多家房企在資本市場展開融資行動。10月來,，雖然有長假，但假期過后僅2個工作日,，房企宣布的融資計劃已經(jīng)達到數(shù)百億元。同時,，包括萬科,、保利在內(nèi)的12大房企進行更名去地產(chǎn)化。

業(yè)內(nèi)人士表示,，雖然2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然有望刷新歷史紀錄,，但還款期即將集中到來、市場觀望情緒漸濃,，考驗著房企的“過冬”能力,。同時,，房企銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，隨著資金壓力加大,，融資需求上漲,。在規(guī)模化競爭格局下,，房企對資金的需求更加迫切,。

萬億融資“保溫”

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，國慶長假后,，僅10月8日,、9日兩個工作日，已有多個房企發(fā)布融資計劃,，融資總額超過數(shù)百億元,。

10月8日晚間，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱,，公司境外子公司向境外專業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級無抵押定息債券,，票面利率9%,。同日，旭輝控股集團發(fā)布公告,，公司及附屬公司擔保人就額外票據(jù)發(fā)行與瑞士信貸,、光銀國際及東方證券（香港）訂立購買協(xié)議。額外發(fā)行于2022年到期為3億美元的5.5%優(yōu)先票據(jù),。四川藍光發(fā)展公告稱,，25億元公司債獲得中國證監(jiān)會核準批文。

9日,，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告,，證監(jiān)會批復公開發(fā)行面值總額不超過人民幣130億元的公司債券。世茂房地產(chǎn)發(fā)布公告,，其將發(fā)行本金總額2.5億美元于2021年到期的優(yōu)先票據(jù),，票面利率為6.375%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，目前海外融資成本明顯上漲,，疊加匯率的波動，房企資金風險壓力可想而知,。

截至9月底,，今年僅信托、發(fā)債渠道,，房企融資額就超過萬億元,。具體來看,，信托方面，根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示,，2018年1至9月,，68家信托公司共發(fā)行3106只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，同比上漲161%,，發(fā)行規(guī)模6572.38億元,，同比上漲57.9%，較2016年同期的1954.75億元增幅高達236.2%,。

發(fā)債方面,，據(jù)Wind最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來,，截至9月30日,，154家房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行400只房地產(chǎn)信用債，規(guī)模4044.55億元,。比去年同期149家發(fā)債房企的260只2661.3億元的發(fā)債規(guī)模,，發(fā)行只數(shù)上增加了53.8%，融資規(guī)模上增幅高達52%,。

下半年以來,，房企融資呈現(xiàn)加快態(tài)勢。7至9月,，房企在國內(nèi)市場分別發(fā)行49只,、66只和51只債券，融資規(guī)模分別為470.7億元,、708.32億元和558.35億元,。國內(nèi)房企三季度通過債券市場共融資1737.4億元，占前三季度總規(guī)模的近43%,，相當于去年全年的一半多,。

房企紛紛“換馬甲”

除加速融資外，多個房企開始去“地產(chǎn)”元素,。根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的研報,，2018年以來，至少已有10家房企啟動更名工作,，去除“地產(chǎn)”“置業(yè)”等字樣,，用“集團”等字樣取而代之。

9月12日,，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱,，公司董事會全票通過，同意公司將名稱變更為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司”。9月初,，萬科旗下的城市公司“深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司”更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”,。

除保利、萬科以外,，今年以來,，朗詩綠色地產(chǎn)更名為朗詩綠色集團有限公司；“中駿置業(yè)”更名為“中駿集團”,；“大連萬達商業(yè)地產(chǎn)”更名為“萬達商業(yè)管理集團”,；“龍湖地產(chǎn)”更名為“龍湖集團”；“時代地產(chǎn)”更名為“時代中國”,；“合景泰富地產(chǎn)控股有限公司”更名為“合景泰富集團控股有限公司”,；“美的地產(chǎn)”更名為“美的置業(yè)”；“中航地產(chǎn)”更名為“中航善達”,。

多家房企回應,，進行變更的原因是擴大經(jīng)營范圍。業(yè)內(nèi)人士也指出,，房企更名并不意味著轉(zhuǎn)行,，一方面是房地產(chǎn)市場不再是遍地黃金的階段，發(fā)展轉(zhuǎn)向是必然選擇,。另一方面,，最終目的或是為了融資?！艾F(xiàn)階段涉房地產(chǎn)的融資監(jiān)管較嚴,，經(jīng)營范圍擴圍可以加大融資力度,?！?/p>

穆迪近日發(fā)布的報告也指出，通過分析47家開發(fā)商的業(yè)績,，以12個月為一周期,，預計2019年底房地產(chǎn)開發(fā)商的加權(quán)平均毛利潤率將降至30%-32%，而今年年中時,，該數(shù)字仍為32.9%,。報告認為，下降的原因是多個城市限價及土地成本上升,。另外,，較高的再融資需求將繼續(xù)對開發(fā)商的流動性產(chǎn)生壓力。

需注意的是,，除了擴大經(jīng)營范圍外,，確有一些房企在逐步收縮地產(chǎn)業(yè)務。9月28日，嘉凱城公告稱,，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低于審計凈資產(chǎn)3.55億元的價格,，通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓旗下5個房地產(chǎn)項目。更名為中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股權(quán)后,，再度以46.12億元的現(xiàn)金代價,，轉(zhuǎn)讓貴陽中天企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

債務集中到期推升房企風險

張大偉說,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù),，貸款的緊縮，房企融資難度明顯加大,。雖然目前房企因為2016年替換了部分高成本資金,，資金鏈依然寬裕，但調(diào)控持續(xù),，房企資金壓力漸顯,。他認為，2018年四季度,，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資,。

而讓房企提前“儲糧”的原因，便是債券集中償還期即將到來,?！督?jīng)濟參考報》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，四季度房企到期債券992.1億元,。其中,，今年10月到期額便多達417.7億元。

除了年底的難關(guān)外,，對房企來說,，更需注意的是2019年的償還高峰，2019年全年到期償額多達3597.3億元,，同比增長近7成,，其中明年一季度便迎來高達1043.3億元債券到期。穆迪分析師楊昱穎表示,，由于銷售疲弱和信貸環(huán)境緊張,，低評級開發(fā)商未來6到12個月的到期債務將面臨較高的再融資風險。

債務風險已初顯,。中弘股份10月8日晚間公告稱,，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為55.87億元（近期公司及子公司償還了部分借款）,。公司目前正在與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法,，并且在全力籌措償債資金。

早在中期業(yè)績發(fā)布會上多家知名房企就表達了對融資的擔憂，碧桂園指出,，年初就做好了收緊的準備,，公司的現(xiàn)金余額下降到了2000億元。據(jù)悉,，碧桂園目前加權(quán)平均借貸成本為5.81%,，相比2017年底上升0.59%。

日前,，萬科董事會主席郁亮的內(nèi)部講話也透露出市場的現(xiàn)狀,。“轉(zhuǎn)折點實實在在到來了,?！庇袅帘硎荆壳凹瘓F要做的第一件事,，就是戰(zhàn)略研討,，以“活下去”為最終目標。（記者梁倩鐘源）

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