為防范和減少住房租賃糾紛，促進住房租賃市場的健康發(fā)展,，6月11日,，北京市第二中級人民法院聯(lián)合北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會共同選取了住房租賃領(lǐng)域中糾紛較集中、問題較普遍的典型案例分批對公眾發(fā)布,，并對案例涉及的主要規(guī)范性法律文件做重點提示,。

案例1：出租人交付房屋與合同約定不符應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

【案情】

2017年2月7日，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱某公司）與王某某簽訂《北京市房屋租賃合同》,，約定某公司將一房屋租于王某某使用,，租期至2017年10月23日。合同還約定如果某公司交付的房屋嚴(yán)重不符合合同約定的,，王某某有權(quán)單方解除合同,，且某公司應(yīng)向王某某支付違約金。

該房屋有一格朝北窗戶,，窗式空調(diào)系房屋唯一通風(fēng)通道,。王某某入住后，發(fā)現(xiàn)該窗式空調(diào)發(fā)生故障無法使用,，2017年7月起,，王某某多次撥打某公司服務(wù)電話報修，某公司未予解決,。2017年8月9日,，王某某要求某公司履行維修義務(wù)，并申明如果到2017年8月25日仍未解決,，其將根據(jù)合同約定解除合同并要求某公司承擔(dān)違約責(zé)任,。2017年9月9日，王某某向某公司發(fā)送《關(guān)于解約及退費的告知函》,，要求解除合同,，并要求某公司退還剩余租金、押金,、衛(wèi)生費,，并承擔(dān)違約責(zé)任,。王某某的租金已交至2017年11月8日。

后王某某向法院起訴,，要求甲公司退還2017年9月9日至2017年11月8日的租金,、押金及衛(wèi)生費，并支付違約金,。

法院生效判決認(rèn)為,，某公司提供的窗式空調(diào)不具備使用條件，致使涉案房屋唯一通風(fēng)口無法使用,，王某某多次主張維修,，但某公司未在合理期限內(nèi)予以解決，涉案房屋存在的上述問題已達(dá)到嚴(yán)重不符合合同約定,、無法正常使用的程度,，故王某某有權(quán)單方解除合同，雙方之間的合同自某公司收到王某某發(fā)出的《關(guān)于解約及退費的告知函》之日即2017年9月9日已經(jīng)解除,。王某某要求某公司按照合同約定支付違約金,，亦符合合同約定，予以支持,。合同解除后,，押金及剩余期間的租金、衛(wèi)生費應(yīng)予退還,。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定,，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力,。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,，受法律保護,。

《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,。解除合同的條件成就時,，解除權(quán)人可以解除合同。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

案例2：承租人被新房主清退損失誰來承擔(dān)

【案情】

2016年7月28日,，高某與丁某續(xù)簽《北京市房屋租賃合同》,，約定高某續(xù)租丁某的房屋,，租期為2016年9月1日至2017年8月30日,。高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金，上期押金轉(zhuǎn)為本期押金,。2016年8月底,，丁某把房子賣給張某，并辦理了過戶手續(xù),。2016年9月6日,，張某強行帶人進入房屋并留置人員于屋內(nèi)直至9月11日高某搬離房屋。高某的丈夫9月6日從外地回京處理此事,，并于9月12日離京,，共計支付路費1105.5元。9月11日,，高某另租房屋居住,，并支付中介費6500元。

后高某訴至法院,，要求丁某退還押金,、剩余租金，賠償中介費6500元,、交通費1105.5元,。

法院生效判決認(rèn)為，根據(jù)買賣不破租賃的原則,，房屋產(chǎn)權(quán)的變更不影響租賃合同的效力,。張某與高某應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同。高某稱由于張某的阻擾其于2016年9月11日搬離了房屋,，涉案房屋由張某實際占用,。丁某訴訟期間明確同意退還高某未使用涉案房屋期間收取的租金，法院不持異議,。因涉案房屋已經(jīng)過戶給張某,，丁某已經(jīng)喪失了對房屋處分的權(quán)利，丁某占用高某的押金缺乏依據(jù),，應(yīng)予返還,。張某與高某履行《北京市房屋租賃合同》過程中，高某由于張某的阻擾搬離了涉案房屋,，根據(jù)合同相對性原理,，高某所要求的中介費、交通費均系張某違約行為造成的損失,，其應(yīng)向張某另行主張,。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的,；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等8部門印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號）規(guī)定,，出租住房在租賃期間因買賣,、繼承、贈與等發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,。

案例3：承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋要承擔(dān)違約責(zé)任

【案情】

2012年6月16日，王某某（出租人）與趙某某（承租人）簽訂《北京市房屋租賃合同》,，約定：王某某將涉案房屋出租給趙某某居住,，居住人數(shù)為5人，最多不超過5人,；租期自2012年6月18日至2018年6月17日,；月租金為3000元，支付方式為按年支付,；承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的,，出租人有權(quán)單方解除合同，收回房屋,，承租人應(yīng)向出租人支付違約金,。上述合同簽訂后，王某某將涉案房屋交付給趙某某,，趙某某向王某某支付了一年的租金,，之后租金未再交納。租賃期間,，趙某某未經(jīng)王某某同意,，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給多人。

后王某某訴至法院,，要求解除合同,，并要求趙某某支付拖欠租金及違約金。

法院生效判決認(rèn)為，雙方合同明確約定,，承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的,，出租人有權(quán)單方解除合同，收回房屋,。雙方履行合同期間，趙某某擅自將其承租房屋轉(zhuǎn)租他人系違約行為,，趙某某應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。趙某某欠付房屋租金，王某某要求支付,，應(yīng)予準(zhǔn)許,。據(jù)此，法院判決解除王某某與趙某某簽訂的《北京市房屋租賃合同》,，并判令趙某某于判決生效后七日內(nèi)給付王某所欠租金并支付違約金,。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,。解除合同的條件成就時,，解除權(quán)人可以解除合同。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定,，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,。

《商品房屋租賃管理辦法》（2011年建設(shè)部令第6號）第十一條規(guī)定,，承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意,。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失,。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等8部門印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號）規(guī)定,，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租,，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租,、合租的除外,。承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的,，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案,。次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

案例4：租戶在出租房屋內(nèi)發(fā)生安全事故人身損害賠償責(zé)任由誰承擔(dān)

【案情】

2016年4月21日,，房屋產(chǎn)權(quán)人周某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,、某資產(chǎn)管理公司簽訂房屋出租委托合同。2016年4月30日,，張某某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（該房屋的實際管理人）簽訂租賃合同,，約定張某某承租該房屋中的一間。租賃期間,，張某某在屋內(nèi)使用電熱水器洗澡時,，被電擊身亡。

張某某父母以侵害承租人張某某生命健康權(quán)為由,，起訴房主周某,、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，要求賠償死亡賠償金,、喪葬費,、被扶養(yǎng)人生活費、精神損害撫慰金等,。

法院生效判決認(rèn)為,，周某作為本案房屋所有權(quán)人，在出租時應(yīng)保障相關(guān)電器設(shè)備符合安全使用的標(biāo)準(zhǔn),，法院酌定周某承擔(dān)70%的責(zé)任,；某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為房屋的實際管理人，其對所出租房屋內(nèi)的物品亦負(fù)有安全保障義務(wù),，其未盡到檢查維修義務(wù),，應(yīng)承擔(dān)20%的責(zé)任；張某某應(yīng)當(dāng)具有一定的用電安全常識,，且房屋租賃合同附件居住治安安全責(zé)任書中亦對熱水器的安全使用作出提示,，其自身未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，法院酌情確定其承擔(dān)10%的責(zé)任,。

【法律提示】

《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十六條規(guī)定,，侵害他人造成人身損害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費,、護理費,、交通費等為治療和康復(fù)支出的合理費用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的,，還應(yīng)當(dāng)賠償殘疾生活輔助具費和殘疾賠償金,。造成死亡的，還應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費和死亡賠償金,。

《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（2011年北京市人民政府第231號令）第十六條規(guī)定,，出租房屋的安全由房屋所有人負(fù)責(zé)。房屋承租人應(yīng)當(dāng)對其使用行為負(fù)責(zé),。房屋所有人將出租登記的房屋委托他人管理的,，應(yīng)當(dāng)書面報告房屋所在地的基層管理服務(wù)站。

《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（2011年北京市人民政府第231號令）第十七條規(guī)定,，出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施,，應(yīng)當(dāng)符合建筑,、消防,、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件,，不得危及人身安全,。禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

案例5：承租方嚴(yán)重違反合同約定出租方有權(quán)解除合同并主張賠償

【案情】

2016年11月2日,，李某與某電影公司簽訂《北京市房屋租賃合同》約定將其房屋出租給某電影公司用于居住,，居住人數(shù)為6人，最多不超過8人,；租賃期自2016年11月2日至2018年11月1日,；并約定某電影公司欠繳各項費用達(dá)1000元的，或者利用房屋從事違法活動,、損害公共利益或者妨礙他人正常工作,、生活的，李某有權(quán)單方解除合同,，收回房屋,，且某電影公司應(yīng)按月租金的100%向李某支付違約金。合同簽訂后,，李某向某電影公司交付了房屋,，某電影公司向李某支付了押金和租金。雙方合同履行期間,，某電影公司違反了合同中居住人數(shù)最多不超過8人的約定,，最多居住人數(shù)達(dá)15人，屢次出現(xiàn)擾民現(xiàn)象,，引起相鄰方不滿,，并拖欠水費1843元。李某要求解除合同，2017年6月16日某電影公司搬出房屋,。

后某電影公司訴至法院,，要求李某退還剩余租金及押金，并支付提前解除合同的違約金,。李某向法院提出反訴,，要求某電影公司賠償違約金并支付水費。

法院生效判決認(rèn)為,，某電影公司違反了合同中居住人數(shù)的限制,，屢次出現(xiàn)擾民現(xiàn)象，并拖欠水費的行為系違約行為,，某電影公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。李某按合同約定向某電影公司提出解除合同并無不當(dāng)。故對李某要求某電影公司賠償違約金及支付水費的反訴請求應(yīng)予準(zhǔn)許,?？紤]到某電影公司于李某提出解除合同后已搬出涉案房屋，本著公平原則,，李某應(yīng)將某電影公司搬出房屋之后的剩余租金及押金退還給某電影公司,，駁回某電影公司要求支付違約金的訴訟請求。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定,，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同,。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

文/北京青年報記者朱開云