上周閉幕的中央經(jīng)濟工作會議受到國內外廣泛關注,，明年中國房地產市場的調控思路更是引發(fā)熱議。

會議提出,，要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，加強預期引導,，探索新的發(fā)展模式,，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場,，推進保障性住房建設,，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,。

上述樓市調控的信號有何深意,？未來中國的房地產市場會有什么新動向？

另外,，觀察者網(wǎng)注意到,，中央經(jīng)濟工作會議還要求，推動新的生育政策落地見效,。

此前,，我國多地陸續(xù)修訂人口與計劃生育條例，比如上海將生育假由30天延長到60天,。根據(jù)相關法律,，女職工生育享受98天產假，難產等情況適當延長。這也就意味著,，上海女職工的產假與生育假相加,，生育期間，可有158天假期,。

然而,，很多年輕人反映，房價高,、教育成本高,、養(yǎng)不起才是不敢生、不想生的重要原因,。

經(jīng)濟學家如何看待這一問題,？為此，觀察者網(wǎng)專訪了中國國際經(jīng)濟交流中心首席研究員張燕生,、國務院發(fā)展研究中心世界發(fā)展研究所前副所長丁一凡,、深圳市大灣區(qū)金融研究院院長向松祚。

一起來聽聽他們的觀點,。

【采訪/觀察者網(wǎng)王慧】

觀察者網(wǎng)：這次會議一方面仍然提出了“房住不炒”的定位,，但是又和前幾年不同，出現(xiàn)了“商品房”三字,，具體提法是“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,。”該如何理解這種變化,？因應當下房地產市場的狀況,，這種變化對未來一年房地產行業(yè)會產生怎樣的影響？

張燕生：“商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”其實就是講商品房市場的高質量發(fā)展,，房地產市場的長效機制,。供給側結構性改革的第一點是滿足需求，第二點是提高質量,，第三點是深化改革,。

深化改革涉及到土地制度、勞動力制度,、資本制度,、技術制度、信息制度等多方面的改革,，這些改革對房地產市場特別重要，因為房地產市場要拿地,、雇工,、投資,，還要推動技術創(chuàng)新等等。比如說,，現(xiàn)在很多房地產商開始使用建筑機器人,，追求數(shù)字化、智慧社區(qū),。

我認為涉及房地產更重要的表述是“保障房”,，“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉,，加快發(fā)展長租房市場,，推進保障性住房建設”。

居者有其屋是人的基本權利,。不是說有錢人才買房子的,，老百姓也需要。如果一個城市的房子達到20萬一平,，那恐怕不是一般人住得起的,。年輕人、實體經(jīng)濟的從業(yè)人員,、科技創(chuàng)新的科學家和工程師,，他們都住得起嗎？如果他們都住不起,，都因此離開這座城市,，那么這座城市就失去了未來和希望。

從發(fā)達國家的樓市調控經(jīng)驗來看,，通過房產稅,、贈與稅、遺產稅等提高商品房保有環(huán)節(jié)成本,，可以有效達到平抑房價之效,。中國的現(xiàn)代化在房地產領域，很大程度上和世界發(fā)達國家的現(xiàn)代化相同,，所以未來樓市調控應該向保有環(huán)節(jié)傾斜,。但是商品市場的長效機制是個長期過程，明年還是以穩(wěn)為主,，一個健康的房地產市場是最重要的,。

圖源：國家統(tǒng)計局

丁一凡：前一段時間，房地產市場上漲地很快，很多人的工資收入跟不上房地產價格的上漲,，所以大家抱怨,。后來政府就出臺了經(jīng)濟適用房、保障房等相關政策,。

前些年,，保障房按照硬性規(guī)定被推進，比如說每年每個地方必須要建多少保障房,。像北京上海這樣的大城市確實需要保障房,，但小城市可能就不需要了，一些小城市現(xiàn)在由于保障房太多了,，房地產市場出現(xiàn)了不少問題,。

首先，保障房需要當?shù)卣呢斦a貼,，補著補著可能補不起了,。而且很多小城市發(fā)現(xiàn)，在保障房過剩的情況下,，它們價格本來就不高的商品房賣不出去,。所以解決住房的問題不能“一刀切”，要像扶貧一樣,，講究精準,、精細，每個城市的房地產市場都不同,，所以要“一城一策”,。

我認為，現(xiàn)在的房地產市場足夠了,，我們要把存貨動員起來,，而不是拼命地再去蓋房子，實際上沒有那么多需求,。中國人均住房水平已經(jīng)超過了歐洲的許多發(fā)達國家的平均水平?，F(xiàn)在人口也不怎么增長，沒有人口還不斷蓋房子的話,，房地產市場今年不危機,，過兩年也一定危機。

向松祚：我認為這次中央經(jīng)濟工作會議對房地產調控的政策沒有本質的變化,，我想根本的方向是8個字,，就是“房住不炒、控制風險”,。

“房住不炒”就是要控制房價繼續(xù)被投機炒作,，現(xiàn)在看來,，明年出現(xiàn)這一風險的可能性不大，因為現(xiàn)在人們的預期已經(jīng)改變了,，現(xiàn)在很多人不會再相信炒房還能賺錢,。

實際上，最近幾個月的房價整體出現(xiàn)下降態(tài)勢,。在這樣的大背景下，房地產調控的政策就是確保剛需,，確?；镜淖》啃枨蟮玫綕M足。

我認為未來幾年,，我們面臨的最大的麻煩是房價大幅度下降,，也就是一些房地產泡沫的破滅所引發(fā)的非常嚴重的沖擊。尤其是一些房地產企業(yè)的高負債,，我認為這個金融風險是今天面臨的最大挑戰(zhàn),。平穩(wěn)的化解該風險，確實需要綜合施策,。

圖源：國家統(tǒng)計局

觀察者網(wǎng)：會議提出,，推動新的生育政策落地見效。此前,，我國多地陸續(xù)修訂人口與計劃生育條例,，比如上海將生育假由30天延長到60天，但是很多年輕人反應,，房價高,、教育成本高、養(yǎng)不起才是不敢生,、不想生的重要原因,，對此您怎么看？有沒有可能推出更多更具實效的政策,？

張燕生：我覺得中國人的不缺生育意愿,，缺的是生育保障。保障政策搞好了,，生育問題就解決了,。比如說，保障房,、夫妻產假都要和生育政策相配合,。另外,，現(xiàn)在嬰幼產品的價格過高，像奶粉,、尿不濕,、幼兒園等等都很貴，大家筋疲力盡,，當然生育意愿低,。我認為，這些都可以向公益的方向發(fā)展,，解決好了自然生育率就高了,。

說到底這是個資本問題，資本生產奶粉,、辦教育是為了掙錢,，讓資本進來了，那就是誰生孩子誰被資本剝削,，所以我認為這一方面應該非盈利,。凡是和嬰幼相關的，包括吃,、住,、教育、看護,、醫(yī)療,，全部公益。非盈利應該是生育政策的最重要立足點,，不能拿生育掙錢,，這是一個最起碼的底線。

丁一凡：現(xiàn)在很多人覺得解決了房價問題就解決了生育問題,，我不這么認為,，房價高當然對生育有一定影響，但不起決定性作用,。

我認為現(xiàn)在的生活方式,、家庭觀念和之前不一樣了，所以生育觀念就不一樣了,，就不愿意生孩子了,。這不是中國獨有的，全世界都這樣,，這就是為什么發(fā)達國家先進入了老齡化社會和人口負增長的狀態(tài),。隨著城市化率提高，生活水平提高,，人們的對私有生活,、對自己生活狀態(tài)的追求在提高,，生育意愿自然就下來了。

現(xiàn)在要提高生育率不容易,，需要多管齊下,，協(xié)調很多政策向著可持續(xù)的方向發(fā)展。生育政策涉及到很多問題,，需要總體考慮,，在這個問題上不能“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”,，這樣是解決不了問題的,。我們需要把生育政策和生產率、生產規(guī)模,、財政設計等相關問題放在一起統(tǒng)籌安排，找解決辦法,，而不是怎么刺激個人生孩子,，不是這么簡單的事情。

向松祚：我認為,，養(yǎng)孩子的成本上升,、教育住房太貴，不是出生率下降的主要原因,。從日本,、德國、新加坡等許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看,，即使住房和教育都免費,，政府還對生孩子提供很好的補貼，但生育率還是不高,。日本的社會福利很好,，教育、醫(yī)療也都免費,，他們?yōu)槭裁催€是不想生孩子,？德國連上大學都不要錢，但出生率也很低,。

大家對出生率的下降要有一個長遠而冷靜的認識,，不要覺得生育率下降就像天要塌下來的樣子，把中國幾乎所有的問題都往這上面靠,，這是不對的?，F(xiàn)在中國有14億人口，我們試想一下,，如果現(xiàn)在中國只有10億人口,，不是照樣可以生活,？

隨著收入水平的提高，社會心理的變化,，很多年輕人不選擇結婚,，也不選擇生孩子。這不是經(jīng)濟問題,，我們可以看到,，很多不愿意生孩子的都是高收入群體。所以,，生育率下降是與社會學,、人類學、心理學相關的問題,。