原標(biāo)題：2021年度觀察|15城推進(jìn)二手房指導(dǎo)價(jià),，政府定價(jià)時(shí)代來臨,？

編者按：回顧2021,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn),、陣痛,、蛻變,、自我救贖,，盤點(diǎn)這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對(duì)行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索,。

（文/張志峰編輯/馬友友）2022年伊始,，不少城市又傳出信貸政策放松導(dǎo)致二手房成交量回升、1月有望小陽春的利好消息,。

不過,，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，信貸政策確實(shí)略有放松,，但成交止跌或回升只是相較于前面幾個(gè)月的冰點(diǎn)而言,，樓市是否回暖還要看接下來信貸政策走勢如何。

回望2021年的二手房市場,，深圳,、上海、廣州等多個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場熱度驟然降溫，購房者預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn),，最直接的導(dǎo)火索非二手房指導(dǎo)價(jià)莫屬,。有人甚至認(rèn)為，該政策的出臺(tái)標(biāo)志著樓市進(jìn)入政府定價(jià)時(shí)代,。

58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，12月全國65個(gè)主要城市新增掛牌房源量環(huán)比上漲1.9%，但二手房掛牌均價(jià)環(huán)比仍微跌0.06%,，為16829元/㎡,。其中，已落實(shí)二手住房參考價(jià)制度的寧波,、成都,、三亞、西安,、溫州,、合肥和北京等7城價(jià)格依舊保持環(huán)比下跌趨勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，政府制定參考價(jià)的初衷是“三個(gè)引導(dǎo)”,，即引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格,，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,。“參考價(jià)就像一個(gè)準(zhǔn)繩,，政府掌控這個(gè)準(zhǔn)繩,，市場價(jià)格就向它靠攏?！?/p>

深圳首創(chuàng),，立竿見影

在此之前，此前關(guān)于樓市的調(diào)控政策多集中于新房市場,、開發(fā)商,、融資信貸等方面，鮮少直接干預(yù)二手房價(jià)格的,。

然而,，以深圳、上海,、杭州為代表的熱門城市，熱度始終不減,，房價(jià)甚至呈現(xiàn)病態(tài)增長,，新房限價(jià)政策之后多地一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象（同片區(qū)二手房價(jià)格高于新房）嚴(yán)重。

最為典型的案例便是炒二手房模式升級(jí)成“殺豬盤”，即某一團(tuán)伙內(nèi)部成員互相買賣炒高房價(jià),，等待“豬”來接盤,。彼時(shí)甚囂塵上的“深房理”一案便是因涉嫌組織及培訓(xùn)此種騙術(shù)團(tuán)伙而被查。

可怕的是,，全國各地的“深房理”不計(jì)其數(shù),，不少投資客拋卻本職工作，以此作為財(cái)富增長主要方式,。

于是,，二手房指導(dǎo)價(jià)應(yīng)運(yùn)而生，“出生地”恰恰是此前炒房最為瘋狂的深圳,。

2021年2月8日,，深圳市住建局發(fā)布消息稱，建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià),。

同時(shí)，監(jiān)管要求各大銀行在辦理二手房屋按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí),，必須以住建部門備案的網(wǎng)簽合同作為審核依據(jù),，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度，簡稱“三價(jià)合一”,。

“三價(jià)合一”使首付支出方面的大增將很多購房者拒之門外,，以一套原價(jià)500萬元的房屋為例，原本首套房買家只需要準(zhǔn)備150萬元首付款即可,。但假如相關(guān)部門認(rèn)定指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)為300萬元,，那么銀行便只能發(fā)放210萬元貸款，若房東賣價(jià)不變,，買家就需要準(zhǔn)備290萬元首付款,，幾乎相當(dāng)于原來的兩倍。

這一政策的實(shí)施,，直接導(dǎo)致市場成交規(guī)模和價(jià)格水平出現(xiàn)大幅幅度縮水,，市場預(yù)期被大幅削減。結(jié)合新房端,、信貸端等調(diào)控政策,，深圳樓市徹底涼涼，甚至創(chuàng)下“十一黃金周”0成交的歷史,。

此外,，主管部門還不定期地對(duì)整個(gè)二手房市場進(jìn)行虛假房源、虛假宣傳,、學(xué)區(qū)房炒作等進(jìn)行整治,，彼時(shí)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“水果暗號(hào)”（以不同水果來暗指房屋真實(shí)價(jià)格）就是由此而來。

深圳某中介以不同水果代指房價(jià)

截至目前,，緊隨在深圳之后，2021年全國已有上海,、成都,、東莞、無錫,、西安,、紹興寧波、金華,、衢州,、廣州、三亞,、溫州,、合肥、北京共15個(gè)城市陸續(xù)推進(jìn)二手房指導(dǎo)價(jià)或類似政策,。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，作為控制二手房市場熱度乃至整個(gè)樓市預(yù)期最為直接有效的調(diào)控政策，二手房指導(dǎo)價(jià)在2022年或會(huì)被更多其他熱點(diǎn)城市跟進(jìn)和效仿,。

各城力度不一

然而,，調(diào)控的目的在于打擊惡意炒房行為，維持房屋價(jià)格穩(wěn)定,，而非大漲大跌,，因此已出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)的城市，覆蓋范圍和執(zhí)行力度不一,。

簡而言之,，房屋成交量和價(jià)格降幅較大的城市會(huì)予以正面支持，如岳陽,、沈陽,、昆明、唐山,、哈爾濱,、張家口等23城出臺(tái)“限跌令”；相對(duì)應(yīng)的,，2020年以來房價(jià)漲幅越大的城市或區(qū)域,，二手房指導(dǎo)價(jià)政策越嚴(yán)厲，參考價(jià)越低于市場成交價(jià)的幅度,，個(gè)別區(qū)域甚至腰斬,。

從覆蓋面看,，除了深圳對(duì)全市小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)都予以公布,，上海和三亞要求對(duì)上架房源每套都進(jìn)行房源真實(shí)性和房價(jià)的核驗(yàn)外,，其他大部分城市是對(duì)熱門交易小區(qū)發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，采用定期調(diào)整和更新的原則在公開渠道發(fā)布,；而合肥發(fā)布的僅是熱點(diǎn)學(xué)區(qū)的指導(dǎo)價(jià),，并沒有覆蓋到全市的二手房交易。

從執(zhí)行力度看,，各信息發(fā)布平臺(tái)要對(duì)已掛牌房源開展自查,，下架價(jià)格虛高的二手房房源；上海,、三亞城市對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn),，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布；上海,、深圳,、成都、紹興等城市則要求實(shí)行“三價(jià)合一”作為貸款的標(biāo)準(zhǔn),，真正劍指炒房客,；而執(zhí)行力度最輕的北京則是由海淀房協(xié)發(fā)布了一份無強(qiáng)制執(zhí)行力的非公開倡議。

深圳作為全國最早落實(shí)二手住房成交參考價(jià)制度的城市,，政策效應(yīng)最為明顯,。這主要來源于“三價(jià)合一”貸款的強(qiáng)力執(zhí)行。

而如果發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)僅僅是“指導(dǎo)”作用,，或者對(duì)中介的上架房源價(jià)格不能有約束力,，銀行也不以此為依據(jù)放貸的話，對(duì)整個(gè)市場的調(diào)節(jié)功能就相當(dāng)有限的,。

以2021年上半年二手房交易數(shù)量和掛牌價(jià)格上漲最為瘋狂的上海為例,，其政策效應(yīng)僅次于深圳。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，上海二手房成交量自9月觸底后出現(xiàn)連續(xù)反彈,，12月成交1.8萬套，環(huán)比增加19.3%,，但同比仍大幅減少53.7%,，調(diào)控效果顯著。

2020年1月至今上海二手房交易量（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)）

從價(jià)格指數(shù)走勢亦能反映眼下交投雙方心態(tài)。上海中原地產(chǎn)向觀察者網(wǎng)表示,，目前房東愿意市場價(jià)掛牌,，包括也愿意價(jià)格讓步,，但是基于上海樓市韌性，議價(jià)空間僅限在2%以內(nèi),；買家看房主動(dòng),，但出手節(jié)奏上有所放緩，并沒有使樓市加快復(fù)蘇,。

上海二手房價(jià)格指數(shù)（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)）

李宇嘉認(rèn)為,，本質(zhì)上,，樓市進(jìn)入存量時(shí)代，調(diào)控最重要的抓手就是二手房價(jià)格,。深圳目前1/3的二手房按參考價(jià)成交,，10月份，重點(diǎn)16城二手房成交同比跌幅擴(kuò)至46%,，深圳,、東莞創(chuàng)年內(nèi)新低，這就是政策的威力,?！叭绻麉⒖純r(jià)堅(jiān)定地執(zhí)行下去，根據(jù)市場價(jià)格一年一調(diào),，樓市一定能控得住,，就怕地方主政者扛不住?！?/p>