原標(biāo)題：樓市去庫存能否找到“強(qiáng)心劑”

本報(bào)記者 李松濤 《中國青年報(bào)》（2016年02月20日 02版）

2月19日,，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布文件,，從本月22日起，除了一線城市,，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅,、營業(yè)稅征收比例將降低。

降低購房首付比例,、上調(diào)住房公積金存款利率,、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收比例不到20天連出三招，今年房地產(chǎn)調(diào)控的大幕已經(jīng)開啟,。

在業(yè)界看來,，巨大庫存已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的最大問題，也是擺在中國經(jīng)濟(jì)增長面前的難題,。財(cái)政部等三部門的新政策目標(biāo)指向正是去庫存,。

那么，房地產(chǎn)庫存到底有多少,？

在2月19日召開的中國經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會上,，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴拿出了數(shù)據(jù)。

“我覺得有大中小三個(gè)口徑,。”王一鳴說,，最小的口徑是已建成的商品房待售面積，中口徑是加上在建的未售面積,，最大的口徑是已購買土地但尚未開發(fā)的面積。

王一鳴拿出的數(shù)據(jù)顯示,，到去年12月底,，全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，這是房地產(chǎn)庫存的最小口徑,。加上在建面積73.5億平方米,，是庫存的中口徑，這個(gè)庫存量需要5年9個(gè)月的時(shí)間才能消化掉,。

“如果再加上待開發(fā)土地面積,，按平均容積率2.37計(jì)算，房地產(chǎn)庫存需要6年5個(gè)月才能消化掉,，這是房地產(chǎn)庫存的大口徑,。”王一鳴說。

也就是說,，最悲觀地看,，目前房地產(chǎn)庫存需要6年5個(gè)月的消化時(shí)間,。

值得注意的是，全國總體庫存量大,，但已經(jīng)出現(xiàn)分化,。一二線城市庫存正在緩解，但三四線城市至今沒有緩解的跡象,。

中國民生銀行首席研究員溫彬告訴記者,，本月初針對非限購城市，央行下調(diào)房貸首付比例,，此次財(cái)政部等三部門調(diào)低房地產(chǎn)交易稅費(fèi),，切實(shí)降低購房成本，有利于房地產(chǎn)市場交易的活躍,，推動房地產(chǎn)去庫存,。這也是實(shí)施積極財(cái)政政策穩(wěn)增長的具體表現(xiàn)。

那么,，此次三部門的新政究竟能對購房產(chǎn)生多大的刺激作用,？

按照三部門的新政，購買家庭唯一住房,，面積90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅,。

購買家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的,，減按1%征收契稅,；90平方米以上的，減按2%征收契稅,。

個(gè)人將購買兩年以上（含兩年）的住房對外銷售的,，免征營業(yè)稅,。

房地產(chǎn)中介公司算了一筆賬,。對一個(gè)二套房購買者來說，假設(shè)購買一套90平方米,、總價(jià)100萬元的住房,，需要繳納契稅3萬元,，按照新政，只需要繳納1萬元,。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，這個(gè)政策將有利于降低購房成本，增加購房需求,，加快房產(chǎn)流通,，加快去庫存,，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市繁榮,，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì),。

在胡景暉看來，2015年“330新政”出臺之后,，一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策,，但是從去年四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應(yīng)逐步減弱,，市場也在降溫,。此次中央重啟財(cái)稅政策，意味著未來財(cái)稅政策和貨幣政策雙管齊下,，將成為促進(jìn)房產(chǎn)流通,，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速去庫存化,，促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向,。

政策實(shí)施效果尚需時(shí)間檢驗(yàn)，對樓市去庫存來說,，似乎并不是一件容易的事,。

在王一鳴看來，目前樓市最突出的矛盾有兩點(diǎn)：一個(gè)是三四線城市化解庫存難度大,，下一步怎么化解,，還找不到特別有效的辦法；另一個(gè)是商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大,，需要10年10個(gè)月才能消化,，而且有相當(dāng)一部分商業(yè)用房沒辦法消化。

王一鳴提出了8條措施破解庫存難題,，包括在人口凈流出的地區(qū)控制房地產(chǎn)用地供給量,，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例，發(fā)展批量化租賃的市場,，探索建立城市住宅政策性銀行，推進(jìn)住房按揭貸款利率抵扣個(gè)人所得稅,，通過特殊政策進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房,，商業(yè)用房、辦公樓資產(chǎn)證券化,，盡量取消以前的一些限制性政策等,。

在胡景暉看來，房地產(chǎn)調(diào)控仍需進(jìn)一步深化,。比如一線城市也需要通過減稅的方法來促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn),；除了契稅和營業(yè)稅,，個(gè)稅也有減免空間。

盡管過去的一年是房地產(chǎn)庫存問題暴露的一年,，但這個(gè)行業(yè)的銷售收入依然處于高位,。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額達(dá)到8.73萬億元,，同比增長14.4%,，創(chuàng)歷史新高。

王一鳴提供的數(shù)據(jù)顯示,，房產(chǎn)稅,、營業(yè)稅、附加稅,、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中占到30%,，“我覺得在國民經(jīng)濟(jì)中非常重要。”

本報(bào)北京2月19日電