原標題：樓市去庫存能否找到“強心劑”

本報記者 李松濤 《中國青年報》（2016年02月20日 02版）

2月19日,，財政部、國家稅務總局,、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布文件,，從本月22日起，除了一線城市,，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅,、營業(yè)稅征收比例將降低。

降低購房首付比例,、上調住房公積金存款利率,、降低交易環(huán)節(jié)稅費征收比例不到20天連出三招，今年房地產(chǎn)調控的大幕已經(jīng)開啟,。

在業(yè)界看來,，巨大庫存已成為當前房地產(chǎn)行業(yè)的最大問題,，也是擺在中國經(jīng)濟增長面前的難題。財政部等三部門的新政策目標指向正是去庫存,。

那么,，房地產(chǎn)庫存到底有多少？

在2月19日召開的中國經(jīng)濟50人論壇2016年年會上,，國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴拿出了數(shù)據(jù),。

“我覺得有大中小三個口徑。”王一鳴說,，最小的口徑是已建成的商品房待售面積,，中口徑是加上在建的未售面積，最大的口徑是已購買土地但尚未開發(fā)的面積,。

王一鳴拿出的數(shù)據(jù)顯示,，到去年12月底，全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米,，這是房地產(chǎn)庫存的最小口徑,。加上在建面積73.5億平方米，是庫存的中口徑,，這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉,。

“如果再加上待開發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計算,，房地產(chǎn)庫存需要6年5個月才能消化掉,，這是房地產(chǎn)庫存的大口徑。”王一鳴說,。

也就是說,，最悲觀地看，目前房地產(chǎn)庫存需要6年5個月的消化時間,。

值得注意的是,，全國總體庫存量大，但已經(jīng)出現(xiàn)分化,。一二線城市庫存正在緩解,，但三四線城市至今沒有緩解的跡象。

中國民生銀行首席研究員溫彬告訴記者,，本月初針對非限購城市,，央行下調房貸首付比例，此次財政部等三部門調低房地產(chǎn)交易稅費,，切實降低購房成本,，有利于房地產(chǎn)市場交易的活躍，推動房地產(chǎn)去庫存。這也是實施積極財政政策穩(wěn)增長的具體表現(xiàn),。

那么,，此次三部門的新政究竟能對購房產(chǎn)生多大的刺激作用？

按照三部門的新政,，購買家庭唯一住房,，面積90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅,；90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅,。

購買家庭第二套改善性住房,，90平方米及以下的，減按1%征收契稅,；90平方米以上的,，減按2%征收契稅。

個人將購買兩年以上（含兩年）的住房對外銷售的,，免征營業(yè)稅,。

房地產(chǎn)中介公司算了一筆賬。對一個二套房購買者來說,，假設購買一套90平方米,、總價100萬元的住房，需要繳納契稅3萬元,，按照新政,，只需要繳納1萬元。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,，這個政策將有利于降低購房成本,，增加購房需求，加快房產(chǎn)流通,，加快去庫存,，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險，促進樓市繁榮,，進而提振宏觀經(jīng)濟,。

在胡景暉看來，2015年“330新政”出臺之后,，一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策,，但是從去年四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應逐步減弱,，市場也在降溫,。此次中央重啟財稅政策，意味著未來財稅政策和貨幣政策雙管齊下,，將成為促進房產(chǎn)流通,，加快結構調整,，加速去庫存化，促進樓市繁榮的主要政策方向,。

政策實施效果尚需時間檢驗,，對樓市去庫存來說，似乎并不是一件容易的事,。

在王一鳴看來,，目前樓市最突出的矛盾有兩點：一個是三四線城市化解庫存難度大，下一步怎么化解,，還找不到特別有效的辦法,；另一個是商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，需要10年10個月才能消化,，而且有相當一部分商業(yè)用房沒辦法消化,。

王一鳴提出了8條措施破解庫存難題，包括在人口凈流出的地區(qū)控制房地產(chǎn)用地供給量,，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例,，發(fā)展批量化租賃的市場，探索建立城市住宅政策性銀行,，推進住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅,，通過特殊政策進一步鼓勵農(nóng)業(yè)轉移人口買房，商業(yè)用房,、辦公樓資產(chǎn)證券化,，盡量取消以前的一些限制性政策等。

在胡景暉看來,，房地產(chǎn)調控仍需進一步深化,。比如一線城市也需要通過減稅的方法來促進二手房流轉；除了契稅和營業(yè)稅,，個稅也有減免空間,。

盡管過去的一年是房地產(chǎn)庫存問題暴露的一年，但這個行業(yè)的銷售收入依然處于高位,。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額達到8.73萬億元，同比增長14.4%,，創(chuàng)歷史新高,。

王一鳴提供的數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)稅,、營業(yè)稅,、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關稅收在整體稅收收入中占到30%，“我覺得在國民經(jīng)濟中非常重要,。”

本報北京2月19日電