原標題：“已建成小區(qū)要逐步開放道路”引發(fā)熱議,；專家建議已建成小區(qū)可70年土地使用權到期后再開放

專家稱開放小區(qū)需居民同意

《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》近日印發(fā),，其中提出，加強街區(qū)的規(guī)劃和建設,，分梯級明確新建街區(qū)面積,，原則上不再建設封閉住宅小區(qū),。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內部道路公共化,，解決交通路網(wǎng)布局問題,，促進土地節(jié)約利用。“原則上不再建設封閉住宅小區(qū),。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話,，昨日引發(fā)熱議，已建成小區(qū)誰有權決定開放,？今后沒有封閉式小區(qū),，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)？小區(qū)開放后安全如何保證,？對于這些公眾關心的問題,，昨日新京報記者采訪了相關專家。本版采寫/新京報記者馬力沙璐

1 現(xiàn)有小區(qū)為何需要拆掉圍墻,？

去一個不遠的地方,，從地圖上看，明明直線距離很近,，但實際上一個龐大的院子橫在眼前,，要過去的話，只能繞過大院或小區(qū)，走很遠的路才能到達目的地,，這是不少市民日常生活中都會遇到的問題,。

城市規(guī)劃專家說，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄,，甚至要更寬,，但擁堵的很大一個原因，就是城市支路等毛細血管不通暢,，道路微循環(huán)不好,。

此前在網(wǎng)絡上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎,、華盛頓,、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路,，而北京地區(qū)只看得到成片的大院,、小區(qū)和稀疏的城市道路。

國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示,，西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū),，路網(wǎng)密，不會像我們一些城市經常出現(xiàn)交通毛細血管堵塞的情況,，

而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通,，而且從多個方面影響了城市生活。專家說,，大部分生活性的街道上,，應該有更良好的關系。人走在街道上,，有一些小商店,，有怡人的環(huán)境、步行空間,、綠帶,、休憩場所等，會讓人很舒服,。而如果走在一條街上,，旁邊只是圍墻，你就會覺得這條路很長,。

記者了解到，此前北京的規(guī)劃部門也對大院拆墻透綠進行了探索和努力,。比如結合具體項目,，如果是大院里的項目要改擴建申請調整規(guī)劃，規(guī)劃部門就會要求其將大院里的一些支路，隨著項目建設騰退干凈,，地上沒有建筑物,，將來如果拆了院墻，這些支路就有通行的可能性,。

3 誰有權讓小區(qū)開放內部道路,？

北京市房協(xié)秘書長陳志認為，對于已有小區(qū)是否開放,，應該充分尊重小區(qū)土地的使用權人業(yè)主的權利,。

他說，一個小區(qū)使用的土地,，無論是小區(qū)內建設道路,、綠地，還是建設住宅樓的土地,，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權,，建設完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”,。同時,，《物權法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,，產權屬于全體業(yè)主,。因此，對于已有的小區(qū)來說,，是否開放,，應該由業(yè)主共同決定。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說,，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,，用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權70年到期時再變更,，或小區(qū)住宅樓已經無法居住需重建時再變更,。

昨日有人提出，小區(qū)的綠地,、道路等是否計入到買房時公攤面積,，如果是的話，小區(qū)開放應給買房的業(yè)主予以補償,。

專家表示,，就北京而言，小區(qū)的綠地,、道路等是沒有計入到買房的公攤面積中的,。這些面積屬于業(yè)主共有面積,，業(yè)主擁有土地使用權，但不是分攤面積,。

中國政法大學教授王衛(wèi)國認為,，政府的出發(fā)點是好的，但推行時應尊重大家意愿和需求,。

王衛(wèi)國表示,，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產權來講屬于小區(qū)業(yè)主,，按照物權法的規(guī)定,，住宅小區(qū)的土地使用權是屬于小區(qū)內部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能,，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能,。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題,，政府不能強行推行,，要尊重《物權法》。

3 開放使用小區(qū)道路如何補償,？

如何釋放小區(qū)中的道路資源,？王衛(wèi)國認為，從法律上講,，政府要協(xié)商推進,，比如與小區(qū)業(yè)主大會必要協(xié)商，還要進行補償,。

同時,，要區(qū)別對待，不能一刀切,，“在一些地方道路非常稀缺的情況下,，要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調；對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求,，圍墻打開對于緩解交通沒有實質性的意義,，反而增加了安全隱患，就應保證小區(qū)內道路的生活功能,，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”,。

此外，對于單位大院,，王衛(wèi)國表示,，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位,，但也有一些企業(yè)單位,，因此也不能一概而論,。

這里面的關鍵問題是土地使用權,，它包括兩類,，劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權,，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權,。

王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權是無償取得的,，這個使用權政府可隨時收回,，只要適當補償即可；對于出讓土地使用權,，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要,，收回中還需要論證，并進行補償,。補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金,、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設成本,，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施,，包括如噪音、污染等一系列問題,，都要統(tǒng)籌進行,。

4 街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說,，新建小區(qū)街區(qū)化,，從理論上講是做得到的。比如在香港,、澳門,，就有不少都是以單獨的樓棟為單元。

那如果都是單獨的樓棟,，沒有了小區(qū),，沒有了小區(qū)內的道路和綠地，那是否還需要物業(yè),？是否還要交物業(yè)費,？

對此，樓建波說,，所謂物業(yè),，是負責小區(qū)的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道,、電梯,、二次供水等都是公共部位和共有設施,，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施,，只是按照屆時的規(guī)劃來確定,。

“物業(yè)的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化,。”樓建波說,，因此物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們仍然需要物業(yè)公司提供服務,，只是服務形式的變化,，如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守,，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守,，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

至于道路開放后是否會切割小區(qū),，造成物業(yè)不好管理,？樓建波認為這也不是問題，“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了,，并沒有影響到物業(yè)管理,。”

同時，樓建波建議,，在具體執(zhí)行時不能“一刀切”,，應根據(jù)實際情況逐步推進。“街區(qū)制是一個系統(tǒng)工程,，不能分割開,。比如街區(qū)制的一大目的就是打開大院或小區(qū)，形成微循環(huán)的道路,，那么如果三個小區(qū)挨著,，一個小區(qū)打開了，另外兩個沒有打開,，道路還是循環(huán)不了,，反而成為了斷頭路。”

5 圍墻打開怎么保障小區(qū)安全,？

推行街區(qū)制后,，很多人擔心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理,？小區(qū)的安全隱患是不是會增加,？中國人民公安大學治安學院教授王太元認為，這個問題不能一概而論,，不是所有小區(qū)打開就會影響安全,，也不是所有小區(qū)打開就對交通有利,，要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關系才能確定。

王太元表示,，所有的小區(qū)全部推行街區(qū)化是不科學的,，有些社區(qū)不適合開放，比如小區(qū)內道路以及周圍條件環(huán)境并不適合開放,，因此應該實事求是,、因地制宜。在推行時,，需要進行大量的調查工作，如社會治安各種手段相互協(xié)調的工作等等,。

此外,，王太元指出，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決,，封閉也不能解決安全問題,，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏,、守護等多種措施加強治安,。

小區(qū)打開后，通行車輛多了,，噪音問題如何解決,，是否會擾民？王太元認為,，首先要看擾民到什么程度,，通過調查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻,，對于不同的問題,。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的,、有針對性的措施進行解決,，不能一刀切。

6 學區(qū)房劃分是否會受街區(qū)影響,？

中國教育科學研究院研究員儲朝暉表示,，原來城市設計中，單位大院比較多,，這與行政管理體制相關,，單位管一切，之后逐漸由單位制管理向社區(qū)管理的方向逐漸轉變,，從其他國家的城市管理經驗看,，這是一個大趨勢,。

對學區(qū)房和擇校來說，與以前單位邊有個很好的學校有直接關系,，如之前北京取消的共建學校,，就屬于單位和學校的共建。現(xiàn)在,，城市管理理念在逐漸的改變,。

因此，小區(qū)打開后對學區(qū)房可能會有一定影響,。儲朝暉分析說：“街道和小區(qū),，是過去學區(qū)如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區(qū)打開后,，如果不改變街道的管轄,，應該不會有太大的直接影響，如果打開后改變街區(qū)的管轄,，可能會影響到學區(qū)房”,。

儲朝暉認為，對于學區(qū)房應總體考慮,，一方面,，一個好學校是長期積累起來的，周圍居民也較為穩(wěn)定,，除了新建小區(qū),，要改變是一個長期的過程，不會出現(xiàn)劇烈的變化,；另一方面,，學區(qū)房從推動教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標”,，顯示水位在哪里,，但不要把目標盯著浮標，實際問題是教育均衡問題,，這個問題解決之后浮標自然會往下降,，“學區(qū)房只是浮標，如果水位改變,，浮標高低也會改變,。水位就是指房子的價值” 。

最后,，儲朝暉表示,，作為城市社區(qū)管理，從長期發(fā)展來看，從公共資源提供上應該注重公平,、均衡,，公共服務職能應由政府整體考慮，而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤,。