原標題：一線城市房價漲幅擴大 未來城市分化仍明顯

本報記者 王營 北京報道

“根據(jù)上級要求,，瑞公館項目所有未銷售房源將于2016年3月1日起，全面上調銷售價格,?！?月24日，鑫都匯瑞公館銷售員李玲(化名)在她的朋友圈公布了公司下發(fā)的漲價信息,。

這幾天,，李玲一直以漲價為賣點在勸說潛在客戶出手購房。

據(jù) 中原地產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，春節(jié)過后,，各地樓市已經從假日氛圍中迅速復蘇。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示,，上周新建住宅成交面積較春節(jié)前一周上升19%,，高于 去年春節(jié)后同期66%。其中,，一線,、二線及三四線城市較春節(jié)前一周分別上升40%、13%,、20%,。二手房市場較新房市場復蘇步伐更為明顯，中原監(jiān)測的 21個城市上周二手住宅成交面積較春節(jié)前一周上升33%,。其中,，上海、北京兩地不僅較節(jié)前大幅增長,，甚至較去年的周均值上升超過四成,，表現(xiàn)尤為突出。

開發(fā)商醞釀漲價

受近期樓市新政刺激,，醞釀漲價的開發(fā)商并不在少數(shù),。

2月23日晚間，萬科北京公司發(fā)布項目推介廣告稱,，將在3月1日,，對旗下的“金域東郡”和“萬科天地”項目進行“全面漲價”，但萬科并未公布漲價幅度,。

地價上漲成為開發(fā)商漲價的主要銷售說辭,。

2 月23日下午,，北京土地市場迎來了春節(jié)之后的首拍，這也是2016年以來的第二宗住宅用地拍賣,。最終,，綠地集團以總計52億元拿下了分別位于北京市大興區(qū) 黃村和北臧村生物醫(yī)藥基地的兩宗地塊。黃村地塊以39億元的總價,，及配建1.5萬平方米保障房代價被取得,，實際樓面價高達4.7萬元/平方米，樓面價創(chuàng)造 了大興區(qū)域住宅用地價格新高,。

李玲開始用這一地價對比其樓盤房價勸說客戶出手購房,。

北京新房市場存在的另一 現(xiàn)實是，庫存在持續(xù)降低,。北京房地產交易管理網數(shù)據(jù)顯示,，截至2月25日，本月內北京無新建商品房住宅入市,，而且從預售許可預告看也無項目入市,。目前，北 京市商品房住宅整體庫存只有71914套,，這一數(shù)據(jù)是2014年5月20日以來的最低點。

與此同時,，北京市新建商品房簽約均價卻創(chuàng)下歷史最高紀錄,。據(jù)中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年來，北京純商品房住宅簽約5088套,，簽約均價達到了32197元每平方米,，均價有望創(chuàng)最高紀錄。

二手房市場也在急速升溫,。2016年以來,，北京二手房簽約量已經高達36413套，相比2015年同期漲幅高達86.7%,。從簽約價格看,，1月北京二手房簽約均價為3.76萬，春節(jié)后北京二手房簽約均價達到了3.82萬,，環(huán)比漲幅達1.5%,。

中原地產分析師張大偉分析認為，隨著房地產市場政策寬松,，持續(xù)調控,，影響購房者心理。對于北京市場來說,，人口不斷凈流入,，市場庫存數(shù)量卻在減少,，土地高端化趨勢明顯，這種情況下,，政策帶來的恐慌心理非常強烈,。

一二線城市受益明顯

實際上，從全國市場來看,，房價同比漲幅也在擴大,。

易 居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局2月26日公布的《2016年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術平均,， 得知2016年1月份,，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.3%，相比2015年12月份0.2%的增幅出現(xiàn)擴大,。70城房價在2015年5月份 順利完成止跌反彈過程,，而后保持上漲態(tài)勢。2016年1月份繼續(xù)上漲,，且增幅為近9個月的最大,。

在連續(xù)15個月同比下跌后，2015年12月房價首次出現(xiàn)同比正增長,。2016年1月份延續(xù)正增長態(tài)勢,，且增幅有所擴大，為1.1%,。隨著上半年房價環(huán)比的繼續(xù)上漲,，預計同比增幅將繼續(xù)擴大。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2016年1月份,，70個城市中，有46個城市房價止跌或上漲,。其中深圳,、上海、南京,、廈門和合肥五個城市的房價環(huán)比增幅最大,。當然，包括北京,、福州,、武漢、杭州和廣州的增幅也較大,，位列前10位,。

成 交量方面，各城市普遍回調，一二線城市較12月銷量均下降3成左右,。由于前期銷量創(chuàng)新高,，在鄰近農歷新年的1月銷量回調不難理解。同時微觀上尤其在部分一 線城市,，開發(fā)商由于后期項目儲備稀缺,，普遍有惜售心態(tài)。以動態(tài)庫存去化周期來看,，一二線城市皆已回落到近5年來的相對低位,。與此形成鮮明對比的是三四線城 市持續(xù)高位的庫存態(tài)勢。

鑒于此,，央行與財政部于2月1日及19日分別對未實施限購城市調降了首付比例以及降低房地產交易契稅,、營業(yè)稅。

世 邦魏理仕研究部中國區(qū)主管,、執(zhí)行董事陳仲偉認為,，對于各地市場的高庫存情況，調降首付比例等措施的效果可能有限,，目前高庫存的原因與當?shù)亟洕l(fā)展態(tài)勢帶來 的市場飽和直接有關,。但從長期趨勢來看，一線城市及部分二線城市成為人口持續(xù)流入?yún)^(qū)域,，房產市場的繁榮有著更為堅實的支撐,。而一線城市市場在進入新年以來 仍加速上揚的態(tài)勢也意味著適度的調控需求政策在逐步醞釀。綜合來看,，短期內無論對房產銷售市場還是物業(yè)投資開發(fā),，重要節(jié)點二線城市市場可能更為受益。

中 原地產也認為,，分城市來看，今年春節(jié)月和近兩年同期比較,，一線城市和二線重點城市成交上漲明顯,；三四線城市受到庫存壓力影響，購房者對后者信心不足,，返鄉(xiāng) 置業(yè)效果不明顯,。但強者恒強，去年市場表現(xiàn)極佳的一線及二線重點城市成交的持續(xù)活躍促成了今年春節(jié)月房地產市場成交的上漲,。春節(jié)月重點城市的高成交也在一 定程度上反映了購房客戶對2016年市場的信心,。(編輯 駱軼琪)