蘇州樓市： 能承受兩萬單價的人 還剩多少

任小璋

[“十二五”期間,，園區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長10%（不變價）；園區(qū)居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元,；區(qū)域常住人口由2010年的69.28萬人增加到2015年的80.4萬人,。]

[此前蘇州每年住宅的成交面積都在600萬~700萬平方米，2014年為800多萬平方米,，但去年這個數(shù)字暴增至1200萬,！]

去年底至今房價飛漲的一二線城市中，上海周邊的蘇州異常搶眼,，該市2015年11月的房價環(huán)比增幅一度超過深圳,，躍居全國城市之首。去年第四季度,，隨著大量投資客的進入,，蘇州樓市火爆的程度賺足了人們的眼球。

為何蘇州在這波樓市中有如此驚人表現(xiàn),，是經(jīng)濟發(fā)展的厚積薄發(fā),，還是人為的炒作效應？為何是蘇州,？這波火爆的樓市能持續(xù)多久,，是否會迎來拐點？《第一財經(jīng)日報》記者實地走訪調(diào)研了蘇州樓市,。

瘋狂的樓市

蘇州這波樓市的爆發(fā)原因,，既有國家去庫存的大背景，也有蘇州自身的因素,。

據(jù)中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）的數(shù)據(jù),，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米，和2014年相比大幅上升48%,。其中住宅成交1177萬平方米,，成交金額1549億元，較2014年分別增長52%和65%,，均達到歷史峰值,。

今年年初，蘇州房價還在加速上漲。至今年2月,，蘇州住宅平均售價已經(jīng)達到了16681元/平方米,，較2015年年初增長了34%。不少項目售價更是較2015年初翻番,，如蘇州工業(yè)園區(qū)（下稱“園區(qū)”）湖東板塊的九龍倉時代上城,、天地源七里香都，2015年初售價僅為14000元/平方米左右,，但在火熱樓市和幾次土地招拍掛的助推下,，目前售價都達到了28500元/平方米。

火爆的園區(qū)還出現(xiàn)了無房可售的狀況,，熱盤新加推的房源也遭到了哄搶,。據(jù)蘇州市商品房管理網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，截至2月2日,，園區(qū)的庫存僅剩下3479套房源,，是全市除姑蘇區(qū)以外庫存最少的區(qū)域。

2015年是房地產(chǎn)利好政策頻出的一年,。在國家政策的大背景下,，蘇州市政府也在相關(guān)政策方面跟進。早在2014年9月底,，蘇州實施3年多的限購開始松動,；同年10月，蘇州市政府再推新舉措,，規(guī)定申請房貸的借款人繳存公積金期限從12個月調(diào)整為6個月,；2015年5月，蘇州將家庭公積金貸款的最高限額統(tǒng)一調(diào)整至70萬元,。

與此同時,，廁身于上海的光環(huán)下、本是二線城市的蘇州,，在去年下半年似乎好運連連,，規(guī)格升級的猜想引來了關(guān)注。

2015年7月,，《江蘇省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2015-2030年）》經(jīng)國務院同意獲得批復,，到2030年江蘇省將形成2個特大城市——南京和蘇州。隨后,，11月24日,，第四次中國—中東歐國家領(lǐng)導人會晤在蘇州舉行，國務院總理李克強出席,。

當時,，市井中不乏蘇州要晉升“副一線城市”的傳言,，貼吧和微信上也廣為炒作，蘇州樓市跟著水漲船高,。

“面粉貴過面包”正是蘇州樓市開啟瘋漲模式的導火索,。“蘇州這波樓市熱潮是由去年密集的土拍把房價推高而開啟的,，有些區(qū)域土拍價格甚至高于同區(qū)域的售房價?！碧K州市同策房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（下稱“蘇州同策”）市場研展部總監(jiān)張曉晨告訴《第一財經(jīng)日報》記者,，自2015年4月開始，蘇州住宅庫存已經(jīng)處于較為良好的狀態(tài),，6月份以后存銷周期均處于6個月以內(nèi),。去年6月份，蘇州土拍的成交住宅用地溢價率集中在60%以上,，由此拉開了暴漲的序幕,。

在住宅類土地中，姑蘇區(qū)留園路北地塊拍出了3.1萬元/平方米的樓板價,，成了蘇州的單價地王,。在園區(qū)的湖東板塊中,，2015年7月拍出的蘇園土掛（2015）02號（海亮地塊）宅地最終樓板價為15991元/平方米，而2014年11月出讓的同板塊金輝宅地成交樓板價僅6000元/平方米，價格大漲167%,。

與此同時，蘇州市政府對進入市場的土地在量上也做了控制,。2015年蘇州市共成交經(jīng)營性土地建筑面積達到652萬平方米,，較上年下降34%，是近5年土地成交的最低點,。

　　蘇州工業(yè)園區(qū)領(lǐng)漲

這波樓市的暴漲由土拍拉開序幕,，而蘇州土拍的領(lǐng)漲最先由園區(qū)開始。張曉晨告訴記者,，去年年中的時候,，園區(qū)拍了2塊地，樓板價一塊1.3萬,，一塊1.5萬,，緊接著其他幾個區(qū)跟漲。

相應地,，園區(qū)的房價漲得也飛快,，增幅僅次于老城區(qū)姑蘇區(qū)。

蘇州同策提供的數(shù)據(jù),，2015年下半年市場供不應求,，價格迅猛增長，但區(qū)域分化也較為明顯：姑蘇區(qū)、園區(qū)價格增幅達20%以上,；其次為高新區(qū),，價格上漲15%。其中,，園區(qū)在2014年全年成交均價為14459元/平方米,，2015年的全年成交均價達到17598元/平方米，增幅為12.1%,。

中?！るp灣錦園的一位高級客戶經(jīng)理告訴記者，他自己于2015年3月在園區(qū)買了一套房,，當時單價1萬元左右,，現(xiàn)在已經(jīng)漲到3萬元了。蘇州人現(xiàn)在有個共識,，認為園區(qū)學校好,、規(guī)劃好，兒童醫(yī)院,、體育公園都有,，就連銀行地區(qū)總部都在那里，“園區(qū)已經(jīng)成為蘇州的一張名片,，大家都想往那邊擠”,。

為何園區(qū)能領(lǐng)漲，園區(qū)究竟有著怎樣的魅力,？

園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間合作項目,，改革開放試驗田、國際合作示范區(qū),，中國發(fā)展速度最快的開發(fā)區(qū)之一,。

2015年，園區(qū)全年共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2070億元,，同比增長8%,；公共財政預算收入257.2億元，增長11.7%,，其中稅收占比達93.6%,，各類稅收總收入超670億元。

園區(qū)管委會提供的《蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展“十三五”（2016~2020）規(guī)劃綱要》顯示,，“十二五”期間,，園區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長10%（不變價）；園區(qū)居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元,；區(qū)域常住人口由2010年的69.28萬人增加到2015年的80.4萬人,。

二十余年來,，通過搶抓全球產(chǎn)業(yè)布局的機遇和高標準的選商擇資，園區(qū)吸引了三星,、博世,、日立、西門子等世界500強企業(yè),，成為了亞洲乃至世界知名的先進制造業(yè)基地,。截至2015年，已累計吸引外資項目超5550個,，實際利用外資超283億美元,；全區(qū)投資上億美元項目149個，其中10億美元以上項目7個,；93家世界500強企業(yè)在區(qū)內(nèi)投資了154個項目。

廠區(qū)位于園區(qū)的金紅葉紙業(yè)集團發(fā)言人徐正文告訴《第一財經(jīng)日報》記者,，當初園區(qū)之所以吸引他們,，主要是基于對新加坡管理模式的信賴，同時,，園區(qū)對進來的企業(yè)實行“五免五減半”,，即五年免營業(yè)所得稅，五年后營業(yè)所得稅減半,。此外,，園區(qū)還有良好的產(chǎn)業(yè)配套。博世中國一位前高管也表示,，園區(qū)是國內(nèi)最早做產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)區(qū),，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上有配套聚集效應。

園區(qū)的發(fā)展也自然帶動蘇州市整體經(jīng)濟水平的起飛,。

2015年蘇州地區(qū)生產(chǎn)總值1.45萬億元,，按可比價計算同比增長7.5%，在長三角城市中僅次于上海,，良好的經(jīng)濟實力是其樓市上行的最根本動力,。

更為重要的是，園區(qū)擴大了城市版圖,，吸引越來越多的外來務工者進入蘇州,。

蘇州的開發(fā)原本局限于“一核四城”：老城區(qū)是核心，園區(qū),、新區(qū),、吳中、相城是四城,。但從2012年開始,，蘇州的版圖就慢慢發(fā)生了變化,。當年，滄浪,、平江,、金閶等幾個老城區(qū)合并設(shè)立姑蘇區(qū)；吳江市撤市設(shè)區(qū),，一部分劃到吳中區(qū),，一部分劃到園區(qū)；再加上新區(qū)的外溢效應,，蘇州的整個城市版圖得以擴大,，可使用土地越來越多。

萊蒙房地產(chǎn)蘇州公司營銷總監(jiān)趙建華告訴記者,，現(xiàn)在蘇州每年的外來務工人員都約有100萬人的增長,。

2012年，蘇州的人口總量1300萬,，其中外來人口已超過本地戶籍人口,。據(jù)蘇州統(tǒng)計局研究報告，蘇州常住外來人口占常住人口的比重在全國名列前茅,，僅低于以“移民城市”著稱的深圳,，是典型的人口導入型城市。

這樣的城市,，其活力不言而喻,。大量的外來人口提供了充沛的剛性購房需求。

捂盤惜售

當然,，蘇州房價的陡漲,，也離不開當?shù)亻_發(fā)商的炒作。

趙建華告訴《第一財經(jīng)日報》記者,，開發(fā)商最慣用的炒作手段是“捂盤惜售”,，就是幾家開發(fā)商形成聯(lián)合戰(zhàn)線，當消費者有著急切購房意愿的時候,，他們把樓盤捂著不賣或者只推出很少的房源,。在蘇州，大多數(shù)正常在售樓盤都有過這種情況,?！跋垡淮危酉聛砭吞醿r,，厲害的一次提價20%~30%,，像蘇州的新區(qū)科技城，原來賣單價12000元,，現(xiàn)在則是16000元,，一下子漲了4000元,。”

趙建華在蘇州從事房地產(chǎn)業(yè)十多年,。在這波火爆的蘇州樓市中,，由于土拍競爭激烈，他們公司尚未拿到住宅地塊,。

“目前并不是真正到了‘無房可售’的地步,，房子是不多，但有,，只是沒開盤,。”前文提及的中海地產(chǎn)高級客戶經(jīng)理表示,，現(xiàn)在在這個價位上不會太好賣,，不是說價格高，而是不是時候,。比方說,，等園區(qū)湖東那邊拍了一塊地，或者有一些實質(zhì)性利好的時候,，房價在現(xiàn)在這個價位上再漲都有可能。但過年之后,，政府和園區(qū)也沒什么動作,，年后的量都是去年勢頭過后的緩沖。

在2015年蘇州房企的排行榜上,，中海地產(chǎn)以509988.59平方米的銷售面積,、4660套的銷售套數(shù)和65.56億元的銷售額位居榜首。

記者實地走訪了中?！るp灣錦園的售樓中心,，但并沒有記者想象中的火爆場面。正在辦理購房合同的一對85后小夫妻告訴記者,，現(xiàn)在處于尾盤階段,，人會比較少；一般在加推的時候人會很多,。這對小夫妻第一次來這邊售樓中心的時候正值加推,，當時總共推出2棟樓100多套房子，可他們?nèi)√柕臅r候已經(jīng)排到600多號了,。這次能買到這個房子也是后來的又一次加推,，但這次他們沒有排隊。當時的銷售打電話給他們說有合適的房源,，他們看過房子后就很快拿下了,，“感覺落袋為安了”,。在這期間，這邊的銷售也帶他們?nèi)タ催^一些樓盤,，不是樓層,、位置不好，就是采光不好,，他們當時心里十分焦急,，看著房價一天天在往上躥。

這對夫妻最終以17000元/平方米的價格拿了一套100多平方米的房子,。當記者問他們當初為何不早點下手,，以及萬一樓價跌了怎么辦，他們表示,，之前也是一直在猶豫,，但房價一旦超過2萬元，他們就無力供房了,，所以他們下了決心,。他們還說，自己這是剛需,，不是為了投資而買房,。

談到投資客問題，蘇州當?shù)囟辔皇袌龇治鋈耸勘硎?，去年第四季度投資客進入得比較密集,。張曉晨告訴記者，這波樓市的投資客還是以本地人為主,，一是因為蘇州本地的房子對外地投資者限購,，他們只能買一套；二是因為像上海等一線城市的樓市漲幅同樣很高,，甚至要高過蘇州,，這些一線城市來的投資客相對較少。

趙建華認為,，四季度的這波行情中,，投資客占比達百分之六七十左右。

“但像蘇州外圍的三四線城市日子很難過,。我們在常州的樓盤,，原先一個月賣40套，現(xiàn)在一周賣40套,。銷售量是上去了,，但價格沒漲。你只要敢動，就死了,?！壁w建華還透露，常州樓盤不漲價,，是因為開發(fā)商不齊心,。最本質(zhì)的原因是，常州那邊“狼多肉少”,，庫存去化周期還有15~17個月左右,，買房的人少，最主要是外來人口比較少,。

而蘇州市下轄的昆山市面臨同樣的境遇,。去年11月，當蘇州房價以2.81%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲江蘇省時,，昆山成了江蘇省房價下跌的10個城市中跌幅最大的,，環(huán)比下跌1.64%。

張曉晨告訴記者,，昆山前幾年房源供應量非常大,，動輒百萬（平方米）大盤。像昆山的城東是產(chǎn)業(yè)區(qū),，原本有很大潛力,，但之前一直被價格戰(zhàn)所左右，那邊有中南,、綠地等超大型樓盤,；而像昆山南部板塊的漳浦這樣的小鎮(zhèn)競爭也非常激烈，最終各家開發(fā)商就是在拼價格,。

為何同樣具備工業(yè)基礎(chǔ)且鄰近蘇州的昆山房價漲不上去？趙建華告訴記者,，昆山城區(qū)其實處于“兩頭不靠”的境地,。西接蘇州，但離配套完善的城區(qū)還遠,；東鄰上海,，但房地產(chǎn)市場又被花橋分流了。昆山城區(qū)的整個房價比蘇州和花橋要低,。

趙建華認為,，昆山房價沒能像蘇州這樣大漲，更主要的原因還是昆山雖然外來務工人員也多,，但他們基本上都是底層務工者,，較低的收入水平使得他們很難在那里扎根。此外,，昆山的臺資企業(yè)已開始搬遷了,，一般去到安徽等成本較低的內(nèi)陸省區(qū),。

　　拐點在哪里？

蘇州本輪樓市的大爆發(fā),，與之前的市場波動不同,。

趙建華告訴記者，蘇州樓市在2008年之后是經(jīng)歷了金融危機后的剛性需求爆發(fā),。但是,，本輪樓市爆發(fā)，原因還包括去年股市大跌后資金涌入,，再加上炒作等因素——這不是剛性需求爆發(fā),，而是集中性的投資性需求爆發(fā)。

趙建華認為,，這種爆發(fā)式增長給樓市帶來了很大的興奮,，但也產(chǎn)生了后遺癥。一方面是它極度快速消耗了老百姓手里的儲備資金,。大家盲目投入了樓市,，有些經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱的老百姓就通過借錢、貸款用于購房,，但這并不是他們的剛需,，只是看到別人買了，自己也買,。

健康的市場,，應該是有剛需的去購買，有閑錢的去投資,。然而除去這兩類人,，現(xiàn)在的蘇州樓市還有一大群體，是被燥熱的市場所誘導的投資者,。他們自己可支配的閑錢不多,，通過借貸購房是希望賺取差價。更危險的是,，其中還有一部分人使用了“首付貸”購房,。一旦市場有了風吹草動，將對家庭財富乃至整個信貸體系造成危害,。

另一方面,，房價飆高，也將很多外來人員的買房需求扼殺在搖籃里,。外來務工人員的經(jīng)濟收入不足以支撐如此高昂的房價,，這是非常現(xiàn)實的狀況。

那么蘇州樓市是否會繼續(xù)飆升,，拐點將在何時到來,？

張曉晨表示，2016年的行情應該還不錯,。接下來的4月7日,，蘇州會有新的土拍，總共14塊住宅用地,，預計優(yōu)質(zhì)地塊的溢價率將會超過150%,，到時蘇州房價又可能會被拋上風口浪尖。

他說,，今年的樓市將會延續(xù)2015年的上升態(tài)勢,，即便是出臺相關(guān)調(diào)控政策，也只會是局部調(diào)控,，并不能對整體市場產(chǎn)生大的影響,。

張曉晨表示，老百姓收入水平的漲幅跟不上房價的漲幅,，購房者需要一個“喘氣”或者說逐步接受的過程,，因而在2016年底到2017年時，一定會出現(xiàn)一個拐點,。

此前蘇州每年住宅的成交面積都在600萬~700萬平方米,，2014年為800多萬平方米，但去年這個數(shù)字暴增至1200萬,！今年1~2月份成交了240萬,，依此推算，2016年也將達到1200萬,。這意味著用2年的時間賣了4年的房子,，這其實是在透支樓市的需求。

趙建華也認同這一觀點?，F(xiàn)在蘇州平均房價在2萬元左右,，但這是前幾年拍的土地，而去年年末跟今年拍的土地,，其大量上市供應期在2017年下半年，到那個時候可能平均房價就要3萬或者3萬以上了,。如果購買力跟不上,，沒有人買房，市場就會出現(xiàn)下跌,。

而現(xiàn)在開發(fā)商土拍時也處于不理智的狀態(tài),。趙建華給記者算了一筆賬，像相城區(qū)的高鐵新城等動輒拍下來樓面地價9000，甚至上萬,，這還不算建設(shè)成本,、建安成本、管理費用,、財務費用,，如果這些算進去，到時賣2萬是不貴的,，但是能夠承受2萬房價的人,，通過去年洗牌之后還剩多少呢？今年2月份,，園區(qū)的摩天輪地塊土拍的單價就超過2萬,，“現(xiàn)在的市場太瘋狂了”。

園區(qū)清源華衍水務有限公司總經(jīng)理黃堅提供的《蘇州工業(yè)園區(qū)2010-2015售水量增長率一覽表》顯示,，2015年其工業(yè)售水量增長率為-4.1%,。黃堅告訴記者，這幾年園區(qū)一直有企業(yè)在搬遷,，特別是2015年那一年幾個用水大戶搬走了,，原因是這里的人力資源成本和經(jīng)營成本在提高。據(jù)介紹,，江蘇地區(qū)人力資源成本十年內(nèi)已經(jīng)翻了一番多,，五險一金、社保等都在提高,。

就在記者調(diào)研蘇州樓市幾天之后,，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺。

3月18日,，蘇州市政府審議通過了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》,，其中規(guī)定開發(fā)商在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格,，實際銷售價格不得高于申報價格,，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%,，12個月內(nèi)不宜超過12%,。

3月25日，上海出臺“史上最嚴”樓市新政,。

同日,，江蘇出臺購房管控政策，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策,，嚴審購房人首付款比例,、首付資金來源,，加強對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度,、機構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測,。