[特別報(bào)道]“最嚴(yán)厲”調(diào)控新政落地

上海樓市現(xiàn)“急凍”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 勞佳迪 | 上海報(bào)道

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第13期）

上海地產(chǎn)圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購(gòu)令開(kāi)始,，每逢暮春之末,，便會(huì)有調(diào)控將至的傳聞。過(guò)去幾年這或許只是一劑定時(shí)安慰,，但今年3月25日“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策的靴子落地,，則成為了一次精準(zhǔn)應(yīng)驗(yàn)。

事實(shí)上,，這個(gè)消息已經(jīng)發(fā)酵了一個(gè)月之久,。幾乎每個(gè)被房子擊中心結(jié)的人都奮力轉(zhuǎn)發(fā)著來(lái)源不明的信息，有的如往年一般經(jīng)歷了意淫降價(jià)的興奮,，有的心懷不屑地將之視作中介營(yíng)銷(xiāo),，而更多迫切希望在這座城市筑巢的人不敢大意地選擇了提前購(gòu)房，乃至刷爆了官方的網(wǎng)簽系統(tǒng)……

新政執(zhí)行之后的上海灘更是一幅喜憂(yōu)參半的眾生相,。非戶(hù)籍人士購(gòu)房必備的社保繳納年限從累計(jì)2年提高到連續(xù)5年,，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，限購(gòu)資格審核流程從交易階段前置到了簽約環(huán)節(jié)……政策之手確實(shí)充滿(mǎn)了鎮(zhèn)靜瘋狂樓市的溫情,，卻也讓許多剛需人群望城興嘆,。

而更大的懸念是，這個(gè)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)整政策究竟能不能驅(qū)走春節(jié)后房?jī)r(jià)暴漲的魅影,？

故事一

　　白領(lǐng)差點(diǎn)被逼回老家

25日上午,，陸瀟瀟緊緊抓著手機(jī)，時(shí)不時(shí)點(diǎn)亮屏幕,。往常只有當(dāng)美國(guó)大老板偶爾蒞臨,，負(fù)責(zé)對(duì)外事務(wù)的她需要張羅發(fā)布會(huì)時(shí)，神經(jīng)才會(huì)如此繃緊,。但這一次,，她只是在等一個(gè)已經(jīng)“事先張揚(yáng)”的結(jié)果。

“經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月的買(mǎi)房折騰,，我承認(rèn)自己心態(tài)也很復(fù)雜,，就想第一時(shí)間知道自己有沒(méi)有做對(duì)?！?4日晚上她17：00踏出陸家嘴金融圈的辦公 樓,；17：20沖進(jìn)地鐵站,，沿途在便利店買(mǎi)了一個(gè)三明治；18：30跨進(jìn)位于松江新城的開(kāi)發(fā)商網(wǎng)簽中心門(mén)檻,，被告知網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)下午2點(diǎn)半就已經(jīng)癱瘓 死機(jī),；21：00搶修恢復(fù)后的系統(tǒng)仍然需要排隊(duì)候位；23：50終于趕在新政落地的前夜完成了網(wǎng)簽,。

25日上午還不到10點(diǎn),，上海市政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控新政的新聞發(fā)布會(huì)尚未正式召開(kāi)，拿到文字素材的現(xiàn)場(chǎng)記者已經(jīng)將材料拍照傳到網(wǎng)上,，各種公眾號(hào)開(kāi)始瘋轉(zhuǎn)新政的條條杠杠,。

“看到外地人在上海買(mǎi)房的社保繳納要求從原先只要加起來(lái)滿(mǎn)2年一下子提高到連續(xù)繳滿(mǎn)5年，我松了一口氣,，如果不是24日連夜網(wǎng)簽,，我們就被限購(gòu)了，一切都是值得的,?！标憺t瀟說(shuō)話間帶著連月來(lái)難得一見(jiàn)的輕松。

和她一樣爭(zhēng)分奪秒的還有數(shù)千購(gòu)房者,。數(shù)據(jù)顯示,，24日上海一手房網(wǎng)上簽約1776套，25日更達(dá)到了2495套,。若以每套住房100平方米計(jì)算,，兩 天的簽約平米數(shù)就達(dá)到2月份半個(gè)月的銷(xiāo)售水平。根據(jù)規(guī)定,，新政即日生效，意味著25日前的網(wǎng)簽仍可以按照舊政執(zhí)行,，25日“搶簽”的客戶(hù)則不得不抱憾而 歸,。

陸瀟瀟告訴記者，去年11月眼看著房?jī)r(jià)暗流涌動(dòng),，她動(dòng)了置換的念頭,，“原先的小戶(hù)型雖然位于中內(nèi)環(huán)之間，但面積只有40多平米,，生了寶寶以后,，父母 從外地搬來(lái)照顧，五口人實(shí)在擠不下,?！痹缭谌ツ?1月初，這套房子就已經(jīng)被買(mǎi)家接盤(pán),，誰(shuí)知道因?yàn)榻灰走^(guò)于火爆,，買(mǎi)家自行前往銀行申請(qǐng)貸款的材料被壓在網(wǎng)點(diǎn) 長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月,，直到今年2月才批下貸款，她的置換計(jì)劃因此變得相當(dāng)被動(dòng),。

在被二手房房主連續(xù)跳價(jià)后,，她和先生有了回省城發(fā)展的想法，“我們當(dāng)時(shí)的感覺(jué)是在上海換不到房子了,，所以開(kāi)始動(dòng)用各種渠道在省城找工作,，其間還在當(dāng)?shù)鼗鹚儋I(mǎi)下了一套公寓，其實(shí)已經(jīng)做好了回去發(fā)展的準(zhǔn)備,?！?/P>

但最后涉險(xiǎn)“過(guò)關(guān)”的陸瀟瀟還是決定留下?！拔沂菍W(xué)金融的,，他是學(xué)化工的，在當(dāng)?shù)卣夜ぷ鞫疾豁樌?，去大公司往往要有?qiáng)大的人情關(guān)系,，去小公司又不甘心其和上海平臺(tái)之間的巨大落差?！彼龑?duì)記者坦言,，新政將外地人在上海購(gòu)房的門(mén)檻提高到了“全國(guó)最嚴(yán)”，許多剛需被“錯(cuò)殺”,。

據(jù)記者梳理,，一線城市中，同樣要求外地人繳納社保年限達(dá)到5年的只有北京,，但北京并不要求購(gòu)房者已婚,，而早在2012年6月上海就已經(jīng)限制單身外地人買(mǎi)房；廣州和深圳目前對(duì)外地人購(gòu)房的社保繳納年限僅為3年,。

　　故事二

　　留學(xué)生稱(chēng)上海戶(hù)口比美國(guó)綠卡還金貴

如果被新政限購(gòu),，“踏空”的陸瀟瀟可能會(huì)離開(kāi)上海，而對(duì)同樣屬高端人才的陳婷來(lái)說(shuō),，是否回上海也成了兩難抉擇,。8年前，她從復(fù)旦大學(xué)物理系畢業(yè),，曾通過(guò)歐盟項(xiàng)目留學(xué)歐洲四國(guó),，后赴美攻讀天體物理學(xué)碩博，前不久剛拿到了費(fèi)米國(guó)家實(shí)驗(yàn)室獎(jiǎng)學(xué)金,。

見(jiàn)到記者時(shí),，風(fēng)塵仆仆的陳婷剛結(jié)束長(zhǎng)途飛行，還在倒時(shí)差,?！白蛱煲?jiàn)親戚,，大家都在談房?jī)r(jià)，所以我剛回來(lái)也對(duì)新政了如指掌,?！彪m然是上海“土著”,，但 對(duì)于升級(jí)版的限購(gòu)政策,，她還是連連感慨“戶(hù)口本比綠卡還金貴”，“在美國(guó)買(mǎi)房是不需要綠卡的,，只要經(jīng)濟(jì)許可,，負(fù)擔(dān)得起房貸就可以?！?/P>

回國(guó)發(fā)展一直是陳婷人生計(jì)劃的一部分,，“美國(guó)的博士后項(xiàng)目是靈活的，隨時(shí)可以終止,，原先我理想的狀態(tài)是適當(dāng)?shù)臅r(shí)間回母校拿教職,，或者去上海天文臺(tái)工作，但現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)自己很可能‘回不起’,?！?/P>

因?yàn)閯?dòng)遷的緣故，陳婷名下已有一套位于浦東三林的一室一廳,，緊挨著父母家,，但距離佘山天文臺(tái)和東北角的復(fù)旦都有數(shù)十公里之遠(yuǎn)?！霸扔袃煞N想法,，一 是在單位附近再購(gòu)置一套，但新政要求五至七成首付,，難以承受,；另一種方案就是置換，不過(guò)經(jīng)過(guò)這一輪瘋漲,，上海住宅的性?xún)r(jià)比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如芝加哥，不可能不糾 結(jié),?！?/P>

即將從達(dá)拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者，費(fèi)米實(shí)驗(yàn)室所在地距離芝加哥約50分鐘車(chē)程,，因?yàn)椴欢萝?chē),，比開(kāi)車(chē)從上海天文臺(tái)所在的佘山到人民廣場(chǎng)時(shí)間還 短，“在當(dāng)?shù)鼗?0萬(wàn)~50萬(wàn)美元可以購(gòu)買(mǎi)一套帶花園的復(fù)式四室兩廳,，美國(guó)購(gòu)房首付只要求一成,，貸款審核的風(fēng)控要求和上海差不多,，大約月還款額可以貸到稅 后工資的1/2，但是因?yàn)橛蟹抠J抵個(gè)人所得稅的政策,，所以實(shí)際上每月的現(xiàn)金壓力比房租還要低2/3,。”

至少短期內(nèi),，陳婷打消了回上海的念頭,。“在復(fù)旦附近想買(mǎi)一套60平米的老公房至少要330萬(wàn)人民幣,，價(jià)格已經(jīng)觸及非普通住宅的范圍,，首付七成意味著 要拿出230萬(wàn)左右，因?yàn)闆](méi)有在國(guó)內(nèi)繳過(guò)公積金,，剩下的錢(qián)只能問(wèn)銀行貸,，按照新政，利率要上浮1.1倍,，同樣買(mǎi)房,，在上海的生活壓力會(huì)比在芝加哥更大?！?/P>

據(jù)悉,，目前二套房首付成數(shù)方面上海新政也是“全國(guó)最嚴(yán)”，上海原先只要求首付四成,，新政將普通住房首付提高到五成,，非普通住房首付提高到七成，相比之下,，北京,、深圳、廣州首付分別要求五成,、四成,、三成。

實(shí)際上,，上?！捌胀ㄗ》俊奔磳⒔^跡。按照標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)環(huán)總價(jià)450萬(wàn)以上,，中環(huán)總價(jià)310萬(wàn)以上,，外環(huán)總價(jià)230萬(wàn)以上都算作非普通住宅。

“多年前我有學(xué)長(zhǎng)讀完博士回國(guó),，在高校拿到了教職,，學(xué)校還有一定購(gòu)房補(bǔ)貼，其實(shí)那個(gè)時(shí)候和現(xiàn)在比，工資是沒(méi)有什么區(qū)別的,，但上海房?jī)r(jià)已經(jīng)天翻地覆,，這大概是我們這一代人的宿命?！标愭脤?duì)記者無(wú)奈地表示,。

　　故事三

　　連環(huán)置換“撞車(chē)”新政

記者在采訪數(shù)位購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，與許多被新政擋在門(mén)外的人相比,，其實(shí)有驚無(wú)險(xiǎn)完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運(yùn),，由于春節(jié)后的房?jī)r(jià)暴漲主要由置換型需求推動(dòng)，所以“3·25新政”出臺(tái)后,，不乏連環(huán)交易觸礁的案例,。

來(lái)自第一梯隊(duì)中介的葛蓀雨就見(jiàn)識(shí)到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”?！耙?yàn)樯硕?，A打算賣(mài)掉自住小戶(hù)型置換成學(xué)區(qū)房，有意向接盤(pán)的是一對(duì)外地 小夫妻家庭B,，學(xué)區(qū)房的賣(mài)家是中年夫妻家庭C,，C也是置換，打算將名下一套學(xué)區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅,，‘新政’出來(lái)后,，有兩套房的C首付提高了 30%，要求A優(yōu)化付款方式,，將首付提高到50%以上,，但是A的上家B因?yàn)樯绫](méi)繳滿(mǎn)5年被限購(gòu)，所以整個(gè)交易都只能推翻重來(lái),?！?/P>

葛蓀雨告訴記者，以往這種復(fù)雜的連環(huán)交易并不多見(jiàn),，但因?yàn)楫?dāng)下置換型需求占主流,，所以連環(huán)單越來(lái)越多，新政導(dǎo)致的不穩(wěn)定性也越來(lái)越強(qiáng)烈,?！叭绻窃?一個(gè)中介門(mén)店操作的，還能開(kāi)碰頭會(huì)來(lái)協(xié)商,，但這個(gè)案子里幾張單子都是在不同的中介談的,，原本A和C已經(jīng)收了定金，都沒(méi)有網(wǎng)簽,，后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來(lái)非常頭 疼?！?/P>

據(jù)記者了解,，上?！?·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀(jì)錄，但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購(gòu)房者最終會(huì)因?yàn)橘?gòu)房資格不符合要求而被迫退房,，未來(lái)幾天上?？赡艹霈F(xiàn)大規(guī)模退房潮。

葛蓀雨的另一重?zé)涝谟谒约阂部赡軙?huì)被新政“擠出”,?！跋拶?gòu)以后，上海將進(jìn)入成交淡季,，基本今年全靠一季度的業(yè)績(jī)來(lái)養(yǎng)活自己了,。”他對(duì)記者分析,， 前期一輪置換潮讓上海樓盤(pán)的“換手率”空前高漲,，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤(pán)不動(dòng),，這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜,，引發(fā)中介的又 一波關(guān)門(mén)潮,，“實(shí)在沒(méi)辦法只好回老家。”

有業(yè)內(nèi)人士援引數(shù)據(jù)稱(chēng),，去年3月底政府部門(mén)連發(fā)利好，將二套房貸款首付降至四成,，還將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為 超過(guò)2年（含2年）,，被認(rèn)為是此前為樓市松綁的肇始，實(shí)行一年至今,，以?xún)?nèi)環(huán)內(nèi)的兩個(gè)標(biāo)志性高端樓盤(pán)仁恒河濱城和世茂濱江來(lái)看,，按套數(shù)算換手率都達(dá)到了 15%左右，中環(huán)和外環(huán)知名樓盤(pán)的換手率也在8%~10%,，短期內(nèi)賣(mài)盤(pán)可能更加稀缺,。

記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日,，上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象,，周四即政策出臺(tái)前一天成交面積達(dá)到最高點(diǎn)，為21.42萬(wàn) 平方米,，周六和周日分別降到5.92萬(wàn)平方米和4.15萬(wàn)平方米,。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%,，和周四最高點(diǎn)相比,，則分別下降72% 和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%,。

記者觀察

　　上?！?·25新政”觀察

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪

上海為何出臺(tái)“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策？

除了限購(gòu)和降低二套房杠桿,，上?！?·25新政”內(nèi)容還對(duì)投機(jī)炒作多有約束，包括企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易,，需滿(mǎn)3年及以上,，如果其交易對(duì)象為個(gè)人，也將嚴(yán)格按照限購(gòu)政策執(zhí)行,；同時(shí),，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購(gòu)審核將前置至交易備案環(huán)節(jié),。

“上海以前有許多不成文的潛規(guī)則來(lái)避開(kāi)限購(gòu),，比如在買(mǎi)一手房的時(shí)候付了全款，但故意拖延不辦理房產(chǎn)證,，雖然理論上對(duì)房產(chǎn)的擁有是以取得房產(chǎn)證為標(biāo) 志,，不辦理房產(chǎn)證也可能暴露出各種風(fēng)險(xiǎn)，但根據(jù)國(guó)情和最高法的司法解釋來(lái)看,，業(yè)主只要實(shí)際入住,，是沒(méi)有人能夠影響他對(duì)房產(chǎn)的所有和使用的，所以有些不滿(mǎn)足 購(gòu)房資格的買(mǎi)家就鉆了這個(gè)空子,?！币晃恢脴I(yè)法律顧問(wèn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這是因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)交易執(zhí)行的是限購(gòu)審核在網(wǎng)簽之后,，現(xiàn)在先查限購(gòu)資格再簽 交易合同是補(bǔ)上了缺口,。

那么，上海管理層為何這次“動(dòng)了真格”,？樓市過(guò)熱是最明顯的原因,。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月,，上海純商品住宅（剔除保障房）銷(xiāo)售均價(jià) 分別為35911元/平方米,、36381元/平方米，同比上漲25.6%,、24.2%,，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，創(chuàng)下歷 史新高,；成交面積更是同比增長(zhǎng)77.2%,、68.7%,，相比2015年底同比增速提高了30~40個(gè)百分點(diǎn)，增幅驚人,。

截至2月底,，上海新建純商品住宅（剔除保障房）庫(kù)存總量為937萬(wàn)平方米，同比下降了26.9%,，環(huán)比下降6.2%?！皬慕^對(duì)值上看,，這一輪上海房 地產(chǎn)市場(chǎng)高溫下的庫(kù)存量接近2013年882萬(wàn)平方米的最低值，但在庫(kù)存減少速度上,，本輪明顯快于上一輪,，這從側(cè)面也反映了本輪市場(chǎng)熱度高于上一輪?！币?居研究院院長(zhǎng)丁祖昱對(duì)記者分析,。

記者從一位地產(chǎn)圈高層處還聽(tīng)到一種分析稱(chēng)，去年3月底國(guó)家松綁房地產(chǎn)的初衷是為了三四線城市去庫(kù)存,，但眼下樓市“冰火兩重天”的現(xiàn)狀卻令去庫(kù)存陷入 怪圈,。“因?yàn)楝F(xiàn)在很多想在上海買(mǎi)房的非戶(hù)籍人士都是獨(dú)生子女,，父母是賣(mài)掉了在三四線城市的房子來(lái)湊首付,，這樣循環(huán)下去，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)越來(lái)越蕭 條,，所以不得不控人,。”這也解釋了為什么武漢,、南京,、深圳會(huì)在上海發(fā)布“3·25新政”的同一天宣布調(diào)控政策。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)佐證了這種看法：2月一,、二,、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均上漲，但漲幅分別比上一個(gè)月擴(kuò)大0.5,、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn),，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距正進(jìn)一步擴(kuò)大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市,。

另一方面,，記者也注意到，上海一直是執(zhí)行限購(gòu)最“積極”的城市之一,。2010年9月29日,，國(guó)家發(fā)布“國(guó)五條”要求“房?jī)r(jià)過(guò)高,、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張 的城市要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”,，10月7日,，上海就初次發(fā)布了滬版限購(gòu)令，規(guī)定本市和外省市居民都只能新購(gòu)一套商品住房,；2011年1月 31日,，在國(guó)家正式頒布限購(gòu)令要求一線城市嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后的第五天，上海就更新了限購(gòu)令,，要求非戶(hù)籍人士買(mǎi)房必須繳滿(mǎn)一年社保,；此后，上海不斷加碼限 購(gòu),。

上海房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌,？

從管理層的調(diào)控預(yù)期看，新政頒布后希望市場(chǎng)變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲,、量縮,、價(jià)跌，如今滯漲和量縮都立竿見(jiàn)影,，但對(duì)是否價(jià)跌的看法卻出現(xiàn)分化,。

有從事房產(chǎn)政策研究的人士指出，滯后一期的房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)指數(shù)的影響高達(dá) 98%,，并且在 12 個(gè)月內(nèi),，前期房?jī)r(jià)對(duì)現(xiàn)期房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)率超過(guò) 50%，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)影響價(jià)格的最重要因素是購(gòu)房者預(yù)期,，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的關(guān)鍵也在于調(diào)整消費(fèi)者的預(yù)期,。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策只能在短期內(nèi)起到抑制房?jī)r(jià)的作用，通過(guò)行政手段抑制需求并不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾的實(shí)質(zhì)問(wèn)題,，長(zhǎng)期來(lái)看政策沒(méi)有很好的效果,，若沒(méi)有很好的退出方法，被抑制的購(gòu)房需求得到釋放可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲,?！痹撊耸繉?duì)記者坦言。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅也認(rèn)為,，過(guò)往多年的實(shí)踐已證明,，需求端調(diào)控在長(zhǎng)期是基本無(wú)效的，限購(gòu),、提高首付比例,、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過(guò)去5年的房?jī)r(jià)上漲,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù),，以2010年調(diào)控周期開(kāi)始為基準(zhǔn),，上海房?jī)r(jià)5年仍然上漲37.6%。

而記者注意到,，自2015年二季度以來(lái),，國(guó)家層面出臺(tái)的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購(gòu)房需求確實(shí)得以集中釋放,，成交量迅速回升且達(dá)到近幾年的 峰值,。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍,，其成交量2662萬(wàn)平方米是一手商品住宅成交量1310萬(wàn)平方米的兩倍,，可見(jiàn)二手房市場(chǎng)成交量之巨。

華泰證券撰文稱(chēng),，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象，但這一次的調(diào)控并未針對(duì)貨幣手段進(jìn)行收緊,，按照過(guò)去行政管控和貨幣管控同時(shí)收緊的時(shí)效性看,，都在半 年后出現(xiàn)樓市降溫，預(yù)計(jì)這一次的降溫時(shí)間將略有后移,，由于需求限制,，上海銷(xiāo)量將出現(xiàn)下降，但在改善性和投資性需求支持下,，房?jī)r(jià)變化將較小,。

據(jù)悉，中國(guó)目前廣義的貨幣供應(yīng)量 M2 高居世界第一位,，M2 與 GDP 的比值已高達(dá) 1.9：1,，這意味著中國(guó)金融市場(chǎng)中有太多閑錢(qián)，而沒(méi)有相應(yīng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)承載,，泡沫由此而生,。

“我們做過(guò)模型分析，從長(zhǎng)期來(lái)看貨幣供應(yīng)量 M2 對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)的影響程度要比房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策大,，但是制定貨幣政策的實(shí)施成本比較高,，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面影響較大，所以目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸放緩的大背景 下,，只能由各地因城施策,，使用限購(gòu)等政策限制房?jī)r(jià)?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)研究人士對(duì)記者解釋,。

不過(guò)，也有不愿具名的分析人士直接對(duì)記者指出,，對(duì)于移民繁多的上海而言,，嚴(yán)厲的限購(gòu)政策容易造成制度瑕疵和道德風(fēng)險(xiǎn),，就一項(xiàng)公共政策而言有失公平 性，也不利于長(zhǎng)期人才輸入,，尤其是現(xiàn)在的調(diào)控很大程度上仍是限制剛需購(gòu)買(mǎi),，而調(diào)控市場(chǎng)的根本還是應(yīng)該盡快推出房產(chǎn)稅等，增加投機(jī)持有的成本,。