寧夏銀川市賀蘭縣是“西部百?gòu)?qiáng)縣”,，雖然人口只有24萬(wàn),，但作為銀川的“后花園”,，受到毗鄰省區(qū)購(gòu)房者青睞,。短短幾年間,，賀蘭縣房地產(chǎn)像打了激素一般迅猛 發(fā)展,，在西部的縣里有一定代表性,。開發(fā)商狂飆突進(jìn),、樓市狂歡的盛宴過后，埋下的隱患陸續(xù)爆發(fā),，一個(gè)小縣城庫(kù)存高達(dá)670萬(wàn)平方米,，如何去掉這些庫(kù)存？記者 對(duì)此展開了調(diào)查,。

興也“房”衰也“房”

從銀川市中心驅(qū)車10公里,，就來到了賀蘭縣,。七八年前，這個(gè)小縣城成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土,。

“荷蘭印象”“天鵝湖小鎮(zhèn)”“奧林匹克花園”“泰和地中?！薄巴兴箍{莊園”，一個(gè)個(gè)冠以“洋名”的小區(qū)在賀蘭縣拔地而起,。50多家房地產(chǎn)企業(yè)云集,，賀蘭 縣新開工面積連續(xù)五年超過150萬(wàn)平方米，“丑小鴨”搖身一變成了“白天鵝”,，如今的賀蘭縣可以說是一座富有現(xiàn)代氣息的新興城市,。

火爆的樓市吸引了陜西、甘肅,、內(nèi)蒙古等地購(gòu)房者,，一時(shí)間外來人口在賀蘭縣購(gòu)房超過一半。甚至一度產(chǎn)生了“副產(chǎn)品”——傳銷,，如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)成了傳銷欺詐的噱頭,，打著“西部大開發(fā)”的旗號(hào)，眾多傳銷人員聚集賀蘭,，屢打不絕,。

“人氣爆棚，我每次坐火車從老家回來,，車上滿滿坐著來賀蘭縣打工,、做生意的人。他們對(duì)這里有信心,，感覺來了隨便干什么都能掙錢,。”在賀蘭縣從事房地產(chǎn)銷售9年的山西人房華峰說,。

盡管一,、二產(chǎn)并不發(fā)達(dá)，但房地產(chǎn)業(yè)給賀蘭縣帶來了可觀的財(cái)政收入,，使賀蘭縣躋身“西部百?gòu)?qiáng)縣”,。記者在賀蘭縣采訪時(shí)，一些老百姓說印象中就感覺前些年賀蘭縣一直在賣地,、蓋樓,，賣地、蓋樓,，賣地,、蓋樓……

然而，近年來樓市低迷沖擊大,，賀蘭縣高樓林立又成了包袱,。據(jù)賀蘭縣統(tǒng)計(jì)局介紹,，商品房銷售面積增速自2011年開始下滑，每年下降幅度超過10%,。樓越蓋越多,，空房也在激增。

“十三五”期間,，賀蘭縣房地產(chǎn)庫(kù)存,、在建及待開發(fā)住宅共有670萬(wàn)平方米，這對(duì)只有24萬(wàn)人的賀蘭縣來說是一個(gè)驚人數(shù)字,。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士介紹,，受此影響， 部分樓盤房屋成交均價(jià)最近三年下降了25%,，個(gè)別二手房成交價(jià)甚至跌破2000元,。由于空置房太多，甚至出現(xiàn)了“零首付”“零月租”,。

除了房屋庫(kù)存外,，土地庫(kù)存更是巨量。目前,，賀蘭縣已出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目用地4200畝,，2016、2017年分別規(guī)劃開發(fā)土地600畝,，仍剩余3000畝,。賀蘭縣住建設(shè)局副局長(zhǎng)岳建平說，如果按照清理閑置土地的要求,，開發(fā)更多新的樓盤,，還會(huì)制造更多新的庫(kù)存。

潮落之后看潮起

“2013年最慘淡,，全年才賣了100套,。開盤五年賣了不到一半，還剩1200套,，最快也得消化五年,。”寧夏長(zhǎng)城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司賀蘭銷售部經(jīng)理丁妍說,。

房地產(chǎn)寒意陣陣,，縣域經(jīng)濟(jì)“打噴嚏”?！?015年賀蘭縣財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況和2016年預(yù)算安排情況》中披露,，一、二產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)低,、土地出讓與成交量雙 降,、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易慘淡，縣財(cái)政以房地產(chǎn)業(yè)和土地出讓金為支撐的高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過去,，處于結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期,，財(cái)政收入的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量急降，可用財(cái)力大幅減少,， 處于?；尽⒈Ｃ裆哪芰?。

從這份報(bào)告不難看出,，過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式難以為繼。近年來,，西部不少縣依賴房地產(chǎn)發(fā)展,，耗費(fèi)大量人力、物力,、財(cái)力,，地方政府變得慵懶，缺乏創(chuàng)造力,。

記者近期在賀蘭縣城走訪發(fā)現(xiàn),，縣城比以往蕭條了很多，操外地口音的人也少了,。賀蘭縣城鎮(zhèn)人口只有11萬(wàn),，顯性庫(kù)存230多萬(wàn)平方米，隱性庫(kù)存437萬(wàn)多平方米,，而且還亂象叢生,。潮落之后，再看當(dāng)年潮起時(shí)暗流涌動(dòng),，總有些蛛絲馬跡,。

無(wú)序供地，過度開發(fā),，供需失衡,。“十二五”期間,，賀蘭縣房地產(chǎn)借助地理優(yōu)勢(shì)迅猛發(fā)展,，一些開發(fā)商拿地動(dòng)輒上千畝乃至幾千畝。但實(shí)際上,，人口增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化帶來的住房需求遠(yuǎn)低于開發(fā)速度,，每年城鎮(zhèn)化率僅提高2-3個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)生的剛需并不是很大。

違規(guī)用地,，部分樓盤成為“半拉子”工程,。原賀蘭縣委書記方仁因犯受賄罪被判無(wú)期徒刑，他在任期間,，為一些開發(fā)商違規(guī)批地,、批項(xiàng)目，開發(fā)商爭(zhēng)相向其行賄,。據(jù) 業(yè)內(nèi)人士透露,，方仁案發(fā)后，一些樓盤如寧夏盛榮房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的紫金水岸,、寧夏土木基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一品中堂,，戛然停止，此后土地,、建筑領(lǐng)域 的問題爆發(fā),，“半拉子”工程讓人望而卻步。

開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng),，誠(chéng)信缺失,，歷史遺留問題多。賀蘭縣大部分開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力弱,，資金鏈易斷裂,，建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量難保證，一些企業(yè)缺乏誠(chéng)信,，侵害了購(gòu)房者權(quán)益,。如塞上陽(yáng)光水岸、富榮花園等樓盤因土地,、資金等問題導(dǎo)致房產(chǎn)證無(wú)法辦理,，購(gòu)房者頻頻投訴。

房地產(chǎn)給賀蘭縣帶來發(fā)展“紅利”,，使其成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“明星”,。但一地多嫁、一房多賣,、有房沒證等不健康的瘋狂發(fā)展,，也使“爛尾”樓盤頻現(xiàn)，對(duì)購(gòu)房者 吸引力降低,。在銀川“1·05”公交縱火案發(fā)生后,，賀蘭縣就曾下發(fā)通知緊急開展建筑市場(chǎng)違法發(fā)包、轉(zhuǎn)包,、分包,、掛靠行為專項(xiàng)檢查,。

急就章還是持久戰(zhàn)？

對(duì)于如何化解庫(kù)存,，賀蘭縣算過一筆賬：“十三五”期間,，剛性需求、改善性需求,、吸引性需求等加起來可消化403萬(wàn)平方米,。若2020年后不再開發(fā)新項(xiàng)目,，按年均銷售5500套計(jì)算,，剩余庫(kù)存至少還需5年消化。

但這也是建立在賀蘭縣城鎮(zhèn)化率大幅提升,、外來人口涌入,、樓市吸引力還在的基礎(chǔ)上，5年看似是一個(gè)理論時(shí)間,。一些開發(fā)商反映,，有關(guān)部門似乎樂觀了，剛需能否釋放,、政策效應(yīng)能否顯現(xiàn)還是未知數(shù),。

房地產(chǎn)業(yè)在賀蘭縣多年一枝獨(dú)秀，雖然近年賀蘭縣培育了一些新興產(chǎn)業(yè)如現(xiàn)代紡織業(yè),、電商產(chǎn)業(yè)等,，但目前效果仍不明顯?！巴鈦韯?wù)工人員,、進(jìn)城農(nóng)民將成為未來購(gòu) 房的中堅(jiān)力量?！痹澜ㄆ秸f,，電商創(chuàng)業(yè)園和生態(tài)紡織產(chǎn)業(yè)園等會(huì)吸引更多外地人，帶來住房消費(fèi),。另外,，賀蘭縣還有13萬(wàn)農(nóng)村人口，他們?nèi)绻M(jìn)城也要買房,。

為了加快去庫(kù)存,，今年初賀蘭縣出臺(tái)了新政策，凡是在賀蘭購(gòu)房消費(fèi),，均可獲得每平方米180元的補(bǔ)貼,。“政府這樣的刺激史無(wú)前例,，目前購(gòu)房者比較買賬,，一季度我們的樓盤銷量相當(dāng)于去年全年,，希望借著政策的東風(fēng)趕快消化?！倍″f,。

不過，一些專家認(rèn)為這樣的強(qiáng)刺激并非長(zhǎng)久之計(jì),。寧夏大學(xué)教授田廣新分析說,，以前是靠發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快增長(zhǎng)，不注意培育其他支柱產(chǎn)業(yè),，太急功近利?，F(xiàn)在樓市出問題了，政府又出臺(tái)補(bǔ)貼,、減稅等刺激政策,，甚至回購(gòu)商品房，干預(yù)市場(chǎng)太多,。

還有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，像賀蘭縣這樣的西部縣，一定要“亡羊補(bǔ)牢”,，及時(shí)反思,。去庫(kù)存的過程，也是糾錯(cuò)糾偏,、促進(jìn)健康發(fā)展的過程,，一定要避開房地產(chǎn)獨(dú)大的陷阱，不要高估價(jià)格洼地的潛力,，要充分研判并控制開發(fā)規(guī)模,，使房地產(chǎn)發(fā)展成為“紅利”而不是“毒藥”。