寧夏銀川市賀蘭縣是“西部百強縣”,雖然人口只有24萬,,但作為銀川的“后花園”,,受到毗鄰省區(qū)購房者青睞,。短短幾年間,,賀蘭縣房地產(chǎn)像打了激素一般迅猛 發(fā)展,,在西部的縣里有一定代表性,。開發(fā)商狂飆突進,、樓市狂歡的盛宴過后,埋下的隱患陸續(xù)爆發(fā),,一個小縣城庫存高達670萬平方米,,如何去掉這些庫存?記者 對此展開了調(diào)查,。
興也“房”衰也“房”
從銀川市中心驅(qū)車10公里,,就來到了賀蘭縣。七八年前,,這個小縣城成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土,。
“荷蘭印象”“天鵝湖小鎮(zhèn)”“奧林匹克花園”“泰和地中海”“托斯卡納莊園”,,一個個冠以“洋名”的小區(qū)在賀蘭縣拔地而起,。50多家房地產(chǎn)企業(yè)云集,賀蘭 縣新開工面積連續(xù)五年超過150萬平方米,,“丑小鴨”搖身一變成了“白天鵝”,,如今的賀蘭縣可以說是一座富有現(xiàn)代氣息的新興城市。
火爆的樓市吸引了陜西,、甘肅,、內(nèi)蒙古等地購房者,一時間外來人口在賀蘭縣購房超過一半,。甚至一度產(chǎn)生了“副產(chǎn)品”——傳銷,,如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)成了傳銷欺詐的噱頭,打著“西部大開發(fā)”的旗號,,眾多傳銷人員聚集賀蘭,,屢打不絕。
“人氣爆棚,我每次坐火車從老家回來,,車上滿滿坐著來賀蘭縣打工,、做生意的人。他們對這里有信心,,感覺來了隨便干什么都能掙錢,。”在賀蘭縣從事房地產(chǎn)銷售9年的山西人房華峰說,。
盡管一、二產(chǎn)并不發(fā)達,,但房地產(chǎn)業(yè)給賀蘭縣帶來了可觀的財政收入,,使賀蘭縣躋身“西部百強縣”。記者在賀蘭縣采訪時,,一些老百姓說印象中就感覺前些年賀蘭縣一直在賣地,、蓋樓,賣地,、蓋樓,,賣地、蓋樓……
然而,,近年來樓市低迷沖擊大,,賀蘭縣高樓林立又成了包袱。據(jù)賀蘭縣統(tǒng)計局介紹,,商品房銷售面積增速自2011年開始下滑,,每年下降幅度超過10%。樓越蓋越多,,空房也在激增,。
“十三五”期間,賀蘭縣房地產(chǎn)庫存,、在建及待開發(fā)住宅共有670萬平方米,,這對只有24萬人的賀蘭縣來說是一個驚人數(shù)字。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士介紹,,受此影響,, 部分樓盤房屋成交均價最近三年下降了25%,個別二手房成交價甚至跌破2000元,。由于空置房太多,,甚至出現(xiàn)了“零首付”“零月租”。
除了房屋庫存外,,土地庫存更是巨量,。目前,賀蘭縣已出讓房地產(chǎn)項目用地4200畝,,2016,、2017年分別規(guī)劃開發(fā)土地600畝,,仍剩余3000畝。賀蘭縣住建設(shè)局副局長岳建平說,,如果按照清理閑置土地的要求,,開發(fā)更多新的樓盤,還會制造更多新的庫存,。
潮落之后看潮起
“2013年最慘淡,,全年才賣了100套。開盤五年賣了不到一半,,還剩1200套,,最快也得消化五年?!睂幭拈L城集團房地產(chǎn)開發(fā)公司賀蘭銷售部經(jīng)理丁妍說,。
房地產(chǎn)寒意陣陣,縣域經(jīng)濟“打噴嚏”,?!?015年賀蘭縣財政預(yù)算執(zhí)行情況和2016年預(yù)算安排情況》中披露,一,、二產(chǎn)稅收貢獻低,、土地出讓與成交量雙 降、房地產(chǎn)市場交易慘淡,,縣財政以房地產(chǎn)業(yè)和土地出讓金為支撐的高速增長期已經(jīng)過去,,處于結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期,財政收入的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量急降,,可用財力大幅減少,, 處于保基本,、保民生的能力,。
從這份報告不難看出,過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式難以為繼,。近年來,,西部不少縣依賴房地產(chǎn)發(fā)展,耗費大量人力,、物力,、財力,地方政府變得慵懶,,缺乏創(chuàng)造力,。
記者近期在賀蘭縣城走訪發(fā)現(xiàn),縣城比以往蕭條了很多,操外地口音的人也少了,。賀蘭縣城鎮(zhèn)人口只有11萬,,顯性庫存230多萬平方米,隱性庫存437萬多平方米,,而且還亂象叢生,。潮落之后,再看當年潮起時暗流涌動,,總有些蛛絲馬跡,。
無序供地,過度開發(fā),,供需失衡,。“十二五”期間,,賀蘭縣房地產(chǎn)借助地理優(yōu)勢迅猛發(fā)展,,一些開發(fā)商拿地動輒上千畝乃至幾千畝,。但實際上,,人口增長和城鎮(zhèn)化帶來的住房需求遠低于開發(fā)速度,每年城鎮(zhèn)化率僅提高2-3個百分點,,產(chǎn)生的剛需并不是很大,。
違規(guī)用地,部分樓盤成為“半拉子”工程,。原賀蘭縣委書記方仁因犯受賄罪被判無期徒刑,,他在任期間,為一些開發(fā)商違規(guī)批地,、批項目,,開發(fā)商爭相向其行賄。據(jù) 業(yè)內(nèi)人士透露,,方仁案發(fā)后,,一些樓盤如寧夏盛榮房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的紫金水岸、寧夏土木基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一品中堂,,戛然停止,,此后土地、建筑領(lǐng)域 的問題爆發(fā),,“半拉子”工程讓人望而卻步,。
開發(fā)企業(yè)實力不強,誠信缺失,,歷史遺留問題多,。賀蘭縣大部分開發(fā)企業(yè)競爭力弱,資金鏈易斷裂,建設(shè)進度和質(zhì)量難保證,,一些企業(yè)缺乏誠信,,侵害了購房者權(quán)益。如塞上陽光水岸,、富榮花園等樓盤因土地,、資金等問題導致房產(chǎn)證無法辦理,購房者頻頻投訴,。
房地產(chǎn)給賀蘭縣帶來發(fā)展“紅利”,,使其成為縣域經(jīng)濟發(fā)展的“明星”。但一地多嫁,、一房多賣,、有房沒證等不健康的瘋狂發(fā)展,也使“爛尾”樓盤頻現(xiàn),,對購房者 吸引力降低,。在銀川“1·05”公交縱火案發(fā)生后,賀蘭縣就曾下發(fā)通知緊急開展建筑市場違法發(fā)包,、轉(zhuǎn)包,、分包、掛靠行為專項檢查,。
急就章還是持久戰(zhàn),?
對于如何化解庫存,賀蘭縣算過一筆賬:“十三五”期間,,剛性需求,、改善性需求、吸引性需求等加起來可消化403萬平方米,。若2020年后不再開發(fā)新項目,,按年均銷售5500套計算,剩余庫存至少還需5年消化,。
但這也是建立在賀蘭縣城鎮(zhèn)化率大幅提升,、外來人口涌入、樓市吸引力還在的基礎(chǔ)上,,5年看似是一個理論時間,。一些開發(fā)商反映,有關(guān)部門似乎樂觀了,,剛需能否釋放,、政策效應(yīng)能否顯現(xiàn)還是未知數(shù)。
房地產(chǎn)業(yè)在賀蘭縣多年一枝獨秀,,雖然近年賀蘭縣培育了一些新興產(chǎn)業(yè)如現(xiàn)代紡織業(yè),、電商產(chǎn)業(yè)等,,但目前效果仍不明顯?!巴鈦韯?wù)工人員,、進城農(nóng)民將成為未來購 房的中堅力量?!痹澜ㄆ秸f,,電商創(chuàng)業(yè)園和生態(tài)紡織產(chǎn)業(yè)園等會吸引更多外地人,帶來住房消費,。另外,,賀蘭縣還有13萬農(nóng)村人口,他們?nèi)绻M城也要買房,。
為了加快去庫存,,今年初賀蘭縣出臺了新政策,凡是在賀蘭購房消費,,均可獲得每平方米180元的補貼,。“政府這樣的刺激史無前例,,目前購房者比較買賬,,一季度我們的樓盤銷量相當于去年全年,希望借著政策的東風趕快消化,?!倍″f,。
不過,,一些專家認為這樣的強刺激并非長久之計。寧夏大學教授田廣新分析說,,以前是靠發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟快增長,,不注意培育其他支柱產(chǎn)業(yè),太急功近利?,F(xiàn)在樓市出問題了,,政府又出臺補貼、減稅等刺激政策,,甚至回購商品房,,干預(yù)市場太多。
還有一些業(yè)內(nèi)人士認為,,像賀蘭縣這樣的西部縣,,一定要“亡羊補牢”,及時反思,。去庫存的過程,,也是糾錯糾偏,、促進健康發(fā)展的過程,一定要避開房地產(chǎn)獨大的陷阱,,不要高估價格洼地的潛力,,要充分研判并控制開發(fā)規(guī)模,使房地產(chǎn)發(fā)展成為“紅利”而不是“毒藥”,。