寧夏銀川市賀蘭縣是“西部百強(qiáng)縣”，雖然人口只有24萬,，但作為銀川的“后花園”,，受到毗鄰省區(qū)購房者青睞,。短短幾年間,，賀蘭縣房地產(chǎn)像打了激素一般迅猛 發(fā)展，在西部的縣里有一定代表性,。開發(fā)商狂飆突進(jìn),、樓市狂歡的盛宴過后，埋下的隱患陸續(xù)爆發(fā),，一個(gè)小縣城庫存高達(dá)670萬平方米,，如何去掉這些庫存？記者 對此展開了調(diào)查,。

興也“房”衰也“房”

從銀川市中心驅(qū)車10公里,，就來到了賀蘭縣。七八年前,，這個(gè)小縣城成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土,。

“荷蘭印象”“天鵝湖小鎮(zhèn)”“奧林匹克花園”“泰和地中海”“托斯卡納莊園”,，一個(gè)個(gè)冠以“洋名”的小區(qū)在賀蘭縣拔地而起,。50多家房地產(chǎn)企業(yè)云集，賀蘭 縣新開工面積連續(xù)五年超過150萬平方米,，“丑小鴨”搖身一變成了“白天鵝”,，如今的賀蘭縣可以說是一座富有現(xiàn)代氣息的新興城市。

火爆的樓市吸引了陜西,、甘肅,、內(nèi)蒙古等地購房者，一時(shí)間外來人口在賀蘭縣購房超過一半,。甚至一度產(chǎn)生了“副產(chǎn)品”——傳銷,，如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)成了傳銷欺詐的噱頭，打著“西部大開發(fā)”的旗號,，眾多傳銷人員聚集賀蘭,，屢打不絕。

“人氣爆棚,，我每次坐火車從老家回來,，車上滿滿坐著來賀蘭縣打工、做生意的人,。他們對這里有信心,，感覺來了隨便干什么都能掙錢,。”在賀蘭縣從事房地產(chǎn)銷售9年的山西人房華峰說,。

盡管一,、二產(chǎn)并不發(fā)達(dá)，但房地產(chǎn)業(yè)給賀蘭縣帶來了可觀的財(cái)政收入,，使賀蘭縣躋身“西部百強(qiáng)縣”,。記者在賀蘭縣采訪時(shí)，一些老百姓說印象中就感覺前些年賀蘭縣一直在賣地,、蓋樓,，賣地、蓋樓,，賣地,、蓋樓……

然而，近年來樓市低迷沖擊大,，賀蘭縣高樓林立又成了包袱,。據(jù)賀蘭縣統(tǒng)計(jì)局介紹，商品房銷售面積增速自2011年開始下滑,，每年下降幅度超過10%,。樓越蓋越多，空房也在激增,。

“十三五”期間,，賀蘭縣房地產(chǎn)庫存、在建及待開發(fā)住宅共有670萬平方米,，這對只有24萬人的賀蘭縣來說是一個(gè)驚人數(shù)字,。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士介紹，受此影響,， 部分樓盤房屋成交均價(jià)最近三年下降了25%,，個(gè)別二手房成交價(jià)甚至跌破2000元。由于空置房太多,，甚至出現(xiàn)了“零首付”“零月租”,。

除了房屋庫存外，土地庫存更是巨量,。目前,，賀蘭縣已出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目用地4200畝，2016,、2017年分別規(guī)劃開發(fā)土地600畝,，仍剩余3000畝。賀蘭縣住建設(shè)局副局長岳建平說，如果按照清理閑置土地的要求,，開發(fā)更多新的樓盤,，還會制造更多新的庫存。

潮落之后看潮起

“2013年最慘淡,，全年才賣了100套,。開盤五年賣了不到一半，還剩1200套,，最快也得消化五年,。”寧夏長城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司賀蘭銷售部經(jīng)理丁妍說,。

房地產(chǎn)寒意陣陣,，縣域經(jīng)濟(jì)“打噴嚏”,?！?015年賀蘭縣財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況和2016年預(yù)算安排情況》中披露，一,、二產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)低,、土地出讓與成交量雙 降、房地產(chǎn)市場交易慘淡,，縣財(cái)政以房地產(chǎn)業(yè)和土地出讓金為支撐的高速增長期已經(jīng)過去,，處于結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期，財(cái)政收入的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量急降,，可用財(cái)力大幅減少,， 處于保基本,、保民生的能力,。

從這份報(bào)告不難看出，過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式難以為繼,。近年來,，西部不少縣依賴房地產(chǎn)發(fā)展，耗費(fèi)大量人力,、物力,、財(cái)力，地方政府變得慵懶,，缺乏創(chuàng)造力,。

記者近期在賀蘭縣城走訪發(fā)現(xiàn)，縣城比以往蕭條了很多,，操外地口音的人也少了,。賀蘭縣城鎮(zhèn)人口只有11萬，顯性庫存230多萬平方米，隱性庫存437萬多平方米,，而且還亂象叢生,。潮落之后，再看當(dāng)年潮起時(shí)暗流涌動,，總有些蛛絲馬跡,。

無序供地，過度開發(fā),，供需失衡,。“十二五”期間,，賀蘭縣房地產(chǎn)借助地理優(yōu)勢迅猛發(fā)展,，一些開發(fā)商拿地動輒上千畝乃至幾千畝。但實(shí)際上,，人口增長和城鎮(zhèn)化帶來的住房需求遠(yuǎn)低于開發(fā)速度,，每年城鎮(zhèn)化率僅提高2-3個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)生的剛需并不是很大,。

違規(guī)用地,，部分樓盤成為“半拉子”工程。原賀蘭縣委書記方仁因犯受賄罪被判無期徒刑,，他在任期間,，為一些開發(fā)商違規(guī)批地、批項(xiàng)目,，開發(fā)商爭相向其行賄,。據(jù) 業(yè)內(nèi)人士透露，方仁案發(fā)后,，一些樓盤如寧夏盛榮房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的紫金水岸,、寧夏土木基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一品中堂，戛然停止,，此后土地,、建筑領(lǐng)域 的問題爆發(fā)，“半拉子”工程讓人望而卻步,。

開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng),，誠信缺失，歷史遺留問題多,。賀蘭縣大部分開發(fā)企業(yè)競爭力弱,，資金鏈易斷裂，建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量難保證,，一些企業(yè)缺乏誠信,，侵害了購房者權(quán)益,。如塞上陽光水岸、富榮花園等樓盤因土地,、資金等問題導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理,，購房者頻頻投訴。

房地產(chǎn)給賀蘭縣帶來發(fā)展“紅利”,，使其成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“明星”,。但一地多嫁、一房多賣,、有房沒證等不健康的瘋狂發(fā)展,，也使“爛尾”樓盤頻現(xiàn)，對購房者 吸引力降低,。在銀川“1·05”公交縱火案發(fā)生后,，賀蘭縣就曾下發(fā)通知緊急開展建筑市場違法發(fā)包、轉(zhuǎn)包,、分包,、掛靠行為專項(xiàng)檢查。

急就章還是持久戰(zhàn),？

對于如何化解庫存,，賀蘭縣算過一筆賬：“十三五”期間,，剛性需求,、改善性需求、吸引性需求等加起來可消化403萬平方米,。若2020年后不再開發(fā)新項(xiàng)目,，按年均銷售5500套計(jì)算，剩余庫存至少還需5年消化,。

但這也是建立在賀蘭縣城鎮(zhèn)化率大幅提升,、外來人口涌入、樓市吸引力還在的基礎(chǔ)上,，5年看似是一個(gè)理論時(shí)間,。一些開發(fā)商反映，有關(guān)部門似乎樂觀了,，剛需能否釋放,、政策效應(yīng)能否顯現(xiàn)還是未知數(shù)。

房地產(chǎn)業(yè)在賀蘭縣多年一枝獨(dú)秀,，雖然近年賀蘭縣培育了一些新興產(chǎn)業(yè)如現(xiàn)代紡織業(yè),、電商產(chǎn)業(yè)等，但目前效果仍不明顯,?！巴鈦韯?wù)工人員,、進(jìn)城農(nóng)民將成為未來購 房的中堅(jiān)力量?！痹澜ㄆ秸f,，電商創(chuàng)業(yè)園和生態(tài)紡織產(chǎn)業(yè)園等會吸引更多外地人，帶來住房消費(fèi),。另外,，賀蘭縣還有13萬農(nóng)村人口，他們?nèi)绻M(jìn)城也要買房,。

為了加快去庫存,，今年初賀蘭縣出臺了新政策，凡是在賀蘭購房消費(fèi),，均可獲得每平方米180元的補(bǔ)貼,。“政府這樣的刺激史無前例,，目前購房者比較買賬,，一季度我們的樓盤銷量相當(dāng)于去年全年，希望借著政策的東風(fēng)趕快消化,?！倍″f。

不過,，一些專家認(rèn)為這樣的強(qiáng)刺激并非長久之計(jì),。寧夏大學(xué)教授田廣新分析說，以前是靠發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快增長,，不注意培育其他支柱產(chǎn)業(yè),，太急功近利。現(xiàn)在樓市出問題了,，政府又出臺補(bǔ)貼,、減稅等刺激政策，甚至回購商品房,，干預(yù)市場太多,。

還有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，像賀蘭縣這樣的西部縣,，一定要“亡羊補(bǔ)牢”,，及時(shí)反思。去庫存的過程,，也是糾錯(cuò)糾偏,、促進(jìn)健康發(fā)展的過程，一定要避開房地產(chǎn)獨(dú)大的陷阱,，不要高估價(jià)格洼地的潛力,，要充分研判并控制開發(fā)規(guī)模,，使房地產(chǎn)發(fā)展成為“紅利”而不是“毒藥”。