寧夏銀川市賀蘭縣是“西部百強縣”，雖然人口只有24萬,，但作為銀川的“后花園”,，受到毗鄰省區(qū)購房者青睞,。短短幾年間,，賀蘭縣房地產(chǎn)像打了激素一般迅猛 發(fā)展,，在西部的縣里有一定代表性,。開發(fā)商狂飆突進,、樓市狂歡的盛宴過后，埋下的隱患陸續(xù)爆發(fā),，一個小縣城庫存高達670萬平方米,，如何去掉這些庫存？記者 對此展開了調(diào)查,。

興也“房”衰也“房”

從銀川市中心驅(qū)車10公里,，就來到了賀蘭縣。七八年前,，這個小縣城成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土,。

“荷蘭印象”“天鵝湖小鎮(zhèn)”“奧林匹克花園”“泰和地中海”“托斯卡納莊園”,，一個個冠以“洋名”的小區(qū)在賀蘭縣拔地而起,。50多家房地產(chǎn)企業(yè)云集，賀蘭 縣新開工面積連續(xù)五年超過150萬平方米,，“丑小鴨”搖身一變成了“白天鵝”,，如今的賀蘭縣可以說是一座富有現(xiàn)代氣息的新興城市。

火爆的樓市吸引了陜西,、甘肅,、內(nèi)蒙古等地購房者，一時間外來人口在賀蘭縣購房超過一半,。甚至一度產(chǎn)生了“副產(chǎn)品”——傳銷,，如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)成了傳銷欺詐的噱頭，打著“西部大開發(fā)”的旗號,，眾多傳銷人員聚集賀蘭,，屢打不絕。

“人氣爆棚，我每次坐火車從老家回來,，車上滿滿坐著來賀蘭縣打工,、做生意的人。他們對這里有信心,，感覺來了隨便干什么都能掙錢,。”在賀蘭縣從事房地產(chǎn)銷售9年的山西人房華峰說,。

盡管一、二產(chǎn)并不發(fā)達,，但房地產(chǎn)業(yè)給賀蘭縣帶來了可觀的財政收入,，使賀蘭縣躋身“西部百強縣”。記者在賀蘭縣采訪時,，一些老百姓說印象中就感覺前些年賀蘭縣一直在賣地,、蓋樓，賣地,、蓋樓,，賣地、蓋樓……

然而,，近年來樓市低迷沖擊大,，賀蘭縣高樓林立又成了包袱。據(jù)賀蘭縣統(tǒng)計局介紹,，商品房銷售面積增速自2011年開始下滑,，每年下降幅度超過10%。樓越蓋越多,，空房也在激增,。

“十三五”期間，賀蘭縣房地產(chǎn)庫存,、在建及待開發(fā)住宅共有670萬平方米,，這對只有24萬人的賀蘭縣來說是一個驚人數(shù)字。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士介紹,，受此影響,， 部分樓盤房屋成交均價最近三年下降了25%，個別二手房成交價甚至跌破2000元,。由于空置房太多,，甚至出現(xiàn)了“零首付”“零月租”。

除了房屋庫存外,，土地庫存更是巨量,。目前，賀蘭縣已出讓房地產(chǎn)項目用地4200畝,，2016,、2017年分別規(guī)劃開發(fā)土地600畝,，仍剩余3000畝。賀蘭縣住建設(shè)局副局長岳建平說,，如果按照清理閑置土地的要求,，開發(fā)更多新的樓盤，還會制造更多新的庫存,。

潮落之后看潮起

“2013年最慘淡,，全年才賣了100套。開盤五年賣了不到一半,，還剩1200套,，最快也得消化五年?！睂幭拈L城集團房地產(chǎn)開發(fā)公司賀蘭銷售部經(jīng)理丁妍說,。

房地產(chǎn)寒意陣陣，縣域經(jīng)濟“打噴嚏”,?！?015年賀蘭縣財政預(yù)算執(zhí)行情況和2016年預(yù)算安排情況》中披露，一,、二產(chǎn)稅收貢獻低,、土地出讓與成交量雙 降、房地產(chǎn)市場交易慘淡,，縣財政以房地產(chǎn)業(yè)和土地出讓金為支撐的高速增長期已經(jīng)過去,，處于結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期，財政收入的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量急降,，可用財力大幅減少,， 處于保基本,、保民生的能力,。

從這份報告不難看出，過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式難以為繼,。近年來,，西部不少縣依賴房地產(chǎn)發(fā)展，耗費大量人力,、物力,、財力，地方政府變得慵懶,，缺乏創(chuàng)造力,。

記者近期在賀蘭縣城走訪發(fā)現(xiàn)，縣城比以往蕭條了很多，操外地口音的人也少了,。賀蘭縣城鎮(zhèn)人口只有11萬,，顯性庫存230多萬平方米，隱性庫存437萬多平方米,，而且還亂象叢生,。潮落之后，再看當年潮起時暗流涌動,，總有些蛛絲馬跡,。

無序供地，過度開發(fā),，供需失衡,。“十二五”期間,，賀蘭縣房地產(chǎn)借助地理優(yōu)勢迅猛發(fā)展,，一些開發(fā)商拿地動輒上千畝乃至幾千畝,。但實際上,，人口增長和城鎮(zhèn)化帶來的住房需求遠低于開發(fā)速度，每年城鎮(zhèn)化率僅提高2-3個百分點,，產(chǎn)生的剛需并不是很大,。

違規(guī)用地，部分樓盤成為“半拉子”工程,。原賀蘭縣委書記方仁因犯受賄罪被判無期徒刑,，他在任期間，為一些開發(fā)商違規(guī)批地,、批項目,，開發(fā)商爭相向其行賄。據(jù) 業(yè)內(nèi)人士透露,，方仁案發(fā)后,，一些樓盤如寧夏盛榮房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的紫金水岸、寧夏土木基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一品中堂,，戛然停止,，此后土地、建筑領(lǐng)域 的問題爆發(fā),，“半拉子”工程讓人望而卻步,。

開發(fā)企業(yè)實力不強，誠信缺失,，歷史遺留問題多,。賀蘭縣大部分開發(fā)企業(yè)競爭力弱，資金鏈易斷裂，建設(shè)進度和質(zhì)量難保證,，一些企業(yè)缺乏誠信,，侵害了購房者權(quán)益。如塞上陽光水岸,、富榮花園等樓盤因土地,、資金等問題導致房產(chǎn)證無法辦理，購房者頻頻投訴,。

房地產(chǎn)給賀蘭縣帶來發(fā)展“紅利”,，使其成為縣域經(jīng)濟發(fā)展的“明星”。但一地多嫁,、一房多賣,、有房沒證等不健康的瘋狂發(fā)展，也使“爛尾”樓盤頻現(xiàn),，對購房者 吸引力降低,。在銀川“1·05”公交縱火案發(fā)生后，賀蘭縣就曾下發(fā)通知緊急開展建筑市場違法發(fā)包,、轉(zhuǎn)包,、分包、掛靠行為專項檢查,。

急就章還是持久戰(zhàn),？

對于如何化解庫存，賀蘭縣算過一筆賬：“十三五”期間,，剛性需求,、改善性需求、吸引性需求等加起來可消化403萬平方米,。若2020年后不再開發(fā)新項目,，按年均銷售5500套計算，剩余庫存至少還需5年消化,。

但這也是建立在賀蘭縣城鎮(zhèn)化率大幅提升,、外來人口涌入、樓市吸引力還在的基礎(chǔ)上,，5年看似是一個理論時間,。一些開發(fā)商反映，有關(guān)部門似乎樂觀了,，剛需能否釋放,、政策效應(yīng)能否顯現(xiàn)還是未知數(shù)。

房地產(chǎn)業(yè)在賀蘭縣多年一枝獨秀,，雖然近年賀蘭縣培育了一些新興產(chǎn)業(yè)如現(xiàn)代紡織業(yè),、電商產(chǎn)業(yè)等,，但目前效果仍不明顯?！巴鈦韯?wù)工人員,、進城農(nóng)民將成為未來購 房的中堅力量?！痹澜ㄆ秸f,，電商創(chuàng)業(yè)園和生態(tài)紡織產(chǎn)業(yè)園等會吸引更多外地人，帶來住房消費,。另外,，賀蘭縣還有13萬農(nóng)村人口，他們?nèi)绻M城也要買房,。

為了加快去庫存,，今年初賀蘭縣出臺了新政策，凡是在賀蘭購房消費,，均可獲得每平方米180元的補貼,。“政府這樣的刺激史無前例,，目前購房者比較買賬,，一季度我們的樓盤銷量相當于去年全年，希望借著政策的東風趕快消化,?！倍″f,。

不過,，一些專家認為這樣的強刺激并非長久之計。寧夏大學教授田廣新分析說,，以前是靠發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟快增長,，不注意培育其他支柱產(chǎn)業(yè)，太急功近利?，F(xiàn)在樓市出問題了,，政府又出臺補貼、減稅等刺激政策,，甚至回購商品房,，干預(yù)市場太多。

還有一些業(yè)內(nèi)人士認為,，像賀蘭縣這樣的西部縣,，一定要“亡羊補牢”，及時反思,。去庫存的過程,，也是糾錯糾偏,、促進健康發(fā)展的過程，一定要避開房地產(chǎn)獨大的陷阱,，不要高估價格洼地的潛力,，要充分研判并控制開發(fā)規(guī)模，使房地產(chǎn)發(fā)展成為“紅利”而不是“毒藥”,。