文章導(dǎo)讀： 據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者在江西省的實地調(diào)查中了解到,，一些地方,，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,；而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸,。

《中國經(jīng)濟周刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報道

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2016年第22期）

在熱鬧了整個春天之后,，中國樓市“冰火兩重天”的局面依然持續(xù),。

據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，1—4月份全國商品房銷售面積3.60億平方米,，同比增長36.5%,，待售面積連續(xù)兩個月減少。同時,，另一組數(shù)據(jù)卻顯示,，今年1—4月份，非重點城市商品房待售面積4.55億平方米,，比3月末有所減少,，但比去年末增加了1233萬平方米。

分化的勢頭并沒有減緩：一線城市及部分二線城市庫存迅速下降,，熱點城市甚至供不應(yīng)求,，而大多數(shù)三四線城市則仍然面臨著巨大的去庫存壓力。

不僅于此,，開發(fā)商資金鏈斷裂,、樓盤停建、購房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后……當下,，這幾乎成為中國三四線城市的政府面臨的棘手難題。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者在江西省的實地調(diào)查中了解到,，一些地方,，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力；而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸,。其 中,，相當部分的高利貸資金從銀行流出,，通過貿(mào)易平臺或?qū)嶓w企業(yè)，最終流轉(zhuǎn)到開發(fā)商的地產(chǎn)項目上去,。高庫存之下,，一些商業(yè)銀行也被綁架。

這是一場硬仗,。

在這場化解房地產(chǎn)庫存的硬仗中,，農(nóng)民成為了冀望中的主角之一，甚至被認為是消化住宅庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在,。

那些高庫存壓力之下的三四線城市紛紛出臺大力度的補貼政策,，鼓勵農(nóng)民工進城買房。

供給還在增加,，而需求增速不容樂觀,。補貼刺激效果如何，能否成為打贏這場去庫存硬仗的有力武器,，仍有待觀察,。

壓力

——開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建,、購房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后

4月中旬，在宜春市政府大樓前,，一群業(yè)主拉著橫幅在上訪,。

他們之前買下的商鋪，如今租不出去,，要求退還給開發(fā)商,。

宜春市房管局局長鄒進勇對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，投資都有風(fēng)險,，這不完全是開發(fā)商的責(zé)任，當然開發(fā)商沒能把項目做起來的確是個問題,。

當下,，在一些三四線城市，因房地產(chǎn)權(quán)益而起的問題頻發(fā),，地方政府也因此面臨新的壓力,。

去年下半年，鷹潭市括蒼廣場項目的浙江老板資金鏈斷裂,，同時因涉嫌非法集資被警方控制,。交了錢卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主們集中到政府上訪，要求辦理房產(chǎn)證,。

“政府專門成立了工作組來解決善后,?！柄椞妒蟹抗芫指本珠L劉志林對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，“我們盡全力,，能辦的都給辦了,。”

差不多的時間,，在新余市,，新余國際廣場的浙江老板同樣是資金鏈斷裂，導(dǎo)致無法如期交房,?！爱敃r很多交了錢買房的業(yè)主到政府來上訪，政府專門組成安撫 小組來處理這個事情,?！毙掠嗍蟹抗芫指本珠L李春光說，后來只能通過法院進行重組,，“當時很擔心如果重組不成功就很麻煩,，畢竟那么多人買了房，很多社會問題 會出現(xiàn),?！?/P>

慶幸最終重組成功了。

不過,，李春光告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，在新余，資金鏈緊張,、延期交房的樓盤不少,。雖然目前還沒有出現(xiàn)跑路和爛尾的現(xiàn)象，但再這么任其發(fā)展下去,，情況也不樂觀,。

新余市并非個案，《中國經(jīng)濟周刊》記者在實地調(diào)查中了解到,，“開發(fā)商資不抵債,、資金鏈斷裂的現(xiàn)象非常嚴重，到處是停工的樓盤,?！卑淳暗骆?zhèn)建筑商李老 扁估算，在景德鎮(zhèn),，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,。“資不抵債的開發(fā)商已經(jīng)宣布破產(chǎn)，資金鏈斷裂的樓盤沒有完工,，房子無法交付使用,，無論是哪一種情形， 業(yè)主都是受害者,?！?/P>

開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建,、購房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后……當下，這已成為中國不少三四線城市的政府所面臨的同樣問題,。而更大的壓力還有來自購房者和農(nóng)民工的上訪,，這甚至成為一些地方政府在去庫存過程中所面臨的最焦灼的問題。

景德鎮(zhèn)浮梁縣政府的一位相關(guān)負責(zé)人接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪稱,，針對資金鏈斷裂的樓盤,，政府成立了工作組，這些樓盤已經(jīng)在陸續(xù)復(fù)工,?！暗罄m(xù)的資金并沒有保障，我們只能盡最大的努力去處理這些債權(quán)債務(wù),，同時也加強各方面的融資渠道,。”

這位負責(zé)人說,，“最關(guān)鍵是要保證工程完工,，沒建完的想辦法建完。如果不能按期交房,，購房者會上訪,，政府的壓力就很大?！?/P>

“政府確實壓力很大,，交了錢拿不到房的業(yè)主、拿不到工錢的農(nóng)民工,，都要去找政府,，政府得一個一個安撫?！崩罾媳庹f。

鷹潭市房管局副局長劉志林對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示,，房地產(chǎn)問題會引發(fā)社會問題,，政府在相關(guān)問題的處理上，想盡一切辦法去幫老百姓解決問題，維護他們的實際利益,。

顯然,，去庫存是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，地方政府的去庫存任務(wù)可不僅僅是賣房子,。但賣房子是解決一切問題的根本出路,。

新余市房產(chǎn)商打出吸引客戶買房的標語 攝影 上官麗娟

硬仗

——建房時沒人考慮過市場的消化能力嗎

這是一場硬仗。

2016年春節(jié)剛過,，江西省住建廳便組織地市級房管局局長召開座談會,，全面部署房地產(chǎn)去庫存工作。

當?shù)孛襟w報道稱,，江西面臨庫存壓力加大,，風(fēng)險逐步積累。江西省政府要求,，全力打好去庫存的硬仗,。

根據(jù)這次座談會上宣布的庫存情況，鷹潭市的庫存壓力全省最大,；排在鷹潭后面,，庫存壓力較大的還有上饒、新余,、宜春,、撫州等多個城市。

“當時,，一聽這個情況,，市委市政府就著急了，特別是主要領(lǐng)導(dǎo),?！?鷹潭市房管局副局長劉志林說，“分管市長每天聽取匯報,，市委書記不停打電話詢問,。”

“因為去庫存壓力很大,，這段時間簡直是沒日沒夜地忙,。”劉志林說,，根據(jù)江西省政府的要求,，省里將組織督查組到庫存壓力較大的城市進行督查。鷹潭市政府決定,，他們也要組織督查組到縣區(qū)去督查,，把壓力層層傳導(dǎo)下去,。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪稱，市區(qū)的壓力實際上沒那么大,，真正的壓力在兩個縣城貴溪和余江,。

據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2016年3月份,，整個鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米,，庫存去化時間25個月，其中,，住宅庫存去化時間19個月,，非住宅庫存去化時間65個月。

劉志林說,，“這是已經(jīng)批準銷售的數(shù)據(jù),，正在建的還沒列進去?！?/P>

《中國經(jīng)濟周刊》記者從另一可靠信息源獲悉,，僅鷹潭市區(qū)已經(jīng)在建的新樓盤就大約有750萬平方米，而鷹潭市銷售最好的一年也只賣出了80萬平方米,。從這個角度看,，消化完這些新建樓盤大約需要10年的時間。

鷹潭市下屬的貴溪市,，截至今年3月,，商品房庫存去化時間是33個月，其中,，非住宅庫存去化時間高達92個月,。

浮梁縣的官方數(shù)據(jù)顯示，商品房的庫存大約為40萬平方米,，去化周期23個月,。

但據(jù)浮梁縣當?shù)氐囊晃唤ㄖ虒嵉剡M行的統(tǒng)計，浮梁縣一共有19個新樓盤,，每個樓盤按十幾萬平方米算,，新建樓盤共有200多萬平方米。

這與當?shù)亟ㄖ汤罾媳獾墓浪爿^為一致,，“僅在2013年,，浮梁縣就開建了180萬平方米?！崩罾媳庹f,，僅4萬城鎮(zhèn)人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬平方米，200多萬平方米的庫存,，10年也賣不完,。

又例如,，據(jù)官方公布的數(shù)據(jù),，新余市房地產(chǎn)庫存300多萬平方米,，去化時間大概兩年。但據(jù)新余市房管局副局長李春光介紹,，新余在建樓盤大概還有七八十個,，約七八百萬平方米的在建樓盤尚未統(tǒng)計在內(nèi)。

宜春市一位要求匿名的官員認為,，官方所公布的狹義的庫存量遠遠不能反映潛在的真實的庫存情況,。“土地已經(jīng)賣出去但還沒有開發(fā)的,，近幾年肯定要開發(fā),， 這一塊該怎么去統(tǒng)計？這是很大的一塊,，這個數(shù)字是要考慮的,。已經(jīng)賣出去但一直空置的房子，大約有30%,，這應(yīng)該也屬積壓,，雖然賣出去之后變成了個人所有， 但最終還是要走入市場的,。大量的棚改區(qū)改造安置房,，空置率非常高，老百姓除自住外,，剩余的也要進入市場,。在宜春，這些房子加總起來,，得有1500萬平方 米,，意味著有12萬多套房子，容納人口將近40萬人,，這個城市有這么多新增人口嗎,？顯然沒有，這就是風(fēng)險,。這樣算庫存更全面,，更利于從長遠考慮解決庫 存?！?/P>

“現(xiàn)在看來,，在建房子的時候，幾乎沒有人考慮過市場的消化能力,，這么多的房子究竟能不能賣出去,？”這位宜春市官員反問說,，“這些房子到底要賣給誰？”

補貼

——政府“放大招”補貼購房,；僅鷹潭市政府補貼就達2億元

鷹潭市房管局副局長劉志林說,，從2015年開始，鷹潭市房子的銷售便一路下滑,，“賣不動”,。

而據(jù)宜春市房管局局長鄒進勇透露，截至4月中旬,，宜春樓市的成交量已經(jīng)連續(xù)6周下降,。

壓力確實很大，這幾乎是房管局局長們共同的感受,。

鄒進勇說,，壓力主要來自房子建得太多，而相比之下人口又太少,，城市本身的輻射力較弱,。

據(jù)鄒進勇介紹，迫于壓力,，宜春市在今年春節(jié)前就曾出臺過一個補貼方案：春節(jié)期間購房的,，每套房（120平米）補貼1.2萬元左右。據(jù)統(tǒng)計,，截至4月底,，宜春市商品住宅均價為每平方米4156元，中心城區(qū)商品住宅均價為每平方米4437元,。

為降低庫存壓力,，鷹潭市政府去年也已經(jīng)采購了部分商品房用作安置房和公租房。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪說,，鷹潭市政府還組織公務(wù)員要團購1000多套住宅,，“開了三次會，由常務(wù)副市長去協(xié)調(diào)老板,，提出希望以成本價團購,，結(jié)果老板們不干?！?/P>

今年4月1日,，鷹潭市政府終于“放大招”，推出了至今為止江西省補貼力度最大的去庫存政策,。

該政策規(guī)定,，2016年4月1日至2016年12月31日期間，購買新建住房的農(nóng)民,，由財政按所購房屋面積300元/平方米給予獎勵,；購買新建商品 住房的城鎮(zhèn)人口,，由財政按所購房屋面積200元/平方米給予獎勵。同時,，由房管部門協(xié)調(diào)參與本次購房獎勵政策的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按財政獎勵同等額度再行給予 獎勵,。

鷹潭市房管局副局長劉志林告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，他們征求了20多個部門的意見,，起草了10稿,，反復(fù)修改?！拔覀兊难a貼力度目前是全省最大的， 農(nóng)民購房,，政府每平方米補貼300元現(xiàn)金,，開發(fā)商每平方米讓利300元，等于每平方米直降600元,?！眲⒅玖终f，同時,，教育,、社保、醫(yī)保等一整套政策全部 配套執(zhí)行,。

“粗算一下,，政府需要補貼將近2億元，地方財政是很吃緊的,，但領(lǐng)導(dǎo)們的決心很大,，他們說再困難這個錢也要拿出來，而且要以最快的速度讓老百姓直接拿 到錢,?！睋?jù)劉志林介紹，按慣例,，一般要等到竣工之后,，確定了最后的交易面積，拿到發(fā)票以后,，政府再憑發(fā)票來發(fā)放補貼,。“但如果按這個程序走,，費時較長,，現(xiàn) 在我們以購房合同面積直接補貼，而且啟動聯(lián)合辦公,，公安局負責(zé)身份審定,，財政局負責(zé)資料審查,，房管局直接在窗口發(fā)錢，把錢打到購房者的賬戶上,?！?/P>

據(jù)悉，鷹潭市大約16家房產(chǎn)商參與了政府的政策促銷活動,，“不管其他的房產(chǎn)商參不參加,，老百姓只要買房，政府就按照身份補,，政府沒有投機取巧的可能性,。”

但房產(chǎn)商的讓利,，外界也質(zhì)疑水分較大,，尤其是定價為開發(fā)商自主行為。新余市房管局副局長李春光舉例,，原來定價每平方米4300元,，現(xiàn)在降到4000元，名義上讓利了300元,，但誰去認定銷售的價格呢,？無法認定，政府也不能干預(yù),。只有政府的補貼是實打?qū)嵉摹?/P>

5月初,，新余市也出臺了房地產(chǎn)去庫存新政，但補貼的力度弱于鷹潭,。根據(jù)新余市新政,，凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間，購買 商品住宅（不含二手房）,，財政給予每平方米150元補貼,，開發(fā)企業(yè)給予每平方米150元的優(yōu)惠。財政補貼資金按建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè)稅收分成比例由市與縣,、區(qū) 共同負擔。

《中國經(jīng)濟周刊》記者獲悉,，新余市在出臺新政之前,，也經(jīng)過了反復(fù)的研究和測算。

新余市房管局副局長李春光介紹說,，新余希望對所有購房者進行統(tǒng)一補貼,，財政壓力非常大。在他們看來，農(nóng)民工不是新余去庫存的主力,，主力還是城區(qū)人,。 “新余每年至少銷售100多萬平方米，這涉及到幾億元的補貼資金,，財政上需要有這個實力,。因此，政府在這個事情上很慎重,，需要對此進行統(tǒng)計,，衡量財力?！?/P>

更多的城市仍在反復(fù)考量,，該不該補，補多少,，怎么補,。

“畢竟幾個億不是小數(shù)目，現(xiàn)在政府的財力,，每用一筆錢都很艱難，當然要算大賬,。如果能達到（去庫存）目的,，現(xiàn)在砸兩三個億也許能有10個億的財政收 入，但反過來,，政府不這么做（補貼）,，企業(yè)還是會賣，政府還是有稅收,，這個矛盾就交錯在這里,。”上述宜春市不愿具名的官員坦言,，政府方面不得不考量復(fù)雜的 利益關(guān)系,。這也是宜春市遲遲未出臺補貼政策的重要原因之一。

當然,，也有官員認為,，賣房的稅收至少有十幾個百分點，政府可以拿走很大一塊,?！叭绻谎a貼，房子賣不出去,，稅收就不可能進來,。”

然而,，即使出臺了補貼政策,，一些接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪的官員和地產(chǎn)老板們?nèi)匀粨?，像鷹潭和新余這樣的三四線城市，每個家庭平均大約已有一至兩套住房,，只能靠新增加人口購買,，但新增人口從哪里來，究竟能有多少,，這都是問題,。

農(nóng)民是去庫存成敗的關(guān)鍵？

顯然,，鷹潭市的補貼政策將新增的購房主力鎖定為農(nóng)民,。

“只要你買房，政府就優(yōu)惠”,，就像上世紀計劃生育標語一樣,，鷹潭市政府把這個廣告張貼到了每一個自然村。

鷹潭市房管局副局長劉志林說,，按照市政府的要求,，必須每個村要見到這份海報。

江西省住建廳年初召開的地市級房管局局長座談會上甚至要求,，宣傳“農(nóng)民在城市購房是升值,，在農(nóng)村建房是貶值”的理念。

這一宣傳口號一度引起輿論嘩然,。輿論質(zhì)疑政府讓農(nóng)民當“接盤俠”是一個巨大的陰謀,。

不過，在鷹潭市委書記陳興超看來,，農(nóng)民進城買房既是去庫存,，又是城鎮(zhèn)化，一舉兩得,。

這當然不是鷹潭的首創(chuàng),。較早推出補貼的是四川眉山，并被稱為眉山模式,。

早在去年5月,，四川省眉山市出臺政策：當?shù)剞r(nóng)民若進城購房，最高可獲500元/平方米補貼,。而在眉山市這一輪購房潮中,，農(nóng)民工和農(nóng)民購房占比高達68.3%。

鷹潭市在出臺補貼政策之前,，先考察了眉山的補貼成效,。

但眉山模式對地方財力有一定的要求，同時要求農(nóng)民進城意愿強烈，城市的房價適合農(nóng)民購買,。

而事實上,，并非所有的三四線城市都能同時滿足這些條件。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補貼刺激效果如何,，也仍有待檢驗,。

國家信息中心宏觀經(jīng)濟形勢課題組發(fā)布的一份報告曾作出判斷，認為農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在,。

在采訪中,，多位官員提醒說，這么多的農(nóng)民進城買房后就業(yè)怎么辦,？

鷹潭市副市長吳文戈接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪稱,，“農(nóng)民工的就業(yè)可以有多重選擇，現(xiàn)在是招工難啊,?！边@位副市長認為，農(nóng)民工進城完全不需要愁就 業(yè)問題,?！澳汶S便到市場去問一下，建筑工地上的小工,，稍微有點技術(shù)的一天都有300塊錢,，當然體力活很辛苦，早出晚歸,，但是收入蠻好的，比我們公務(wù)員的工 資都要高些,，我們比較安逸一點,，不用日曬雨淋?！?/P>

不過,，記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對此并不認同，在他們看來,，在整個經(jīng)濟下行壓力這么大的情況下,，鷹潭的就業(yè)并不樂觀。

在就業(yè)之外,，教育,、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足？物業(yè)管理能不能跟上,？物業(yè)費農(nóng)民是不是可以接受,？

這一系列的問題，不只是鷹潭一個城市要面臨的問題，也是許多鼓勵農(nóng)民進城買房的三四線城市所共同面臨的問題,。

　　“庫存”的統(tǒng)計口徑

根據(jù)不同的統(tǒng)計口徑計算的庫存量及去化時間大相徑庭,。在統(tǒng)計口徑上，學(xué)界尚存在分歧,。

據(jù)國家信息中心宏觀經(jīng)濟形勢課題組發(fā)布的《農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存關(guān)鍵環(huán)節(jié)》課題報告稱,，截至2015 年末，中國狹義房地產(chǎn)庫存面積為7.2 億平方米,，廣義房地產(chǎn)庫存面積為32.3 億平方米,，去化周期長達30.2 個月。

狹義房地產(chǎn)庫存,，口徑為現(xiàn)房庫存,，是指已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計 中“商品房待售面積”的概念,。廣義房地產(chǎn)庫存,，口徑為可售現(xiàn)期房庫存，是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和,，即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存,。所謂待售期房 庫存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的,、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積,。

上述課題報告采用的是廣義的房地產(chǎn)庫存概念。

但北京師范大學(xué)教授鐘偉估算的庫存面積比用廣義房地產(chǎn)庫存概念估算的結(jié)果還要高,。 他認為如果將中國房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計為在建住房面積,，加上待售面積，扣除單位自建,、公用建筑等非商品房建筑,，扣除已售未交付的商品房，則可推算出當下的房 地產(chǎn)存貨約為48 億~50 億平方米,，而非7.2 億平方米,。

但目前官方常用的庫存概念指的是已竣工未出售的商品房，即狹義的房地產(chǎn)庫存概念,。