文章導讀: 據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者在江西省的實地調查中了解到,,一些地方,60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,;而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸,。
《中國經(jīng)濟周刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報道
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2016年第22期)
在熱鬧了整個春天之后,中國樓市“冰火兩重天”的局面依然持續(xù),。
據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù),,1—4月份全國商品房銷售面積3.60億平方米,同比增長36.5%,,待售面積連續(xù)兩個月減少,。同時,另一組數(shù)據(jù)卻顯示,,今年1—4月份,,非重點城市商品房待售面積4.55億平方米,比3月末有所減少,,但比去年末增加了1233萬平方米,。
分化的勢頭并沒有減緩:一線城市及部分二線城市庫存迅速下降,熱點城市甚至供不應求,,而大多數(shù)三四線城市則仍然面臨著巨大的去庫存壓力,。
不僅于此,開發(fā)商資金鏈斷裂,、樓盤停建,、購房者和農(nóng)民工上訪、政府善后……當下,,這幾乎成為中國三四線城市的政府面臨的棘手難題,。
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者在江西省的實地調查中了解到,,一些地方,60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,;而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸,。其 中,相當部分的高利貸資金從銀行流出,,通過貿(mào)易平臺或實體企業(yè),,最終流轉到開發(fā)商的地產(chǎn)項目上去。高庫存之下,,一些商業(yè)銀行也被綁架,。
這是一場硬仗。
在這場化解房地產(chǎn)庫存的硬仗中,,農(nóng)民成為了冀望中的主角之一,,甚至被認為是消化住宅庫存的關鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。
那些高庫存壓力之下的三四線城市紛紛出臺大力度的補貼政策,,鼓勵農(nóng)民工進城買房,。
供給還在增加,而需求增速不容樂觀,。補貼刺激效果如何,,能否成為打贏這場去庫存硬仗的有力武器,仍有待觀察,。
壓力
——開發(fā)商資金鏈斷裂,、樓盤停建、購房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后
4月中旬,,在宜春市政府大樓前,一群業(yè)主拉著橫幅在上訪,。
他們之前買下的商鋪,,如今租不出去,要求退還給開發(fā)商,。
宜春市房管局局長鄒進勇對《中國經(jīng)濟周刊》記者說,,投資都有風險,這不完全是開發(fā)商的責任,,當然開發(fā)商沒能把項目做起來的確是個問題,。
當下,在一些三四線城市,,因房地產(chǎn)權益而起的問題頻發(fā),,地方政府也因此面臨新的壓力。
去年下半年,鷹潭市括蒼廣場項目的浙江老板資金鏈斷裂,,同時因涉嫌非法集資被警方控制,。交了錢卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主們集中到政府上訪,要求辦理房產(chǎn)證,。
“政府專門成立了工作組來解決善后,。”鷹潭市房管局副局長劉志林對《中國經(jīng)濟周刊》記者說,,“我們盡全力,,能辦的都給辦了?!?/P>
差不多的時間,,在新余市,,新余國際廣場的浙江老板同樣是資金鏈斷裂,,導致無法如期交房?!爱敃r很多交了錢買房的業(yè)主到政府來上訪,,政府專門組成安撫 小組來處理這個事情?!毙掠嗍蟹抗芫指本珠L李春光說,,后來只能通過法院進行重組,“當時很擔心如果重組不成功就很麻煩,,畢竟那么多人買了房,,很多社會問題 會出現(xiàn)?!?/P>
慶幸最終重組成功了,。
不過,李春光告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,,在新余,,資金鏈緊張、延期交房的樓盤不少,。雖然目前還沒有出現(xiàn)跑路和爛尾的現(xiàn)象,,但再這么任其發(fā)展下去,情況也不樂觀,。
新余市并非個案,,《中國經(jīng)濟周刊》記者在實地調查中了解到,“開發(fā)商資不抵債,、資金鏈斷裂的現(xiàn)象非常嚴重,,到處是停工的樓盤。”按景德鎮(zhèn)建筑商李老 扁估算,,在景德鎮(zhèn),,60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力?!百Y不抵債的開發(fā)商已經(jīng)宣布破產(chǎn),,資金鏈斷裂的樓盤沒有完工,房子無法交付使用,,無論是哪一種情形,, 業(yè)主都是受害者?!?/P>
開發(fā)商資金鏈斷裂,、樓盤停建、購房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后……當下,,這已成為中國不少三四線城市的政府所面臨的同樣問題。而更大的壓力還有來自購房者和農(nóng)民工的上訪,,這甚至成為一些地方政府在去庫存過程中所面臨的最焦灼的問題,。
景德鎮(zhèn)浮梁縣政府的一位相關負責人接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪稱,針對資金鏈斷裂的樓盤,,政府成立了工作組,,這些樓盤已經(jīng)在陸續(xù)復工?!暗罄m(xù)的資金并沒有保障,,我們只能盡最大的努力去處理這些債權債務,同時也加強各方面的融資渠道,?!?/P>
這位負責人說,“最關鍵是要保證工程完工,,沒建完的想辦法建完,。如果不能按期交房,購房者會上訪,,政府的壓力就很大,。”
“政府確實壓力很大,,交了錢拿不到房的業(yè)主,、拿不到工錢的農(nóng)民工,都要去找政府,,政府得一個一個安撫,?!崩罾媳庹f。
鷹潭市房管局副局長劉志林對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示,,房地產(chǎn)問題會引發(fā)社會問題,,政府在相關問題的處理上,想盡一切辦法去幫老百姓解決問題,,維護他們的實際利益,。
顯然,去庫存是一個復雜的系統(tǒng)工程,,地方政府的去庫存任務可不僅僅是賣房子,。但賣房子是解決一切問題的根本出路。
新余市房產(chǎn)商打出吸引客戶買房的標語 攝影 上官麗娟
硬仗
——建房時沒人考慮過市場的消化能力嗎
這是一場硬仗,。
2016年春節(jié)剛過,,江西省住建廳便組織地市級房管局局長召開座談會,全面部署房地產(chǎn)去庫存工作,。
當?shù)孛襟w報道稱,,江西面臨庫存壓力加大,風險逐步積累,。江西省政府要求,,全力打好去庫存的硬仗,。
根據(jù)這次座談會上宣布的庫存情況,,鷹潭市的庫存壓力全省最大;排在鷹潭后面,,庫存壓力較大的還有上饒,、新余、宜春,、撫州等多個城市,。
“當時,一聽這個情況,,市委市政府就著急了,,特別是主要領導?!?鷹潭市房管局副局長劉志林說,,“分管市長每天聽取匯報,市委書記不停打電話詢問,?!?/P>
“因為去庫存壓力很大,這段時間簡直是沒日沒夜地忙,?!眲⒅玖终f,,根據(jù)江西省政府的要求,省里將組織督查組到庫存壓力較大的城市進行督查,。鷹潭市政府決定,,他們也要組織督查組到縣區(qū)去督查,把壓力層層傳導下去,。
鷹潭市委書記陳興超接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪稱,,市區(qū)的壓力實際上沒那么大,真正的壓力在兩個縣城貴溪和余江,。
據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù),,截至2016年3月份,整個鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米,,庫存去化時間25個月,,其中,住宅庫存去化時間19個月,,非住宅庫存去化時間65個月,。
劉志林說,“這是已經(jīng)批準銷售的數(shù)據(jù),,正在建的還沒列進去,。”
《中國經(jīng)濟周刊》記者從另一可靠信息源獲悉,,僅鷹潭市區(qū)已經(jīng)在建的新樓盤就大約有750萬平方米,,而鷹潭市銷售最好的一年也只賣出了80萬平方米。從這個角度看,,消化完這些新建樓盤大約需要10年的時間,。
鷹潭市下屬的貴溪市,截至今年3月,,商品房庫存去化時間是33個月,,其中,非住宅庫存去化時間高達92個月,。
浮梁縣的官方數(shù)據(jù)顯示,,商品房的庫存大約為40萬平方米,去化周期23個月,。
但據(jù)浮梁縣當?shù)氐囊晃唤ㄖ虒嵉剡M行的統(tǒng)計,,浮梁縣一共有19個新樓盤,每個樓盤按十幾萬平方米算,,新建樓盤共有200多萬平方米,。
這與當?shù)亟ㄖ汤罾媳獾墓浪爿^為一致,“僅在2013年,,浮梁縣就開建了180萬平方米,?!崩罾媳庹f,僅4萬城鎮(zhèn)人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬平方米,,200多萬平方米的庫存,,10年也賣不完。
又例如,,據(jù)官方公布的數(shù)據(jù),,新余市房地產(chǎn)庫存300多萬平方米,去化時間大概兩年,。但據(jù)新余市房管局副局長李春光介紹,,新余在建樓盤大概還有七八十個,約七八百萬平方米的在建樓盤尚未統(tǒng)計在內,。
宜春市一位要求匿名的官員認為,,官方所公布的狹義的庫存量遠遠不能反映潛在的真實的庫存情況?!巴恋匾呀?jīng)賣出去但還沒有開發(fā)的,,近幾年肯定要開發(fā), 這一塊該怎么去統(tǒng)計,?這是很大的一塊,,這個數(shù)字是要考慮的。已經(jīng)賣出去但一直空置的房子,,大約有30%,,這應該也屬積壓,雖然賣出去之后變成了個人所有,, 但最終還是要走入市場的,。大量的棚改區(qū)改造安置房,空置率非常高,,老百姓除自住外,剩余的也要進入市場,。在宜春,,這些房子加總起來,得有1500萬平方 米,,意味著有12萬多套房子,,容納人口將近40萬人,這個城市有這么多新增人口嗎,?顯然沒有,,這就是風險。這樣算庫存更全面,,更利于從長遠考慮解決庫 存,?!?/P>
“現(xiàn)在看來,在建房子的時候,,幾乎沒有人考慮過市場的消化能力,,這么多的房子究竟能不能賣出去?”這位宜春市官員反問說,,“這些房子到底要賣給誰,?”
補貼
——政府“放大招”補貼購房;僅鷹潭市政府補貼就達2億元
鷹潭市房管局副局長劉志林說,,從2015年開始,,鷹潭市房子的銷售便一路下滑,“賣不動”,。
而據(jù)宜春市房管局局長鄒進勇透露,,截至4月中旬,宜春樓市的成交量已經(jīng)連續(xù)6周下降,。
壓力確實很大,,這幾乎是房管局局長們共同的感受。
鄒進勇說,,壓力主要來自房子建得太多,,而相比之下人口又太少,城市本身的輻射力較弱,。
據(jù)鄒進勇介紹,,迫于壓力,宜春市在今年春節(jié)前就曾出臺過一個補貼方案:春節(jié)期間購房的,,每套房(120平米)補貼1.2萬元左右,。據(jù)統(tǒng)計,截至4月底,,宜春市商品住宅均價為每平方米4156元,,中心城區(qū)商品住宅均價為每平方米4437元。
為降低庫存壓力,,鷹潭市政府去年也已經(jīng)采購了部分商品房用作安置房和公租房,。
鷹潭市委書記陳興超接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪說,鷹潭市政府還組織公務員要團購1000多套住宅,,“開了三次會,,由常務副市長去協(xié)調老板,提出希望以成本價團購,,結果老板們不干,。”
今年4月1日,,鷹潭市政府終于“放大招”,,推出了至今為止江西省補貼力度最大的去庫存政策,。
該政策規(guī)定,2016年4月1日至2016年12月31日期間,,購買新建住房的農(nóng)民,,由財政按所購房屋面積300元/平方米給予獎勵;購買新建商品 住房的城鎮(zhèn)人口,,由財政按所購房屋面積200元/平方米給予獎勵,。同時,由房管部門協(xié)調參與本次購房獎勵政策的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按財政獎勵同等額度再行給予 獎勵,。
鷹潭市房管局副局長劉志林告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,,他們征求了20多個部門的意見,起草了10稿,,反復修改,。“我們的補貼力度目前是全省最大的,, 農(nóng)民購房,,政府每平方米補貼300元現(xiàn)金,開發(fā)商每平方米讓利300元,,等于每平方米直降600元,。”劉志林說,,同時,,教育、社保,、醫(yī)保等一整套政策全部 配套執(zhí)行,。
“粗算一下,政府需要補貼將近2億元,,地方財政是很吃緊的,,但領導們的決心很大,他們說再困難這個錢也要拿出來,,而且要以最快的速度讓老百姓直接拿 到錢,。”據(jù)劉志林介紹,,按慣例,一般要等到竣工之后,,確定了最后的交易面積,,拿到發(fā)票以后,政府再憑發(fā)票來發(fā)放補貼,?!暗绻催@個程序走,,費時較長,現(xiàn) 在我們以購房合同面積直接補貼,,而且啟動聯(lián)合辦公,,公安局負責身份審定,財政局負責資料審查,,房管局直接在窗口發(fā)錢,,把錢打到購房者的賬戶上?!?/P>
據(jù)悉,,鷹潭市大約16家房產(chǎn)商參與了政府的政策促銷活動,“不管其他的房產(chǎn)商參不參加,,老百姓只要買房,,政府就按照身份補,政府沒有投機取巧的可能性,?!?/P>
但房產(chǎn)商的讓利,外界也質疑水分較大,,尤其是定價為開發(fā)商自主行為,。新余市房管局副局長李春光舉例,原來定價每平方米4300元,,現(xiàn)在降到4000元,,名義上讓利了300元,但誰去認定銷售的價格呢,?無法認定,,政府也不能干預。只有政府的補貼是實打實的,。
5月初,,新余市也出臺了房地產(chǎn)去庫存新政,但補貼的力度弱于鷹潭,。根據(jù)新余市新政,,凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間,購買 商品住宅(不含二手房),,財政給予每平方米150元補貼,,開發(fā)企業(yè)給予每平方米150元的優(yōu)惠。財政補貼資金按建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè)稅收分成比例由市與縣,、區(qū) 共同負擔。
《中國經(jīng)濟周刊》記者獲悉,新余市在出臺新政之前,,也經(jīng)過了反復的研究和測算,。
新余市房管局副局長李春光介紹說,新余希望對所有購房者進行統(tǒng)一補貼,,財政壓力非常大,。在他們看來,農(nóng)民工不是新余去庫存的主力,,主力還是城區(qū)人,。 “新余每年至少銷售100多萬平方米,這涉及到幾億元的補貼資金,,財政上需要有這個實力,。因此,政府在這個事情上很慎重,,需要對此進行統(tǒng)計,,衡量財力?!?/P>
更多的城市仍在反復考量,,該不該補,補多少,,怎么補,。
“畢竟幾個億不是小數(shù)目,現(xiàn)在政府的財力,,每用一筆錢都很艱難,,當然要算大賬。如果能達到(去庫存)目的,,現(xiàn)在砸兩三個億也許能有10個億的財政收 入,,但反過來,政府不這么做(補貼),,企業(yè)還是會賣,,政府還是有稅收,這個矛盾就交錯在這里,?!鄙鲜鲆舜菏胁辉妇呙墓賳T坦言,政府方面不得不考量復雜的 利益關系,。這也是宜春市遲遲未出臺補貼政策的重要原因之一,。
當然,也有官員認為,,賣房的稅收至少有十幾個百分點,,政府可以拿走很大一塊?!叭绻谎a貼,,房子賣不出去,稅收就不可能進來,?!?/P>
然而,即使出臺了補貼政策,,一些接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪的官員和地產(chǎn)老板們仍然擔心,,像鷹潭和新余這樣的三四線城市,每個家庭平均大約已有一至兩套住房,,只能靠新增加人口購買,,但新增人口從哪里來,究竟能有多少,,這都是問題,。
農(nóng)民是去庫存成敗的關鍵?
顯然,,鷹潭市的補貼政策將新增的購房主力鎖定為農(nóng)民,。
“只要你買房,政府就優(yōu)惠”,,就像上世紀計劃生育標語一樣,,鷹潭市政府把這個廣告張貼到了每一個自然村。
鷹潭市房管局副局長劉志林說,,按照市政府的要求,,必須每個村要見到這份海報。
江西省住建廳年初召開的地市級房管局局長座談會上甚至要求,,宣傳“農(nóng)民在城市購房是升值,,在農(nóng)村建房是貶值”的理念。
這一宣傳口號一度引起輿論嘩然,。輿論質疑政府讓農(nóng)民當“接盤俠”是一個巨大的陰謀,。
不過,在鷹潭市委書記陳興超看來,,農(nóng)民進城買房既是去庫存,,又是城鎮(zhèn)化,一舉兩得,。
這當然不是鷹潭的首創(chuàng),。較早推出補貼的是四川眉山,并被稱為眉山模式,。
早在去年5月,,四川省眉山市出臺政策:當?shù)剞r(nóng)民若進城購房,最高可獲500元/平方米補貼。而在眉山市這一輪購房潮中,,農(nóng)民工和農(nóng)民購房占比高達68.3%,。
鷹潭市在出臺補貼政策之前,先考察了眉山的補貼成效,。
但眉山模式對地方財力有一定的要求,,同時要求農(nóng)民進城意愿強烈,城市的房價適合農(nóng)民購買,。
而事實上,,并非所有的三四線城市都能同時滿足這些條件。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補貼刺激效果如何,,也仍有待檢驗,。
國家信息中心宏觀經(jīng)濟形勢課題組發(fā)布的一份報告曾作出判斷,認為農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存的關鍵環(huán)節(jié)和成敗所在,。
在采訪中,,多位官員提醒說,這么多的農(nóng)民進城買房后就業(yè)怎么辦,?
鷹潭市副市長吳文戈接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪稱,,“農(nóng)民工的就業(yè)可以有多重選擇,現(xiàn)在是招工難啊,?!边@位副市長認為,農(nóng)民工進城完全不需要愁就 業(yè)問題,?!澳汶S便到市場去問一下,建筑工地上的小工,,稍微有點技術的一天都有300塊錢,,當然體力活很辛苦,早出晚歸,,但是收入蠻好的,,比我們公務員的工 資都要高些,我們比較安逸一點,,不用日曬雨淋,。”
不過,,記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對此并不認同,,在他們看來,在整個經(jīng)濟下行壓力這么大的情況下,,鷹潭的就業(yè)并不樂觀,。
在就業(yè)之外,教育,、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足,?物業(yè)管理能不能跟上?物業(yè)費農(nóng)民是不是可以接受,?
這一系列的問題,,不只是鷹潭一個城市要面臨的問題,也是許多鼓勵農(nóng)民進城買房的三四線城市所共同面臨的問題,。
“庫存”的統(tǒng)計口徑
根據(jù)不同的統(tǒng)計口徑計算的庫存量及去化時間大相徑庭。在統(tǒng)計口徑上,,學界尚存在分歧,。
據(jù)國家信息中心宏觀經(jīng)濟形勢課題組發(fā)布的《農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存關鍵環(huán)節(jié)》課題報告稱,截至2015 年末,,中國狹義房地產(chǎn)庫存面積為7.2 億平方米,,廣義房地產(chǎn)庫存面積為32.3 億平方米,去化周期長達30.2 個月,。
狹義房地產(chǎn)庫存,,口徑為現(xiàn)房庫存,是指已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房,,即現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計 中“商品房待售面積”的概念,。廣義房地產(chǎn)庫存,口徑為可售現(xiàn)期房庫存,,是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和,,即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。所謂待售期房 庫存,,是指尚未竣工但已經(jīng)取得預售許可證的,、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。
上述課題報告采用的是廣義的房地產(chǎn)庫存概念,。
但北京師范大學教授鐘偉估算的庫存面積比用廣義房地產(chǎn)庫存概念估算的結果還要高,。 他認為如果將中國房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計為在建住房面積,加上待售面積,,扣除單位自建,、公用建筑等非商品房建筑,扣除已售未交付的商品房,,則可推算出當下的房 地產(chǎn)存貨約為48 億~50 億平方米,,而非7.2 億平方米。
但目前官方常用的庫存概念指的是已竣工未出售的商品房,,即狹義的房地產(chǎn)庫存概念,。