文章導(dǎo)讀： 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到,，一些地方,，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,；而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸,。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報(bào)道

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第22期）

在熱鬧了整個(gè)春天之后，中國(guó)樓市“冰火兩重天”的局面依然持續(xù),。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù),，1—4月份全國(guó)商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長(zhǎng)36.5%,，待售面積連續(xù)兩個(gè)月減少,。同時(shí),，另一組數(shù)據(jù)卻顯示，今年1—4月份,，非重點(diǎn)城市商品房待售面積4.55億平方米,，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米,。

分化的勢(shì)頭并沒有減緩：一線城市及部分二線城市庫存迅速下降,，熱點(diǎn)城市甚至供不應(yīng)求，而大多數(shù)三四線城市則仍然面臨著巨大的去庫存壓力,。

不僅于此,，開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建,、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后……當(dāng)下，這幾乎成為中國(guó)三四線城市的政府面臨的棘手難題,。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到,，一些地方，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,；而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸,。其 中，相當(dāng)部分的高利貸資金從銀行流出,，通過貿(mào)易平臺(tái)或?qū)嶓w企業(yè),，最終流轉(zhuǎn)到開發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目上去。高庫存之下,，一些商業(yè)銀行也被綁架,。

這是一場(chǎng)硬仗。

在這場(chǎng)化解房地產(chǎn)庫存的硬仗中,，農(nóng)民成為了冀望中的主角之一,，甚至被認(rèn)為是消化住宅庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。

那些高庫存壓力之下的三四線城市紛紛出臺(tái)大力度的補(bǔ)貼政策,，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房,。

供給還在增加，而需求增速不容樂觀,。補(bǔ)貼刺激效果如何,，能否成為打贏這場(chǎng)去庫存硬仗的有力武器，仍有待觀察,。

壓力

——開發(fā)商資金鏈斷裂,、樓盤停建、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪、政府善后

4月中旬,，在宜春市政府大樓前,，一群業(yè)主拉著橫幅在上訪。

他們之前買下的商鋪,，如今租不出去,，要求退還給開發(fā)商。

宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說,，投資都有風(fēng)險(xiǎn),，這不完全是開發(fā)商的責(zé)任，當(dāng)然開發(fā)商沒能把項(xiàng)目做起來的確是個(gè)問題,。

當(dāng)下,，在一些三四線城市，因房地產(chǎn)權(quán)益而起的問題頻發(fā),，地方政府也因此面臨新的壓力,。

去年下半年，鷹潭市括蒼廣場(chǎng)項(xiàng)目的浙江老板資金鏈斷裂,，同時(shí)因涉嫌非法集資被警方控制。交了錢卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主們集中到政府上訪,，要求辦理房產(chǎn)證,。

“政府專門成立了工作組來解決善后?！柄椞妒蟹抗芫指本珠L(zhǎng)劉志林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說,，“我們盡全力，能辦的都給辦了,?！?/P>

差不多的時(shí)間，在新余市,，新余國(guó)際廣場(chǎng)的浙江老板同樣是資金鏈斷裂,，導(dǎo)致無法如期交房?！爱?dāng)時(shí)很多交了錢買房的業(yè)主到政府來上訪,，政府專門組成安撫 小組來處理這個(gè)事情?！毙掠嗍蟹抗芫指本珠L(zhǎng)李春光說,，后來只能通過法院進(jìn)行重組，“當(dāng)時(shí)很擔(dān)心如果重組不成功就很麻煩,，畢竟那么多人買了房,，很多社會(huì)問題 會(huì)出現(xiàn)?！?/P>

慶幸最終重組成功了,。

不過,，李春光告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在新余,，資金鏈緊張,、延期交房的樓盤不少。雖然目前還沒有出現(xiàn)跑路和爛尾的現(xiàn)象,，但再這么任其發(fā)展下去,，情況也不樂觀。

新余市并非個(gè)案,，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在實(shí)地調(diào)查中了解到,，“開發(fā)商資不抵債、資金鏈斷裂的現(xiàn)象非常嚴(yán)重,，到處是停工的樓盤,。”按景德鎮(zhèn)建筑商李老 扁估算,，在景德鎮(zhèn),，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力?！百Y不抵債的開發(fā)商已經(jīng)宣布破產(chǎn),，資金鏈斷裂的樓盤沒有完工，房子無法交付使用,，無論是哪一種情形,， 業(yè)主都是受害者?！?/P>

開發(fā)商資金鏈斷裂,、樓盤停建、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后……當(dāng)下,，這已成為中國(guó)不少三四線城市的政府所面臨的同樣問題。而更大的壓力還有來自購(gòu)房者和農(nóng)民工的上訪,，這甚至成為一些地方政府在去庫存過程中所面臨的最焦灼的問題,。

景德鎮(zhèn)浮梁縣政府的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，針對(duì)資金鏈斷裂的樓盤,，政府成立了工作組,，這些樓盤已經(jīng)在陸續(xù)復(fù)工?！暗罄m(xù)的資金并沒有保障,，我們只能盡最大的努力去處理這些債權(quán)債務(wù)，同時(shí)也加強(qiáng)各方面的融資渠道?！?/P>

這位負(fù)責(zé)人說,，“最關(guān)鍵是要保證工程完工，沒建完的想辦法建完,。如果不能按期交房,，購(gòu)房者會(huì)上訪，政府的壓力就很大,?！?/P>

“政府確實(shí)壓力很大，交了錢拿不到房的業(yè)主,、拿不到工錢的農(nóng)民工,，都要去找政府，政府得一個(gè)一個(gè)安撫,?！崩罾媳庹f。

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,，房地產(chǎn)問題會(huì)引發(fā)社會(huì)問題,，政府在相關(guān)問題的處理上，想盡一切辦法去幫老百姓解決問題,，維護(hù)他們的實(shí)際利益,。

顯然，去庫存是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，地方政府的去庫存任務(wù)可不僅僅是賣房子。但賣房子是解決一切問題的根本出路,。

新余市房產(chǎn)商打出吸引客戶買房的標(biāo)語 攝影 上官麗娟

硬仗

——建房時(shí)沒人考慮過市場(chǎng)的消化能力嗎

這是一場(chǎng)硬仗,。

2016年春節(jié)剛過，江西省住建廳便組織地市級(jí)房管局局長(zhǎng)召開座談會(huì),，全面部署房地產(chǎn)去庫存工作,。

當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，江西面臨庫存壓力加大,，風(fēng)險(xiǎn)逐步積累,。江西省政府要求，全力打好去庫存的硬仗,。

根據(jù)這次座談會(huì)上宣布的庫存情況,，鷹潭市的庫存壓力全省最大；排在鷹潭后面,，庫存壓力較大的還有上饒,、新余、宜春、撫州等多個(gè)城市,。

“當(dāng)時(shí),，一聽這個(gè)情況，市委市政府就著急了,，特別是主要領(lǐng)導(dǎo),。” 鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說,，“分管市長(zhǎng)每天聽取匯報(bào),，市委書記不停打電話詢問?！?/P>

“因?yàn)槿齑鎵毫艽?，這段時(shí)間簡(jiǎn)直是沒日沒夜地忙?！眲⒅玖终f,，根據(jù)江西省政府的要求，省里將組織督查組到庫存壓力較大的城市進(jìn)行督查,。鷹潭市政府決定,，他們也要組織督查組到縣區(qū)去督查，把壓力層層傳導(dǎo)下去,。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,，市區(qū)的壓力實(shí)際上沒那么大，真正的壓力在兩個(gè)縣城貴溪和余江,。

據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，截至2016年3月份，整個(gè)鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米,，庫存去化時(shí)間25個(gè)月,，其中，住宅庫存去化時(shí)間19個(gè)月,，非住宅庫存去化時(shí)間65個(gè)月,。

劉志林說，“這是已經(jīng)批準(zhǔn)銷售的數(shù)據(jù),，正在建的還沒列進(jìn)去,。”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從另一可靠信息源獲悉,，僅鷹潭市區(qū)已經(jīng)在建的新樓盤就大約有750萬平方米,，而鷹潭市銷售最好的一年也只賣出了80萬平方米。從這個(gè)角度看,，消化完這些新建樓盤大約需要10年的時(shí)間,。

鷹潭市下屬的貴溪市,，截至今年3月，商品房庫存去化時(shí)間是33個(gè)月,，其中,，非住宅庫存去化時(shí)間高達(dá)92個(gè)月。

浮梁縣的官方數(shù)據(jù)顯示,，商品房的庫存大約為40萬平方米,，去化周期23個(gè)月。

但據(jù)浮梁縣當(dāng)?shù)氐囊晃唤ㄖ虒?shí)地進(jìn)行的統(tǒng)計(jì),，浮梁縣一共有19個(gè)新樓盤,，每個(gè)樓盤按十幾萬平方米算，新建樓盤共有200多萬平方米,。

這與當(dāng)?shù)亟ㄖ汤罾媳獾墓浪爿^為一致,，“僅在2013年，浮梁縣就開建了180萬平方米,?！崩罾媳庹f，僅4萬城鎮(zhèn)人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬平方米,，200多萬平方米的庫存,，10年也賣不完。

又例如,，據(jù)官方公布的數(shù)據(jù),，新余市房地產(chǎn)庫存300多萬平方米，去化時(shí)間大概兩年,。但據(jù)新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹,，新余在建樓盤大概還有七八十個(gè)，約七八百萬平方米的在建樓盤尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi),。

宜春市一位要求匿名的官員認(rèn)為,，官方所公布的狹義的庫存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映潛在的真實(shí)的庫存情況?！巴恋匾呀?jīng)賣出去但還沒有開發(fā)的,，近幾年肯定要開發(fā),， 這一塊該怎么去統(tǒng)計(jì),？這是很大的一塊，這個(gè)數(shù)字是要考慮的,。已經(jīng)賣出去但一直空置的房子,，大約有30%，這應(yīng)該也屬積壓,，雖然賣出去之后變成了個(gè)人所有,， 但最終還是要走入市場(chǎng)的,。大量的棚改區(qū)改造安置房，空置率非常高,，老百姓除自住外,，剩余的也要進(jìn)入市場(chǎng)。在宜春,，這些房子加總起來,，得有1500萬平方 米，意味著有12萬多套房子,，容納人口將近40萬人,，這個(gè)城市有這么多新增人口嗎？顯然沒有,，這就是風(fēng)險(xiǎn),。這樣算庫存更全面，更利于從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮解決庫 存,?！?/P>

“現(xiàn)在看來，在建房子的時(shí)候,，幾乎沒有人考慮過市場(chǎng)的消化能力,，這么多的房子究竟能不能賣出去？”這位宜春市官員反問說,，“這些房子到底要賣給誰,？”

補(bǔ)貼

——政府“放大招”補(bǔ)貼購(gòu)房；僅鷹潭市政府補(bǔ)貼就達(dá)2億元

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說,，從2015年開始,，鷹潭市房子的銷售便一路下滑，“賣不動(dòng)”,。

而據(jù)宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇透露,，截至4月中旬，宜春樓市的成交量已經(jīng)連續(xù)6周下降,。

壓力確實(shí)很大,，這幾乎是房管局局長(zhǎng)們共同的感受。

鄒進(jìn)勇說,，壓力主要來自房子建得太多,，而相比之下人口又太少，城市本身的輻射力較弱,。

據(jù)鄒進(jìn)勇介紹,，迫于壓力，宜春市在今年春節(jié)前就曾出臺(tái)過一個(gè)補(bǔ)貼方案：春節(jié)期間購(gòu)房的,，每套房（120平米）補(bǔ)貼1.2萬元左右,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至4月底，宜春市商品住宅均價(jià)為每平方米4156元,，中心城區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米4437元,。

為降低庫存壓力，鷹潭市政府去年也已經(jīng)采購(gòu)了部分商品房用作安置房和公租房,。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說,，鷹潭市政府還組織公務(wù)員要團(tuán)購(gòu)1000多套住宅，“開了三次會(huì),，由常務(wù)副市長(zhǎng)去協(xié)調(diào)老板,，提出希望以成本價(jià)團(tuán)購(gòu)，結(jié)果老板們不干,?！?/P>

今年4月1日，鷹潭市政府終于“放大招”,，推出了至今為止江西省補(bǔ)貼力度最大的去庫存政策,。

該政策規(guī)定，2016年4月1日至2016年12月31日期間,，購(gòu)買新建住房的農(nóng)民,，由財(cái)政按所購(gòu)房屋面積300元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)；購(gòu)買新建商品 住房的城鎮(zhèn)人口,，由財(cái)政按所購(gòu)房屋面積200元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì),。同時(shí)，由房管部門協(xié)調(diào)參與本次購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)同等額度再行給予 獎(jiǎng)勵(lì),。

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,，他們征求了20多個(gè)部門的意見，起草了10稿,，反復(fù)修改,。“我們的補(bǔ)貼力度目前是全省最大的,， 農(nóng)民購(gòu)房,，政府每平方米補(bǔ)貼300元現(xiàn)金，開發(fā)商每平方米讓利300元,，等于每平方米直降600元,。”劉志林說,，同時(shí),，教育,、社保,、醫(yī)保等一整套政策全部 配套執(zhí)行,。

“粗算一下，政府需要補(bǔ)貼將近2億元,，地方財(cái)政是很吃緊的,，但領(lǐng)導(dǎo)們的決心很大，他們說再困難這個(gè)錢也要拿出來,，而且要以最快的速度讓老百姓直接拿 到錢,。”據(jù)劉志林介紹,，按慣例,，一般要等到竣工之后，確定了最后的交易面積,，拿到發(fā)票以后,，政府再憑發(fā)票來發(fā)放補(bǔ)貼?！暗绻催@個(gè)程序走,，費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，現(xiàn) 在我們以購(gòu)房合同面積直接補(bǔ)貼,，而且啟動(dòng)聯(lián)合辦公,，公安局負(fù)責(zé)身份審定，財(cái)政局負(fù)責(zé)資料審查,，房管局直接在窗口發(fā)錢,，把錢打到購(gòu)房者的賬戶上?！?/P>

據(jù)悉,，鷹潭市大約16家房產(chǎn)商參與了政府的政策促銷活動(dòng)，“不管其他的房產(chǎn)商參不參加,，老百姓只要買房,，政府就按照身份補(bǔ)，政府沒有投機(jī)取巧的可能性,?！?/P>

但房產(chǎn)商的讓利，外界也質(zhì)疑水分較大,，尤其是定價(jià)為開發(fā)商自主行為,。新余市房管局副局長(zhǎng)李春光舉例，原來定價(jià)每平方米4300元,，現(xiàn)在降到4000元,，名義上讓利了300元，但誰去認(rèn)定銷售的價(jià)格呢,？無法認(rèn)定,，政府也不能干預(yù),。只有政府的補(bǔ)貼是實(shí)打?qū)嵉摹?/P>

5月初，新余市也出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫存新政,，但補(bǔ)貼的力度弱于鷹潭,。根據(jù)新余市新政，凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間,，購(gòu)買 商品住宅（不含二手房）,，財(cái)政給予每平方米150元補(bǔ)貼，開發(fā)企業(yè)給予每平方米150元的優(yōu)惠,。財(cái)政補(bǔ)貼資金按建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè)稅收分成比例由市與縣、區(qū) 共同負(fù)擔(dān),。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉,，新余市在出臺(tái)新政之前，也經(jīng)過了反復(fù)的研究和測(cè)算,。

新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹說,，新余希望對(duì)所有購(gòu)房者進(jìn)行統(tǒng)一補(bǔ)貼，財(cái)政壓力非常大,。在他們看來,，農(nóng)民工不是新余去庫存的主力，主力還是城區(qū)人,。 “新余每年至少銷售100多萬平方米,，這涉及到幾億元的補(bǔ)貼資金，財(cái)政上需要有這個(gè)實(shí)力,。因此,，政府在這個(gè)事情上很慎重，需要對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì),，衡量財(cái)力,。”

更多的城市仍在反復(fù)考量,，該不該補(bǔ),，補(bǔ)多少，怎么補(bǔ),。

“畢竟幾個(gè)億不是小數(shù)目,，現(xiàn)在政府的財(cái)力，每用一筆錢都很艱難,，當(dāng)然要算大賬,。如果能達(dá)到（去庫存）目的，現(xiàn)在砸兩三個(gè)億也許能有10個(gè)億的財(cái)政收 入，但反過來,，政府不這么做（補(bǔ)貼）,，企業(yè)還是會(huì)賣，政府還是有稅收,，這個(gè)矛盾就交錯(cuò)在這里?！鄙鲜鲆舜菏胁辉妇呙墓賳T坦言,，政府方面不得不考量復(fù)雜的 利益關(guān)系。這也是宜春市遲遲未出臺(tái)補(bǔ)貼政策的重要原因之一,。

當(dāng)然,，也有官員認(rèn)為，賣房的稅收至少有十幾個(gè)百分點(diǎn),，政府可以拿走很大一塊,。“如果不補(bǔ)貼,，房子賣不出去,，稅收就不可能進(jìn)來?！?/P>

然而,，即使出臺(tái)了補(bǔ)貼政策，一些接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的官員和地產(chǎn)老板們?nèi)匀粨?dān)心,，像鷹潭和新余這樣的三四線城市,，每個(gè)家庭平均大約已有一至兩套住房，只能靠新增加人口購(gòu)買,，但新增人口從哪里來,，究竟能有多少，這都是問題,。

農(nóng)民是去庫存成敗的關(guān)鍵,？

顯然，鷹潭市的補(bǔ)貼政策將新增的購(gòu)房主力鎖定為農(nóng)民,。

“只要你買房,，政府就優(yōu)惠”，就像上世紀(jì)計(jì)劃生育標(biāo)語一樣,，鷹潭市政府把這個(gè)廣告張貼到了每一個(gè)自然村,。

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說，按照市政府的要求,，必須每個(gè)村要見到這份海報(bào),。

江西省住建廳年初召開的地市級(jí)房管局局長(zhǎng)座談會(huì)上甚至要求，宣傳“農(nóng)民在城市購(gòu)房是升值，在農(nóng)村建房是貶值”的理念,。

這一宣傳口號(hào)一度引起輿論嘩然,。輿論質(zhì)疑政府讓農(nóng)民當(dāng)“接盤俠”是一個(gè)巨大的陰謀。

不過,，在鷹潭市委書記陳興超看來,，農(nóng)民進(jìn)城買房既是去庫存，又是城鎮(zhèn)化,，一舉兩得,。

這當(dāng)然不是鷹潭的首創(chuàng)。較早推出補(bǔ)貼的是四川眉山,，并被稱為眉山模式,。

早在去年5月，四川省眉山市出臺(tái)政策：當(dāng)?shù)剞r(nóng)民若進(jìn)城購(gòu)房,，最高可獲500元/平方米補(bǔ)貼,。而在眉山市這一輪購(gòu)房潮中，農(nóng)民工和農(nóng)民購(gòu)房占比高達(dá)68.3%,。

鷹潭市在出臺(tái)補(bǔ)貼政策之前,，先考察了眉山的補(bǔ)貼成效。

但眉山模式對(duì)地方財(cái)力有一定的要求,，同時(shí)要求農(nóng)民進(jìn)城意愿強(qiáng)烈,，城市的房?jī)r(jià)適合農(nóng)民購(gòu)買。

而事實(shí)上,，并非所有的三四線城市都能同時(shí)滿足這些條件,。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補(bǔ)貼刺激效果如何，也仍有待檢驗(yàn),。

國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的一份報(bào)告曾作出判斷,，認(rèn)為農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。

在采訪中,，多位官員提醒說,，這么多的農(nóng)民進(jìn)城買房后就業(yè)怎么辦？

鷹潭市副市長(zhǎng)吳文戈接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,，“農(nóng)民工的就業(yè)可以有多重選擇,，現(xiàn)在是招工難啊?！边@位副市長(zhǎng)認(rèn)為,，農(nóng)民工進(jìn)城完全不需要愁就 業(yè)問題?！澳汶S便到市場(chǎng)去問一下,，建筑工地上的小工，稍微有點(diǎn)技術(shù)的一天都有300塊錢，當(dāng)然體力活很辛苦,，早出晚歸,，但是收入蠻好的，比我們公務(wù)員的工 資都要高些,，我們比較安逸一點(diǎn),，不用日曬雨淋?！?/P>

不過,，記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對(duì)此并不認(rèn)同，在他們看來,，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力這么大的情況下,，鷹潭的就業(yè)并不樂觀,。

在就業(yè)之外,，教育、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足,？物業(yè)管理能不能跟上,？物業(yè)費(fèi)農(nóng)民是不是可以接受？

這一系列的問題,，不只是鷹潭一個(gè)城市要面臨的問題,，也是許多鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的三四線城市所共同面臨的問題。

　　“庫存”的統(tǒng)計(jì)口徑

根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算的庫存量及去化時(shí)間大相徑庭,。在統(tǒng)計(jì)口徑上,，學(xué)界尚存在分歧。

據(jù)國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的《農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存關(guān)鍵環(huán)節(jié)》課題報(bào)告稱,，截至2015 年末,，中國(guó)狹義房地產(chǎn)庫存面積為7.2 億平方米，廣義房地產(chǎn)庫存面積為32.3 億平方米,，去化周期長(zhǎng)達(dá)30.2 個(gè)月,。

狹義房地產(chǎn)庫存，口徑為現(xiàn)房庫存,，是指已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房,，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì) 中“商品房待售面積”的概念。廣義房地產(chǎn)庫存,，口徑為可售現(xiàn)期房庫存,，是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存,。所謂待售期房 庫存,，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

上述課題報(bào)告采用的是廣義的房地產(chǎn)庫存概念,。

但北京師范大學(xué)教授鐘偉估算的庫存面積比用廣義房地產(chǎn)庫存概念估算的結(jié)果還要高,。 他認(rèn)為如果將中國(guó)房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計(jì)為在建住房面積，加上待售面積,，扣除單位自建,、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房,，則可推算出當(dāng)下的房 地產(chǎn)存貨約為48 億~50 億平方米,，而非7.2 億平方米。

但目前官方常用的庫存概念指的是已竣工未出售的商品房,，即狹義的房地產(chǎn)庫存概念,。