文章導(dǎo)讀： 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到,，一些地方，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,；而80%以上倒閉的開(kāi)發(fā)商則是“死于”高利貸,。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報(bào)道

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第22期）

在熱鬧了整個(gè)春天之后,，中國(guó)樓市“冰火兩重天”的局面依然持續(xù)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù),，1—4月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.60億平方米,，同比增長(zhǎng)36.5%，待售面積連續(xù)兩個(gè)月減少,。同時(shí),，另一組數(shù)據(jù)卻顯示，今年1—4月份,，非重點(diǎn)城市商品房待售面積4.55億平方米,，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬(wàn)平方米,。

分化的勢(shì)頭并沒(méi)有減緩：一線城市及部分二線城市庫(kù)存迅速下降,，熱點(diǎn)城市甚至供不應(yīng)求，而大多數(shù)三四線城市則仍然面臨著巨大的去庫(kù)存壓力,。

不僅于此,，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤(pán)停建,、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后……當(dāng)下，這幾乎成為中國(guó)三四線城市的政府面臨的棘手難題。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到,，一些地方,，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力；而80%以上倒閉的開(kāi)發(fā)商則是“死于”高利貸,。其 中,，相當(dāng)部分的高利貸資金從銀行流出，通過(guò)貿(mào)易平臺(tái)或?qū)嶓w企業(yè),，最終流轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目上去,。高庫(kù)存之下，一些商業(yè)銀行也被綁架,。

這是一場(chǎng)硬仗,。

在這場(chǎng)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的硬仗中，農(nóng)民成為了冀望中的主角之一,，甚至被認(rèn)為是消化住宅庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在,。

那些高庫(kù)存壓力之下的三四線城市紛紛出臺(tái)大力度的補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房,。

供給還在增加,，而需求增速不容樂(lè)觀。補(bǔ)貼刺激效果如何,，能否成為打贏這場(chǎng)去庫(kù)存硬仗的有力武器,，仍有待觀察。

壓力

——開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,、樓盤(pán)停建,、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪、政府善后

4月中旬,，在宜春市政府大樓前,，一群業(yè)主拉著橫幅在上訪。

他們之前買(mǎi)下的商鋪,，如今租不出去,，要求退還給開(kāi)發(fā)商。

宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō),，投資都有風(fēng)險(xiǎn),，這不完全是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商沒(méi)能把項(xiàng)目做起來(lái)的確是個(gè)問(wèn)題,。

當(dāng)下,，在一些三四線城市，因房地產(chǎn)權(quán)益而起的問(wèn)題頻發(fā),，地方政府也因此面臨新的壓力,。

去年下半年,，鷹潭市括蒼廣場(chǎng)項(xiàng)目的浙江老板資金鏈斷裂，同時(shí)因涉嫌非法集資被警方控制,。交了錢(qián)卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主們集中到政府上訪,，要求辦理房產(chǎn)證。

“政府專門(mén)成立了工作組來(lái)解決善后,?！柄椞妒蟹抗芫指本珠L(zhǎng)劉志林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，“我們盡全力,，能辦的都給辦了,。”

差不多的時(shí)間,，在新余市,，新余國(guó)際廣場(chǎng)的浙江老板同樣是資金鏈斷裂，導(dǎo)致無(wú)法如期交房,?！爱?dāng)時(shí)很多交了錢(qián)買(mǎi)房的業(yè)主到政府來(lái)上訪，政府專門(mén)組成安撫 小組來(lái)處理這個(gè)事情,?！毙掠嗍蟹抗芫指本珠L(zhǎng)李春光說(shuō)，后來(lái)只能通過(guò)法院進(jìn)行重組,，“當(dāng)時(shí)很擔(dān)心如果重組不成功就很麻煩,，畢竟那么多人買(mǎi)了房，很多社會(huì)問(wèn)題 會(huì)出現(xiàn),。”

慶幸最終重組成功了,。

不過(guò),，李春光告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在新余,，資金鏈緊張,、延期交房的樓盤(pán)不少。雖然目前還沒(méi)有出現(xiàn)跑路和爛尾的現(xiàn)象,，但再這么任其發(fā)展下去,，情況也不樂(lè)觀。

新余市并非個(gè)案,，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在實(shí)地調(diào)查中了解到,，“開(kāi)發(fā)商資不抵債、資金鏈斷裂的現(xiàn)象非常嚴(yán)重,，到處是停工的樓盤(pán),。”按景德鎮(zhèn)建筑商李老 扁估算，在景德鎮(zhèn),，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,。“資不抵債的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)宣布破產(chǎn),，資金鏈斷裂的樓盤(pán)沒(méi)有完工,，房子無(wú)法交付使用，無(wú)論是哪一種情形,， 業(yè)主都是受害者,。”

開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,、樓盤(pán)停建,、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪、政府善后……當(dāng)下,，這已成為中國(guó)不少三四線城市的政府所面臨的同樣問(wèn)題,。而更大的壓力還有來(lái)自購(gòu)房者和農(nóng)民工的上訪，這甚至成為一些地方政府在去庫(kù)存過(guò)程中所面臨的最焦灼的問(wèn)題,。

景德鎮(zhèn)浮梁縣政府的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,，針對(duì)資金鏈斷裂的樓盤(pán)，政府成立了工作組,，這些樓盤(pán)已經(jīng)在陸續(xù)復(fù)工,。“但后續(xù)的資金并沒(méi)有保障,，我們只能盡最大的努力去處理這些債權(quán)債務(wù),，同時(shí)也加強(qiáng)各方面的融資渠道?！?/P>

這位負(fù)責(zé)人說(shuō),，“最關(guān)鍵是要保證工程完工，沒(méi)建完的想辦法建完,。如果不能按期交房,，購(gòu)房者會(huì)上訪，政府的壓力就很大,?！?/P>

“政府確實(shí)壓力很大，交了錢(qián)拿不到房的業(yè)主,、拿不到工錢(qián)的農(nóng)民工,，都要去找政府，政府得一個(gè)一個(gè)安撫,?！崩罾媳庹f(shuō),。

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，房地產(chǎn)問(wèn)題會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題,，政府在相關(guān)問(wèn)題的處理上,，想盡一切辦法去幫老百姓解決問(wèn)題，維護(hù)他們的實(shí)際利益,。

顯然,，去庫(kù)存是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，地方政府的去庫(kù)存任務(wù)可不僅僅是賣(mài)房子,。但賣(mài)房子是解決一切問(wèn)題的根本出路,。

新余市房產(chǎn)商打出吸引客戶買(mǎi)房的標(biāo)語(yǔ) 攝影 上官麗娟

硬仗

——建房時(shí)沒(méi)人考慮過(guò)市場(chǎng)的消化能力嗎

這是一場(chǎng)硬仗。

2016年春節(jié)剛過(guò),，江西省住建廳便組織地市級(jí)房管局局長(zhǎng)召開(kāi)座談會(huì),，全面部署房地產(chǎn)去庫(kù)存工作。

當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱,，江西面臨庫(kù)存壓力加大,，風(fēng)險(xiǎn)逐步積累。江西省政府要求,，全力打好去庫(kù)存的硬仗,。

根據(jù)這次座談會(huì)上宣布的庫(kù)存情況，鷹潭市的庫(kù)存壓力全省最大,；排在鷹潭后面,，庫(kù)存壓力較大的還有上饒、新余,、宜春,、撫州等多個(gè)城市。

“當(dāng)時(shí),，一聽(tīng)這個(gè)情況,，市委市政府就著急了，特別是主要領(lǐng)導(dǎo),。” 鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說(shuō),，“分管市長(zhǎng)每天聽(tīng)取匯報(bào),，市委書(shū)記不停打電話詢問(wèn)?！?/P>

“因?yàn)槿?kù)存壓力很大,，這段時(shí)間簡(jiǎn)直是沒(méi)日沒(méi)夜地忙?！眲⒅玖终f(shuō),，根據(jù)江西省政府的要求,，省里將組織督查組到庫(kù)存壓力較大的城市進(jìn)行督查。鷹潭市政府決定,，他們也要組織督查組到縣區(qū)去督查,，把壓力層層傳導(dǎo)下去。

鷹潭市委書(shū)記陳興超接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,，市區(qū)的壓力實(shí)際上沒(méi)那么大,，真正的壓力在兩個(gè)縣城貴溪和余江。

據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，截至2016年3月份,，整個(gè)鷹潭市商品房庫(kù)存面積357萬(wàn)平方米，庫(kù)存去化時(shí)間25個(gè)月,，其中,，住宅庫(kù)存去化時(shí)間19個(gè)月，非住宅庫(kù)存去化時(shí)間65個(gè)月,。

劉志林說(shuō),，“這是已經(jīng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)，正在建的還沒(méi)列進(jìn)去,?！?/P>

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從另一可靠信息源獲悉，僅鷹潭市區(qū)已經(jīng)在建的新樓盤(pán)就大約有750萬(wàn)平方米,，而鷹潭市銷(xiāo)售最好的一年也只賣(mài)出了80萬(wàn)平方米,。從這個(gè)角度看，消化完這些新建樓盤(pán)大約需要10年的時(shí)間,。

鷹潭市下屬的貴溪市,，截至今年3月，商品房庫(kù)存去化時(shí)間是33個(gè)月,，其中,，非住宅庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)92個(gè)月。

浮梁縣的官方數(shù)據(jù)顯示,，商品房的庫(kù)存大約為40萬(wàn)平方米,，去化周期23個(gè)月。

但據(jù)浮梁縣當(dāng)?shù)氐囊晃唤ㄖ虒?shí)地進(jìn)行的統(tǒng)計(jì),，浮梁縣一共有19個(gè)新樓盤(pán),，每個(gè)樓盤(pán)按十幾萬(wàn)平方米算，新建樓盤(pán)共有200多萬(wàn)平方米,。

這與當(dāng)?shù)亟ㄖ汤罾媳獾墓浪爿^為一致,，“僅在2013年，浮梁縣就開(kāi)建了180萬(wàn)平方米,?！崩罾媳庹f(shuō),，僅4萬(wàn)城鎮(zhèn)人口的浮梁縣每年的銷(xiāo)售量不到20萬(wàn)平方米，200多萬(wàn)平方米的庫(kù)存,，10年也賣(mài)不完,。

又例如，據(jù)官方公布的數(shù)據(jù),，新余市房地產(chǎn)庫(kù)存300多萬(wàn)平方米,，去化時(shí)間大概兩年。但據(jù)新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹,，新余在建樓盤(pán)大概還有七八十個(gè),，約七八百萬(wàn)平方米的在建樓盤(pán)尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。

宜春市一位要求匿名的官員認(rèn)為,，官方所公布的狹義的庫(kù)存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映潛在的真實(shí)的庫(kù)存情況,。“土地已經(jīng)賣(mài)出去但還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的,，近幾年肯定要開(kāi)發(fā),， 這一塊該怎么去統(tǒng)計(jì)？這是很大的一塊,，這個(gè)數(shù)字是要考慮的,。已經(jīng)賣(mài)出去但一直空置的房子，大約有30%,，這應(yīng)該也屬積壓,，雖然賣(mài)出去之后變成了個(gè)人所有， 但最終還是要走入市場(chǎng)的,。大量的棚改區(qū)改造安置房,，空置率非常高，老百姓除自住外,，剩余的也要進(jìn)入市場(chǎng),。在宜春，這些房子加總起來(lái),，得有1500萬(wàn)平方 米,，意味著有12萬(wàn)多套房子，容納人口將近40萬(wàn)人,，這個(gè)城市有這么多新增人口嗎,？顯然沒(méi)有，這就是風(fēng)險(xiǎn),。這樣算庫(kù)存更全面，更利于從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮解決庫(kù) 存,?！?/P>

“現(xiàn)在看來(lái),，在建房子的時(shí)候，幾乎沒(méi)有人考慮過(guò)市場(chǎng)的消化能力,，這么多的房子究竟能不能賣(mài)出去,？”這位宜春市官員反問(wèn)說(shuō)，“這些房子到底要賣(mài)給誰(shuí),？”

補(bǔ)貼

——政府“放大招”補(bǔ)貼購(gòu)房,；僅鷹潭市政府補(bǔ)貼就達(dá)2億元

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說(shuō)，從2015年開(kāi)始,，鷹潭市房子的銷(xiāo)售便一路下滑,，“賣(mài)不動(dòng)”。

而據(jù)宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇透露,，截至4月中旬,，宜春樓市的成交量已經(jīng)連續(xù)6周下降。

壓力確實(shí)很大,，這幾乎是房管局局長(zhǎng)們共同的感受,。

鄒進(jìn)勇說(shuō)，壓力主要來(lái)自房子建得太多,，而相比之下人口又太少,，城市本身的輻射力較弱。

據(jù)鄒進(jìn)勇介紹,，迫于壓力,，宜春市在今年春節(jié)前就曾出臺(tái)過(guò)一個(gè)補(bǔ)貼方案：春節(jié)期間購(gòu)房的，每套房（120平米）補(bǔ)貼1.2萬(wàn)元左右,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至4月底，宜春市商品住宅均價(jià)為每平方米4156元,，中心城區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米4437元,。

為降低庫(kù)存壓力，鷹潭市政府去年也已經(jīng)采購(gòu)了部分商品房用作安置房和公租房,。

鷹潭市委書(shū)記陳興超接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說(shuō),，鷹潭市政府還組織公務(wù)員要團(tuán)購(gòu)1000多套住宅，“開(kāi)了三次會(huì),，由常務(wù)副市長(zhǎng)去協(xié)調(diào)老板,，提出希望以成本價(jià)團(tuán)購(gòu)，結(jié)果老板們不干,?！?/P>

今年4月1日，鷹潭市政府終于“放大招”,，推出了至今為止江西省補(bǔ)貼力度最大的去庫(kù)存政策,。

該政策規(guī)定,，2016年4月1日至2016年12月31日期間，購(gòu)買(mǎi)新建住房的農(nóng)民,，由財(cái)政按所購(gòu)房屋面積300元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì),；購(gòu)買(mǎi)新建商品 住房的城鎮(zhèn)人口，由財(cái)政按所購(gòu)房屋面積200元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì),。同時(shí),，由房管部門(mén)協(xié)調(diào)參與本次購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)同等額度再行給予 獎(jiǎng)勵(lì)。

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,，他們征求了20多個(gè)部門(mén)的意見(jiàn),，起草了10稿，反復(fù)修改,?！拔覀兊难a(bǔ)貼力度目前是全省最大的， 農(nóng)民購(gòu)房,，政府每平方米補(bǔ)貼300元現(xiàn)金,，開(kāi)發(fā)商每平方米讓利300元，等于每平方米直降600元,?！眲⒅玖终f(shuō)，同時(shí),，教育,、社保、醫(yī)保等一整套政策全部 配套執(zhí)行,。

“粗算一下,，政府需要補(bǔ)貼將近2億元，地方財(cái)政是很吃緊的,，但領(lǐng)導(dǎo)們的決心很大,，他們說(shuō)再困難這個(gè)錢(qián)也要拿出來(lái)，而且要以最快的速度讓老百姓直接拿 到錢(qián),?！睋?jù)劉志林介紹，按慣例,，一般要等到竣工之后,，確定了最后的交易面積，拿到發(fā)票以后,，政府再憑發(fā)票來(lái)發(fā)放補(bǔ)貼,。“但如果按這個(gè)程序走，費(fèi)時(shí)較長(zhǎng),，現(xiàn) 在我們以購(gòu)房合同面積直接補(bǔ)貼,，而且啟動(dòng)聯(lián)合辦公，公安局負(fù)責(zé)身份審定,，財(cái)政局負(fù)責(zé)資料審查，房管局直接在窗口發(fā)錢(qián),，把錢(qián)打到購(gòu)房者的賬戶上,。”

據(jù)悉,，鷹潭市大約16家房產(chǎn)商參與了政府的政策促銷(xiāo)活動(dòng),，“不管其他的房產(chǎn)商參不參加，老百姓只要買(mǎi)房,，政府就按照身份補(bǔ),，政府沒(méi)有投機(jī)取巧的可能性?！?/P>

但房產(chǎn)商的讓利,，外界也質(zhì)疑水分較大，尤其是定價(jià)為開(kāi)發(fā)商自主行為,。新余市房管局副局長(zhǎng)李春光舉例,，原來(lái)定價(jià)每平方米4300元，現(xiàn)在降到4000元,，名義上讓利了300元,，但誰(shuí)去認(rèn)定銷(xiāo)售的價(jià)格呢？無(wú)法認(rèn)定,，政府也不能干預(yù),。只有政府的補(bǔ)貼是實(shí)打?qū)嵉摹?/P>

5月初，新余市也出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫(kù)存新政,，但補(bǔ)貼的力度弱于鷹潭,。根據(jù)新余市新政，凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間,，購(gòu)買(mǎi) 商品住宅（不含二手房）,，財(cái)政給予每平方米150元補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)企業(yè)給予每平方米150元的優(yōu)惠,。財(cái)政補(bǔ)貼資金按建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè)稅收分成比例由市與縣、區(qū) 共同負(fù)擔(dān),。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉,，新余市在出臺(tái)新政之前，也經(jīng)過(guò)了反復(fù)的研究和測(cè)算。

新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹說(shuō),，新余希望對(duì)所有購(gòu)房者進(jìn)行統(tǒng)一補(bǔ)貼,，財(cái)政壓力非常大。在他們看來(lái),，農(nóng)民工不是新余去庫(kù)存的主力,，主力還是城區(qū)人。 “新余每年至少銷(xiāo)售100多萬(wàn)平方米,，這涉及到幾億元的補(bǔ)貼資金,，財(cái)政上需要有這個(gè)實(shí)力。因此,，政府在這個(gè)事情上很慎重,，需要對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，衡量財(cái)力,?！?/P>

更多的城市仍在反復(fù)考量，該不該補(bǔ),，補(bǔ)多少,，怎么補(bǔ)。

“畢竟幾個(gè)億不是小數(shù)目,，現(xiàn)在政府的財(cái)力,，每用一筆錢(qián)都很艱難，當(dāng)然要算大賬,。如果能達(dá)到（去庫(kù)存）目的,，現(xiàn)在砸兩三個(gè)億也許能有10個(gè)億的財(cái)政收 入，但反過(guò)來(lái),，政府不這么做（補(bǔ)貼）,，企業(yè)還是會(huì)賣(mài)，政府還是有稅收,，這個(gè)矛盾就交錯(cuò)在這里,。”上述宜春市不愿具名的官員坦言,，政府方面不得不考量復(fù)雜的 利益關(guān)系,。這也是宜春市遲遲未出臺(tái)補(bǔ)貼政策的重要原因之一。

當(dāng)然,，也有官員認(rèn)為,，賣(mài)房的稅收至少有十幾個(gè)百分點(diǎn)，政府可以拿走很大一塊,?！叭绻谎a(bǔ)貼,，房子賣(mài)不出去，稅收就不可能進(jìn)來(lái),?！?/P>

然而，即使出臺(tái)了補(bǔ)貼政策,，一些接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的官員和地產(chǎn)老板們?nèi)匀粨?dān)心,，像鷹潭和新余這樣的三四線城市，每個(gè)家庭平均大約已有一至兩套住房,，只能靠新增加人口購(gòu)買(mǎi),，但新增人口從哪里來(lái)，究竟能有多少,，這都是問(wèn)題。

農(nóng)民是去庫(kù)存成敗的關(guān)鍵,？

顯然,，鷹潭市的補(bǔ)貼政策將新增的購(gòu)房主力鎖定為農(nóng)民。

“只要你買(mǎi)房,，政府就優(yōu)惠”,，就像上世紀(jì)計(jì)劃生育標(biāo)語(yǔ)一樣，鷹潭市政府把這個(gè)廣告張貼到了每一個(gè)自然村,。

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說(shuō),，按照市政府的要求，必須每個(gè)村要見(jiàn)到這份海報(bào),。

江西省住建廳年初召開(kāi)的地市級(jí)房管局局長(zhǎng)座談會(huì)上甚至要求,，宣傳“農(nóng)民在城市購(gòu)房是升值，在農(nóng)村建房是貶值”的理念,。

這一宣傳口號(hào)一度引起輿論嘩然,。輿論質(zhì)疑政府讓農(nóng)民當(dāng)“接盤(pán)俠”是一個(gè)巨大的陰謀。

不過(guò),，在鷹潭市委書(shū)記陳興超看來(lái),，農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房既是去庫(kù)存，又是城鎮(zhèn)化,，一舉兩得,。

這當(dāng)然不是鷹潭的首創(chuàng)。較早推出補(bǔ)貼的是四川眉山,，并被稱為眉山模式,。

早在去年5月，四川省眉山市出臺(tái)政策：當(dāng)?shù)剞r(nóng)民若進(jìn)城購(gòu)房,，最高可獲500元/平方米補(bǔ)貼,。而在眉山市這一輪購(gòu)房潮中,，農(nóng)民工和農(nóng)民購(gòu)房占比高達(dá)68.3%。

鷹潭市在出臺(tái)補(bǔ)貼政策之前,，先考察了眉山的補(bǔ)貼成效,。

但眉山模式對(duì)地方財(cái)力有一定的要求，同時(shí)要求農(nóng)民進(jìn)城意愿強(qiáng)烈,，城市的房?jī)r(jià)適合農(nóng)民購(gòu)買(mǎi),。

而事實(shí)上，并非所有的三四線城市都能同時(shí)滿足這些條件,。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補(bǔ)貼刺激效果如何,，也仍有待檢驗(yàn)。

國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的一份報(bào)告曾作出判斷,，認(rèn)為農(nóng)民工市民化是消化住宅庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在,。

在采訪中，多位官員提醒說(shuō),，這么多的農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房后就業(yè)怎么辦,？

鷹潭市副市長(zhǎng)吳文戈接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，“農(nóng)民工的就業(yè)可以有多重選擇,，現(xiàn)在是招工難啊,。”這位副市長(zhǎng)認(rèn)為,，農(nóng)民工進(jìn)城完全不需要愁就 業(yè)問(wèn)題,。“你隨便到市場(chǎng)去問(wèn)一下,，建筑工地上的小工,，稍微有點(diǎn)技術(shù)的一天都有300塊錢(qián)，當(dāng)然體力活很辛苦,，早出晚歸,，但是收入蠻好的，比我們公務(wù)員的工 資都要高些,，我們比較安逸一點(diǎn),，不用日曬雨淋?！?/P>

不過(guò),，記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對(duì)此并不認(rèn)同，在他們看來(lái),，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力這么大的情況下,，鷹潭的就業(yè)并不樂(lè)觀。

在就業(yè)之外,，教育,、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足,？物業(yè)管理能不能跟上？物業(yè)費(fèi)農(nóng)民是不是可以接受,？

這一系列的問(wèn)題,，不只是鷹潭一個(gè)城市要面臨的問(wèn)題，也是許多鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的三四線城市所共同面臨的問(wèn)題,。

　　“庫(kù)存”的統(tǒng)計(jì)口徑

根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算的庫(kù)存量及去化時(shí)間大相徑庭,。在統(tǒng)計(jì)口徑上，學(xué)界尚存在分歧,。

據(jù)國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的《農(nóng)民工市民化是消化住宅庫(kù)存關(guān)鍵環(huán)節(jié)》課題報(bào)告稱,，截至2015 年末，中國(guó)狹義房地產(chǎn)庫(kù)存面積為7.2 億平方米,，廣義房地產(chǎn)庫(kù)存面積為32.3 億平方米,，去化周期長(zhǎng)達(dá)30.2 個(gè)月。

狹義房地產(chǎn)庫(kù)存,，口徑為現(xiàn)房庫(kù)存,，是指已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì) 中“商品房待售面積”的概念,。廣義房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為可售現(xiàn)期房庫(kù)存,，是指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和,，即在狹義庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。所謂待售期房 庫(kù)存,，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的,、可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積。

上述課題報(bào)告采用的是廣義的房地產(chǎn)庫(kù)存概念,。

但北京師范大學(xué)教授鐘偉估算的庫(kù)存面積比用廣義房地產(chǎn)庫(kù)存概念估算的結(jié)果還要高,。 他認(rèn)為如果將中國(guó)房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計(jì)為在建住房面積，加上待售面積,，扣除單位自建,、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房,，則可推算出當(dāng)下的房 地產(chǎn)存貨約為48 億~50 億平方米,，而非7.2 億平方米。

但目前官方常用的庫(kù)存概念指的是已竣工未出售的商品房,，即狹義的房地產(chǎn)庫(kù)存概念,。