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江西去庫存慘烈:6成地產(chǎn)商或倒閉 銀行被綁架

2016-06-07 13:30:08   中國新聞周刊    參與評(píng)論()人

  文章導(dǎo)讀: 據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到,,一些地方,,60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,;而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸,。

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《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報(bào)道

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第22期)

在熱鬧了整個(gè)春天之后,,中國樓市“冰火兩重天”的局面依然持續(xù),。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù),,1—4月份全國商品房銷售面積3.60億平方米,,同比增長(zhǎng)36.5%,,待售面積連續(xù)兩個(gè)月減少,。同時(shí),另一組數(shù)據(jù)卻顯示,,今年1—4月份,,非重點(diǎn)城市商品房待售面積4.55億平方米,比3月末有所減少,,但比去年末增加了1233萬平方米,。

分化的勢(shì)頭并沒有減緩:一線城市及部分二線城市庫存迅速下降,熱點(diǎn)城市甚至供不應(yīng)求,,而大多數(shù)三四線城市則仍然面臨著巨大的去庫存壓力,。

不僅于此,開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建,、購房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后……當(dāng)下,這幾乎成為中國三四線城市的政府面臨的棘手難題,。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到,,一些地方,60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力,;而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸。其 中,,相當(dāng)部分的高利貸資金從銀行流出,,通過貿(mào)易平臺(tái)或?qū)嶓w企業(yè),最終流轉(zhuǎn)到開發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目上去,。高庫存之下,,一些商業(yè)銀行也被綁架。

這是一場(chǎng)硬仗,。

在這場(chǎng)化解房地產(chǎn)庫存的硬仗中,,農(nóng)民成為了冀望中的主角之一,甚至被認(rèn)為是消化住宅庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在,。

那些高庫存壓力之下的三四線城市紛紛出臺(tái)大力度的補(bǔ)貼政策,,鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房。

供給還在增加,,而需求增速不容樂觀,。補(bǔ)貼刺激效果如何,能否成為打贏這場(chǎng)去庫存硬仗的有力武器,,仍有待觀察,。

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壓力

——開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建,、購房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后

4月中旬,在宜春市政府大樓前,,一群業(yè)主拉著橫幅在上訪,。

他們之前買下的商鋪,如今租不出去,,要求退還給開發(fā)商,。

宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說,投資都有風(fēng)險(xiǎn),,這不完全是開發(fā)商的責(zé)任,,當(dāng)然開發(fā)商沒能把項(xiàng)目做起來的確是個(gè)問題。

當(dāng)下,在一些三四線城市,,因房地產(chǎn)權(quán)益而起的問題頻發(fā),,地方政府也因此面臨新的壓力。

去年下半年,,鷹潭市括蒼廣場(chǎng)項(xiàng)目的浙江老板資金鏈斷裂,,同時(shí)因涉嫌非法集資被警方控制。交了錢卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主們集中到政府上訪,,要求辦理房產(chǎn)證,。

“政府專門成立了工作組來解決善后?!柄椞妒蟹抗芫指本珠L(zhǎng)劉志林對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說,,“我們盡全力,能辦的都給辦了,?!?/P>

差不多的時(shí)間,在新余市,,新余國際廣場(chǎng)的浙江老板同樣是資金鏈斷裂,,導(dǎo)致無法如期交房?!爱?dāng)時(shí)很多交了錢買房的業(yè)主到政府來上訪,,政府專門組成安撫 小組來處理這個(gè)事情?!毙掠嗍蟹抗芫指本珠L(zhǎng)李春光說,,后來只能通過法院進(jìn)行重組,“當(dāng)時(shí)很擔(dān)心如果重組不成功就很麻煩,,畢竟那么多人買了房,,很多社會(huì)問題 會(huì)出現(xiàn)?!?/P>

慶幸最終重組成功了,。

不過,李春光告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,,在新余,,資金鏈緊張、延期交房的樓盤不少,。雖然目前還沒有出現(xiàn)跑路和爛尾的現(xiàn)象,,但再這么任其發(fā)展下去,情況也不樂觀,。

新余市并非個(gè)案,,《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在實(shí)地調(diào)查中了解到,,“開發(fā)商資不抵債、資金鏈斷裂的現(xiàn)象非常嚴(yán)重,,到處是停工的樓盤,。”按景德鎮(zhèn)建筑商李老 扁估算,,在景德鎮(zhèn),,60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力?!百Y不抵債的開發(fā)商已經(jīng)宣布破產(chǎn),,資金鏈斷裂的樓盤沒有完工,房子無法交付使用,,無論是哪一種情形,, 業(yè)主都是受害者?!?/P>

開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建,、購房者和農(nóng)民工上訪,、政府善后……當(dāng)下,這已成為中國不少三四線城市的政府所面臨的同樣問題,。而更大的壓力還有來自購房者和農(nóng)民工的上訪,,這甚至成為一些地方政府在去庫存過程中所面臨的最焦灼的問題。

景德鎮(zhèn)浮梁縣政府的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,,針對(duì)資金鏈斷裂的樓盤,,政府成立了工作組,這些樓盤已經(jīng)在陸續(xù)復(fù)工,?!暗罄m(xù)的資金并沒有保障,我們只能盡最大的努力去處理這些債權(quán)債務(wù),,同時(shí)也加強(qiáng)各方面的融資渠道,。”

這位負(fù)責(zé)人說,,“最關(guān)鍵是要保證工程完工,,沒建完的想辦法建完。如果不能按期交房,,購房者會(huì)上訪,,政府的壓力就很大?!?/P>

“政府確實(shí)壓力很大,,交了錢拿不到房的業(yè)主、拿不到工錢的農(nóng)民工,都要去找政府,,政府得一個(gè)一個(gè)安撫,。”李老扁說,。

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,,房地產(chǎn)問題會(huì)引發(fā)社會(huì)問題,政府在相關(guān)問題的處理上,,想盡一切辦法去幫老百姓解決問題,,維護(hù)他們的實(shí)際利益。

顯然,,去庫存是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,,地方政府的去庫存任務(wù)可不僅僅是賣房子。但賣房子是解決一切問題的根本出路,。

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新余市房產(chǎn)商打出吸引客戶買房的標(biāo)語 攝影 上官麗娟

硬仗

——建房時(shí)沒人考慮過市場(chǎng)的消化能力嗎

這是一場(chǎng)硬仗,。

2016年春節(jié)剛過,江西省住建廳便組織地市級(jí)房管局局長(zhǎng)召開座談會(huì),,全面部署房地產(chǎn)去庫存工作,。

當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱,江西面臨庫存壓力加大,,風(fēng)險(xiǎn)逐步積累,。江西省政府要求,全力打好去庫存的硬仗,。

根據(jù)這次座談會(huì)上宣布的庫存情況,,鷹潭市的庫存壓力全省最大;排在鷹潭后面,,庫存壓力較大的還有上饒,、新余、宜春,、撫州等多個(gè)城市,。

“當(dāng)時(shí),一聽這個(gè)情況,,市委市政府就著急了,,特別是主要領(lǐng)導(dǎo)?!?鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說,,“分管市長(zhǎng)每天聽取匯報(bào),市委書記不停打電話詢問,?!?/P>

“因?yàn)槿齑鎵毫艽?,這段時(shí)間簡(jiǎn)直是沒日沒夜地忙?!眲⒅玖终f,,根據(jù)江西省政府的要求,省里將組織督查組到庫存壓力較大的城市進(jìn)行督查,。鷹潭市政府決定,,他們也要組織督查組到縣區(qū)去督查,把壓力層層傳導(dǎo)下去,。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,,市區(qū)的壓力實(shí)際上沒那么大,真正的壓力在兩個(gè)縣城貴溪和余江,。

據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),,截至2016年3月份,整個(gè)鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米,,庫存去化時(shí)間25個(gè)月,,其中,住宅庫存去化時(shí)間19個(gè)月,,非住宅庫存去化時(shí)間65個(gè)月,。

劉志林說,“這是已經(jīng)批準(zhǔn)銷售的數(shù)據(jù),,正在建的還沒列進(jìn)去?!?/P>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者從另一可靠信息源獲悉,,僅鷹潭市區(qū)已經(jīng)在建的新樓盤就大約有750萬平方米,而鷹潭市銷售最好的一年也只賣出了80萬平方米,。從這個(gè)角度看,,消化完這些新建樓盤大約需要10年的時(shí)間。

鷹潭市下屬的貴溪市,,截至今年3月,,商品房庫存去化時(shí)間是33個(gè)月,其中,,非住宅庫存去化時(shí)間高達(dá)92個(gè)月,。

浮梁縣的官方數(shù)據(jù)顯示,商品房的庫存大約為40萬平方米,,去化周期23個(gè)月,。

但據(jù)浮梁縣當(dāng)?shù)氐囊晃唤ㄖ虒?shí)地進(jìn)行的統(tǒng)計(jì),浮梁縣一共有19個(gè)新樓盤,,每個(gè)樓盤按十幾萬平方米算,,新建樓盤共有200多萬平方米,。

這與當(dāng)?shù)亟ㄖ汤罾媳獾墓浪爿^為一致,“僅在2013年,,浮梁縣就開建了180萬平方米,。”李老扁說,,僅4萬城鎮(zhèn)人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬平方米,,200多萬平方米的庫存,10年也賣不完,。

又例如,,據(jù)官方公布的數(shù)據(jù),新余市房地產(chǎn)庫存300多萬平方米,,去化時(shí)間大概兩年,。但據(jù)新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹,新余在建樓盤大概還有七八十個(gè),,約七八百萬平方米的在建樓盤尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi),。

宜春市一位要求匿名的官員認(rèn)為,官方所公布的狹義的庫存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映潛在的真實(shí)的庫存情況,?!巴恋匾呀?jīng)賣出去但還沒有開發(fā)的,近幾年肯定要開發(fā),, 這一塊該怎么去統(tǒng)計(jì),?這是很大的一塊,這個(gè)數(shù)字是要考慮的,。已經(jīng)賣出去但一直空置的房子,,大約有30%,這應(yīng)該也屬積壓,,雖然賣出去之后變成了個(gè)人所有,, 但最終還是要走入市場(chǎng)的。大量的棚改區(qū)改造安置房,,空置率非常高,,老百姓除自住外,剩余的也要進(jìn)入市場(chǎng),。在宜春,,這些房子加總起來,得有1500萬平方 米,,意味著有12萬多套房子,,容納人口將近40萬人,這個(gè)城市有這么多新增人口嗎,?顯然沒有,,這就是風(fēng)險(xiǎn),。這樣算庫存更全面,更利于從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮解決庫 存,?!?/P>

“現(xiàn)在看來,在建房子的時(shí)候,,幾乎沒有人考慮過市場(chǎng)的消化能力,,這么多的房子究竟能不能賣出去?”這位宜春市官員反問說,,“這些房子到底要賣給誰,?”

補(bǔ)貼

——政府“放大招”補(bǔ)貼購房;僅鷹潭市政府補(bǔ)貼就達(dá)2億元

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說,,從2015年開始,,鷹潭市房子的銷售便一路下滑,“賣不動(dòng)”,。

而據(jù)宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇透露,,截至4月中旬,宜春樓市的成交量已經(jīng)連續(xù)6周下降,。

壓力確實(shí)很大,,這幾乎是房管局局長(zhǎng)們共同的感受。

鄒進(jìn)勇說,,壓力主要來自房子建得太多,,而相比之下人口又太少,城市本身的輻射力較弱,。

據(jù)鄒進(jìn)勇介紹,,迫于壓力,宜春市在今年春節(jié)前就曾出臺(tái)過一個(gè)補(bǔ)貼方案:春節(jié)期間購房的,,每套房(120平米)補(bǔ)貼1.2萬元左右。據(jù)統(tǒng)計(jì),,截至4月底,,宜春市商品住宅均價(jià)為每平方米4156元,中心城區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米4437元,。

為降低庫存壓力,,鷹潭市政府去年也已經(jīng)采購了部分商品房用作安置房和公租房。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說,,鷹潭市政府還組織公務(wù)員要團(tuán)購1000多套住宅,,“開了三次會(huì),由常務(wù)副市長(zhǎng)去協(xié)調(diào)老板,,提出希望以成本價(jià)團(tuán)購,,結(jié)果老板們不干,。”

今年4月1日,,鷹潭市政府終于“放大招”,,推出了至今為止江西省補(bǔ)貼力度最大的去庫存政策。

該政策規(guī)定,,2016年4月1日至2016年12月31日期間,,購買新建住房的農(nóng)民,由財(cái)政按所購房屋面積300元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì),;購買新建商品 住房的城鎮(zhèn)人口,,由財(cái)政按所購房屋面積200元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí),,由房管部門協(xié)調(diào)參與本次購房獎(jiǎng)勵(lì)政策的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)同等額度再行給予 獎(jiǎng)勵(lì),。

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,他們征求了20多個(gè)部門的意見,,起草了10稿,,反復(fù)修改?!拔覀兊难a(bǔ)貼力度目前是全省最大的,, 農(nóng)民購房,政府每平方米補(bǔ)貼300元現(xiàn)金,,開發(fā)商每平方米讓利300元,,等于每平方米直降600元?!眲⒅玖终f,,同時(shí),教育,、社保,、醫(yī)保等一整套政策全部 配套執(zhí)行。

“粗算一下,,政府需要補(bǔ)貼將近2億元,,地方財(cái)政是很吃緊的,但領(lǐng)導(dǎo)們的決心很大,,他們說再困難這個(gè)錢也要拿出來,,而且要以最快的速度讓老百姓直接拿 到錢?!睋?jù)劉志林介紹,,按慣例,一般要等到竣工之后,,確定了最后的交易面積,,拿到發(fā)票以后,,政府再憑發(fā)票來發(fā)放補(bǔ)貼?!暗绻催@個(gè)程序走,,費(fèi)時(shí)較長(zhǎng),現(xiàn) 在我們以購房合同面積直接補(bǔ)貼,,而且啟動(dòng)聯(lián)合辦公,,公安局負(fù)責(zé)身份審定,財(cái)政局負(fù)責(zé)資料審查,,房管局直接在窗口發(fā)錢,,把錢打到購房者的賬戶上?!?/P>

據(jù)悉,,鷹潭市大約16家房產(chǎn)商參與了政府的政策促銷活動(dòng),“不管其他的房產(chǎn)商參不參加,,老百姓只要買房,,政府就按照身份補(bǔ),政府沒有投機(jī)取巧的可能性,?!?/P>

但房產(chǎn)商的讓利,外界也質(zhì)疑水分較大,,尤其是定價(jià)為開發(fā)商自主行為,。新余市房管局副局長(zhǎng)李春光舉例,原來定價(jià)每平方米4300元,,現(xiàn)在降到4000元,,名義上讓利了300元,但誰去認(rèn)定銷售的價(jià)格呢,?無法認(rèn)定,,政府也不能干預(yù)。只有政府的補(bǔ)貼是實(shí)打?qū)嵉摹?/P>

5月初,,新余市也出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫存新政,,但補(bǔ)貼的力度弱于鷹潭。根據(jù)新余市新政,,凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間,,購買 商品住宅(不含二手房),,財(cái)政給予每平方米150元補(bǔ)貼,,開發(fā)企業(yè)給予每平方米150元的優(yōu)惠。財(cái)政補(bǔ)貼資金按建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè)稅收分成比例由市與縣,、區(qū) 共同負(fù)擔(dān),。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉,新余市在出臺(tái)新政之前,,也經(jīng)過了反復(fù)的研究和測(cè)算,。

新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹說,新余希望對(duì)所有購房者進(jìn)行統(tǒng)一補(bǔ)貼,,財(cái)政壓力非常大,。在他們看來,農(nóng)民工不是新余去庫存的主力,,主力還是城區(qū)人,。 “新余每年至少銷售100多萬平方米,這涉及到幾億元的補(bǔ)貼資金,,財(cái)政上需要有這個(gè)實(shí)力,。因此,政府在這個(gè)事情上很慎重,,需要對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì),,衡量財(cái)力?!?/P>

更多的城市仍在反復(fù)考量,,該不該補(bǔ),補(bǔ)多少,,怎么補(bǔ),。

“畢竟幾個(gè)億不是小數(shù)目,現(xiàn)在政府的財(cái)力,,每用一筆錢都很艱難,,當(dāng)然要算大賬。如果能達(dá)到(去庫存)目的,,現(xiàn)在砸兩三個(gè)億也許能有10個(gè)億的財(cái)政收 入,,但反過來,政府不這么做(補(bǔ)貼),,企業(yè)還是會(huì)賣,,政府還是有稅收,這個(gè)矛盾就交錯(cuò)在這里,?!鄙鲜鲆舜菏胁辉妇呙墓賳T坦言,政府方面不得不考量復(fù)雜的 利益關(guān)系,。這也是宜春市遲遲未出臺(tái)補(bǔ)貼政策的重要原因之一,。

當(dāng)然,也有官員認(rèn)為,賣房的稅收至少有十幾個(gè)百分點(diǎn),,政府可以拿走很大一塊,。“如果不補(bǔ)貼,,房子賣不出去,,稅收就不可能進(jìn)來?!?/P>

然而,,即使出臺(tái)了補(bǔ)貼政策,一些接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的官員和地產(chǎn)老板們?nèi)匀粨?dān)心,,像鷹潭和新余這樣的三四線城市,,每個(gè)家庭平均大約已有一至兩套住房,只能靠新增加人口購買,,但新增人口從哪里來,,究竟能有多少,這都是問題,。

農(nóng)民是去庫存成敗的關(guān)鍵,?

顯然,鷹潭市的補(bǔ)貼政策將新增的購房主力鎖定為農(nóng)民,。

“只要你買房,,政府就優(yōu)惠”,就像上世紀(jì)計(jì)劃生育標(biāo)語一樣,,鷹潭市政府把這個(gè)廣告張貼到了每一個(gè)自然村,。

鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說,按照市政府的要求,,必須每個(gè)村要見到這份海報(bào),。

江西省住建廳年初召開的地市級(jí)房管局局長(zhǎng)座談會(huì)上甚至要求,宣傳“農(nóng)民在城市購房是升值,,在農(nóng)村建房是貶值”的理念,。

這一宣傳口號(hào)一度引起輿論嘩然。輿論質(zhì)疑政府讓農(nóng)民當(dāng)“接盤俠”是一個(gè)巨大的陰謀,。

不過,,在鷹潭市委書記陳興超看來,農(nóng)民進(jìn)城買房既是去庫存,,又是城鎮(zhèn)化,,一舉兩得。

這當(dāng)然不是鷹潭的首創(chuàng),。較早推出補(bǔ)貼的是四川眉山,,并被稱為眉山模式,。

早在去年5月,四川省眉山市出臺(tái)政策:當(dāng)?shù)剞r(nóng)民若進(jìn)城購房,,最高可獲500元/平方米補(bǔ)貼。而在眉山市這一輪購房潮中,,農(nóng)民工和農(nóng)民購房占比高達(dá)68.3%,。

鷹潭市在出臺(tái)補(bǔ)貼政策之前,先考察了眉山的補(bǔ)貼成效,。

但眉山模式對(duì)地方財(cái)力有一定的要求,,同時(shí)要求農(nóng)民進(jìn)城意愿強(qiáng)烈,城市的房?jī)r(jià)適合農(nóng)民購買,。

而事實(shí)上,,并非所有的三四線城市都能同時(shí)滿足這些條件。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補(bǔ)貼刺激效果如何,,也仍有待檢驗(yàn),。

國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的一份報(bào)告曾作出判斷,認(rèn)為農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在,。

在采訪中,,多位官員提醒說,這么多的農(nóng)民進(jìn)城買房后就業(yè)怎么辦,?

鷹潭市副市長(zhǎng)吳文戈接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,,“農(nóng)民工的就業(yè)可以有多重選擇,現(xiàn)在是招工難啊,?!边@位副市長(zhǎng)認(rèn)為,農(nóng)民工進(jìn)城完全不需要愁就 業(yè)問題,?!澳汶S便到市場(chǎng)去問一下,建筑工地上的小工,,稍微有點(diǎn)技術(shù)的一天都有300塊錢,,當(dāng)然體力活很辛苦,早出晚歸,,但是收入蠻好的,,比我們公務(wù)員的工 資都要高些,我們比較安逸一點(diǎn),,不用日曬雨淋,。”

不過,,記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對(duì)此并不認(rèn)同,,在他們看來,,在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力這么大的情況下,鷹潭的就業(yè)并不樂觀,。

在就業(yè)之外,,教育、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足,?物業(yè)管理能不能跟上,?物業(yè)費(fèi)農(nóng)民是不是可以接受?

這一系列的問題,,不只是鷹潭一個(gè)城市要面臨的問題,,也是許多鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的三四線城市所共同面臨的問題。

  “庫存”的統(tǒng)計(jì)口徑

根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算的庫存量及去化時(shí)間大相徑庭,。在統(tǒng)計(jì)口徑上,,學(xué)界尚存在分歧。

據(jù)國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的《農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存關(guān)鍵環(huán)節(jié)》課題報(bào)告稱,,截至2015 年末,,中國狹義房地產(chǎn)庫存面積為7.2 億平方米,廣義房地產(chǎn)庫存面積為32.3 億平方米,,去化周期長(zhǎng)達(dá)30.2 個(gè)月,。

狹義房地產(chǎn)庫存,口徑為現(xiàn)房庫存,,是指已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房,,即現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì) 中“商品房待售面積”的概念。廣義房地產(chǎn)庫存,,口徑為可售現(xiàn)期房庫存,,是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和,即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存,。所謂待售期房 庫存,,是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積,。

上述課題報(bào)告采用的是廣義的房地產(chǎn)庫存概念,。

但北京師范大學(xué)教授鐘偉估算的庫存面積比用廣義房地產(chǎn)庫存概念估算的結(jié)果還要高。 他認(rèn)為如果將中國房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計(jì)為在建住房面積,,加上待售面積,,扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑,,扣除已售未交付的商品房,,則可推算出當(dāng)下的房 地產(chǎn)存貨約為48 億~50 億平方米,而非7.2 億平方米,。

但目前官方常用的庫存概念指的是已竣工未出售的商品房,,即狹義的房地產(chǎn)庫存概念,。

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