原標(biāo)題：10天內(nèi)22城樓市調(diào)控加碼 房企將因高價(jià)拿地陷入困局

部分房企將因高價(jià)拿地陷入困局

聚焦樓市調(diào)控新政

編者按：國(guó)慶節(jié)期間,，樓市不平靜,，22個(gè)城市發(fā)布樓市調(diào)控新政,，限購(gòu),、信貸等多重政策并用,，這些政策將對(duì)限購(gòu)城市帶來(lái)怎樣的影響,，今日本報(bào)聚焦樓市新政,，希望提供有益的價(jià)值參考,。

■本報(bào)記者 王麗新

9月30日晚間至10月9日,，短短10天時(shí)間內(nèi)，北京,、天津,、蘇州、成都,、合肥,、南京、深圳等22個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策,， 重啟限購(gòu)之外,，信貸政策從嚴(yán)，并從供地量和限價(jià)等多方面出擊,，抑制投資需求,，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

從政策內(nèi)容看,，除北京,、深圳,、合肥、蘇州,、東莞等城市限購(gòu)限貸,、限價(jià)較為嚴(yán)厲外，此輪收緊性政策密集出臺(tái),，將降低四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度,。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)，上述熱點(diǎn)城市會(huì)率先出現(xiàn)大幅降價(jià)的個(gè)案現(xiàn)象,，市場(chǎng)也將普遍進(jìn)入降價(jià)的周期,，投資客開(kāi)始退場(chǎng)，核心城市的周邊城市也會(huì)降溫,，市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的理性市場(chǎng),，這一過(guò)程可能會(huì)延續(xù)到2018年上半年。

值得關(guān)注的是,，此輪調(diào)控政策對(duì)于信貸,、限價(jià)等方面的調(diào)整將對(duì)地王項(xiàng)目施以重壓。張宏偉認(rèn)為,，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目如果打算2017年入市,，那么也就意味著這些項(xiàng)目很難通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲得收益，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь帧?/p>

調(diào)控加碼城市還將擴(kuò)容

“從短短10天內(nèi),，20多個(gè)城市集中全面出臺(tái)政策來(lái)看,，主要以二線城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高城市,?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看,，可以判斷,，未來(lái)還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策，最后有可能將有20個(gè)-30個(gè)城市加入調(diào)控陣營(yíng),，包括北京周圍,、上海周圍、深圳周圍,，以及8月份-9月份房?jī)r(jià)上漲排名前30位的城市,，都很可能出臺(tái)力度不一的調(diào)控政策。

事實(shí)上,，此輪調(diào)控政策雖是一城一策,，但部分城市力度太大，給很多出臺(tái)政策力度不大的城市以壓力,，預(yù)期這些城市很可能會(huì)繼續(xù)加碼“打補(bǔ)丁”,。

至于此輪調(diào)控政策密集出臺(tái)的背后原因,，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)于集中,，也是杠桿利用力度最大的一次上漲,。

張大偉表示，當(dāng)下各種消費(fèi)貸,、抵押貸很大部分進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,，如果央行收緊這些政策，那么對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將比這一輪調(diào)控更大,。

瞭望智庫(kù)研究員慈冰接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,，今年信貸一大半都給了房地產(chǎn)，明年還想保持今年漲勢(shì),，全部新增信貸給房地產(chǎn)都不夠,。失去流動(dòng)性市場(chǎng)必然萎縮，之后,，房?jī)r(jià)能不能橫盤穩(wěn)住,、房子能不能賣出去，都是大疑問(wèn),。市場(chǎng)最大可能是單邊下行。

此外,，慈冰認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控原則是“因城施策”，不搞“一刀切”,，目標(biāo)是穩(wěn)一線城市,、控二線城市、搞活三,、四線城市,。但以往實(shí)踐證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改變,，一定是源于一,、二線城市，并進(jìn)而影響帶動(dòng)三,、四線城市,，市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯。因而,，在目前的市場(chǎng)情況下,，中央政府并未出臺(tái)全國(guó)性收緊政策，根本原因是避免市場(chǎng)預(yù)期改變,，市場(chǎng)信心缺失,。但目前觀察的情況是,，各地方政府調(diào)控政策趨緊明顯，力度持續(xù)加大,，可以預(yù)計(jì),，持續(xù)時(shí)間至少到明年下半年。

不過(guò),，張宏偉表示,，當(dāng)全國(guó)核心一、二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后,，樓市需求勢(shì)必會(huì)外溢到其他城市,，這對(duì)于上述非熱點(diǎn)城市來(lái)講，可能迎來(lái)“活”的時(shí)機(jī),，尤其是對(duì)于庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的城市來(lái)講,，有可能在這一輪三、四線城市復(fù)蘇大潮中率先好轉(zhuǎn),，市場(chǎng)也會(huì)因此活躍起來(lái),。

但是，投資客,、加杠桿入市需求將撤離,，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)將會(huì)結(jié)束，運(yùn)營(yíng)狀況不佳的房企將面臨資金壓力,，其中,，今年摘得地王的企業(yè)壓力尤重。

地王將受累

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2016年是全國(guó)地王出現(xiàn)最多刷新歷史記錄的一年,，一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了94.6%，二線城市達(dá)到了65.23%,，全年超過(guò)10億元的地塊高達(dá)405宗,、溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)211宗，均創(chuàng)造了歷史記錄,。

張宏偉也稱,，如果按照部分城市土地新政，有些地王還需要現(xiàn)房銷售,，拍地之后開(kāi)工時(shí)間,、達(dá)到預(yù)售條件和竣工時(shí)間也遭到限制，這些地王將陷入困局,?？梢灶A(yù)見(jiàn)，由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目如果打算2017年入市,，那么這些項(xiàng)目很難通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲得收益,。這意味著，去年下半年至今的的地王項(xiàng)目如果今年下半年或明年入市的話勢(shì)必是虧損的,，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь?，比如拿地較為激進(jìn)的閩系房企。

慈冰也表示,，加大查處違規(guī)入市資金,、大幅提高首付比例等措施會(huì)對(duì)高端住宅市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。一線城市高端住宅會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的狀況,，大量持有“地王”的開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大壓力,。

張宏偉則直言，因激進(jìn)拿地王的部分房企可能受制于投資客的離場(chǎng)以及此輪調(diào)控的影響,，而最終被動(dòng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng),。他表示，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右,， 2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開(kāi)始到期的時(shí)間,，而隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對(duì)于房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”,，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施,。屆時(shí)，其將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn),、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí),、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”,，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率,。屆時(shí),，“加杠桿”較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調(diào)整期遇到資金兌付的問(wèn)題，有可能會(huì)遇到資金鏈斷裂的危機(jī),，那么,，將極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購(gòu)股權(quán)或項(xiàng)目,。