《中國經(jīng)濟周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報道

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2016年第39期)

9月25日,，看起來再尋常不過的一個周日,。上海初秋的陽光穿過剛剛開始褪色的行道樹,，靜靜灑落在位于商業(yè)核心區(qū)的一間咖啡館內(nèi)。但如果將鏡頭慢慢拉近，卻會發(fā)現(xiàn)這樣溫柔的午后完全無法撫慰眼下被卷入瘋狂樓市的蕓蕓眾生,。

美國硅谷歸來的陳述正在雙眉微蹙地講著自己錯過“張?zhí)拼ā卑鍓K的經(jīng)歷。作為被新富階層徹底改變的知名地段,，這片人稱“小硅谷”的科創(chuàng)熱土從均價2萬元/平方米漲到7萬元/平方米只用了不到兩年時間,。他懊惱的是，若去年痛下決心入場,，現(xiàn)在已是身家千萬,，這是朝九晚五永遠無法企及的財富高度。

聽眾楊息文顯得眉飛色舞,，通過一連串復(fù)雜的資產(chǎn)運作,，這個月她已經(jīng)成功擺脫了蝸居于“老破小”的命運，等待她的將是市值800萬元的近郊洋房。和先生每月加起來的稅后工資還不足2萬元,，卻膽敢欠下銀行630萬元,，他們透支的不只是余生的積累，還有從父母婚姻里榨取的最后一點價值——用離婚證換來的首套房資格,。

陳述,、楊息文的老同學(xué)李舟則馬不停蹄地前來赴約，周末他租車跑遍了蘇錫杭,，列入選房名單的板塊包括蘇州工業(yè)園區(qū),、無錫太湖新城和杭州未來科技城。由于2008年入住的嘉定新城幾乎是上海漲幅最緩的板塊,，這次他遍覽群書,，自制了一整套購房指標(biāo)，儼然像炒房客那樣伺機“一雪前恥”,，忘記了自己剛需人群的身份,。

而在隔壁桌上，一位地產(chǎn)顧問正在記事本上奮筆疾書,，諸如“樓市的貨幣屬性”“房東決策模型”“逼空式上漲”等等術(shù)語讓坐在對面的涂晶晶喜上眉梢,。半年內(nèi)以2800萬元天價買下北外灘兩套豪宅的“闊太”此時更確信未來房價將“一騎絕塵”，她現(xiàn)在迫切想從銀行借到更多低息貸款,，好讓手里的剩余現(xiàn)金盡快轉(zhuǎn)化成不動產(chǎn),。

一開始沒有人注意到，咖啡館的角落里還有一個愁容滿面的年輕人,。4年前投身這座大都市的李旸在“3·25新政”中被限購剝奪了購房的權(quán)利,，近幾個月完全脫離了調(diào)控束縛的上海房價讓他只能為“沒上車”長吁短嘆，在發(fā)給同學(xué)的語音中,，他幾近絕望地做出了逃回省城的決定,。但同學(xué)的答復(fù)又給了他當(dāng)頭棒喝，在新加入長三角俱樂部利好的發(fā)酵下,，合肥房價上半年也暴漲了50%,。

這些人的話語間或飄進鄰座的耳朵里，這甚至還讓原本陌生的他們發(fā)生了交集,。在房價成為街談巷議的當(dāng)下,，已買房的、打算買房的,、買不了房的人都刻意在公共場合尋找著共鳴。奇怪的是,，每個人都不否認樓市存在巨大泡沫,，但眼下熱門城市的大多數(shù)人依然加倍地纏綿戰(zhàn)場。

他們似乎并不在意狂歡過后會否廢墟遍野，此刻只想像其他人一樣搭上這列名為“樓瘋”的列車,，仿佛只有通過鋼筋水泥的澆筑才能建立起安全感，全然不顧它終將駛向何方,。

“樓瘋”地圖

上海

小白領(lǐng)夫妻豪賭樓市,，2萬月薪背上630萬房貸

從去年下半年開始，上海房價就沒能停下猛漲的步伐,?！吨袊?jīng)濟周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)稱上海房價8月同比上漲34.4%,，但多個板塊的實際漲幅遠遠超過了官方公布的這一平均數(shù)字,，例如“新靜安”概念催化的大寧板塊、內(nèi)環(huán)風(fēng)口上的北外灘,、受張江科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群輻射的唐鎮(zhèn)等板塊的漲幅都已接近翻倍,。

身為全國公認的最有投資頭腦的一群平頭百姓，上海人在去年巔峰時期的股市大牛市中被曝人均賺足20萬元,，因為擔(dān)心存款一夜被樓市蒸發(fā),，自然也不肯缺席這場盛世空前的樓市突進。在一家私營企業(yè)做文案工作的楊息文只是普普通通的工薪族,，正是這股“全民炒房風(fēng)”的代表人物。

“只要敢下賭注,， 沒有什么不可能的,。”結(jié)婚已經(jīng)三年的她,，一直住在房齡超過30年的“老大樓”里,，名下另一套房產(chǎn)也是空間局促的“老破小”，面對記者,，她對于自己“倒騰”出一套豪宅頗為得意,。就在不久前，父母辦理了離婚手續(xù),，父親凈身出戶,，生生為她騰挪出首套房的操作空間。

“我們先以父親的名義買下一套市值800萬元的新房,，首付240萬元,，以年化6.8%的收益率通過親朋好友借,，承諾兩年內(nèi)還清，接著辦理了父母和子女共同作為所有權(quán)人的接力貸,，再請包裝公司來‘粉飾’父親的銀行流水單，這樣可以順利從銀行貸出630萬元,，包裝費用是貸款額的0.8%?！睏钕⑽膶Α吨袊?jīng)濟周刊》記者坦言,，包裝公司出具假流水已經(jīng)是半公開的秘密，可以突破商業(yè)銀行最多依據(jù)主貸人稅后月薪的一半計算總貸款額的紅線,。

在房價繼續(xù)大漲心理預(yù)期的驅(qū)使下,，630萬元貸款并沒有成為壓在楊息文心頭的重負?！拔覀兊牟僮魉悸肪褪琴崟r差,，父親賬戶的公積金可以用來沖半年的還款，半年后我們會拋掉現(xiàn)在住的‘老大樓’,，預(yù)計到時候可以賣350萬元,，加上一部分存款，不僅用來還清親朋好友的借款本息,，還可以抵充幾年銀行貸款,，幾年后再根據(jù)當(dāng)時的還款壓力決定是否需要拋掉另一套閑置的‘老破小’，這樣一來,，我們完全可以在新買的豪宅里提前享受十幾年,。”

這種操作思路唯一的底氣就來自對未來數(shù)年房價的堅定看多,，因為一旦房價大幅下滑,，楊息文將出現(xiàn)腹背受敵的斷供危機。不過,，普通工薪族在本輪上海房價暴發(fā)中變身投資客的現(xiàn)象屢見不鮮,，正因為這些人的大量入市，本輪樓市大爆炸中,，總價相對較低的外環(huán)外板塊始終領(lǐng)漲,。

“公司樓盤去年開了第一期，售價是3.8萬元/平方米,，很快封盤不賣了,，馬上我們還要開第二期，根據(jù)目前附近的行情,，最起碼開到7萬元/平方米,?！瘪v扎唐鎮(zhèn)的一家開發(fā)商銷售經(jīng)理馬小姐告訴記者，由于“建倉成本”已經(jīng)堪比內(nèi)中環(huán),，很快普通投資客將不得不退出這個位于2號線地鐵延伸線上的外環(huán)外板塊，而這個價格一年前還是內(nèi)環(huán)內(nèi)的“專利”,。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示,，整個8月，上海共成交一手房22548套,，最后一周更是連續(xù)5天破千,。

環(huán)上海

“衛(wèi)星城”新盤廣告“占領(lǐng)”上海地鐵

上海房價如在云端，讓許多盛宴參與者開始“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”周邊“衛(wèi)星城”,。去年11月忽然暴漲的樓市在短短三個多月內(nèi)將原先3萬元/平方米的上海外環(huán)外均價輕松抬上了5萬元/平方米,，所謂史上最嚴(yán)的“3·25新政”僅僅讓市場消停了兩個月，上半年尾聲價格再度失控,，7月社會融資中有98%是新增房貸,，尤其是二手房市場，因為房東做低房價避稅現(xiàn)象普遍存在,，價格早已脫離了紙面數(shù)據(jù),。

人流量巨大的地鐵站所張貼的廣告牌一直是銷售風(fēng)向標(biāo)?！吨袊?jīng)濟周刊》記者注意到,，去年上半年，上海地鐵沿線廣告牌主打的樓盤地理位置主要在松江,、嘉定,、浦東臨港新城等上海外郊環(huán)，到了下半年,，有11號線直通的花橋廣告鋪天蓋地,，這個實際屬于江蘇的板塊如今價格也從8000元/平方米炒到了2.5萬元/平方米，一眨眼工夫已讓不少動心者高攀不起,。

今年上半年,，隨著撤縣設(shè)區(qū)的落地和地鐵規(guī)劃的升級，崇明島迅速追平了花橋售價,，長興島也異軍突起,，區(qū)域地王豪擲47億元勇奪地塊，未來保本售價也已經(jīng)和花橋持平,。

而到了下半年,，一張張主打“環(huán)上海”概念的廣告被張貼在地鐵車廂內(nèi)的“黃金位置”,，欲成上海人新寵,。除了昆山,，這些“衛(wèi)星城”還包括嘉興、太倉,、啟東,，除了不限購不限貸的屬性，廣告還特意將“早高峰高鐵參考車次”作為吸睛賣點,，其中昆山,、嘉興和太倉到上海虹橋全程不過17分鐘、27分鐘和45分鐘,。

廣告的狂轟濫炸背后是房價預(yù)期的支撐,。位置毗鄰上海的嘉興過去一直被認為固步自封，與上海的高速發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié),，過去5年一向平穩(wěn)甚至在個別年份還穩(wěn)中有跌的房價在今年上半年尾聲忽然“暴動”,，6月爆發(fā)性成交7166套,，7月漲幅全國第一,，告別“6字頭”，普漲到了均價8000 ,，而最新拍出的高價地使得未來保本售價直逼2萬元/平方米,。

落戶當(dāng)?shù)乜苿?chuàng)園的一家生物醫(yī)藥類公司去年成功完成了C輪融資，原本打算明年沖擊新三板,，但由于產(chǎn)品線研發(fā)拓展周期較長,，大量現(xiàn)金沉淀在銀行賬戶上，如今飆漲的房價也讓創(chuàng)始人“按捺不住”,。

“我們打算將錢都取出來,，投資造幾棟研發(fā)大樓,，未來還可以出租物業(yè),，不然貶值太快，持有資產(chǎn)總比持有現(xiàn)金強,?！边@位創(chuàng)始人對《中國經(jīng)濟周刊》記者如是說。

同樣位于上海都市輻射圈的太倉的樓市也正在經(jīng)歷一輪瘋漲,，去年春節(jié)時還以低入住率,、高庫存形象映入記者眼簾，半年來整體單價從8000元狂飆到了1.15萬元,，1.5萬元單價的新舊樓盤已俯拾即是,，學(xué)區(qū)房均價更是接近2萬元/平方米。

蘇杭

江浙“雙子星”房價翻倍,，不再是“天堂”

若再將“樓瘋”房價地圖攤開更大的范圍,，放眼江浙兩省,，曾共享“天堂”之名的蘇州和杭州也成為一對樓市大爆炸的“超新星”。G20的爆紅洗刷了杭州人耿耿于懷的杭州在長三角城市群規(guī)劃中地位輸給南京的失落,。

G20結(jié)束的首個周末,，一些深圳炒房團就不期而至,，在杭州未來科技城抓緊置業(yè),，對于這個未來可能媲美深圳南山科技園的“科創(chuàng)圣地”,，他們的下手沒有經(jīng)過所謂“糾結(jié)期”。以記者接觸的情況看,，僅一個不足10人的深圳小型炒房團,，今年以來就先后搶購近30套杭州物業(yè)。

9月18日,，杭州政府宣布加入限購大軍,，而就在執(zhí)行限購的前夜，購房者蜂擁而至,，趕赴最后的盛宴,。杭州市區(qū)創(chuàng)造了單日商品房銷售3265套的歷史紀(jì)錄,，二手房簽約同樣創(chuàng)下新高，達到1840套,，一天5000多套房子的銷量足以抵上過去半個月的總和,。

9月20日,，杭州迎來限購后的首場土地拍賣。這場土拍時間從20日下午兩點半開始,，一直持續(xù)到晚上近7點,，所拍賣的宅地溢價率最高超過了300%。

“和杭州未來科技城一樣‘一房難求’的還有蘇州工業(yè)園區(qū),，今年漲幅遠遠超過了蘇州傳統(tǒng)老城區(qū)觀前街一帶,，蘇州新地標(biāo)‘東方之門’就在金雞湖畔，屬于工業(yè)園區(qū),，還有位于吳江區(qū)的太湖灣一帶也是熱點,。”在對蘇杭市場充分踩點之后,，李舟告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，目前這些處于未來城市發(fā)展功能區(qū)內(nèi),、人口流入呈正向的板塊里，容積率不到1,、綠化率30%以上,、離地鐵口半徑1公里內(nèi)的高性價比新盤已經(jīng)寥寥無幾。

據(jù)悉,，去年10月,，蘇州工業(yè)園區(qū)均價還只有1.5萬元/平方米左右,，目前已經(jīng)一路飆升到了3.2萬元/平方米,，足可抵上上海某些熱門板塊的漲幅。

8月12日,，蘇州重啟限購,，但觀察執(zhí)行一個月后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，樓市依然熱度未減,。9月19日到9月25日期間,，蘇州樓市住宅類房源共成交3574套，環(huán)比漲幅高達55.12%,，成交面積漲幅也超過了50%,，而在9月26日，上半年還是蘇州價格洼地的吳江也拉開了限購的大幕,。

泛長三角

南京開發(fā)商搶地全拼搖號,，合肥頂級豪宅被秒

事實上，蘇杭只是民間資本洶涌的長三角俱樂部房價猛漲的兩個縮影,，作為長三角唯一的“特大城市”,，南京樓市當(dāng)然也是“瘋情”澎湃。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，南京8月同比上漲38.8%,，超過了上海的漲幅，相對應(yīng)的實際漲幅可想而知,。2016年前8個月南京二手房成交10.74萬套,，比去年全年成交量還多出1.3萬余套，新房庫存只夠賣兩個月,。

南京的“地王潮”更是奪人心魄,。9月19日上午，江寧正方新城地塊經(jīng)過182輪慘烈競拍,，最終因為達到最高限價不得不擱淺等待搖號決勝,。正當(dāng)看客們尚未回過神之際，20日7幅宅地全部超出限價，開啟了南京地王的“搖號時代”,。

據(jù)少數(shù)獲準(zhǔn)現(xiàn)場觀摩的媒體人回憶,，當(dāng)天土拍剛一“開閘”，1分鐘內(nèi)已經(jīng)有50輪競拍,，最終以每場3~5分鐘的速度沖到“現(xiàn)房銷售待確認”的地步,，并以平均15分鐘進入搖號。有觀點戲稱,，這些沖破最高限價的地塊,，深刻影響了周邊房價，附近“有房族”每5分鐘賺足1萬元/平方米,。截至目前,，今年南京已經(jīng)出現(xiàn)25宗總溢價率超過100%的地塊。記者注意到,，南京新房庫存量持續(xù)走低,，已經(jīng)連續(xù)5個月低于3萬套，供需失衡刺激下的南京樓市,，房價一天一個樣，局部樓盤高達5萬元/平方米,，直接叫板上海,。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年8月,，南京在全國省會城市房價排行榜上位列第三位,，均價超過2萬元/平方米，已經(jīng)趕超廣州,。

而最晚加入“長三角俱樂部”的合肥更是樓市殺出的一匹黑馬,，當(dāng)?shù)厝朔Q買房變成了一場體力、運氣,、關(guān)系甚至是人品的終極較量,。據(jù)悉，中秋加推的位于主城區(qū)東部的樓盤252套房源有700人現(xiàn)場爭搶,，下轄的肥東縣336套房源則在暴雨中引來近千購房者,。

從價格看，相比今年3月的備案價格,，前一個樓盤每平方米單價已經(jīng)跳漲了4000元,，漲幅將近50%；而“東大門”肥東雖然只是一個縣城,，半年內(nèi)房價也積累了類似漲幅,，新房均價如今都已經(jīng)過萬，商品房消化周期已經(jīng)低至1.6個月,。

9月24日,，合肥最貴豪宅開盤,，開盤當(dāng)日1小時產(chǎn)生6億元銷售額，高層產(chǎn)品被哄搶一空,。前一天,，土拍市場的表現(xiàn)更讓合肥坐實了二線城市“房價四小龍”的寶座，單日11宗地塊平均溢價率達到250%,，其中3宗溢價超300%,。

北深

深圳爆出“20萬 ”樓盤，首都現(xiàn)恐慌性買盤

雖然近期的房價暴漲輪轉(zhuǎn)到了強二線城市,，但和上海一樣最早在“樓瘋”中扮演主角的北京和深圳市場如今也都走出了調(diào)控政策發(fā)布后的沉寂期,。

記者從深圳各個區(qū)域一手新盤最新內(nèi)部數(shù)據(jù)看到，在南山區(qū)已有樓盤均價達到21萬元/平方米,，達到19萬元/平方米的樓盤也有3個,。“現(xiàn)在關(guān)內(nèi)的羅湖,、福田,、南山、鹽田4個區(qū)新盤均價普漲到了‘10萬 ’,，‘15萬 ’的新開樓盤占到了絕大多數(shù),，關(guān)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)也不乏‘8萬 ’、‘9萬 ’的新盤,，基本消滅了均價低于5萬元的樓盤,。”一位地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫資深人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，就連新成立的龍華新區(qū)單價也都賣到了7萬元,、8萬元，要想找單價略低于5萬元的一手新房目前只能去距離市中心30多公里開外的光明新區(qū),。

近日,，美國經(jīng)濟咨詢公司Longview Economics一項最新研究顯示，目前深圳已成為全球房價第二貴的城市,，僅次于加州圣何塞,。

但這并不意味著北京就不是遍地“10萬 ”的現(xiàn)狀。記者登錄北京市住建委官網(wǎng),，隨機查看發(fā)現(xiàn),，距離市中心20公里左右的部分新開樓盤售價也都在10萬元/平方米的水平，而這一度只是占據(jù)了北京不少重點中小學(xué)教育資源的西城區(qū)學(xué)區(qū)房的“特權(quán)”,。

“我們不久前以200萬元的價格賣掉了自己的一套一居室,，當(dāng)時打算換一套兩居室，但是流程還沒走完，看來看去還是換不動,，房價又飆上去了,，房東每天都在跳價，我們實在擔(dān)心踏空,，正好有老鄰居在賣房,，我們就趕緊買了回來，所以最后只是換了個門洞,，還多加了50萬元,。”在國企做財務(wù)工作的汪女士連嘆自己當(dāng)時的魯莽,。

而今年1—6月北京住宅市場半年成交量195646套,，同比增長58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3,，迎來7年以來最火爆的市場行情,。二手房交易方面，北京西城區(qū)堪稱北京“樓瘋”的典型樣本,，如德勝門學(xué)區(qū)和西單附近的西長安學(xué)區(qū),，方圓1.5公里范圍內(nèi)的所有二手房價格都達到了10萬元~ 12萬元/平方米，平均房齡在20年到25年,；而金融街的二手房,，無論是否帶學(xué)區(qū)，價格都達到了13萬元~18萬元/平方米,。

內(nèi)陸省會

省會城市房價“火燒連營”

一線城市和強二線城市的“樓瘋”就像是一場傳染病，一圈圈向外擴散,，隨著部分城市限購限貸政策的頻頻落地,，這股搶房的勁風(fēng)終于刮到了內(nèi)陸省城。和前兩年只漲北上深不同,，今年以來的“瘋情”已經(jīng)形成了“群城亂舞”的形態(tài),。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查看國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，與7月相比,，31個省會城市中(除拉薩未發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)外),，8月新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有29個，下降的城市僅有烏魯木齊1個,。其中,，尤以近億人口支撐的中原腹地城市鄭州的漲幅最為亮眼，環(huán)比5.6%的漲幅排名第一,，合肥屈居其后,。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉坦言，一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均比上月有所擴大。而據(jù)記者了解,，鄭州樓市二手房交易價格的環(huán)比增幅同樣領(lǐng)跑全國,，堪稱“雙料冠軍”。據(jù)悉,，鄭州8月二手房成交均價已經(jīng)逼近1萬元/平方米,，而不少本地網(wǎng)友吐槽稱“1.2萬元/平方米以下很難挑到好房子”。因為群情焦慮,，鄭州甚至還出現(xiàn)土地使用證都沒辦好就違規(guī)開盤售房的現(xiàn)象,，擔(dān)心錯過行情的購房者則不顧風(fēng)險紛紛掏錢。

最近幾天,，一則“武漢即將出臺限購政策”的消息刷爆朋友圈,，消息甫出就為這個地理位置得天獨厚的“九省通衢”火爆的樓市再添一把烈火。

2016年上半年,，武漢有18個項目開盤即售罄,，連夜排隊、搖號買房,、偷偷開盤,、千人搶房的橋段層出不窮，“日光”已成為武漢樓市的常態(tài),。上半年交易量已經(jīng)超過2012年武漢樓市全年成交量的總和,。數(shù)據(jù)顯示，武漢8月各大片區(qū)中僅有3個片區(qū)的均價在9000元/平方米以下,，多達8個片區(qū)均價過萬,，和鄭州一起跑步奔向全城萬元單價時代。

同樣受“瘋情”鼓舞的還有長沙樓市,。記者從長沙韶山南路某樓盤銷售處聽到的說法是,，每天接待量達到了200人以上，日日加班,，不乏清晨6點排隊買房的情況,。目前，長沙新房庫存周期降至5個月,，梅溪湖等多個板塊鬧起房荒,，一房難求。長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,，9月11日—17日這一周,，長沙樓市連續(xù)兩周突破5000套。而8月市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交面積同比上漲25.89%,，成交均價為6593元/平方米,，同比上升了17.82%,。

由華東、華中起始的“樓瘋”也讓少數(shù)西部省會從中分得了一杯羹,。比如天府之國成都9月中旬開出的新盤,，首日600套房源遭到了3000組客戶爭搶，開盤兩小時即告“空盤”,，在接受第二批預(yù)約的前夜,，300余人通宵排隊。古都西安則在來自鄭州,、合肥,、北京、新疆甚至廣西的外地投資者的合抱下,，為“金九”遞交了不錯的成績單,。