上海炒房者撲向房?jī)r(jià)“洼地”重慶,，會(huì)步溫州炒房團(tuán)后塵嗎,？

文章導(dǎo)讀： 重慶過(guò)去的房?jī)r(jià)之低舉國(guó)皆知,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),，2015年重慶住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格5012元/平方米,，相比于2011年4492.3元/平方米的價(jià)格,，上漲約12%。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報(bào)道

(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第3期)

重慶過(guò)去的房?jī)r(jià)之低舉國(guó)皆知,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),，2015年重慶住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格5012元/平方米，相比于2011年4492.3元/平方米的價(jià)格,，上漲約12%,。這一增速不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于北京(44%)、上海(58%),、深圳(60%)等一線城市,，也不及南京(34%)、杭州(16%)等二線城市,。

即使進(jìn)入2016年,，在一線城市與部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)迅速升溫的情況下，根據(jù)2016年11月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù),，重慶新建商品住宅價(jià)格同比漲幅為6.5%,，這一增幅甚至低于徐州、金華,、蚌埠等三四線城市,。

外界認(rèn)為，這顯然與重慶直轄市的“身份”不符，在重慶房?jī)r(jià)從2011年到2015年上漲12%之時(shí),，其GDP增速于2014年與2015年連續(xù)兩年領(lǐng)跑全國(guó),，重慶在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)成功兼顧“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，成為房?jī)r(jià)“大爆炸”時(shí)代的“異類”,。

但《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到,，2016年年末，重慶的新建商品房成交面積明顯攀升,，易居研究院智庫(kù)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過(guò)了2016年2月份和7月份全月的成交量,。而曾經(jīng)被視為穩(wěn)定房?jī)r(jià)關(guān)鍵的重慶土地市場(chǎng),，在2016年末也迎來(lái)一股熱潮，數(shù)據(jù)顯示,，2016年12月出讓31宗土地溢價(jià)率創(chuàng)下全年新高,，重慶主城土地溢價(jià)率前五位均在12月的土拍中誕生,。

“山城搶房”迅速發(fā)酵為熱門(mén)話題,。上海知名炒房團(tuán)的多位成員都告訴記者,，去年第四季度開(kāi)始，已經(jīng)陸續(xù)飛往重慶多次看房,，趁著尚未頒布“限購(gòu)令”對(duì)部分樓盤(pán)發(fā)起團(tuán)購(gòu),。

一個(gè)耐人尋味的時(shí)間點(diǎn)在于，已經(jīng)在重慶工作了15年11個(gè)月20天,，任職重慶時(shí)期幾乎與整個(gè)中國(guó)樓市上漲周期吻合的黃奇帆于去年12月30日卸任重慶市市長(zhǎng),。這位一直被視作重慶“控房?jī)r(jià)”關(guān)鍵人物的離開(kāi)，或許給了市場(chǎng)一個(gè)最應(yīng)景的補(bǔ)漲借口,。

　　誰(shuí)在炒作重慶樓市,？

　　上海炒房團(tuán)“打飛的”搶房

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，早在去年八九月間,，已經(jīng)有一些炒房客作為“先行者”飛赴重慶,，這種現(xiàn)象被認(rèn)為是搶先“建倉(cāng)”?！霸谌ツ晗掳肽暌郧?，很少有上海投資客在重慶有‘倉(cāng)位’，但今年1月再進(jìn)入市場(chǎng)的人其實(shí)已經(jīng)算后知后覺(jué)了,，早一批的人現(xiàn)在已經(jīng)有15%以上的收益了,。”2016年國(guó)慶黃金周奔赴重慶樓市“淘寶”的周子嵋(化名)對(duì)記者表示,，金融街融景城,、翠湖天地等樓盤(pán)都有上海人數(shù)十套團(tuán)購(gòu)的身影,。

在上海知名的炒房團(tuán)大本營(yíng)水庫(kù)論壇上,，近日關(guān)于重慶的帖子如雨后春筍般出現(xiàn),，“要不要買(mǎi)”“什么時(shí)候買(mǎi)”“會(huì)漲多少”成為高頻問(wèn)題，引發(fā)了眾多多空雙方的“交火”,。

一位特意避開(kāi)元旦高峰去重慶看房的炒房客告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,，從他實(shí)地考察的結(jié)果看，現(xiàn)在南岸,、江北嘴和觀音橋等幾個(gè)熱點(diǎn)板塊的房?jī)r(jià)加速上漲,，很快脫離了前期進(jìn)入的投資人的成本區(qū)，“沿江的‘看江盤(pán)’價(jià)格普遍比2016年8月上調(diào)了30%以上,，位于江北嘴的新鷗鵬2016年9月價(jià)格只有9000元/平方米,，現(xiàn)在漲到了1.55萬(wàn)元/平方米?！?/p>

根據(jù)他的梳理,，皇冠國(guó)際現(xiàn)價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米的房源還不保證能看江，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始捂盤(pán)惜售,；和李嘉誠(chéng)的樓盤(pán)做鄰居的南濱特區(qū)現(xiàn)在開(kāi)的2號(hào)樓靠近高壓線,，位置不如上期開(kāi)的樓，價(jià)格反倒昂貴,；而和黃御峰1月1日開(kāi)的三期房源中,，最搶手的小別墅早已售罄，現(xiàn)在只能等1月中旬開(kāi)出靠近變電站的小高層,。而據(jù)親臨現(xiàn)場(chǎng)的炒房客爆料,，選購(gòu)小別墅的那天人山人海，這對(duì)于見(jiàn)識(shí)過(guò)上?！叭展獗P(pán)”場(chǎng)面的人來(lái)說(shuō)都極具沖擊力,。

記者還注意到，自從去年11月25日開(kāi)始,，在短短三周之內(nèi),，水庫(kù)論壇還涌現(xiàn)出三家異地購(gòu)房的服務(wù)類公司，專門(mén)為上海炒房客到重慶買(mǎi)房提供裝修監(jiān)理,、房租收租,、貸款輔助等服務(wù)。

之所以如此不計(jì)成本地“打飛的”到重慶買(mǎi)房,，與上海炒房資金在調(diào)控大背景下無(wú)處“泄洪”有關(guān),。“目前重慶的環(huán)境太寬松了,，去年12月的政策是新房一套房首付兩成,，利率八五折，就算有過(guò)貸款記錄，只要結(jié)清,，首付也可以是三成,，利率同樣八五折，即使有貸款未結(jié)清,，也可以享受三成首付,，利率第二年就可以轉(zhuǎn)成八五折，這在樓市‘去杠桿’的時(shí)代非常有吸引力,?！敝茏俞腋嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“大多數(shù)人去重慶買(mǎi)房并不是對(duì)賭短期暴漲,，但是重慶毫無(wú)疑問(wèn)屬于基本沒(méi)泡沫的真空地帶,，下跌的空間很小，是資金避險(xiǎn)的好去處,?！?/p>

　　黃奇帆卸任成開(kāi)啟炒作時(shí)點(diǎn)？重慶政府出招應(yīng)對(duì)“炒房”

重慶樓市突然“受寵”,，恰好和原市長(zhǎng)黃奇帆的離任時(shí)間大體吻合,。外界不禁猜測(cè)，這是否與黃奇帆的卸任造成了嚴(yán)控房?jī)r(jià)政策松動(dòng)的心理預(yù)期有關(guān),。

在黃奇帆的主導(dǎo)下,，重慶市政府曾推出10年建4000萬(wàn)平方米公共租賃房的計(jì)劃，大大增加住房供應(yīng)類型,，抑制部分投資性購(gòu)房需求,。黃奇帆還曾在兩江新區(qū)成立的新聞發(fā)布會(huì)上承諾過(guò)，房?jī)r(jià)的增速應(yīng)該控制在老百姓收入增速之下,，使每個(gè)家庭6~7年能夠買(mǎi)下一套房,。

但就在去年12月30日，黃奇帆卸任重慶市市長(zhǎng)當(dāng)天,，據(jù)稱是由重慶市房地產(chǎn)商會(huì)起草的一份文件就開(kāi)始在各大微信群和朋友圈傳播,，其內(nèi)容包括向重慶市工商聯(lián)建議，修改2002年以來(lái)重慶商品房銷(xiāo)售以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的地方政策,，改以建筑面積計(jì)價(jià),，有分析認(rèn)為，這是想通過(guò)在數(shù)字賬面降低售價(jià)來(lái)獲得更高的上漲空間,。

不止一位炒房客告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,，重慶政府只要像其他城市那樣抬高一級(jí)市場(chǎng)的地價(jià)，房?jī)r(jià)后續(xù)的上漲就是“板上釘釘”,。而黃奇帆時(shí)代曾要求重慶土地價(jià)格不得超過(guò)房?jī)r(jià)的35%,。

“要控制房?jī)r(jià),，首先要控制一級(jí)市場(chǎng)的地價(jià)，政府為開(kāi)發(fā)商控制了成本,，價(jià)格上升自然缺乏動(dòng)力,。”重慶市上海商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多年的韋根告訴記者,。

就在人們紛紛猜測(cè)重慶樓市的這波熱度如何收?qǐng)觯约包S奇帆任職重慶期間推出的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策能否得到延續(xù)之時(shí),，重慶市政府已然出招調(diào)控樓市。

先是在2016年12月31日,，重慶國(guó)土房管局在官網(wǎng)上公布近期工作重點(diǎn),，其中第一項(xiàng)工作便事關(guān)土地市場(chǎng)，提出“保持土地市場(chǎng)的有效供應(yīng)”,，此外兩項(xiàng)工作分別為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度,，以及繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)和炒房的遏制作用,。

2017年1月8日,，重慶國(guó)土房管局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)商品房項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè),，要求其嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào),、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)范銷(xiāo)售行為,。

1月12日,，重慶國(guó)土房管局新聞發(fā)言人就近期房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)，新聞發(fā)言人披露,，2017年1月1日至10日,，重慶主城商品住房日均交易量較2016年12月日均交易量下降9%，商品住房建面均價(jià)7632元/平方米,，與12月均價(jià)持平,。

談及有何措施應(yīng)對(duì)“炒房”時(shí)，該新聞發(fā)言人透露了三項(xiàng)措施,，包括嚴(yán)禁已購(gòu)的預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓,；嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)有關(guān)規(guī)定，在重慶無(wú)戶籍,、無(wú)企業(yè),、無(wú)工作的“三無(wú)”人員在重慶購(gòu)第二套房要征收房產(chǎn)稅；與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng),，對(duì)“三無(wú)”人員在渝“炒房”不予辦理貸款,。此外,，新聞發(fā)言人特別提及，“我們還儲(chǔ)備了進(jìn)一步有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施,，將根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)推出,，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的突發(fā)情況?！?/p>

就在12日當(dāng)天,，重慶13家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)表聲明，反對(duì)“炒房”,。

　　重慶房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎,？

　　曾是溫州炒房團(tuán)“毒藥”

除了來(lái)自政府的“無(wú)形之手”，重慶“遺世獨(dú)立”的房?jī)r(jià)走勢(shì)還與其投資生態(tài)息息相關(guān),?！爸貞c房向來(lái)主要是出售給本地人，外地炒房團(tuán)比例相對(duì)很小,，移居重慶的外國(guó)人也相對(duì)少,，所以房?jī)r(jià)由本地人收入作為支撐，限定了上漲的范圍,?！敝貞c大學(xué)可持續(xù)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)蒲勇健向記者解釋道。那么,，此番獲得炒房團(tuán)垂青,，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定之錨似乎也出現(xiàn)了一角缺口。

不過(guò),，記者梳理發(fā)現(xiàn),，更早些時(shí)候，著名的溫州炒房團(tuán)曾敗走山城,，也從側(cè)面勾勒出這座山城樓市特殊的屬性,，給了其他蠢蠢欲動(dòng)的資金前車(chē)之鑒。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者連線了一位曾一度流連于重慶市場(chǎng)的溫州炒房客林建人,。2004年,，手握熱錢(qián)的溫州商人曾將當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)只有2000元/平方米的重慶定為目標(biāo)，林建人也是其中一員,?！爱?dāng)時(shí)覺(jué)得重慶是塊處女地，解放碑,、楊家坪這些商圈的高檔樓盤(pán)都通盤(pán)下單,，但沒(méi)想到能夠接盤(pán)的下家太少，最后只能在房交會(huì)上折價(jià)甩賣(mài),?！?/p>

滬上著名的房產(chǎn)投資客歐成效從2007年開(kāi)始,，累計(jì)飛赴重慶20次進(jìn)行調(diào)研，他也總結(jié)認(rèn)為,，重慶二手房市場(chǎng)極不活躍,，一二手房交易比例大約是2：1，“重慶有酸雨,，外墻損壞較快,，才建好幾年的樓就顯舊，這點(diǎn)和2001年的上海很像,，傳統(tǒng)意義上,，上海被認(rèn)為是全國(guó)二手房流通性最好的城市，甚至全球房地產(chǎn)交易金額最大的城市,，上海每年成交金額1.4萬(wàn)億元,，一手和二手比例達(dá)到1：3?！?/p>

盡管二手房成交清淡，溫州商人還是選擇了在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)獲批,、直轄十年雙重利好的2007年殺回重慶,。據(jù)蒲勇健介紹，歷史上重慶房?jī)r(jià)一次較大漲幅可以追溯到這一年,，當(dāng)時(shí)由于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)獲批,，城市化進(jìn)程的加快使大量人口進(jìn)城居住就業(yè)，刺激了需求市場(chǎng),。

但那一次,，溫州炒房團(tuán)仍然鎩羽而歸?！爸貞c是一個(gè)多中心,、組團(tuán)式的城市，結(jié)構(gòu)太分散,，實(shí)際上沒(méi)有真正的中心,，沒(méi)有所謂絕對(duì)的內(nèi)環(huán)，天然不利于炒作,?！绷纸ㄈ藢?duì)記者分析，比如北京雖然面積大,，但城區(qū)面積只有1000平方公里,，不到總面積的十分之一，人口密度成為城區(qū)房?jī)r(jià)的支撐力,，“而重慶以前是一個(gè)大農(nóng)村,，城區(qū)和大量農(nóng)村是交織在一起的,，城區(qū)面積是北京的4倍，上海的6倍,，人口卻只有它們的一半,，土地供應(yīng)并不稀缺?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,，重慶房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍然是不可能暴漲的，歸根到底在于供需關(guān)系難以快速改變,，而從外部環(huán)境來(lái)看,，目前全國(guó)樓市都在降溫，重慶也難以一枝獨(dú)秀,。