上海炒房者撲向房價“洼地”重慶,，會步溫州炒房團后塵嗎,？

文章導(dǎo)讀： 重慶過去的房價之低舉國皆知,。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2015年重慶住宅商品房平均銷售價格5012元/平方米,，相比于2011年4492.3元/平方米的價格,，上漲約12%。

《中國經(jīng)濟周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報道

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第3期)

重慶過去的房價之低舉國皆知,。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),，2015年重慶住宅商品房平均銷售價格5012元/平方米，相比于2011年4492.3元/平方米的價格,，上漲約12%,。這一增速不僅遠遠遜色于北京(44%)、上海(58%),、深圳(60%)等一線城市,，也不及南京(34%)、杭州(16%)等二線城市,。

即使進入2016年,，在一線城市與部分熱點二線城市房價迅速升溫的情況下，根據(jù)2016年11月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù),，重慶新建商品住宅價格同比漲幅為6.5%,，這一增幅甚至低于徐州、金華、蚌埠等三四線城市,。

外界認(rèn)為,，這顯然與重慶直轄市的“身份”不符，在重慶房價從2011年到2015年上漲12%之時,，其GDP增速于2014年與2015年連續(xù)兩年領(lǐng)跑全國，重慶在經(jīng)濟快速增長的同時成功兼顧“穩(wěn)房價”,，成為房價“大爆炸”時代的“異類”,。

但《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，2016年年末,，重慶的新建商品房成交面積明顯攀升,，易居研究院智庫中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量,，甚至超過了2016年2月份和7月份全月的成交量,。而曾經(jīng)被視為穩(wěn)定房價關(guān)鍵的重慶土地市場，在2016年末也迎來一股熱潮,，數(shù)據(jù)顯示,，2016年12月出讓31宗土地溢價率創(chuàng)下全年新高，重慶主城土地溢價率前五位均在12月的土拍中誕生,。

“山城搶房”迅速發(fā)酵為熱門話題,。上海知名炒房團的多位成員都告訴記者，去年第四季度開始,，已經(jīng)陸續(xù)飛往重慶多次看房,，趁著尚未頒布“限購令”對部分樓盤發(fā)起團購。

一個耐人尋味的時間點在于,，已經(jīng)在重慶工作了15年11個月20天,，任職重慶時期幾乎與整個中國樓市上漲周期吻合的黃奇帆于去年12月30日卸任重慶市市長。這位一直被視作重慶“控房價”關(guān)鍵人物的離開,，或許給了市場一個最應(yīng)景的補漲借口,。

　　誰在炒作重慶樓市？

　　上海炒房團“打飛的”搶房

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解,，早在去年八九月間,，已經(jīng)有一些炒房客作為“先行者”飛赴重慶，這種現(xiàn)象被認(rèn)為是搶先“建倉”,?！霸谌ツ晗掳肽暌郧埃苌儆猩虾Ｍ顿Y客在重慶有‘倉位’,，但今年1月再進入市場的人其實已經(jīng)算后知后覺了,，早一批的人現(xiàn)在已經(jīng)有15%以上的收益了。”2016年國慶黃金周奔赴重慶樓市“淘寶”的周子嵋(化名)對記者表示,，金融街融景城,、翠湖天地等樓盤都有上海人數(shù)十套團購的身影。

在上海知名的炒房團大本營水庫論壇上,，近日關(guān)于重慶的帖子如雨后春筍般出現(xiàn),，“要不要買”“什么時候買”“會漲多少”成為高頻問題，引發(fā)了眾多多空雙方的“交火”,。

一位特意避開元旦高峰去重慶看房的炒房客告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，從他實地考察的結(jié)果看，現(xiàn)在南岸,、江北嘴和觀音橋等幾個熱點板塊的房價加速上漲,，很快脫離了前期進入的投資人的成本區(qū)，“沿江的‘看江盤’價格普遍比2016年8月上調(diào)了30%以上,，位于江北嘴的新鷗鵬2016年9月價格只有9000元/平方米,，現(xiàn)在漲到了1.55萬元/平方米?！?/p>

根據(jù)他的梳理,，皇冠國際現(xiàn)價1.5萬元/平方米的房源還不保證能看江，開發(fā)商已經(jīng)開始捂盤惜售,；和李嘉誠的樓盤做鄰居的南濱特區(qū)現(xiàn)在開的2號樓靠近高壓線,，位置不如上期開的樓，價格反倒昂貴,；而和黃御峰1月1日開的三期房源中,，最搶手的小別墅早已售罄，現(xiàn)在只能等1月中旬開出靠近變電站的小高層,。而據(jù)親臨現(xiàn)場的炒房客爆料,，選購小別墅的那天人山人海，這對于見識過上?！叭展獗P”場面的人來說都極具沖擊力,。

記者還注意到，自從去年11月25日開始,，在短短三周之內(nèi),，水庫論壇還涌現(xiàn)出三家異地購房的服務(wù)類公司，專門為上海炒房客到重慶買房提供裝修監(jiān)理,、房租收租,、貸款輔助等服務(wù)。

之所以如此不計成本地“打飛的”到重慶買房,，與上海炒房資金在調(diào)控大背景下無處“泄洪”有關(guān),?！澳壳爸貞c的環(huán)境太寬松了，去年12月的政策是新房一套房首付兩成,，利率八五折,，就算有過貸款記錄，只要結(jié)清,，首付也可以是三成,，利率同樣八五折，即使有貸款未結(jié)清,，也可以享受三成首付,，利率第二年就可以轉(zhuǎn)成八五折，這在樓市‘去杠桿’的時代非常有吸引力,。”周子嵋告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，“大多數(shù)人去重慶買房并不是對賭短期暴漲,，但是重慶毫無疑問屬于基本沒泡沫的真空地帶，下跌的空間很小,，是資金避險的好去處,。”

　　黃奇帆卸任成開啟炒作時點,？重慶政府出招應(yīng)對“炒房”

重慶樓市突然“受寵”,，恰好和原市長黃奇帆的離任時間大體吻合。外界不禁猜測,，這是否與黃奇帆的卸任造成了嚴(yán)控房價政策松動的心理預(yù)期有關(guān),。

在黃奇帆的主導(dǎo)下，重慶市政府曾推出10年建4000萬平方米公共租賃房的計劃,，大大增加住房供應(yīng)類型,，抑制部分投資性購房需求。黃奇帆還曾在兩江新區(qū)成立的新聞發(fā)布會上承諾過,，房價的增速應(yīng)該控制在老百姓收入增速之下,，使每個家庭6~7年能夠買下一套房。

但就在去年12月30日,，黃奇帆卸任重慶市市長當(dāng)天,，據(jù)稱是由重慶市房地產(chǎn)商會起草的一份文件就開始在各大微信群和朋友圈傳播，其內(nèi)容包括向重慶市工商聯(lián)建議,，修改2002年以來重慶商品房銷售以套內(nèi)面積計價的地方政策,，改以建筑面積計價，有分析認(rèn)為,，這是想通過在數(shù)字賬面降低售價來獲得更高的上漲空間,。

不止一位炒房客告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，重慶政府只要像其他城市那樣抬高一級市場的地價，房價后續(xù)的上漲就是“板上釘釘”,。而黃奇帆時代曾要求重慶土地價格不得超過房價的35%,。

“要控制房價，首先要控制一級市場的地價,，政府為開發(fā)商控制了成本,，價格上升自然缺乏動力?！敝貞c市上海商會秘書長,、從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的韋根告訴記者。

就在人們紛紛猜測重慶樓市的這波熱度如何收場,，以及黃奇帆任職重慶期間推出的穩(wěn)定房價的政策能否得到延續(xù)之時,，重慶市政府已然出招調(diào)控樓市。

先是在2016年12月31日,，重慶國土房管局在官網(wǎng)上公布近期工作重點,，其中第一項工作便事關(guān)土地市場，提出“保持土地市場的有效供應(yīng)”,，此外兩項工作分別為加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度,，以及繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點工作，發(fā)揮房產(chǎn)稅對高房價和炒房的遏制作用,。

2017年1月8日,，重慶國土房管局下發(fā)《關(guān)于加強主城區(qū)商品房項目預(yù)售方案管理的通知》，主要針對房地產(chǎn)企業(yè),，要求其嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價格申報,、申報價格審查和價格變更備案規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)范銷售行為,。

1月12日,，重慶國土房管局新聞發(fā)言人就近期房地產(chǎn)市場相關(guān)問題答記者問，新聞發(fā)言人披露,，2017年1月1日至10日,，重慶主城商品住房日均交易量較2016年12月日均交易量下降9%，商品住房建面均價7632元/平方米,，與12月均價持平,。

談及有何措施應(yīng)對“炒房”時，該新聞發(fā)言人透露了三項措施,，包括嚴(yán)禁已購的預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓,；嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)稅改革試點有關(guān)規(guī)定，在重慶無戶籍,、無企業(yè),、無工作的“三無”人員在重慶購第二套房要征收房產(chǎn)稅,；與金融機構(gòu)聯(lián)動，對“三無”人員在渝“炒房”不予辦理貸款,。此外,，新聞發(fā)言人特別提及，“我們還儲備了進一步有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施,，將根據(jù)市場情況適時推出,，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的突發(fā)情況?！?/p>

就在12日當(dāng)天,，重慶13家金融機構(gòu)聯(lián)合發(fā)表聲明，反對“炒房”,。

　　重慶房價會漲嗎,？

　　曾是溫州炒房團“毒藥”

除了來自政府的“無形之手”，重慶“遺世獨立”的房價走勢還與其投資生態(tài)息息相關(guān),?！爸貞c房向來主要是出售給本地人，外地炒房團比例相對很小,，移居重慶的外國人也相對少,，所以房價由本地人收入作為支撐,，限定了上漲的范圍,。”重慶大學(xué)可持續(xù)發(fā)展研究院副院長蒲勇健向記者解釋道,。那么,，此番獲得炒房團垂青，房價的穩(wěn)定之錨似乎也出現(xiàn)了一角缺口,。

不過,，記者梳理發(fā)現(xiàn)，更早些時候,，著名的溫州炒房團曾敗走山城,，也從側(cè)面勾勒出這座山城樓市特殊的屬性，給了其他蠢蠢欲動的資金前車之鑒,。

《中國經(jīng)濟周刊》記者連線了一位曾一度流連于重慶市場的溫州炒房客林建人,。2004年，手握熱錢的溫州商人曾將當(dāng)時房價只有2000元/平方米的重慶定為目標(biāo),，林建人也是其中一員,。“當(dāng)時覺得重慶是塊處女地,，解放碑,、楊家坪這些商圈的高檔樓盤都通盤下單,，但沒想到能夠接盤的下家太少，最后只能在房交會上折價甩賣,?！?/p>

滬上著名的房產(chǎn)投資客歐成效從2007年開始，累計飛赴重慶20次進行調(diào)研,，他也總結(jié)認(rèn)為,，重慶二手房市場極不活躍，一二手房交易比例大約是2：1,，“重慶有酸雨,，外墻損壞較快，才建好幾年的樓就顯舊,，這點和2001年的上海很像,，傳統(tǒng)意義上，上海被認(rèn)為是全國二手房流通性最好的城市,，甚至全球房地產(chǎn)交易金額最大的城市,，上海每年成交金額1.4萬億元，一手和二手比例達到1：3,?！?/p>

盡管二手房成交清淡，溫州商人還是選擇了在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)獲批,、直轄十年雙重利好的2007年殺回重慶,。據(jù)蒲勇健介紹，歷史上重慶房價一次較大漲幅可以追溯到這一年,，當(dāng)時由于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)獲批,，城市化進程的加快使大量人口進城居住就業(yè)，刺激了需求市場,。

但那一次,，溫州炒房團仍然鎩羽而歸?！爸貞c是一個多中心,、組團式的城市，結(jié)構(gòu)太分散,，實際上沒有真正的中心,，沒有所謂絕對的內(nèi)環(huán)，天然不利于炒作,?！绷纸ㄈ藢τ浾叻治觯热绫本╇m然面積大,，但城區(qū)面積只有1000平方公里,，不到總面積的十分之一,，人口密度成為城區(qū)房價的支撐力，“而重慶以前是一個大農(nóng)村,，城區(qū)和大量農(nóng)村是交織在一起的,，城區(qū)面積是北京的4倍，上海的6倍,，人口卻只有它們的一半,，土地供應(yīng)并不稀缺?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,，重慶房價短期內(nèi)仍然是不可能暴漲的，歸根到底在于供需關(guān)系難以快速改變,，而從外部環(huán)境來看,，目前全國樓市都在降溫，重慶也難以一枝獨秀,。