原標(biāo)題：政府工作報(bào)告涉房內(nèi)容有何亮點(diǎn),？業(yè)內(nèi)專家這樣解讀

3月5日，第十三屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議開幕,，國務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告,，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容包括房住不炒、城市更新,、長租房,、新型城鎮(zhèn)化，以及如何解決新市民,、青年人的住房難題等。

在“十四五”開局之年,，涉及房地產(chǎn)內(nèi)容的提法與往年有什么不同,，又會(huì)如何影響今后房地產(chǎn)政策的走向？新京報(bào)邀請房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的專家,，解讀2021年政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容,，嘉賓包括中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華、58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波,。

“三穩(wěn)”目標(biāo)下,，樓市調(diào)控政策更加精準(zhǔn)

“房住不炒”出現(xiàn)在多年的政府工作報(bào)告中，在今年的政府工作報(bào)告中,，除了“房住不炒”外,，還提到了穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo),。

對于“房住不炒”,，鄒琳華認(rèn)為，目前,，中國處于城市化以及經(jīng)濟(jì)中高速發(fā)展的階段,。大城市住房供求矛盾會(huì)長期存在，有必要防止因炒作而影響居民住房水平,，這也是對家庭改善型需求的支持,。此外，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)始終是金融風(fēng)險(xiǎn)的重要方面,，在復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢下,，“房住不炒”也是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要方針。

值得關(guān)注的是,，今年以來,，熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，杭州,、上海,、深圳等城市密集出臺(tái)收緊政策，從調(diào)控政策內(nèi)容來看,，特征明顯,。

張波認(rèn)為，首先是補(bǔ)漏洞,，開年上海首先堵上假離婚的漏洞,，其他一些城市也逐步出臺(tái)相關(guān)的“打補(bǔ)丁”政策，整個(gè)調(diào)控正向縱深化,、更加精準(zhǔn)化方向發(fā)展,。在防范金融風(fēng)險(xiǎn)方面，去年“三道紅線”出臺(tái),，今年房貸集中度管理制度推出,，形成了一個(gè)長效管理機(jī)制。而在土地上,，22個(gè)城市推行“兩集中”政策,，對于土地市場的穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展將起到重要作用,。

在張波看來,，當(dāng)前政策對于市場的規(guī)范更加細(xì)致。去年部分城市出現(xiàn)的炒作房價(jià),、抬升預(yù)期的情況較多,，而今年展開有針對性規(guī)范措施,，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期,。從目前來看,，在“房住不炒”的政策指引下，這些城市受到嚴(yán)格的調(diào)控,，比如深圳的二手房的參考價(jià)格出臺(tái),，就是一個(gè)非常明確的信號(hào)。

增加租賃房,、共有產(chǎn)權(quán)房供給,，緩解結(jié)構(gòu)性失衡

值得關(guān)注的是，今年的政府工作報(bào)告在提到“解決好大城市住房突出問題”時(shí)明確指出,，通過增加土地供應(yīng),、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,。

鄒琳華認(rèn)為，增加租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房供給以滿足地方家庭的基本住房需求,，和以往更偏重于商品房供給的情況有所不同,。從目前來看，雖然市場提供了充足的商品房,，會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供給不足的問題,，而共有產(chǎn)權(quán)房是政府優(yōu)惠讓利的保障性住房，保障性租賃住房也是有政府補(bǔ)貼性質(zhì)的房源,，都有利于提升中低收入家庭的居住水平,，從而解決住房市場供求結(jié)構(gòu)性失衡的問題。

近年來,，北京,，上海等地都在探索共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)踐，解決了一大部分中低收入人群的住房問題,。張波認(rèn)為,，通過不斷落實(shí)的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，以及近幾年的試點(diǎn),，對共有產(chǎn)權(quán)房的配售定價(jià)、產(chǎn)權(quán)劃分,、使用管理,、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則梳理出來一整套的辦法，可以為其他城市推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障及供應(yīng)體系搭建起到推動(dòng)作用,；此外,，對于房價(jià)穩(wěn)定,，以及整個(gè)市場也會(huì)起到明顯的促進(jìn)作用。

除了商品房和公共產(chǎn)權(quán)之外,，租賃房是解決新市民住房問題的重要渠道,。張波表示，長租公寓是這兩年的熱點(diǎn)話題,，但從市場情況來看,，絕大部分租賃住房來源都是靠市場化，政府推出保障性租賃住房在2021年才開始放量,，此前數(shù)量并不多,。

對于租賃住房中的長租公寓，張波認(rèn)為,，其是住宅租賃市場的一個(gè)有益補(bǔ)充,，但是長租公寓在不斷探索創(chuàng)新中也在金融、租賃運(yùn)營等方面出現(xiàn)一些問題,，目前各地政府也在給予及時(shí)規(guī)范,。而未來，在管理和促進(jìn)兩手抓的前提下,，長租行業(yè)也將更加健康,、平穩(wěn)地發(fā)展，為市場貢獻(xiàn)更多適合新市民的房源,，整體居住品質(zhì)也將更加契合新市民的需求,。

值得關(guān)注的是，在解決大城市住房問題中,，政府工作報(bào)告著重提出幫助新市民,、青年人緩解住房困難。鄒琳華表示,，這也意味著在供給方面會(huì)對這類人群有更多的傾斜,。因?yàn)橄鄬砜矗鲜忻竦淖》繂栴}并不是那么突出,，但是對于一些新市民或青年人群體來說,，如果收入有限而房價(jià)租金又比較高，那么買房,、租房都會(huì)相對比較困難,。這類人作為緩解住房困難的重點(diǎn)人群，很切合住房發(fā)展當(dāng)前的實(shí)際,。

新型城鎮(zhèn)化優(yōu)化城市空間,，有效利用住房資源

目前中國城鎮(zhèn)化率已破60%。2021年政府工作報(bào)告提出,，“十四五”時(shí)期的目標(biāo)是城鎮(zhèn)化率提高到65%,。

對此,，鄒琳華根據(jù)城鎮(zhèn)化率目標(biāo)測算出，在“十四五”期間,，每年大概有1200多萬人口進(jìn)入城市,，這相當(dāng)于我國每年新增一個(gè)中型城市人口規(guī)模，而在城市人口持續(xù)增長的同時(shí),，空間戰(zhàn)略也將對整個(gè)城市人口空間布局進(jìn)行優(yōu)化,。

對于政府工作報(bào)告提到的發(fā)展城市群和都市圈，鄒琳華認(rèn)為,，促進(jìn)區(qū)域一體化,，放開落戶限制，推進(jìn)公共服務(wù)精準(zhǔn)化,，這對于城市群,，無論是中心城市還是非中心城市都是一個(gè)利好，使得住房資源能夠得到更有效的利用,。

而從目前來看,，雖然住房總量充足，但是由于公共服務(wù)分布的不均衡,，有些城市住房供給不足,，有些城市住房滯銷嚴(yán)重。新型城鎮(zhèn)化有利于解決這些問題,，同時(shí)還會(huì)令住房市場有一定的持續(xù)發(fā)展空間,。

此外，鄒琳華表示,，可以通過公共服務(wù)的均等化,、基礎(chǔ)設(shè)施的精準(zhǔn)化，來促進(jìn)發(fā)展城市群和都市圈,。而對于房地產(chǎn)市場來說,，最重要的是交通，特別是發(fā)展市郊鐵路等,，通過這種方式來促進(jìn)人口的自由流動(dòng)和資源的有效配置,，很多人無須擠在中心城市。與此同時(shí),，住房問題就會(huì)得到很大的緩解,。

老舊小區(qū)改造提升居住品質(zhì)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長

為了提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量,，2021年政府工作報(bào)告首次提到,，要實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場體系和住房保障體系,。

對于實(shí)施城市更新行動(dòng),，鄒琳華表示，我國城市化發(fā)展速度較快,，現(xiàn)在有大量老舊建筑存在,，欠缺老人、兒童便利設(shè)施,，有必要進(jìn)行大規(guī)模升級(jí)改造,。

事實(shí)上，目前北京,、上海,、深圳一些大城市已率先進(jìn)入存量房市場，這也意味著城市更新改造將逐步取代新建商品房建設(shè),，成為房地產(chǎn)市場的主力,。

在鄒琳華看來，城市更新更有利于穩(wěn)定住房需求,，從短期看,，更新改造可以提升居住品質(zhì)，而從長期看,，更有利于支撐房價(jià),。而從經(jīng)濟(jì)角度來看，城市更新是一個(gè)萬億級(jí)的大市場,，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要方面,。

作為城市更新的重要內(nèi)容，近年來改造的老舊小區(qū)數(shù)量也在不斷上漲,。2020年,，全國新開工老舊小區(qū)改造超過4萬個(gè)，超額完成了3.9萬個(gè)的年度目標(biāo),。今年,，新開工老舊小區(qū)將達(dá)到5.3萬個(gè)。

張波表示,，老舊小區(qū)將給房企帶來很多機(jī)會(huì),，比如老舊小區(qū)要改造得更好，需要各種各樣商業(yè)配套等資源跟進(jìn),，這將是一個(gè)細(xì)分的市場,。同時(shí)也會(huì)給很多下游行業(yè)帶來機(jī)會(huì)，比如家居裝飾等,。

中國房地產(chǎn)長期以來都是粗放式地發(fā)展,，在這個(gè)市場上，此前比較常見的是“快進(jìn)快出”或“快速規(guī)模化”,，對一些細(xì)小領(lǐng)域的關(guān)注較少,。但是，當(dāng)前市場已經(jīng)由增量進(jìn)入到存量階段,，張波認(rèn)為,，未來房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新常態(tài)將是，除了新的增量外,，更關(guān)注跟房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域,。

新京報(bào)記者袁秀麗