原標(biāo)題：房產(chǎn)巨頭到了“活不下去”的程度了嗎？

2018年,，娛樂圈的戲碼仿佛都被地產(chǎn)和金融搶走了，一個個粉墨登場,，又匆匆退場。

最新的的主角,，是萬科——曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)一哥，剛開機(jī)的電影定名叫做《活下去》,。當(dāng)然如果活得好,，上映的時候或許就更名《王者歸來》。誰都知道,，在娛樂圈,，換個名字，更能吸粉,。

劇情梗概呢,，是萬科開了一次內(nèi)部大會，會上萬科高層聲嘶力竭地強(qiáng)調(diào)“未來三年萬科的終極目標(biāo)是“活下去”,。此言一出,，引得人心惶惶,，畢竟瘦死的駱駝比馬大，作為曾經(jīng)的地產(chǎn)老大,，萬科真的到了這一步了,？

且看島叔為各位寫的影評。

主角

話說,，自從王石攜田姑娘退隱江湖,，還跨界為某手機(jī)品牌當(dāng)起了代言人后，萬科不做老大有一陣子了,。而后,，城頭變幻大王旗，房地產(chǎn)市場也著實熱鬧了一陣,。

最近一輪房地產(chǎn)市場格局之變,，起于2014年。據(jù)說,，彼時的萬科內(nèi)部做了一個超大規(guī)模的計量模型來推演中國房地產(chǎn)走勢,，結(jié)論并不太樂觀——房子太多，夠全國人民住的,。當(dāng)年6月,，萬科董事長郁亮宣布告別黃金時代，迎接白銀時代,。

萬科的判斷并不算錯,。2014年，銀根緊縮,，樓市庫存高企,，鬼城出沒，各地樓盤打折降價之聲此起彼伏,，跑路的開發(fā)商東躲西藏,。于是，萬科戰(zhàn)略從高歌猛進(jìn)轉(zhuǎn)為相對穩(wěn)健,，拿地不那么積極,，開發(fā)進(jìn)度也放慢了。順帶提一句,，各路神仙們?nèi)缃裼玫脴O為順手的“高周轉(zhuǎn)”神器,，曾是萬科的拿手好戲。

2015年,，寶能橫插一杠子,，你死我活的控制權(quán)之爭難免打亂萬科的節(jié)奏。不過,，老大不玩,，有膽大的敢玩,。碧桂園、恒大,、融創(chuàng)開啟瘋狂囤地模式,，且紛紛下沉三四線城市，甚至五六線,，哪怕大一點的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不曾放過,。不過，萬科一副我自巋然不動的架勢,，依然重兵把守一二線城市,。

孰料，就在當(dāng)年,，風(fēng)云突變,，三年棚改計劃出臺，貨幣化安置橫空出世,，各地高企的庫存消化一空,，到2017年底，不少地方高喊庫存不夠用了,，剩下的房子只夠賣兩三個月的,。

熱銷之時，趁勢漲價,。敢于加杠桿,、敢于囤地、敢于高周轉(zhuǎn)開發(fā)的兄弟們,，發(fā)達(dá)了,。一些此前名不見經(jīng)傳的后輩們，紛紛喊出年銷售千億,、三千億的口號,。沒跟上形勢的小開發(fā)商，銷聲匿跡,。

沒有老大的江湖,，太亂。到今年上半年,，亂局讓人有點看不下去,，工地上安全事故頻發(fā),，業(yè)主維權(quán)潮,、退房潮再現(xiàn)，高周轉(zhuǎn),、高杠桿模式忽然就玩不動了,。

就在這時,，沉寂許久的老大突然出來振臂一呼：“活下去”！

聽完之后,，再仔細(xì)咂摸,，各路豪杰突然發(fā)現(xiàn)，原來老大只是像非洲草原上的獅子,，假裝不小心打了一個盹,。哭著喊著“活下去”的萬科,，2018年中報顯示的賬面現(xiàn)金已經(jīng)飆升到了1598億了,。今年1-8月拿地金額僅次于碧桂園。

“假哭”,？

業(yè)績瘋漲,，手頭這么寬裕，2017年底的凈負(fù)債率僅僅8.8%,，萬科這波“活下去”是哭給誰看,？

郁亮說，2012年時,，萬科判斷行業(yè)進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點,，只是一種預(yù)測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折,，而今天,，轉(zhuǎn)折實實在在到來了。

風(fēng)向變了,?！胺孔〔怀础本o箍咒毫不松動，限購,、限售,、限商，一系列限制都來了,，郁亮說,，“在轉(zhuǎn)折點上，我們曾經(jīng)相信不會出現(xiàn)的東西都在出現(xiàn),?！?/p>

今年6月，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長胡志剛警告,，“現(xiàn)在的形勢,，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”,。

作為晴雨表的首都,，北京市統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬平方米,，同比下降32.8%,。其中，住宅銷售面積為266.3萬平方米,，同比下降22.7%,。

湖南長沙9月28日流出的一份內(nèi)部會議紀(jì)要稱，市場轉(zhuǎn)冷,，價格回落,，個別樓盤開始打折，惡性循環(huán),，甚至導(dǎo)致信訪問題,；銷售放緩，金九銀十銷售節(jié)奏未入正軌,。此前,，長沙市住建委有官員稱，沒想到市場變得這么快,。

其實,，市場只是在回歸常識。今年5月,，在全國政協(xié)“健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險防范體系”專題協(xié)商會上,，國務(wù)院副總理劉鶴講了四句大白話：“做生意是要有本錢的，借錢是要還的,，投資是要承擔(dān)風(fēng)險的,，做壞事是要付出代價的?！?/p>

會前,，全國政協(xié)陣容豪華的專題調(diào)研組給出的結(jié)論第一條就是：房地產(chǎn)市場已從總量供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、結(jié)構(gòu)性區(qū)域性矛盾更趨突出的新階段,，供需形勢和面臨矛盾的新變化,，使?jié)撛陲L(fēng)險進(jìn)一步積累。

劉鶴這四句話是什么意思,，想必大家都懂,。于是乎，萬科郁亮把銷售回款當(dāng)做生死線,?！叭绻?300億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停?！焙愦蟮男履繕?biāo)是降低負(fù)債率；碧桂園開始懷念“從前的日色慢”,；融創(chuàng)孫宏斌最新的表態(tài)是,，安全第一。

TOP前二十的地產(chǎn)公司還掀起了改名潮,。保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展,；朗詩綠色地產(chǎn)采用“朗詩綠色集團(tuán)有限公司”為中文第二名稱；時代地產(chǎn)簡稱變更為“時代中國”,；龍湖地產(chǎn)全名由“龍湖地產(chǎn)有限公司”更改為“龍湖集團(tuán)控股有限公司”,。

如果加上2016年那波變更潮，即恒大地產(chǎn)更名為中國恒大集團(tuán),，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán),，雅居樂地產(chǎn)更名為雅居樂集團(tuán)，K2地產(chǎn)更名為石榴集團(tuán),。眼下,，前20強(qiáng)房企中，也就世茂房地產(chǎn),、華潤置地名字里面還明顯有房地產(chǎn)字樣,。

降價

封號“最懂房地產(chǎn)的分析師”任澤平有個判斷，房地產(chǎn)周期長期看人口,，中期看政策,，短期看金融。

不管哪一條,，似乎都不太妙,。金融去杠桿，房地產(chǎn)是重點防控對象,。清華大學(xué)教授魏杰透露,，為防止房地產(chǎn)市場的風(fēng)險傳染給金融機(jī)構(gòu)，正在打隔斷：一是各大機(jī)構(gòu)原則上不再接受調(diào)整住房抵押貸款,，即便要做,，也會大打折扣，比例非常低,。二是土地抵押制度,，只有自有資金買的地才能抵押，且按照地價的20%抵押,，嚴(yán)控風(fēng)險爆發(fā)點,。

取消預(yù)售制度的傳言讓不少老板半夜驚醒。預(yù)售制下，按孫宏斌的說法,，開發(fā)商玩的都是別人的錢,。實質(zhì)就是超高的杠桿，一旦真的取消預(yù)售制,，無異于釜底抽薪,。

風(fēng)聲鶴唳，有關(guān)部門趕緊辟謠,。然而,，中國的智者從來崇尚的是見微知著，礎(chǔ)潤而雨之類,。風(fēng)起了,，就要琢磨青萍之末。

政策呢,？此前數(shù)輪經(jīng)濟(jì)刺激中,，房地產(chǎn)都是拉動經(jīng)濟(jì)的主力軍。然而,，即便今年經(jīng)濟(jì)形勢吃緊,，外部還有人搗蛋，任志強(qiáng)所說的“夜壺”依舊無人想起,。上半年,，棚改貨幣化政策收緊，決策層最新的表態(tài)是堅決遏制房價上漲,。顯然,，靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的思路，已經(jīng)被放棄,。

人口呢,？一二線城市人口依舊是凈流入，但國家正在調(diào)整空間布局,，雄安新區(qū),、大灣區(qū)都是千年大計，要分流人口,；四五六線,，剛需哪里夠用？

怎么辦,？

號稱擁有業(yè)內(nèi)最牛的研究團(tuán)隊的萬科,，又一次祭出了“價格戰(zhàn)”。2008年,，萬科拋出“泡沫論”,，率先降價,；2014年，白銀論,，再降價,；現(xiàn)在呢？萬科廈門某樓盤放出五折銷售消息,，雖不是真五折,，也不是虧本銷售，但信號夠恐怖,。

對此，有業(yè)內(nèi)資深人士分析,，“萬科一貫是敢于打價格戰(zhàn)的,。”當(dāng)然,，打折的肯定不只是有業(yè)內(nèi)的風(fēng)向標(biāo)之稱的萬科,，最近一段時間，一些都市報上再現(xiàn)整版的樓盤廣告,，員工內(nèi)部價之類的活動也悄然復(fù)蘇,，而僅僅幾個月前，茶水費(fèi)還要十幾萬,。

“為什么我們要敢于降價,，快速降價，現(xiàn)在調(diào)控措施還在陸續(xù)出臺,，國家的決心和態(tài)度非常明確,。一定要以最快的速度出貨，措施和價格一定要比其他企業(yè)先走一步,?！?/p>

上面這段話，來自萬科高管2008年的內(nèi)部講話,。那么,，降價之后呢？

有數(shù)據(jù)透露些許消息：萬科今年1-8月拿地金額僅次于碧桂園,，凈負(fù)債率從2017年底的8.8%提升至今年上半年的32.7%,。

接下來的問題是，如果今年成功回款6300億元,，萬科還會像當(dāng)年一樣在樓市回暖前夕抄底嗎,？或者說，樓市還有春天嗎,？