原標(biāo)題：房產(chǎn)巨頭到了“活不下去”的程度了嗎,？

2018年，娛樂(lè)圈的戲碼仿佛都被地產(chǎn)和金融搶走了,，一個(gè)個(gè)粉墨登場(chǎng),，又匆匆退場(chǎng),。

最新的的主角，是萬(wàn)科——曾經(jīng)的中國(guó)房地產(chǎn)一哥,，剛開(kāi)機(jī)的電影定名叫做《活下去》,。當(dāng)然如果活得好，上映的時(shí)候或許就更名《王者歸來(lái)》,。誰(shuí)都知道,，在娛樂(lè)圈，換個(gè)名字,，更能吸粉,。

劇情梗概呢，是萬(wàn)科開(kāi)了一次內(nèi)部大會(huì),，會(huì)上萬(wàn)科高層聲嘶力竭地強(qiáng)調(diào)“未來(lái)三年萬(wàn)科的終極目標(biāo)是“活下去”,。此言一出，引得人心惶惶,，畢竟瘦死的駱駝比馬大,，作為曾經(jīng)的地產(chǎn)老大，萬(wàn)科真的到了這一步了,？

且看島叔為各位寫(xiě)的影評(píng),。

主角

話(huà)說(shuō),，自從王石攜田姑娘退隱江湖，還跨界為某手機(jī)品牌當(dāng)起了代言人后,，萬(wàn)科不做老大有一陣子了,。而后，城頭變幻大王旗,，房地產(chǎn)市場(chǎng)也著實(shí)熱鬧了一陣,。

最近一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)格局之變,，起于2014年,。據(jù)說(shuō)，彼時(shí)的萬(wàn)科內(nèi)部做了一個(gè)超大規(guī)模的計(jì)量模型來(lái)推演中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì),，結(jié)論并不太樂(lè)觀——房子太多,，夠全國(guó)人民住的。當(dāng)年6月,，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮宣布告別黃金時(shí)代,，迎接白銀時(shí)代。

萬(wàn)科的判斷并不算錯(cuò),。2014年,，銀根緊縮，樓市庫(kù)存高企,，鬼城出沒(méi),，各地樓盤(pán)打折降價(jià)之聲此起彼伏，跑路的開(kāi)發(fā)商?hào)|躲西藏,。于是,，萬(wàn)科戰(zhàn)略從高歌猛進(jìn)轉(zhuǎn)為相對(duì)穩(wěn)健，拿地不那么積極,，開(kāi)發(fā)進(jìn)度也放慢了,。順帶提一句，各路神仙們?nèi)缃裼玫脴O為順手的“高周轉(zhuǎn)”神器,，曾是萬(wàn)科的拿手好戲,。

2015年，寶能橫插一杠子,，你死我活的控制權(quán)之爭(zhēng)難免打亂萬(wàn)科的節(jié)奏,。不過(guò)，老大不玩,，有膽大的敢玩,。碧桂園、恒大,、融創(chuàng)開(kāi)啟瘋狂囤地模式,，且紛紛下沉三四線城市,，甚至五六線，哪怕大一點(diǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不曾放過(guò),。不過(guò),，萬(wàn)科一副我自巋然不動(dòng)的架勢(shì)，依然重兵把守一二線城市,。

孰料,，就在當(dāng)年，風(fēng)云突變,，三年棚改計(jì)劃出臺(tái),，貨幣化安置橫空出世，各地高企的庫(kù)存消化一空,，到2017年底,，不少地方高喊庫(kù)存不夠用了，剩下的房子只夠賣(mài)兩三個(gè)月的,。

熱銷(xiāo)之時(shí),，趁勢(shì)漲價(jià)。敢于加杠桿,、敢于囤地,、敢于高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的兄弟們，發(fā)達(dá)了,。一些此前名不見(jiàn)經(jīng)傳的后輩們,，紛紛喊出年銷(xiāo)售千億、三千億的口號(hào),。沒(méi)跟上形勢(shì)的小開(kāi)發(fā)商,，銷(xiāo)聲匿跡。

沒(méi)有老大的江湖,，太亂,。到今年上半年，亂局讓人有點(diǎn)看不下去,，工地上安全事故頻發(fā),，業(yè)主維權(quán)潮、退房潮再現(xiàn),，高周轉(zhuǎn),、高杠桿模式忽然就玩不動(dòng)了。

就在這時(shí),，沉寂許久的老大突然出來(lái)振臂一呼：“活下去”,！

聽(tīng)完之后，再仔細(xì)咂摸,，各路豪杰突然發(fā)現(xiàn),，原來(lái)老大只是像非洲草原上的獅子,，假裝不小心打了一個(gè)盹?？拗爸盎钕氯ァ钡娜f(wàn)科,，2018年中報(bào)顯示的賬面現(xiàn)金已經(jīng)飆升到了1598億了。今年1-8月拿地金額僅次于碧桂園,。

“假哭”,？

業(yè)績(jī)瘋漲，手頭這么寬裕,，2017年底的凈負(fù)債率僅僅8.8%,，萬(wàn)科這波“活下去”是哭給誰(shuí)看？

郁亮說(shuō),，2012年時(shí),，萬(wàn)科判斷行業(yè)進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn),，只是一種預(yù)測(cè),，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，而今天,，轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了,。

風(fēng)向變了?！胺孔〔怀础本o箍咒毫不松動(dòng),，限購(gòu)、限售,、限商,，一系列限制都來(lái)了，郁亮說(shuō),，“在轉(zhuǎn)折點(diǎn)上,，我們?cè)?jīng)相信不會(huì)出現(xiàn)的東西都在出現(xiàn)?！?/p>

今年6月,，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡志剛警告，“現(xiàn)在的形勢(shì),，只會(huì)讓能活的活好,，瀕死的死掉”。

作為晴雨表的首都,，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，今年1月至8月，北京市商品房銷(xiāo)售面積為354.2萬(wàn)平方米,，同比下降32.8%,。其中,，住宅銷(xiāo)售面積為266.3萬(wàn)平方米，同比下降22.7%,。

湖南長(zhǎng)沙9月28日流出的一份內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要稱(chēng),，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，價(jià)格回落,，個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)始打折,，惡性循環(huán)，甚至導(dǎo)致信訪問(wèn)題,；銷(xiāo)售放緩,，金九銀十銷(xiāo)售節(jié)奏未入正軌。此前,，長(zhǎng)沙市住建委有官員稱(chēng),，沒(méi)想到市場(chǎng)變得這么快。

其實(shí),，市場(chǎng)只是在回歸常識(shí),。今年5月，在全國(guó)政協(xié)“健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系”專(zhuān)題協(xié)商會(huì)上,，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴講了四句大白話(huà)：“做生意是要有本錢(qián)的,，借錢(qián)是要還的，投資是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,，做壞事是要付出代價(jià)的,。”

會(huì)前,，全國(guó)政協(xié)陣容豪華的專(zhuān)題調(diào)研組給出的結(jié)論第一條就是：房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總量供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡,、結(jié)構(gòu)性區(qū)域性矛盾更趨突出的新階段，供需形勢(shì)和面臨矛盾的新變化,，使?jié)撛陲L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累,。

劉鶴這四句話(huà)是什么意思，想必大家都懂,。于是乎,，萬(wàn)科郁亮把銷(xiāo)售回款當(dāng)做生死線?！叭绻?300億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成,，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停?！焙愦蟮男履繕?biāo)是降低負(fù)債率,；碧桂園開(kāi)始懷念“從前的日色慢”；融創(chuàng)孫宏斌最新的表態(tài)是，安全第一,。

TOP前二十的地產(chǎn)公司還掀起了改名潮,。保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展；朗詩(shī)綠色地產(chǎn)采用“朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司”為中文第二名稱(chēng),；時(shí)代地產(chǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)變更為“時(shí)代中國(guó)”,；龍湖地產(chǎn)全名由“龍湖地產(chǎn)有限公司”更改為“龍湖集團(tuán)控股有限公司”。

如果加上2016年那波變更潮,，即恒大地產(chǎn)更名為中國(guó)恒大集團(tuán),，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，雅居樂(lè)地產(chǎn)更名為雅居樂(lè)集團(tuán),，K2地產(chǎn)更名為石榴集團(tuán),。眼下，前20強(qiáng)房企中,，也就世茂房地產(chǎn),、華潤(rùn)置地名字里面還明顯有房地產(chǎn)字樣。

降價(jià)

封號(hào)“最懂房地產(chǎn)的分析師”任澤平有個(gè)判斷,，房地產(chǎn)周期長(zhǎng)期看人口,，中期看政策，短期看金融,。

不管哪一條,，似乎都不太妙。金融去杠桿,，房地產(chǎn)是重點(diǎn)防控對(duì)象。清華大學(xué)教授魏杰透露,，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)傳染給金融機(jī)構(gòu),，正在打隔斷：一是各大機(jī)構(gòu)原則上不再接受調(diào)整住房抵押貸款，即便要做,，也會(huì)大打折扣,，比例非常低。二是土地抵押制度,，只有自有資金買(mǎi)的地才能抵押,，且按照地價(jià)的20%抵押，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)點(diǎn),。

取消預(yù)售制度的傳言讓不少老板半夜驚醒,。預(yù)售制下，按孫宏斌的說(shuō)法,，開(kāi)發(fā)商玩的都是別人的錢(qián),。實(shí)質(zhì)就是超高的杠桿，一旦真的取消預(yù)售制,，無(wú)異于釜底抽薪,。

風(fēng)聲鶴唳,，有關(guān)部門(mén)趕緊辟謠。然而,，中國(guó)的智者從來(lái)崇尚的是見(jiàn)微知著,，礎(chǔ)潤(rùn)而雨之類(lèi)。風(fēng)起了,，就要琢磨青萍之末,。

政策呢？此前數(shù)輪經(jīng)濟(jì)刺激中,，房地產(chǎn)都是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力軍,。然而，即便今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)吃緊,，外部還有人搗蛋,，任志強(qiáng)所說(shuō)的“夜壺”依舊無(wú)人想起。上半年,，棚改貨幣化政策收緊,，決策層最新的表態(tài)是堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。顯然,，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的思路,，已經(jīng)被放棄。

人口呢,？一二線城市人口依舊是凈流入,，但國(guó)家正在調(diào)整空間布局，雄安新區(qū),、大灣區(qū)都是千年大計(jì),，要分流人口；四五六線,，剛需哪里夠用,？

怎么辦？

號(hào)稱(chēng)擁有業(yè)內(nèi)最牛的研究團(tuán)隊(duì)的萬(wàn)科,，又一次祭出了“價(jià)格戰(zhàn)”,。2008年，萬(wàn)科拋出“泡沫論”,，率先降價(jià),；2014年，白銀論,，再降價(jià),；現(xiàn)在呢？萬(wàn)科廈門(mén)某樓盤(pán)放出五折銷(xiāo)售消息，雖不是真五折,，也不是虧本銷(xiāo)售,，但信號(hào)夠恐怖。

對(duì)此,，有業(yè)內(nèi)資深人士分析,，“萬(wàn)科一貫是敢于打價(jià)格戰(zhàn)的?！碑?dāng)然,，打折的肯定不只是有業(yè)內(nèi)的風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的萬(wàn)科，最近一段時(shí)間,，一些都市報(bào)上再現(xiàn)整版的樓盤(pán)廣告,，員工內(nèi)部?jī)r(jià)之類(lèi)的活動(dòng)也悄然復(fù)蘇，而僅僅幾個(gè)月前,，茶水費(fèi)還要十幾萬(wàn),。

“為什么我們要敢于降價(jià)，快速降價(jià),，現(xiàn)在調(diào)控措施還在陸續(xù)出臺(tái),，國(guó)家的決心和態(tài)度非常明確。一定要以最快的速度出貨,，措施和價(jià)格一定要比其他企業(yè)先走一步,。”

上面這段話(huà),，來(lái)自萬(wàn)科高管2008年的內(nèi)部講話(huà),。那么，降價(jià)之后呢,？

有數(shù)據(jù)透露些許消息：萬(wàn)科今年1-8月拿地金額僅次于碧桂園,，凈負(fù)債率從2017年底的8.8%提升至今年上半年的32.7%。

接下來(lái)的問(wèn)題是,，如果今年成功回款6300億元，萬(wàn)科還會(huì)像當(dāng)年一樣在樓市回暖前夕抄底嗎,？或者說(shuō),，樓市還有春天嗎？