原標(biāo)題：買房取消“公攤”,，北京已執(zhí)行了16年,。然后呢？

近日,，住建部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》,，其中包括的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》（下稱“《住宅規(guī)范》”），第二部分2.4.6條指出,，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易,。

消息一出，引發(fā)網(wǎng)友熱議,。

此前,，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，在住房公攤面積上頻頻“出招”,“買100平方米得70平方米”屢現(xiàn)報端,個別商品房公攤面積比例甚至超過50%,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，該征集意見若實(shí)施，將更有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易,，打著政策擦邊球賣低得房率（套內(nèi)面積/建筑面積）房子的開發(fā)商將會受到打擊,。

不過，對于購房者來說,，其實(shí)際購房成本并不會因此降低——以套內(nèi)面積計價后,，房屋的單價將會迎來上漲，房屋總價并不會因此發(fā)生變化。此外,，物業(yè)費(fèi),、供暖費(fèi)等費(fèi)用因此降低的可能性也不大。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者聯(lián)系碧桂園,、恒大,、泰禾等地產(chǎn)商相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方均表示暫無法對住建部新規(guī)征求意見稿發(fā)表評論,。

官方首次明確應(yīng)由套內(nèi)面積交易房屋

中國的公攤制度源于香港,。目前內(nèi)地尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定,。

建設(shè)部制定,、1995年12月1日起開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，住宅的電梯井,、樓梯間,、地下室等被列入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，倉庫,、機(jī)動車庫,、作為人防工程的地下室等則不計入公用建筑空間。

據(jù)悉,，不同類型住宅，公攤面積基本可以按照4個梯度劃分：7層以下住宅,，其公攤率在7%～12%,；7至11層的小高層，其公攤率在10%～20%,，12至33層的高層住宅,，其公攤率在14%～24%；別墅類的公攤率在1%～8%,。

此前,，在全國房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，不少地區(qū)出臺了限價措施,。部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利,，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”,，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%,。新華社評論道：公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

不僅如此,，個別開發(fā)商陽奉陰違,，以精裝修為由頭，規(guī)避限價措施。而在計算精裝修的價格時,，公攤面積也會計算在內(nèi),，大大提高了購房者的購房成本。

究其根源,，在于內(nèi)地此前并無全國性的法律法規(guī)明確規(guī)定購房時以套內(nèi)面積還是建筑面積計價,。

其實(shí)，早在2002年,，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式,，對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù),。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商,，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%～10%的罰款,。

2003年12月1日開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中也規(guī)定,，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計價。在2008年修訂時,，該辦法進(jìn)一步明確為“新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計價”,。

此次住建部征求意見的《住宅規(guī)范》，則是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易,。

公攤面積大幅降低可能性不大

若《住宅規(guī)范》最終通過并正式發(fā)布,，會對房地產(chǎn)行業(yè)造成怎樣的影響？

中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，這一做法可以解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題,。“由于我國地域差異大,、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素,，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下,，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同,。”

此外,，住戶使用面積不透明的問題也將解決,。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易于住戶自行測量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”,。“可以說,，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易,，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù),。”該負(fù)責(zé)人說,。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，若按照套內(nèi)面積交易，將有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易,。房地產(chǎn)企業(yè)將更多地考慮如何提高套內(nèi)面積,，提高房源的得房率。

不過,，房產(chǎn)交易以套內(nèi)面積計價,，公攤面積真的可以大幅降低嗎？

一位不愿具名的建筑行業(yè)高級工程師接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時說,，雖然購房者普遍覺得公攤面積較大,，但實(shí)際上可操作的空間并不是非常多。為了樓盤可以盡快銷售,，很多開發(fā)商要求設(shè)計公司在設(shè)計時,，盡量降低公攤面積，“購房者都知道公攤面積大的話自己吃虧,，在選擇樓盤時會盡量選擇公攤面積小的樓盤,，開發(fā)商的壓力其實(shí)也很大。即便征求意見稿通過,，開發(fā)商有了減少公攤的動力,，但除了大堂、通道等處公攤面積可以一定程度上減少外,，電梯井,、配電室等設(shè)備用房可縮減的余地并不大?！?/p>

雖然公攤面積可縮減的余地不多，測繪時是否會有其他貓膩,？以套內(nèi)面積作為計價依據(jù),，可否杜絕因測繪問題導(dǎo)致的公攤面積糾紛？

一位地產(chǎn)測繪公司負(fù)責(zé)人對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說,，在測繪方面,，國內(nèi)已有《房產(chǎn)測量規(guī)范》，要求非常嚴(yán)格,，若弄虛作假將面臨著吊銷資質(zhì)的懲罰,。雖然測繪公司受開發(fā)商委托測繪，但測繪的價格一般并不高,，沒必要為一兩個開發(fā)商冒如此大的風(fēng)險,。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露，一些地區(qū)確實(shí)存在“偷面積”的現(xiàn)象,?！氨本┢骄鶈翁追砍山幻娣e在121.8平方米，而深圳則只有100平方米,。實(shí)際原因并非北京的套內(nèi)面積更大,，而是深圳‘偷面積’更普遍，另外南方的墻體相對較薄也有一定影響,。

張大偉認(rèn)為,，若新規(guī)最終通過，打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商將會受到打擊,。

房價：“羊毛出在羊身上”

對于普通購房者來說,，更關(guān)心的還是若以套內(nèi)面積作為計量依據(jù)，能否降低自己的購房成本,。

對此,，業(yè)內(nèi)人士的回答出奇地一致：“羊毛出在羊身上?！?/p>

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時說,，“若《住宅規(guī)范》最終實(shí)施，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,，未來進(jìn)行房地產(chǎn)銷售將直接按使用面積的銷售單價進(jìn)行計算,，其房屋的總價并沒有發(fā)生變化，基本不會影響房地產(chǎn)開發(fā)商對房子的銷售,，已購房者的個人資產(chǎn)也不會因此縮水,。”

不過,，也有業(yè)內(nèi)人士中認(rèn)為,，在存量房中，消費(fèi)者會更加注重折合成為套內(nèi)面積的單價,。也就是說,，未來公攤面積大的二手房在出售時可能會比公攤面積小的房子難賣。

江瀚還特別指出,，此次新規(guī)的出臺,，將可能對原先的房地產(chǎn)每平方米限價進(jìn)行一定的突破，需要各地監(jiān)管部門密切關(guān)注,，“要嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行建筑面積與使用面積切換時,，對原先的房子進(jìn)行變相漲價?！?/p>

張大偉介紹,，按照市場平均的得房率,，基本如果按照套內(nèi)計算，全國的房價相當(dāng)于還要高20%～25%,。不過他同樣認(rèn)為,，即便新規(guī)正式實(shí)施，也只是房產(chǎn)單價上漲,，房屋的總價不會變化,。

他還說，《住宅規(guī)范》只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見,，距離正式文件還很遙遠(yuǎn),，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn),?！皬恼邇?nèi)容看，包括了住宅,、商業(yè),、工程建設(shè)等方方面面，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小,?！?/p>

有專家曾指出，以套內(nèi)面積作為交易基礎(chǔ),，可以降低購房者的物業(yè)費(fèi),、暖氣費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

中部省份某供暖公司工作人員接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時,，對上述說法并不認(rèn)同,。“《住宅規(guī)范》只是規(guī)定在房產(chǎn)交易過程中應(yīng)以套內(nèi)面積作為計價基礎(chǔ),，熱費(fèi)的收取并不受此規(guī)定影響,。即便是以后熱費(fèi)也改為以套內(nèi)面積計價，價格也應(yīng)該會做一定程度的調(diào)整,，甚至可能會大范圍推動熱計量收費(fèi),，即以每戶使用的熱量收費(fèi)，而不再與住宅面積掛鉤,。”

這方面也有具體案例：據(jù)《北京日報》報道,，按套內(nèi)面積賣房已執(zhí)行了16年的北京市,，物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用仍按建筑面積收取,。

未來房產(chǎn)稅是否以套內(nèi)面積收??？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次征求意見稿可能是對未來房產(chǎn)稅的出臺進(jìn)行一定的鋪墊,。

江瀚分析稱,，“試點(diǎn)房產(chǎn)稅的幾個城市所采用的房產(chǎn)稅計量辦法，都是以房屋面積進(jìn)行計算的,，如果以建筑面積進(jìn)行計算的話,，無疑對納稅人而言是非常不公平的一件事。此次新規(guī)的出臺,，有可能是為未來合理征收房產(chǎn)稅,，降低大家的房屋使用負(fù)擔(dān)做基礎(chǔ)?！?/p>

不過,，有專家提到，房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)在考慮公攤面積時面臨兩難,。

若以建筑面積收取,，由于板樓、塔樓,、別墅等各類建筑公攤面積差別極大,，別墅的公攤面積可能達(dá)到零，而塔樓,、公寓類的建筑則最高能達(dá)到50%以上,，而塔樓、公寓類的房產(chǎn)一般面積較小,，業(yè)主相對而言收入較低,，一刀切地以建筑面積為單位收取，或有失公平,。

若以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅,，就要解決公共區(qū)域所占據(jù)的面積稅收流失的問題，畢竟在宏觀層面,，房產(chǎn)稅將是未來地方政府的主要收入來源之一,。此外，還存在開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積,，幫助購房者“合理”避稅的可能性,，如何避免這種現(xiàn)象還需探索研究。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時說,，這次住建部《住宅規(guī)范》的征求意見稿,，是一種很大的變革，會讓房產(chǎn)稅和其他跟房屋交易面積相關(guān)的制度發(fā)生變革,，最終統(tǒng)一以套內(nèi)面積進(jìn)行計算,?！斑@一點(diǎn)來講，對財政稅收的計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、購房者權(quán)益都有很好的積極意義,。”

他認(rèn)為,，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小,，但從更長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境,，公共通道部分該如何征稅,，如何緩解社會矛盾，也值得深思,。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者周琦|北京報道