原標(biāo)題：買(mǎi)房取消“公攤”,，北京已執(zhí)行了16年,。然后呢,？

近日，住建部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》,，其中包括的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)“《住宅規(guī)范》”）,，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易,。

消息一出,，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

此前,，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利,，在住房公攤面積上頻頻“出招”,“買(mǎi)100平方米得70平方米”屢現(xiàn)報(bào)端,個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，該征集意見(jiàn)若實(shí)施,，將更有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，打著政策擦邊球賣(mài)低得房率（套內(nèi)面積/建筑面積）房子的開(kāi)發(fā)商將會(huì)受到打擊,。

不過(guò),，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其實(shí)際購(gòu)房成本并不會(huì)因此降低——以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后,，房屋的單價(jià)將會(huì)迎來(lái)上漲,，房屋總價(jià)并不會(huì)因此發(fā)生變化。此外,，物業(yè)費(fèi),、供暖費(fèi)等費(fèi)用因此降低的可能性也不大。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者聯(lián)系碧桂園,、恒大,、泰禾等地產(chǎn)商相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方均表示暫無(wú)法對(duì)住建部新規(guī)征求意見(jiàn)稿發(fā)表評(píng)論,。

官方首次明確應(yīng)由套內(nèi)面積交易房屋

中國(guó)的公攤制度源于香港,。目前內(nèi)地尚無(wú)法律對(duì)公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門(mén)文件做出的原則性規(guī)定,。

建設(shè)部制定,、1995年12月1日起開(kāi)始施行的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，住宅的電梯井,、樓梯間,、地下室等被列入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，倉(cāng)庫(kù),、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù),、作為人防工程的地下室等則不計(jì)入公用建筑空間。

據(jù)悉，不同類(lèi)型住宅,，公攤面積基本可以按照4個(gè)梯度劃分：7層以下住宅,，其公攤率在7%～12%；7至11層的小高層,，其公攤率在10%～20%,，12至33層的高層住宅，其公攤率在14%～24%,；別墅類(lèi)的公攤率在1%～8%,。

此前，在全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下,，不少地區(qū)出臺(tái)了限價(jià)措施,。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意,，“買(mǎi)100平方米得70方米”,，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。新華社評(píng)論道：公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感,。

不僅如此,，個(gè)別開(kāi)發(fā)商陽(yáng)奉陰違，以精裝修為由頭,，規(guī)避限價(jià)措施,。而在計(jì)算精裝修的價(jià)格時(shí)，公攤面積也會(huì)計(jì)算在內(nèi),，大大提高了購(gòu)房者的購(gòu)房成本,。

究其根源，在于內(nèi)地此前并無(wú)全國(guó)性的法律法規(guī)明確規(guī)定購(gòu)房時(shí)以套內(nèi)面積還是建筑面積計(jì)價(jià),。

其實(shí),，早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式,，對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售,，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商,，將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正,，并處以商品房交易金額5%～10%的罰款。

2003年12月1日開(kāi)始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中也規(guī)定,，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),。在2008年修訂時(shí)，該辦法進(jìn)一步明確為“新建商品房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”,。

此次住建部征求意見(jiàn)的《住宅規(guī)范》,，則是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易,。

公攤面積大幅降低可能性不大

若《住宅規(guī)范》最終通過(guò)并正式發(fā)布，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成怎樣的影響,？

中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這一做法可以解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶(hù)使用面積不同的問(wèn)題,?！坝捎谖覈?guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素,，造成住宅墻體厚度不同,，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同,?！?/p>

此外，住戶(hù)使用面積不透明的問(wèn)題也將解決,。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶(hù)自行測(cè)量,，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”?！翱梢哉f(shuō),，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù),?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，若按照套內(nèi)面積交易,，將有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。房地產(chǎn)企業(yè)將更多地考慮如何提高套內(nèi)面積,，提高房源的得房率,。

不過(guò)，房產(chǎn)交易以套內(nèi)面積計(jì)價(jià),，公攤面積真的可以大幅降低嗎,？

一位不愿具名的建筑行業(yè)高級(jí)工程師接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，雖然購(gòu)房者普遍覺(jué)得公攤面積較大,，但實(shí)際上可操作的空間并不是非常多,。為了樓盤(pán)可以盡快銷(xiāo)售，很多開(kāi)發(fā)商要求設(shè)計(jì)公司在設(shè)計(jì)時(shí),，盡量降低公攤面積,，“購(gòu)房者都知道公攤面積大的話自己吃虧，在選擇樓盤(pán)時(shí)會(huì)盡量選擇公攤面積小的樓盤(pán),，開(kāi)發(fā)商的壓力其實(shí)也很大,。即便征求意見(jiàn)稿通過(guò),，開(kāi)發(fā)商有了減少公攤的動(dòng)力，但除了大堂,、通道等處公攤面積可以一定程度上減少外,，電梯井、配電室等設(shè)備用房可縮減的余地并不大,?！?/p>

雖然公攤面積可縮減的余地不多，測(cè)繪時(shí)是否會(huì)有其他貓膩,？以套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),，可否杜絕因測(cè)繪問(wèn)題導(dǎo)致的公攤面積糾紛？

一位地產(chǎn)測(cè)繪公司負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō),，在測(cè)繪方面,，國(guó)內(nèi)已有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，要求非常嚴(yán)格,，若弄虛作假將面臨著吊銷(xiāo)資質(zhì)的懲罰,。雖然測(cè)繪公司受開(kāi)發(fā)商委托測(cè)繪，但測(cè)繪的價(jià)格一般并不高,，沒(méi)必要為一兩個(gè)開(kāi)發(fā)商冒如此大的風(fēng)險(xiǎn),。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露,，一些地區(qū)確實(shí)存在“偷面積”的現(xiàn)象,。“北京平均單套房成交面積在121.8平方米,，而深圳則只有100平方米,。實(shí)際原因并非北京的套內(nèi)面積更大，而是深圳‘偷面積’更普遍,，另外南方的墻體相對(duì)較薄也有一定影響,。

張大偉認(rèn)為，若新規(guī)最終通過(guò),，打著政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商將會(huì)受到打擊,。

房?jī)r(jià)：“羊毛出在羊身上”

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更關(guān)心的還是若以套內(nèi)面積作為計(jì)量依據(jù),，能否降低自己的購(gòu)房成本,。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的回答出奇地一致：“羊毛出在羊身上,?！?/p>

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，“若《住宅規(guī)范》最終實(shí)施,，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,，未來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售將直接按使用面積的銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行計(jì)算,，其房屋的總價(jià)并沒(méi)有發(fā)生變化，基本不會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房子的銷(xiāo)售,，已購(gòu)房者的個(gè)人資產(chǎn)也不會(huì)因此縮水,。”

不過(guò),，也有業(yè)內(nèi)人士中認(rèn)為,，在存量房中，消費(fèi)者會(huì)更加注重折合成為套內(nèi)面積的單價(jià),。也就是說(shuō)，未來(lái)公攤面積大的二手房在出售時(shí)可能會(huì)比公攤面積小的房子難賣(mài),。

江瀚還特別指出,，此次新規(guī)的出臺(tái)，將可能對(duì)原先的房地產(chǎn)每平方米限價(jià)進(jìn)行一定的突破,，需要各地監(jiān)管部門(mén)密切關(guān)注,，“要嚴(yán)防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行建筑面積與使用面積切換時(shí)，對(duì)原先的房子進(jìn)行變相漲價(jià),?！?/p>

張大偉介紹，按照市場(chǎng)平均的得房率,，基本如果按照套內(nèi)計(jì)算,，全國(guó)的房?jī)r(jià)相當(dāng)于還要高20%～25%。不過(guò)他同樣認(rèn)為,，即便新規(guī)正式實(shí)施,，也只是房產(chǎn)單價(jià)上漲，房屋的總價(jià)不會(huì)變化,。

他還說(shuō),，《住宅規(guī)范》只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)，距離正式文件還很遙遠(yuǎn),，即使成為正式文件,，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)?！皬恼邇?nèi)容看,，包括了住宅、商業(yè),、工程建設(shè)等方方面面,，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小?！?/p>

有專(zhuān)家曾指出,，以套內(nèi)面積作為交易基礎(chǔ),，可以降低購(gòu)房者的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,。

中部省份某供暖公司工作人員接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí),，對(duì)上述說(shuō)法并不認(rèn)同?！啊蹲≌?guī)范》只是規(guī)定在房產(chǎn)交易過(guò)程中應(yīng)以套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ),，熱費(fèi)的收取并不受此規(guī)定影響。即便是以后熱費(fèi)也改為以套內(nèi)面積計(jì)價(jià),，價(jià)格也應(yīng)該會(huì)做一定程度的調(diào)整,，甚至可能會(huì)大范圍推動(dòng)熱計(jì)量收費(fèi)，即以每戶(hù)使用的熱量收費(fèi),，而不再與住宅面積掛鉤,。”

這方面也有具體案例：據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道,，按套內(nèi)面積賣(mài)房已執(zhí)行了16年的北京市,，物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用仍按建筑面積收取,。

未來(lái)房產(chǎn)稅是否以套內(nèi)面積收?。?/strong>

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此次征求意見(jiàn)稿可能是對(duì)未來(lái)房產(chǎn)稅的出臺(tái)進(jìn)行一定的鋪墊,。

江瀚分析稱(chēng)，“試點(diǎn)房產(chǎn)稅的幾個(gè)城市所采用的房產(chǎn)稅計(jì)量辦法,，都是以房屋面積進(jìn)行計(jì)算的,，如果以建筑面積進(jìn)行計(jì)算的話，無(wú)疑對(duì)納稅人而言是非常不公平的一件事,。此次新規(guī)的出臺(tái),，有可能是為未來(lái)合理征收房產(chǎn)稅，降低大家的房屋使用負(fù)擔(dān)做基礎(chǔ),?！?/p>

不過(guò)，有專(zhuān)家提到,，房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)在考慮公攤面積時(shí)面臨兩難,。

若以建筑面積收取，由于板樓,、塔樓,、別墅等各類(lèi)建筑公攤面積差別極大，別墅的公攤面積可能達(dá)到零,，而塔樓,、公寓類(lèi)的建筑則最高能達(dá)到50%以上,，而塔樓、公寓類(lèi)的房產(chǎn)一般面積較小,，業(yè)主相對(duì)而言收入較低,，一刀切地以建筑面積為單位收取，或有失公平,。

若以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅,，就要解決公共區(qū)域所占據(jù)的面積稅收流失的問(wèn)題，畢竟在宏觀層面,，房產(chǎn)稅將是未來(lái)地方政府的主要收入來(lái)源之一,。此外，還存在開(kāi)發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積,，幫助購(gòu)房者“合理”避稅的可能性,，如何避免這種現(xiàn)象還需探索研究。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō),，這次住建部《住宅規(guī)范》的征求意見(jiàn)稿，是一種很大的變革,，會(huì)讓房產(chǎn)稅和其他跟房屋交易面積相關(guān)的制度發(fā)生變革,，最終統(tǒng)一以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算?！斑@一點(diǎn)來(lái)講,，對(duì)財(cái)政稅收的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房者權(quán)益都有很好的積極意義,?！?/p>

他認(rèn)為，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小,，但從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看,，未來(lái)要建設(shè)開(kāi)放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅,，如何緩解社會(huì)矛盾,，也值得深思。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者周琦|北京報(bào)道