原標(biāo)題：深圳車(chē)位之爭(zhēng)：開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送”車(chē)位，曝出行業(yè)灰色地帶

近日,，廣東深圳寶能公館地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi),，一名女子稱其車(chē)位被占，與人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),，欲用其賓利車(chē)堵住該車(chē)位,，還稱“家里有50輛賓利”，該事件立即引發(fā)社會(huì)關(guān)注,。

據(jù)新京報(bào)記者了解,，上述車(chē)位糾紛緣于開(kāi)發(fā)商將地下停車(chē)庫(kù)的“公共”停車(chē)位使用權(quán)“贈(zèng)送”給公寓區(qū)業(yè)主作為“專(zhuān)用停車(chē)位”，引起住宅區(qū)業(yè)主不滿,。

針對(duì)此事,，開(kāi)發(fā)商寶能方面回應(yīng)稱，“目前政府部門(mén)已在關(guān)注,，我們也關(guān)注到了網(wǎng)上的相關(guān)新聞,。一切以政府后續(xù)相關(guān)發(fā)布為準(zhǔn)?！?/p>

那么,，深圳寶能公館“車(chē)位之爭(zhēng)”緣何發(fā)酵？“車(chē)位拉鋸戰(zhàn)”背后又暴露出哪些行業(yè)問(wèn)題呢,？

事發(fā)：

開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售藏“贈(zèng)送”貓膩,，停車(chē)位矛盾激化

新京報(bào)記者獲悉，涉事小區(qū)深圳寶能公館，開(kāi)發(fā)商為寶能地產(chǎn)股份有限公司,，物業(yè)公司為深圳市寶能物業(yè)管理有限公司,。天眼查顯示，深圳市寶能物業(yè)管理有限公司為深圳吉祥服務(wù)集團(tuán)有限公司100%控股,。消息人士稱,，深圳吉祥服務(wù)集團(tuán)有限公司為寶控旗下物業(yè)公司。該項(xiàng)目分為三期銷(xiāo)售,，一期,、二期為住宅，三期為公寓,。該項(xiàng)目在2015年9月推出一期,、二期住宅產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)的預(yù)售價(jià)格在8萬(wàn)元-14萬(wàn)元/平方米,。

寶能公館一期住宅業(yè)主對(duì)新京報(bào)記者說(shuō)：“我是在2015年購(gòu)房的,，當(dāng)時(shí)售樓處公示的車(chē)位配比為1:2，購(gòu)買(mǎi)時(shí)并無(wú)有關(guān)車(chē)位銷(xiāo)售的信息,。2018年交房后,，車(chē)位使用非常緊張，開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)打電話以一個(gè)車(chē)位40萬(wàn)元的價(jià)格向業(yè)主出售,，但是深圳不允許車(chē)位買(mǎi)賣(mài),，我當(dāng)時(shí)沒(méi)有理會(huì)?！?/p>

上述業(yè)主還表示：“從2018年交房入住后,，小區(qū)地下共三層車(chē)位只開(kāi)放了第三層供業(yè)主使用，其余兩層有圍擋擋住入口,。由于車(chē)位緊張,，2019年12月24日，經(jīng)過(guò)街道辦協(xié)調(diào),，聯(lián)系寶能地產(chǎn)方,、一期二期業(yè)主代表開(kāi)會(huì)，會(huì)上討論出開(kāi)放負(fù)一層,、負(fù)二層停車(chē)位供業(yè)主使用,，但是會(huì)后，上述約定并沒(méi)有兌現(xiàn),?！?/p>

“而公寓部分業(yè)主是2020年入住的，住宅,、公寓兩個(gè)區(qū)域的地下停車(chē)場(chǎng)是共通的,。之前住宅區(qū)一直都是公共停車(chē)位,，誰(shuí)先到誰(shuí)先停，也出現(xiàn)過(guò)挪車(chē)等常見(jiàn)的停車(chē)矛盾,。但是開(kāi)發(fā)商承諾買(mǎi)公寓可以贈(zèng)送車(chē)位使用權(quán),，而贈(zèng)送的有的是住宅區(qū)下方的停車(chē)位，自此雙方矛盾激化,。”該主業(yè)如是說(shuō),。

在矛盾激化后,，針對(duì)公寓贈(zèng)送車(chē)位與部分住宅區(qū)車(chē)位有沖突的現(xiàn)狀，2022年5月20日,，寶能公館商品房各棟業(yè)主代表,、福田區(qū)住建局、香蜜湖街道,、竹園社區(qū)及物業(yè)服務(wù)單位召開(kāi)了停車(chē)場(chǎng)優(yōu)化溝通會(huì),，最終形成《關(guān)于寶能公館停車(chē)場(chǎng)商住車(chē)位劃分方案的公示》。

根據(jù)業(yè)主提供的溝通會(huì)紀(jì)要,，對(duì)于地下停車(chē)場(chǎng)開(kāi)放的方案,，提出：按圖紙投影面積進(jìn)行分割，原則上公寓樓下投影面積車(chē)位歸商業(yè)停車(chē)場(chǎng),，其他部分歸住宅,。其中公寓“贈(zèng)送”車(chē)位不占用住宅停車(chē)場(chǎng)車(chē)位數(shù)量；同時(shí),，負(fù)一層,、負(fù)二層及負(fù)三層所有住宅停車(chē)位無(wú)條件開(kāi)放給所有住宅業(yè)主使用。

在這次溝通會(huì)后,，上述幾方形成了《關(guān)于寶能公館停車(chē)場(chǎng)商住車(chē)位劃分方案的公示》對(duì)外公示,，公示時(shí)間為5月24日至5月27日。該公示顯示,，截至2022年5月,，寶能公館小區(qū)共1701戶，其中商品房692戶,、安居房572戶,、商務(wù)公寓437戶，入住率為80%,，地下車(chē)庫(kù)共計(jì)2127個(gè),。截至2022年5月16日，負(fù)一層開(kāi)放87個(gè)車(chē)位,、負(fù)二層開(kāi)放288個(gè)車(chē)位,、負(fù)三層開(kāi)放714個(gè)車(chē)位,。此次調(diào)整后，三層地下車(chē)位全部開(kāi)放,，住宅車(chē)位調(diào)整為1466個(gè),，商業(yè)+公寓車(chē)位為661個(gè)。

在此之后,，6月5日,，“寶能公館50輛賓利占車(chē)位”事件在網(wǎng)絡(luò)上迅速發(fā)酵。在流傳視頻中,，疑似公寓方的業(yè)主稱,，“我的車(chē)位我有買(mǎi)賣(mài)合同，誰(shuí)敢說(shuō)車(chē)位是他的,！”

新京報(bào)記者就寶能地產(chǎn)是否涉嫌違規(guī)出售車(chē)位給公寓業(yè)主,、車(chē)位糾紛如何解決等問(wèn)題聯(lián)系寶能地產(chǎn)，對(duì)方回應(yīng)稱：“目前政府部門(mén)已在關(guān)注,，我們也關(guān)注到了網(wǎng)上的相關(guān)新聞,。一切以政府后續(xù)相關(guān)發(fā)布為準(zhǔn)?！?/p>

6月5日晚,，針對(duì)網(wǎng)民反映“深圳國(guó)企書(shū)記夫人涉車(chē)位糾紛輿情”情況，深圳市國(guó)資委官方微信通報(bào)稱,，該委高度重視,，正在了解核實(shí)。

經(jīng)過(guò)溝通會(huì),，相關(guān)方形成了《關(guān)于寶能公館停車(chē)場(chǎng)商住車(chē)位劃分方案的公示》,，對(duì)外進(jìn)行公示。受訪者供圖

縱深：

深圳車(chē)位糾紛由來(lái)已久,，律師：“開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分公共停車(chē)位使用權(quán)”

事實(shí)上,，寶能公館車(chē)位拉鋸戰(zhàn)的背后也反映出開(kāi)發(fā)商涉嫌違規(guī)銷(xiāo)售車(chē)位、深圳長(zhǎng)期以來(lái)的車(chē)位權(quán)屬之爭(zhēng)等行業(yè)問(wèn)題,。

在車(chē)位的歸屬方面,，2014年12月，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)曾經(jīng)發(fā)布過(guò)一版《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車(chē)位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》,，其中明確規(guī)定,，配建車(chē)位歸全體業(yè)主所有且禁止買(mǎi)賣(mài)。但此后卻未出臺(tái)正式的文件,。

深圳當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙拈_(kāi)發(fā)商人士向記者表示：“在售樓時(shí),，車(chē)位確實(shí)是禁止買(mǎi)賣(mài)的，但是市面上也確實(shí)存在不少做法屬于灰色地帶,，比如某些樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)贈(zèng)送車(chē)位,、對(duì)外租賃車(chē)位等做法,。”

“事實(shí)上,，這個(gè)事件也引發(fā)出深圳車(chē)位之爭(zhēng)的普遍問(wèn)題,，比如付錢(qián)買(mǎi)了車(chē)位使用權(quán)的業(yè)主或者獲得贈(zèng)送車(chē)位的業(yè)主和未買(mǎi)使用權(quán)車(chē)位業(yè)主的矛盾。十來(lái)年了,，都是老問(wèn)題,，很多樓盤(pán)都會(huì)遇到?！蹦成钲跇I(yè)內(nèi)人士說(shuō),。

雖然深圳當(dāng)?shù)氐慕缍ū容^模糊，但是,，對(duì)于車(chē)位有關(guān)問(wèn)題的界定,，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師援引民法典第二百七十五條【車(chē)位,、車(chē)庫(kù)的歸屬規(guī)則】：“建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,，由當(dāng)事人通過(guò)出售,、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,，屬于業(yè)主共有,。”

王玉臣律師指出：“一個(gè)小區(qū)不同的停車(chē)位,，所有權(quán)可能是不同的,，具體要看背后的手續(xù)。目前的小區(qū)車(chē)位一般分為三類(lèi)：一是符合規(guī)劃的,，在銷(xiāo)售許可范圍內(nèi)的車(chē)位,，手續(xù)完備的可以直接辦理產(chǎn)權(quán)證；二是規(guī)劃上沒(méi)有,，通過(guò)占用車(chē)道,、綠化或其它公共部分改建的車(chē)位。這種一般沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,，但是從相關(guān)法律規(guī)定而言,，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有；三是人防車(chē)位,，這種也比較多,，產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)家，但是日常屬于‘誰(shuí)投資誰(shuí)獲益’,。如果人防的投資成本沒(méi)有分?jǐn)偟綐I(yè)主的購(gòu)房款中,，那么使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有,；但是如果分?jǐn)偟綐I(yè)主的購(gòu)房款中了，使用權(quán)則屬于業(yè)主所有,?！?/p>

“如果開(kāi)發(fā)商真的存在將住宅區(qū)的‘公共’停車(chē)位使用權(quán)，贈(zèng)送給公寓區(qū)業(yè)主‘作為專(zhuān)用停車(chē)位’,，那么開(kāi)發(fā)商此舉明顯侵犯了住宅區(qū)業(yè)主的共有權(quán)利,，開(kāi)發(fā)商屬于無(wú)權(quán)處分。開(kāi)發(fā)商一方面有義務(wù)恢復(fù)原狀,，另一方面還應(yīng)當(dāng)賠償在此階段給住宅區(qū)業(yè)主所造成的損失,。物業(yè)公司也有義務(wù)將車(chē)位恢復(fù)原狀，如果在車(chē)位贈(zèng)送期間還因此而獲益了,，相關(guān)的盈利也應(yīng)當(dāng)歸還給業(yè)主,。”王玉臣表示,。

“現(xiàn)實(shí)生活中存在大量的將公共部分改造為停車(chē)位的情況,，但是業(yè)主往往是不知道或不清楚的，相關(guān)的收益也被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司掌控,。業(yè)主可以通過(guò)一定的法律手段,，比如信息公開(kāi)申請(qǐng)、訴訟等方式核實(shí)清楚業(yè)主權(quán)益,，另一方面通過(guò)法律手段進(jìn)行確認(rèn),，并拿回公共收益?！蓖跤癯既缡钦f(shuō),。

新京報(bào)記者徐倩張曉蘭