退租后房東不退押金,？物品損耗誰承擔(dān),？法官詳解房屋租賃糾紛

每年暑期都是房屋租賃的高峰期，而在房屋租賃期間因權(quán)責(zé)產(chǎn)生的矛盾糾紛也時(shí)有發(fā)生,。比如,，退房時(shí)房東找各種理由拒不退還押金，而租戶面對(duì)房東的各種要求是否應(yīng)該作出賠償?shù)?，?duì)此房東和租戶該如何正確理解各自權(quán)責(zé)？我國民法典又是怎么規(guī)定的,？先來看一起北京市朝陽區(qū)人民法院判決的案例,。

在北京朝陽，胡女士與房東李先生簽訂了房屋租賃合同,，約定租賃期一年,，在租賃合同到期后，胡女士要求退房,，并退還1.4萬元押金,，但房東李先生卻拒不退還押金，雙方為此還報(bào)了警,，這是為什么呢,？

法庭上，胡女士訴稱,，退房時(shí)房東百般刁難,，連馬桶蓋都要求更換,。為避免糾纏，自己買了全新的換上后,，對(duì)方仍拒絕退還押金,。

房東李先生稱，房屋交還時(shí),，屋內(nèi)留有胡女士的白色置物架及垃圾,，同時(shí)所租房屋內(nèi)櫥柜門開關(guān)不暢、熱水器不加熱,、凈水器不能提供凈水,、衛(wèi)生間水龍頭加裝的凈水設(shè)備沒有拆除，同時(shí)屋內(nèi)多處墻面,、紗窗,、暖氣片有破損。并提出反訴,，要求胡女士賠償房屋修繕費(fèi)用2萬元,，并支付違約金8400元。

法院審理后認(rèn)為,，房東李先生所述屋內(nèi)遺留的置物架并非大件物品,，舉手之勞即可清理，水龍頭加裝設(shè)備通過簡單拆卸即可復(fù)原,，櫥柜門開關(guān)不暢通過調(diào)整合頁或阻尼器即可修復(fù),，因此，李先生的相應(yīng)主張不能成為其拒退押金的理由,。

另外,，其所主張的凈水器不能提供凈水，要求賠償一事法院也不予支持,。

北京市朝陽區(qū)人民法院法官韓龍：凈水器是由房東李先生在租賃的時(shí)候提供的,，整個(gè)租賃期間，李先生并沒有更換過濾芯,。李先生以濾芯在退房的時(shí)候不提供凈水為由,，要求胡女士更換，這是沒有依據(jù)的,，沒有道理的,，所以說法院也是不予采納。

關(guān)于李先生主張的房屋多處墻面破損問題,，其中就空調(diào)移機(jī)所產(chǎn)生的墻面破損,，屬于雙方協(xié)商移機(jī)后所產(chǎn)生，不應(yīng)由胡女士賠償。但墻面其他部位的破損,，因雙方未在租賃合同中注明存在破損情況,，因此應(yīng)屬于胡女士在使用過程中產(chǎn)生，該破損確實(shí)影響了房屋的使用及美觀,，胡女士應(yīng)當(dāng)賠償李先生相應(yīng)損失,。對(duì)于李先生主張的紗窗、暖氣片破損,，以及熱水器不加熱等因缺乏證據(jù)支持,，法院未與采信。

最終,，法院判決房東李先生退還胡女士押金1.4萬元,，胡女士支付對(duì)方賠償金2000元。

房屋墻體發(fā)霉房東向租客索賠5000元

上面的案例可以看出,，在退房時(shí),，房東找各種理由拒絕退還押金，最后沒有得到法院的支持,，但作為租客,，也要愛惜使用房子，否則造成損壞也要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。但如有損壞,，租戶能找到有力證據(jù)，證明不是自己不合理使用造成的,，就可以果斷拒絕房東的無理要求,。

家住北京海淀的小徐，因?yàn)樾路空谘b修需要周轉(zhuǎn),，就租了一套房子,，約定租期一年，租金每月5500元,。

夏天剛?cè)胱r(shí),，雖然是老房子，也正在進(jìn)行老舊小區(qū)改造,，但居住也沒遇到啥問題,。到了10月,，由于時(shí)常下雨,，小徐發(fā)現(xiàn)房子墻壁出現(xiàn)返潮、發(fā)霉,、墻皮凸起等問題,，于是發(fā)送照片、視頻告訴了房東,。

北京市第一中級(jí)人民法院法官助理王欣：房東到現(xiàn)場進(jìn)行了檢查,，說因?yàn)樗麄兗矣泻⒆?，煮東西或者是洗衣服搞的屋里水汽比較大，是這個(gè)原因,。就說注意開窗通風(fēng),，平時(shí)有水就擦一下，租客也是按照這個(gè)要求去做的,。

到了12月,，房東向小徐發(fā)送微信表示，對(duì)于房子發(fā)霉,，跟居住維護(hù)不當(dāng)有關(guān),，跟老舊小區(qū)施工也有關(guān)。現(xiàn)在有工人在,，借機(jī)會(huì)維修好,，我不追究您這邊的責(zé)任。

租戶小徐認(rèn)為,，房子墻體發(fā)霉自己沒有責(zé)任,。隨后房東李某將小徐訴到法院，要求賠償房屋維修費(fèi)5000元,。

庭審中,，租戶小徐表示其正常使用房屋，發(fā)霉系房屋裝修質(zhì)量問題,，并且當(dāng)時(shí)正在進(jìn)行老舊小區(qū)改造,，墻體遮蓋了綠布，室內(nèi)一個(gè)多月幾乎見不到光,，再加上雨水多等導(dǎo)致,。為了除濕，自己除經(jīng)常通風(fēng)外,，還專門購買了除濕盒,。

法庭上，小徐還提供了社區(qū)書記向房東李某微信轉(zhuǎn)款3000元的截圖,，備注是：轉(zhuǎn)達(dá)老舊小區(qū)改造施工方給予業(yè)主漏雨造成發(fā)霉的施工補(bǔ)償款,。

法院審理后認(rèn)為，房屋墻體發(fā)霉后,，根據(jù)雙方溝通情況,，小徐已經(jīng)與家人溝通日常開窗并購買除濕盒來應(yīng)對(duì)，作為承租人已盡到相應(yīng)減損義務(wù),，且就案涉房屋漏雨發(fā)霉已有案外人給予房東李某補(bǔ)償,，故綜合現(xiàn)有證據(jù)及法院查明的事實(shí)，房屋墻體發(fā)霉無法證明系由承租人小徐不當(dāng)使用造成。

法院最后駁回了房東李某要求小徐賠償5000元維修費(fèi)的訴訟請(qǐng)求,。

對(duì)租賃物的合理損耗租戶不承擔(dān)賠償責(zé)任

房子租出去使用后,，難免有所損耗。那么,，哪些屬于正常損耗,，無需租客賠償，哪些損壞后需要賠償,？我國《民法典》對(duì)此又是怎樣規(guī)定的呢,？

我國《民法典》第七百一十條規(guī)定：承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的,，不承擔(dān)賠償責(zé)任,。

法官解釋，此處的“損耗”,，即合理損耗,，是指租賃物的正常磨損、揮發(fā),、氧化或者其他功能的退化或者降低的情形,。包括地面磨損，家具,、電器老化,，廚房污漬，沙發(fā)表面起球等,。對(duì)于這些合理損耗,，出租人在訂立租賃合同時(shí)已經(jīng)將租賃物折舊的價(jià)值計(jì)入了租金之中，因此承租人無需承擔(dān)賠償責(zé)任,。

但如果承租人違反合同約定,，給房屋和家具造成損壞，那就要承擔(dān)賠償責(zé)任,。比如,，租房合同明確約定不允許在室內(nèi)飼養(yǎng)寵物，如果租戶擅自飼養(yǎng)造成家具損壞,，那就必須賠償,。

北京市第一中級(jí)人民法院法官助理王欣：在合同簽訂之初，雙方就應(yīng)該完全披露自己的意愿,。比如說,，租客可能是一個(gè)健身教練，平時(shí)在家里需要安裝一些入墻的健身器材,，如果房東不同意,，這個(gè)合同剛開始就不要簽訂。

還有的承租人租房后,，覺得房間不好看,，自作主張給墻面貼了壁紙，或者進(jìn)行裝修打了隔斷等,，法官講,，這種行為法律上叫添附，如果沒有經(jīng)過房東同意,，最后租期結(jié)束,，如果房東要求拆除、恢復(fù)原狀的話,，承租人就一定要承擔(dān)賠償責(zé)任,。

北京市第一中級(jí)人民法院法官吳揚(yáng)新：有些人認(rèn)為，我貼了壁紙以后還給房子增值了,，退房的時(shí)候,，房東還免費(fèi)得到了我的壁紙。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū),，因?yàn)檎Ｇ闆r下,，如果對(duì)房子進(jìn)行裝飾裝修，包括打隔斷,，肯定是要經(jīng)過房東同意的,。如果房東不同意，承租人擅自做這些行為,，一個(gè)是要恢復(fù)原狀,，其次對(duì)房屋恢復(fù)原狀造成的損失也要進(jìn)行賠償。

（總臺(tái)央視記者 冀成海 魏幫軍）