原標(biāo)題：房主賣房7年不遷戶口成被告

京華時(shí)報(bào)訊（記者張淑玲）買房7年后再次賣房時(shí),，房主張先生才發(fā)現(xiàn)老房主還沒(méi)遷走戶口,。因戶口遷出一事發(fā)生糾紛,，新老房主鬧至法院。記者昨日獲悉,，海淀法院東升法庭已審結(jié)該案，判處老房主向新房主賠償違約金10萬(wàn)元,。

張先生訴稱,，他在2009年和王先生簽訂了房屋買賣合同，約定王先生應(yīng)在房屋完成過(guò)戶后一定期限內(nèi),，將房屋中的原有戶口遷出,，但直到今年他再次要賣房子時(shí),，才發(fā)現(xiàn)王先生并沒(méi)在約定期限內(nèi)將相關(guān)戶口遷出，故訴至法院要求王先生按照合同約定,，承擔(dān)逾期遷出戶口違約金30萬(wàn)元,，并要求王先生將戶口遷出。

王先生則辯稱,，其和張先生簽訂房屋買賣合同的時(shí)候,，曾口頭約定了不需要遷出戶口，而這么多年過(guò)去了,，張先生也沒(méi)有要求他遷出戶口,，“我的戶口是否遷出也沒(méi)給張先生造成實(shí)際損失，他現(xiàn)在起訴索取高額違約金,，動(dòng)機(jī)不純,。”

海淀法院東升法庭審理后認(rèn)為,，因王先生沒(méi)有充分證據(jù)證明雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)達(dá)成了口頭協(xié)議,，約定王先生可以不遷出房屋的相關(guān)戶口，故根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同,，王先生沒(méi)有按照合同約定期限遷出原有戶口,，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于具體違約金數(shù)額,，法院根據(jù)合同的履行情況,、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度及實(shí)際損失等情況，酌定判令王先生賠償張先生10萬(wàn)元,。

宣判后,，雙方當(dāng)事人均未上訴。

■案件難點(diǎn)

主辦該案件的法官稱,，第一是戶口遷出難,。遷戶口不屬于法院審理范圍，法院無(wú)法支持當(dāng)事人要求遷出戶口的訴求,。換言之,，如果老房主拒不遷出戶口，或確實(shí)無(wú)法遷出戶口,，法院便無(wú)法通過(guò)判決強(qiáng)制相關(guān)戶口遷出,。

第二，違約金數(shù)額認(rèn)定難,。海淀區(qū)現(xiàn)行戶籍政策是同一房屋可以落兩戶,，故即便老房主不遷出戶口，也不影響新房主落戶,，通常戶籍主管單位也不會(huì)主動(dòng)向新房主告知房屋的戶籍情況,，故很多新房主只有在再次出售房屋時(shí),，才會(huì)發(fā)現(xiàn)該類問(wèn)題。在這個(gè)基礎(chǔ)上,，若按照雙方合同常規(guī)的違約條款約定,，相應(yīng)違約金高達(dá)數(shù)十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)，個(gè)別甚至?xí)^(guò)房屋的成交價(jià)格,，對(duì)此,，法院一般會(huì)根據(jù)合同法有關(guān)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，結(jié)合戶口與當(dāng)事人的聯(lián)系程度,、違約情況及相關(guān)損失,，酌情判定違約金數(shù)額。

■法官建議

為避免該類糾紛,，法官建議：第一,，賣房一方應(yīng)主動(dòng)攜房屋產(chǎn)權(quán)證前往相應(yīng)戶籍管理部門核實(shí)房屋的戶籍登記情況，并如實(shí)告知買方,，買方也應(yīng)積極要求賣方提供戶籍登記情況,，不可輕信賣方及中介的口頭承諾。

在了解到戶口登記情況后,，買賣雙方應(yīng)對(duì)房屋買賣,、戶口遷出等條款進(jìn)行明確約定，必要時(shí)可將戶口遷出設(shè)定為支付部分購(gòu)房款的條件,，以促進(jìn)賣方能及時(shí)遷出戶口,，而對(duì)于戶口無(wú)法遷出或不需要遷出的，特別要留意以書(shū)面條款專門約定,，避免口頭約定。

認(rèn)為沒(méi)有損失就無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任是一種錯(cuò)誤觀念,，即便買方?jīng)]有受到實(shí)際損失,，也不能免除賣方不遷戶口的違約責(zé)任，正確的做法是根據(jù)合同法的規(guī)定,，酌情確定違約金數(shù)額,。