這一年多以來,，樓市成為財(cái)經(jīng)話題當(dāng)之無愧的熱點(diǎn),。近期熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策,，但公眾對(duì)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)期并沒有增加多少,。此時(shí)，欲將房?jī)r(jià)抑制在合理區(qū)域,，越來越多的聲音傾向于房產(chǎn)稅,，甚至不乏地產(chǎn)大亨。
本周末(12月2日),，潘石屹、張欣夫婦在美國(guó)麻省理工講座,，地產(chǎn)大亨自然繞不過當(dāng)下中國(guó)最熱的樓市問題,。其中潘石屹稱,，出臺(tái)房產(chǎn)稅是必要的，否則將造成巨大的浪費(fèi),。房產(chǎn)稅的考證從15年前開始了,。可是十幾年過去了,，依然沒有推出,，征收房產(chǎn)稅的阻力很大。張欣亦認(rèn)為,，中國(guó)房?jī)r(jià)高企的一個(gè)原因就是持有成本低,。
“我知道北京有人買一百套房，自己只住一套,?！迸耸僬f。
的確,，即便是房?jī)r(jià)最貴城市之一的北京,，也很難說房子少了，此前北京市住建委方面就公開表態(tài),，北京住房供應(yīng)是充足的,。很明顯問題出在，房子并非平均分配給了需要的人,，有的人多套,、幾十套甚至如潘石屹說的上百套，而很多人卻一套沒有,。
而中國(guó)目前的情況,，正如張欣所言，持有成本低,。如北京一套100平米的房產(chǎn),，市值可能五六百萬(wàn)，但每個(gè)月的持有成本僅200元左右的物業(yè)費(fèi),，這與國(guó)際上普遍1%的房產(chǎn)稅極不相稱,。這也造成了，中國(guó)的北京,、上海,、深圳在人均收入等方面與美日歐發(fā)達(dá)國(guó)家還存在不小差距時(shí)，房?jī)r(jià)的差距則并不大;如果從房?jī)r(jià)收入比來看,，京滬深則名列前茅,。
有人說房?jī)r(jià)高，增加供應(yīng)量就是了,。實(shí)則很復(fù)雜,，一方面,，由于持有成本低，房?jī)r(jià)新增供應(yīng)多被有錢人或者有房者買走,，有房者甚至可以通過“假離婚”等手段獲得購(gòu)房資格;另一方面,，大量供應(yīng)住宅用地不符合一線城市控制人口規(guī)模的相關(guān)政策，公共資源不堪重負(fù),，也容易造成行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),。
而推行房產(chǎn)稅，提高持有多余房產(chǎn)者成本,，可以達(dá)到盤活存量的作用,，“盤活存量，用好增量”,，效果必然勝過一味增加供應(yīng),。供應(yīng)量增加，對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用,，不言而喻,。
高層也有意推動(dòng)房產(chǎn)稅。今年7月,，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉曾公開稱,，所得稅制和房地產(chǎn)稅制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益調(diào)整，下一步將“義無反顧”推進(jìn)改革,。雖然樓繼偉如今已卸任,，但房產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅改革的重要性，是不容置疑的,。
房產(chǎn)稅除了可以抑制房?jī)r(jià)之外,，另一個(gè)大的作用就是讓政府，特別是地方政府多了一個(gè)穩(wěn)定的稅收收入來源,。這對(duì)于曾經(jīng)熱衷賣地,，如今卻再難賣動(dòng)的三四線城市，是一個(gè)重要財(cái)政補(bǔ)充;對(duì)于二線城市,，可以減少其對(duì)土地財(cái)政的依賴;一線城市作用除了減少增加土地供應(yīng)的壓力,，亦可增加稅收收入來源。
房產(chǎn)稅開征毫無疑問,，但關(guān)鍵問題在于應(yīng)該怎么征收,。以中國(guó)目前的情形來看，如國(guó)際上通行的全面征收自然不合適,，一是擁有自住房產(chǎn)對(duì)中國(guó)人的意義不同,，二是全面征收阻力巨大，且會(huì)帶來抑制消費(fèi)等諸多負(fù)面效應(yīng),。
合適的方法是剛需自住住房不征收,，持有“多余”的房產(chǎn)征收,。至于怎么界定自住剛需房,，以套而論在中國(guó)并不適宜,，一則每套大小不一，二則多套房產(chǎn)者可通過“假離婚”等手段規(guī)避房產(chǎn)稅,。相較而言,，對(duì)于超過人均多少征收更為合適，具體面積參照上海目前試行的房產(chǎn)稅規(guī)定,，以人均超過60平米為宜,。這里插一句，上海試行多年的房產(chǎn)稅為什么沒有達(dá)到抑制房?jī)r(jià)作用?原因主要有二,，一是“不追溯”(2011年之后不新購(gòu)房則不征收),，二是稅率不高(本市居民新購(gòu)房超過人均60平米部分僅0.28%)。
征收房產(chǎn)稅的技術(shù)準(zhǔn)備是完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，而這項(xiàng)工作,，今年在全國(guó)各地已全面施行，以目前的技術(shù)手段,，并無困難,。
因此，筆者建言,，限購(gòu)限貸只能一時(shí)穩(wěn)住房?jī)r(jià),，不解決根本問題。征收房產(chǎn)稅能達(dá)到一箭雙雕效果,，宜早不宜遲,。至于具體方法，可對(duì)人均超過60平米部分征收,，稅率參考國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為年1%左右,。如此既不會(huì)沖擊到剛需自住房(一家三口住180平米可免交房產(chǎn)稅)，亦可提高讓多套房產(chǎn)者持有成本,。
值得一提的是,，有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅出臺(tái)尚有現(xiàn)實(shí)障礙：中國(guó)有土地70年使用權(quán)問題，法理上跟房產(chǎn)稅出臺(tái)的邏輯有一定的沖突,。筆者并不認(rèn)為這是房產(chǎn)稅推出的障礙,，其一，中國(guó)可施行與國(guó)際通行的全面征收不一樣的房產(chǎn)稅,，即“超額”征收;其二,，對(duì)于產(chǎn)權(quán)的問題，目前國(guó)家正在研究解決之策,，相信不久之后即可完善,，并不妨礙房產(chǎn)稅的施行,。
此前，權(quán)威人士在接受《人民日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)指出：“房子是給人住的,，這個(gè)定位不能偏離,。”而征收房產(chǎn)稅,，其意也是讓這個(gè)房地產(chǎn)的定位不發(fā)生偏移,。
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