（原標(biāo)題：你賣房咋不通知我,？承租人狀告房東獲賠3萬(wàn)）

房東沒(méi)有通知承租人就將房屋賣掉，承租人認(rèn)為房東侵犯了他的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，因此向法院起訴索賠,。

安徽宣城市廣德縣一置業(yè)公司將房屋賣給第三方,，其間未書(shū)面通知承租房屋的校方。校方以侵犯合同中約定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)起訴置業(yè)公司,，置業(yè)公司則以買賣不破租賃的原則,，拒絕賠償校方提出的44萬(wàn)余元損失。4月12日,，記者從宣城市廣德縣人民法院獲悉,，近日，該院依法審結(jié)了該起房屋租賃合同糾紛案,，法院駁回校方提出的解除合同,、賠償裝修損失的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)支持校方以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)索賠的訴訟請(qǐng)求,，并參照案涉房屋租賃合同的約定,，酌定置業(yè)公司賠償給校方30000元。

合同明確約定承租人享房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

2015年6月,，廣德縣某中學(xué)因辦公需要租賃了廣德某置業(yè)公司位于廣德縣桃州鎮(zhèn)的房屋,。雙方簽訂房屋租賃合同，約定租期自2015年6月18日至2021年6月17日,，年租金30000元,，租金前三個(gè)租賃年度保持不變，采用每年為一期支付的方式向被告預(yù)交下一年度的租金,。合同中約定在租賃期內(nèi),，如該房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓，出租方應(yīng)及時(shí)通知承租方,，本合同繼續(xù)履行,。承租方享有該房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。之后,，該中學(xué)請(qǐng)裝修公司對(duì)承租的房屋進(jìn)行了裝修,。

2017年5月23日，置業(yè)公司將該中學(xué)承租的房屋賣給第三人,。6月12日,，置業(yè)公司電話告知該中學(xué),，要求其與新房東簽訂租賃合同。

置業(yè)公司辯解產(chǎn)權(quán)變更不影響租賃關(guān)系

7月10日,，該中學(xué)仍按約向置業(yè)公司支付了第三年度租金,。該中學(xué)認(rèn)為，置業(yè)公司在出賣涉案房屋前未通知他們,，侵犯了他們的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，構(gòu)成違約，同時(shí)造成其利益受損,。鑒于該房產(chǎn)已變更過(guò)戶,，雙方之間的合同已經(jīng)無(wú)法履行，故起訴至廣德法院,，要求解除與置業(yè)公司的租賃合同并要求置業(yè)公司返還租金,、賠償裝修損失及可得利益損失共計(jì)442680元。

法庭上,，被告置業(yè)公司辯稱,，根據(jù)買賣不破租賃原則，租賃房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更不影響租賃關(guān)系,，原告以租賃房屋已出賣為由要求解除租賃合同沒(méi)有法律依據(jù),。原告系學(xué)校，公司沒(méi)有理由相信學(xué)校會(huì)投資購(gòu)買寫(xiě)字樓,，故公司在出售租賃房屋前未書(shū)面通知原告,，僅僅電話通知，原告回復(fù)“學(xué)校買寫(xiě)字樓干嘛,，”所以才將房屋賣給他人,。原告損失不存在且證據(jù)不足，原告可以繼續(xù)使用租賃房屋,，故不存在租金損失,。

[說(shuō)法]侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)賠償

廣德法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同,，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同,。同時(shí),，買賣不破租賃原則賦予承租人對(duì)抗新的所有權(quán)人的權(quán)利。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)并不必然導(dǎo)致合同解除,，故對(duì)原告要求解除合同并返還租金,、賠償裝修損失的請(qǐng)求法院不予支持,。

同時(shí),，該院審理認(rèn)為,，被告未能舉證證明其在出售案涉房屋之前的合理期限內(nèi)通知了原告，原告也未表示過(guò)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，故對(duì)原告以被告侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由主張損害賠償予以支持,。

關(guān)于損害賠償數(shù)額，法院認(rèn)為,，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就其性質(zhì)而言仍屬請(qǐng)求權(quán),，并非物權(quán)，只有原告實(shí)際行使了優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，即與出租方建立買賣關(guān)系并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)或支出一定成本后,，原告才會(huì)取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)。侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律后果是賠償損失,，即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人要獲得類似房屋所多支出的價(jià)款損失,，以及在購(gòu)買房屋過(guò)程中支出的費(fèi)用損失。原告以房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明房?jī)r(jià)漲幅主張賠償171680元依據(jù)不足,。最后,，法院結(jié)合本案實(shí)際情況，參照案涉房屋租賃合同的約定,，酌定置業(yè)公司賠償30000元,。