近幾年,，為有效穩(wěn)控房價攀升態(tài)勢,，提高保障和改善民生水平,，政府出臺了一系列惠及民生的住房政策,，公租房,、共有產權房等政策房由此應運而生,、紛至沓來,，不少存在購房困難的民眾紛紛加入了租賃公租房,、申購共有產權房的行列，但是,，在申請,、申購環(huán)節(jié)乃至租賃,、使用過程中,，申購人、出租方,、承租方,、物業(yè)管理公司等不同主體之間發(fā)生矛盾后如若處理不善，可能會涉及諸多法律問題,，為此房山法院結合以往受理的案件,，將涉及公租房糾紛的三起典型案例分別予以釋法。

1 及時查看申請進度依法維權莫失“良機”

案情回顧

原告張先生訴稱,，2013年1月8日,，年過六旬的他具備了申請北京公租房老年人優(yōu)先組的資格，他申請但未搖中,。參加5次后,，張先生于2015年5月6日提出的申請中標，北京住建委于同年5月7日收到該申請,，但張先生稱他搖中公租房后,，北京住建委并未告知其結果。

張先生認為,，一些比自己申請時間靠后的人搖一次號就能住上公租房,，而最先申請老年人優(yōu)先組的他卻住不上。2017年1月11日,，張先生向法院提起訴訟,，請求判令北京住建委對他申請解決入住某公租房一事作出處理。法院經審理后，依法駁回張先生的訴訟請求,。

法官說法

當事人提起行政訴訟,，應當符合法定起訴期限?！吨腥A人民共和國行政訴訟法》第47條第1款規(guī)定,，公民、法人或者其他組織申請行政機關履行保護其人身權,、財產權等合法權益的法定職責,，行政機關在接到申請之日起兩個月內不履行的，公民,、法人或者其他組織可以向人民法院提起訴訟,。法律、法規(guī)對行政機關履行職責的期限另有規(guī)定的,，從其規(guī)定,。

此外，《北京市公共租賃住房申請,、審核,、配租管理辦法》第3條明確規(guī)定：“市住房保障管理部門負責本市公共租賃房的指導、監(jiān)督和備案工作,。區(qū)縣,、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)住房保障管理部門按照各自職責負責本地區(qū)公共租賃住房的申請受理、審核,、公示,、輪候、復核及配租管理工作,?！鄙鲜鲆?guī)定未規(guī)定北京住建委具有公租房租賃職責，張先生亦未提供北京住建委具有相關法定職責的證據,。

本案中,，張先生于2015年5月6日向北京住建委提交入住公租房申請，北京住建委次日收到,。根據法律規(guī)定,，張先生應當最遲于2016年1月7日之前提起訴訟，但是,，張先生于2017年1月11日才向法院提起訴訟,，且無正當理由，已經超過法定起訴期限,，故法院駁回張先生的訴訟請求,。

法官提示

法官在此提示廣大民眾,，依法維權應該在法定起訴期限內進行，不可錯失維權良機,。

此外,，隨著“互聯(lián)網+”時代的來臨，公租房,、共有產權房等政策房的申請手續(xù)大多通過網絡進行,，法官提醒有意申請公租房的民眾及時登錄北京住建委官網進行網絡申請，了解查看官方網站更新內容,，關注相關微信公眾號推送信息,，電話咨詢公租房相關申請，查詢北京住建委官網公示搖號結果及資格審核等信息,。

年紀較大或不便操作互聯(lián)網的申請人應該讓家人或朋友協(xié)助自己完成申請手續(xù),，并及時關注網站發(fā)布的消息，通過電話或網上留言等方式主動詢問公租房申請相關事宜,。如若發(fā)現(xiàn)自身合法權益受到侵害時,，申請人應當在法定訴訟時效范圍內，向法院提起訴訟,，莫失“良機”,。

2 公租房承租權也可“繼承”

案情回顧

原告周先生訴稱，其父老周承租了一套公租房,，共同居住人還有周先生和其母親,。自1997年至2007年，周先生一直照顧父親的起居生活,，并于2006年辭去工作專門在家看護父親。2007年,，老人病逝,，鑒于周先生在老人在世時承擔了主要贍養(yǎng)義務，并獨立承擔了老人的喪葬費用,，周先生的兄弟姐妹商定“對父親遺留房屋相關權益,，同意由周先生繼承，今后因該財產產生的任何權利及義務皆由周先生一人承擔”,，并簽訂了書面協(xié)議,，只有周先生的二哥大周口頭同意，沒有簽字,。

2011年,，因需要辦理訴爭公租房承租人變更事宜，周先生的其余兄弟姐妹均在公證處辦理了放棄房產承租權的公證,，只有二哥大周拒絕,。為維護自身合法權益,，周先生訴至法院，請求判令由其繼承父親遺留的公租房的承租權,，并判令二哥大周協(xié)助其辦理公租房變更事宜,。法院經審理后判決，訴爭公租房的承租權歸周先生,。

法官說法

本案中,，訴爭公租房系老周夫婦婚姻存續(xù)期間取得，且周先生為共同登記人口,，故訴爭公租房的相關權益應當由三人共同享有,。在老周夫婦去世后，周先生的兄弟姐妹簽訂的書面協(xié)議及其公證聲明,，可以證實所有繼承人均協(xié)商處分了訴爭房屋承租權,，并將訴爭房屋所有的權利義務歸周先生，故周先生的二哥大周應協(xié)助周先生辦理訴爭房屋的承租權變更手續(xù),。

法官提示

俗話說“親兄弟明算賬”,，牽涉到分家析產的繼承糾紛一定要仔細留存證據，類似公租房承租權的繼承問題,，當事人雙方在達成口頭協(xié)議時,，要注意留存錄音證據，同時注意保留其他書面證據,。

3 物業(yè)租戶簽協(xié)議對外經營獲支持

案情回顧

2004年2月10日,，侯先生以家庭困難為由，就北京某公租房項目進行配租申請,，并成功申請了一套公租房,，隨后與北京公租房中心簽訂《北京市城鎮(zhèn)廉租房住房租賃合同》。2007年2月16日,，北京公租房中心將該公租房項目委托給某物業(yè)公司實施物業(yè)管理,。2007年11月2日，該物業(yè)公司與侯先生簽訂一份協(xié)議,，雙方約定,，將上述公租房項目內的監(jiān)控室北側房間交給侯先生等人作為小賣部對外經營。

2010年11月,，北京公租房中心訴至法院,，認為訴爭公租房項目所有權登記在其名下，并由其負責該項目的所有事宜,，某物業(yè)公司并非訴爭房屋的產權人,，無權與侯先生簽訂房屋使用協(xié)議，請求法院確認該物業(yè)公司與侯先生簽訂的協(xié)議無效,，并將訴爭房屋騰空,，交予北京公租房中心,，并賠償該中心租金損失172500元。

法院經審理后判決,，侯先生可繼續(xù)使用訴爭房屋,，三年屆滿后將該房屋騰空，并交還北京公租房中心,，期間,，每月向北京公租房中心支付200元房屋使用費，并駁回北京公租房中心的其他訴訟請求,。

法官說法

法院認為,，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有,、使用,、收益和處分的權利。

本案中,，北京公租房中心為訴爭房屋的產權人,，并委托某物業(yè)公司代為進行物業(yè)管理，因此,，該物業(yè)公司與侯先生簽訂協(xié)議時,，有權對訴爭房屋實施物業(yè)管理。侯先生先前在小區(qū)門口經營雜貨攤,、停放貨車及在貨車周邊放置雜物,，影響了小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和整體形象，存在安全隱患,，物業(yè)公司與侯先生簽訂協(xié)議,，允許其經營使用訴爭房屋亦是完善物業(yè)管理職責之行為。

物業(yè)公司與侯先生簽訂的協(xié)議并未約定侯先生使用訴爭房屋的期限及費用,，故北京公租房中心作為訴爭房屋的產權人有權隨時解除該協(xié)議,，但應當給予侯先生必要的準備時間?？紤]到侯先生最初是在小區(qū)外擺攤，并在居委會,、城管部門,、派出所等多方協(xié)調下與某物業(yè)公司達成協(xié)議，且小商店系侯先生的主要收入來源,，法院認為,，應酌情給予侯先生三年期限作為解除協(xié)議、騰退訴爭房屋的準備時間,，期間,，依據公平原則,，侯先生每月支付繼續(xù)使用訴爭房屋的使用費。

法官提示

現(xiàn)實生活中,，一些事情常因自身力所不及而“委托”他人代辦,，但是，一旦“委托”產生糾紛,，就需要厘清各方責任,。委托合同，是委托人和受托人之間約定由受托人處理委托人事務的合同,。簽訂委托合同時,，雙方應盡量約定清楚各自責任義務、時間,、方式,、地點以及合同解除條件、違約責任等條款,。

本版撰文 北京晨報記者 李傲