“富力灣三期”樓盤(pán)施工現(xiàn)場(chǎng)冷清偶爾有工人進(jìn)出

這名男子叫周?（化名）,，重慶人,，經(jīng)商。

他所購(gòu)的房子名為“富力灣三期”,，位于重慶市渝北區(qū)食品城大道59號(hào),。

9月27日上午，陰沉的天空飄著綿綿細(xì)雨,，一輛輛南來(lái)北往的車(chē),，使勁碾壓著“富力灣三期”門(mén)前的水坑，濺起一片片水花,。

接到周祿等人反映后,，記者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)看到，大門(mén)口立著一個(gè)柱架,，上端寫(xiě)著“廣州天力建筑工程有限公司承建重慶富力灣三期項(xiàng)目”字樣,，下端寫(xiě)著“天力建筑”4個(gè)大字，走近一看,，樓盤(pán)里面十分冷清,。

門(mén)口

記者發(fā)現(xiàn),，數(shù)幢早已封頂?shù)拇髽秦６d禿地立在那里，顯得有些空曠,，樓下堆放著一些小紅磚,，一輛挖掘機(jī)停在樓側(cè)，許久沒(méi)有移動(dòng)的跡象,。

大門(mén)一側(cè)值班室里,，一名掛著胸牌的男子見(jiàn)門(mén)口有人拍照，立即戴上安全帽將先前還敞開(kāi)著的一扇大門(mén)緊緊關(guān)上,，這時(shí)有幾名工人相繼從閘道處出來(lái),。

“看嘛，我們支付全款買(mǎi)來(lái)的房子現(xiàn)在竟?fàn)€尾成這般模樣,?！爆F(xiàn)場(chǎng)一名業(yè)主氣憤地說(shuō)，“我本想買(mǎi)來(lái)做辦公室,，如今交房延期,，我的計(jì)劃全被打亂?！?/p>

3人合伙“團(tuán)”下整幢樓156套公寓

周祿稱,，2021年8月，一名朋友告訴他說(shuō),，“富力灣三期”正在售賣(mài)公寓房,，價(jià)格適當(dāng)，環(huán)境清幽,，交通也相當(dāng)便宜,。

“當(dāng)時(shí)我正在四處尋找房源，想買(mǎi)來(lái)做康養(yǎng)中心,?！敝艿撜f(shuō)，隨后他來(lái)到該樓盤(pán)考察,，看到那里視野開(kāi)闊,，還有一個(gè)碧波蕩漾的水庫(kù)，“附近有重慶火車(chē)北站,，還毗臨重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng),，對(duì)面的渝航大道連通重慶南岸和內(nèi)環(huán)高速?！?/p>

樓盤(pán)附近的水庫(kù)

周祿心動(dòng)了,。

他聯(lián)系了兩名志同道合的朋友，打算一起“團(tuán)購(gòu)”,。

后來(lái),，他們成立了一家公司,，決定以公司名義“團(tuán)”下一整幢樓，共156套公寓,。

周祿給記者提供的相關(guān)資料顯示,，他們“團(tuán)”下的這156套公寓全部是清水房，面積大小不一,，單價(jià)也各不相同,，其中一套建筑面積是每平方米4900余元，這些公寓的價(jià)格在17萬(wàn)至40萬(wàn)之間,，平均每套單價(jià)27萬(wàn)左右,，總價(jià)4200多萬(wàn)元。

支付完4200多萬(wàn)全款遭遇停工

周祿對(duì)記者介紹說(shuō),，2021年11月,，他看到該房已經(jīng)封頂，他們東拼西借湊夠了4200余萬(wàn)購(gòu)房款,，然后與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。

合同約定,，該房系預(yù)售房,，交房時(shí)間為2022年9月30日，“如遭遇不可抗力,，應(yīng)在發(fā)生之日起30天內(nèi)書(shū)面告知業(yè)主,，可據(jù)實(shí)延期交房?！?/p>

合同還約定稱,，逾期不超過(guò)60天，自該合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,，開(kāi)發(fā)商按日向業(yè)主支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金,，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)60天后,，業(yè)主有權(quán)解除合同,，解除合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退回業(yè)主已付房款,。

如業(yè)主要求繼續(xù)履行合同的,，合同繼續(xù)履行，自該合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,，開(kāi)發(fā)商按日向業(yè)主支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金,。

合同簽訂后，周祿的公司決定將原定的建康養(yǎng)中心的想法,，改為建一家四星級(jí)酒店,，并將方案設(shè)計(jì)了出來(lái),。

然而，正當(dāng)他們躊躇滿志想大干一番時(shí),，一個(gè)不祥的消息傳來(lái)：工地停工了,。

涉事樓盤(pán)

據(jù)悉，“富力灣三期”樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商是重慶富力嘉盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富力房產(chǎn)公司）,。

企查查顯示,，該公司成立于2014年1月，法定代表人姓黃,，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元,，所屬行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，大股東是“佳善控股有限公司”,，持股比例為100%,。

交房前夕開(kāi)發(fā)商通知稱延期9個(gè)月

2022年9月1日，富力房產(chǎn)公司給業(yè)主出具“延期交付通知書(shū)”稱,，受疫情及相關(guān)防控措施等不可抗力的長(zhǎng)期性影響,，該項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)建設(shè)受限，特別是2022年3月以來(lái),，該項(xiàng)目裝飾裝修材料,、幕墻材料、苗木等受到封控影響,，無(wú)法按原計(jì)劃到場(chǎng),，同時(shí)部分外地施工班組工人無(wú)法按時(shí)到場(chǎng)施工，造成了施工進(jìn)度受到延誤,，因此客觀上已不能在約定的交付時(shí)間交付商品房,。

該通知說(shuō)，基于這樣的原因,，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋將延期交付,，交付時(shí)間暫定為2023年6月30日前，具體交付時(shí)間以該公司郵寄的《樓宇交付通知書(shū)》為準(zhǔn),。

同時(shí)稱,，目前他們正在積極加快施工建設(shè)，在保證工程質(zhì)量的前提下力爭(zhēng)最大程度縮短交付時(shí)間,。

周祿稱,，他和其他業(yè)主接到該通知書(shū)后非常氣憤，“富力房產(chǎn)公司以疫情為由推遲整整9個(gè)月交房,，我們的酒店計(jì)劃全被打亂了,。”

這時(shí),，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)他們當(dāng)初與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,，其中有一條稱“原合同曾約定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的違約賠償責(zé)任總金額最高不超過(guò)業(yè)主已付房?jī)r(jià)款的1%,。”

周祿等業(yè)主質(zhì)疑說(shuō),，這意味著不管開(kāi)發(fā)商延期多久交房,，其總的賠償違約金就是“不超過(guò)已付房?jī)r(jià)款的1%，如果爛尾5年或10年,，抑或更久,，我們公司的4200多萬(wàn)資金全部被押，責(zé)任該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān),？”

對(duì)此,，有業(yè)主告訴記者，疫情不應(yīng)成為該房產(chǎn)公司延期交房的理由,，當(dāng)初簽訂合同時(shí),，疫情防控已進(jìn)入常態(tài)化管理，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)就已經(jīng)能夠預(yù)見(jiàn)工程建設(shè)可能會(huì)受疫情影響,，在這樣的情況下,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提早制定相應(yīng)的應(yīng)急方案，不能以這樣的理由來(lái)推遲交房,。

該業(yè)主還稱,，疫情沒(méi)有對(duì)房屋的建設(shè)產(chǎn)生重大、實(shí)質(zhì)性影響,，屬可控范圍，合同簽訂以來(lái),，房屋所處區(qū)域及重慶市內(nèi)并未爆發(fā)大面積疫情,，即使部分地方有，也不會(huì)對(duì)建設(shè)及交房日期產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,。

他說(shuō),，當(dāng)初他與開(kāi)發(fā)商簽訂合同后，在房屋裝修設(shè)計(jì),、材料訂購(gòu)等方面已做好前期準(zhǔn)備,，如今開(kāi)發(fā)商違約交房，理應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任和賠償給他帶來(lái)的全部經(jīng)濟(jì)損失,。

“我對(duì)延期交房的通知不予認(rèn)可,，請(qǐng)積極加快施工進(jìn)度，在保證工程質(zhì)量前提下依照我們雙方約定的交房時(shí)間交房,?！痹摌I(yè)主稱，否則他將采取法律手段起訴開(kāi)發(fā)商,，由對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

多次召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)要求盡快交房

在與富力房產(chǎn)公司積極協(xié)商交房時(shí)間的同時(shí),，業(yè)主還向重慶市渝北區(qū)住建委反映情況。

該委相關(guān)人士稱,，他們接到反映后高度重視,，立即派相關(guān)工作人員調(diào)查核實(shí)。

9月23日,，交房日期臨近,，該委回復(fù)稱，富力灣項(xiàng)目占地面積17.29萬(wàn)平方米,，計(jì)容建筑面積42.58萬(wàn)平方米,，土地用途為二類住宅用地、防護(hù)綠地,、行政辦公用地,、商業(yè)用地、商務(wù)用地,，該項(xiàng)目共分三期建設(shè),。

該回復(fù)稱，“據(jù)了解,，該項(xiàng)目因資金原因斷裂已于2021年12月停工,，我委正重點(diǎn)關(guān)注并及時(shí)處置該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)情況和存在問(wèn)題困難，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn),，保質(zhì)保量交房,。”

記者采訪獲悉,，此事引起渝北區(qū)住建委和當(dāng)?shù)貙毷ズ值赖母叨戎匾?，甚至成立工作專班多次協(xié)調(diào)處理，并于9月23日對(duì)富力房產(chǎn)公司發(fā)出通知稱,，“責(zé)令你們切實(shí)履行保交樓主體責(zé)任,，加快項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，倒排工期,，打表推進(jìn),，按照你司承諾的時(shí)間交房?！?/p>

當(dāng)天,，富力房產(chǎn)公司貼出交房公告稱，該公司承諾,，“切實(shí)履行保交樓主體責(zé)任,，加快推進(jìn)本項(xiàng)目建設(shè)交付，確保按以下時(shí)間節(jié)點(diǎn)交房：批一批次1#、2#,、3#,、4#，交付1301套,，交付時(shí)間為2023年6月30日,。”

9月29日,，渝北區(qū)住建委,、區(qū)公安分局治安支隊(duì)、寶圣湖專班,、寶圣湖派出所,、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主代表齊聚在當(dāng)?shù)亟鹗飞鐓^(qū)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)上開(kāi)發(fā)商稱,，目前所有的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成,，他們正在進(jìn)一步融資，力爭(zhēng)早日交樓,。

現(xiàn)場(chǎng)

富力房產(chǎn)公司相關(guān)人士告訴記者,，當(dāng)初停工原因是多方面的，除疫情外,，材料供應(yīng)上也出現(xiàn)問(wèn)題,，比如有些供應(yīng)商要求先付款再供貨，資金斷裂也是一個(gè)問(wèn)題,，目前工地上已有20多名工人在抹灰,，用來(lái)做幕墻的鋁合金和龍骨也已經(jīng)安裝好。

律師說(shuō)法：

合同約定的賠償條款無(wú)效,，業(yè)主可起訴或報(bào)警追責(zé)

河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為,，富力房產(chǎn)公司限定賠償違約金不超過(guò)已付房款1%的條款無(wú)效，對(duì)方設(shè)定的金額遠(yuǎn)低于業(yè)主的實(shí)際損失,，免除開(kāi)發(fā)商的賠償責(zé)任,，因此該條款是無(wú)效的,。

他說(shuō),，根據(jù)民法典規(guī)定，提供格式條款一方不合理地免除或減輕其責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任,、限制對(duì)方主要權(quán)利，該格式條款無(wú)效,，開(kāi)發(fā)商延遲交付日期,，違反房屋購(gòu)買(mǎi)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,，返還業(yè)主購(gòu)房款及利息以及違約金,。

根據(jù)民法典規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失,。

付建主任告訴記者,，通常情況下，合同雙方應(yīng)當(dāng)在平等自愿基礎(chǔ)上,，合理劃分權(quán)利和義務(wù),，由于富力房產(chǎn)公司已構(gòu)成違約，而且雙方對(duì)違約責(zé)任條款存在爭(zhēng)議,，如果不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，業(yè)主可以向法院起訴,，要求開(kāi)發(fā)商退款并承擔(dān)違約責(zé)任,。如果開(kāi)發(fā)商明知自己沒(méi)有履行能力，在簽訂履行合同過(guò)程中以非法占有為目的,，通過(guò)虛構(gòu)事實(shí),、隱瞞真相的方法騙取對(duì)方財(cái)物的，涉嫌合同詐騙罪,，業(yè)主可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案,，依法追究對(duì)方刑事責(zé)任。

那么,，這家公司一下子“團(tuán)購(gòu)”156套公寓,，是否屬于炒房行為？

付建主任稱,，他們根本不是炒房團(tuán),。

他稱，所謂的炒房團(tuán)是在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行投資的購(gòu)房者組成的團(tuán)隊(duì),，它具有民間性,、盈利性、自主性特征,，其目的是買(mǎi)了賣(mài),，賣(mài)了買(mǎi)，從中快速盈利,，針對(duì)對(duì)象主要是一般的商品房,，而非諸如公寓或店鋪之類的商品房。

他說(shuō)，從該公司購(gòu)買(mǎi)156套公寓的動(dòng)機(jī)看,，他們是為了建康養(yǎng)中心或四星級(jí)酒店,，而不是短期的炒房買(mǎi)賣(mài)，其行為不屬于炒房,。