原標題：香港樓價跌回三年半前,，明年中或再下跌8%

香港樓市再一次受挫,。

根據(jù)差餉物業(yè)估價署9月28日數(shù)據(jù)，8月香港私人住宅售價指數(shù)報368.2點,，創(chuàng)2019年3月以來的三年半新低,，以及自2018年12月以來45個月最大單月跌幅。

累計今年首8個月,，香港樓價指數(shù)已累跌6.52%,；對比去年9月時的歷史高位398.1點，累跌7.51%,。

作為財富“蓄水池”,，樓價是反映經(jīng)濟增長預期的重要因素。“近年來,，受制于嚴格的疫情防控和政治因素,，香港的人才和資金大量外流，新加坡取代香港成為全球第三大金融中心和亞洲最大金融中心,，這是香港樓價下跌的核心因素,。”上海社會科學院經(jīng)濟學博士王瀅波告訴記者,。

數(shù)據(jù)顯示,，8月私人住宅售價指數(shù)報368.2點，較7月的376.7點下跌2.26%,。近三個月來,，按月跌幅明顯加快，6月,、7月,、8月跌幅分別為0.86%、1.44%,、2.26%,。

除了官方指數(shù)，另一二手樓價指標也“跌跌”不休,。反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數(shù)（CCL）已經(jīng)連跌10周,，最新報169.93點，較去年破頂位大跌11.2%,，也創(chuàng)下2018年2月以來四年半的新低,。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，今年前九個月,，受疫情反復及美國加息雙重影響,，香港物業(yè)市場成交低迷，二手成交量僅2.5萬余宗,，較去年同期減少40%,，一手情況情況相仿。

日前,，李嘉誠出售香港一豪宅項目,。根據(jù)長實集團（01113.HK）公告，公司擬以207.66億港元的價格,，出售長實旗下香港半山西部超級豪宅項目21BORRETTROAD,，預計從中獲得63億港元收益。

李嘉誠開啟“賣賣賣”模式,，外界也在揣測,，此時出售香港資產(chǎn)應與香港樓市下跌有關。

今年以來，疫情病例激增以及全球經(jīng)濟環(huán)境有所惡化,，香港第一季度和第二季度GDP均下降4%。

整體環(huán)境下行,，而資本市場在內(nèi)外因素的沖擊下也再次破紀錄,。9月28日，香港恒生指數(shù)收跌3.41%,，創(chuàng)2011年11月以來收盤新低,。

貸款利率是打擊買房一族的首要因素。自今年3月美聯(lián)儲開啟本輪加息周期以來,，香港金管局同步上調(diào)基準利率,。這一舉措無疑直接沖擊香港的房地產(chǎn)業(yè)，住房按揭貸款的付息壓力因此增大,。以HIBOR（香港銀行拆借利率）為例,，3個月HIBOR由今年1月31日的0.33%飆升至9月22日的3.18%，創(chuàng)兩年新高,。

同樣從3月開始,，香港中原地產(chǎn)價格指數(shù)開始同比下滑。

加上受本地疫情蔓延以及社交距離措施收緊等影響,，2021年年中以來香港房價和成交量呈下落趨勢,。私人住宅售價指數(shù)在今年2月同比下降0.3%，落入2020年12月以來的首次負增長區(qū)間,，6月同比跌幅達到3.4%,。

匯率、整體環(huán)境,、資本市場等直接沖擊香港物業(yè),，而房價再度受挫，也將反作用于當?shù)劂y行業(yè),。

作為香港貸款市場的主要方,，今年二季度香港房地產(chǎn)貸款占香港貸款市場74%的份額，占比相當高,。相比之下,，貿(mào)易融資、批發(fā)和零售貿(mào)易,、制造業(yè)僅占香港貸款的11%,、8%、7%,。

如果樓價未能見底,，貸款市場將大幅萎縮。根據(jù)中金研報，自2004年以來,，香港貸款曾出現(xiàn)兩次下降,，兩次均是由于香港房地產(chǎn)價格下跌而導致房地產(chǎn)需求減弱。假使香港樓價在2022年下半年和2023年持續(xù)下跌,，未來房地產(chǎn)貸款規(guī)模也將受到壓力,。

其次是負資產(chǎn)問題。樓價指數(shù)大跌,，意味著部分去年以高成數(shù)按揭入市的買家,，目前可能已跌入負資產(chǎn)范圍。根據(jù)香港金管局最新數(shù)據(jù),，今年第二季度負資產(chǎn)個案已達到55宗,。

加上8月指數(shù)有所滯后，主要反映7月中旬至8月上旬的實際市況,，而8月以來,，美國再次大幅加息0.075%，加上香港疫情升溫,，二手業(yè)主加大減幅,，今年第三季及第四季的負資產(chǎn)數(shù)字將倍升。

目前,，香港房地產(chǎn)仍未有反彈的跡象,。9月23日，摩根士丹利發(fā)表報告表示,，香港住宅樓價由年初至今已累跌8%,，并預計2023年將再跌5%，指目前尚未觸底,。

9月26日起,，香港開放“0+3”入境檢疫政策，被視為提振樓市的有力手段,。

不過,，物業(yè)市場與整體經(jīng)濟環(huán)環(huán)相扣，銀行匯率,、港股表現(xiàn),、整體GDP均直接左右樓市走向。王瀅波認為,，重振香港樓市實際上是恢復投資者信心,、吸引資金和人才回流的問題，目前疫情防控政策已經(jīng)逐步放開,，但經(jīng)濟復蘇尚需時日,。

近日,，金管局宣布將按揭貸款的利率壓力測試要求從加0.3%下調(diào)至加0.2%。美銀證券指出,，鑒于最優(yōu)惠利率可能持續(xù)上升,，盡管在外界壓力下有可能進一步下調(diào)，但不太可能從根本上改變樓市需求疲弱狀況,，預測香港樓價今明兩年下跌15%至20%,。

據(jù)點新聞，8月23日中原地產(chǎn)主席施永青受訪時曾表示根據(jù)目前市場的反映以及買賣雙方的供求狀態(tài)來看,，到明年中,，香港樓價或會下調(diào)8個百分點左右,。

施永青表示,，不認可壓抑私人市場樓價為買家減壓的做法，如此一來物業(yè)持有者的個人資產(chǎn)會大幅蒸發(fā),，投資,、消費的欲望會大大減少，當供款者出現(xiàn)負資產(chǎn)會拖累整個經(jīng)濟市場,。

“不應一味壓低市場樓價,，而應多建公屋、居屋,?！笔┯狼嗾J為。