原標題：第一財經(jīng)社論：積極做好風險資產(chǎn)價值重估的準備

報告強調(diào)房住不炒和租購并舉的背后,，是對經(jīng)濟社會變遷的深刻理解，投資者需做好不動產(chǎn)定價重估的積極準備,。

隨著中共二十大和二十屆一中全會的勝利閉幕,，經(jīng)濟社會步入行則將至的實干時期。

新時代,、新起點,、新征程，開始落實到人們觸目可及的經(jīng)濟社會日常,。

唯有如此,，個體對美好生活的訴求才能匯聚進時代的歷史長河。

這其中較為引發(fā)人關(guān)注的就是房地產(chǎn),。

最新數(shù)據(jù)顯示,，大連等十多個大中城市的首套房貸利率跌破4%，如大連首套房貸利率降至3.95%,，石家莊等降至3.8%,，清遠等地則最低觸及3.7%。

9月底,，央行,、銀保監(jiān)會發(fā)布的關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知提出，對今年6~8月新建商品住房售價環(huán)比,、同比均連續(xù)下降的城市,，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放住房貸款利率下限,。

若在過往,，如此低的融資成本，可能一石擊浪,，不過,，在需求收縮、供給沖擊,、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等三重壓力下,，如其他風險資產(chǎn)一樣，房地產(chǎn)面臨著一場顯見的風險定價重估和投資邏輯重塑,。

這不僅因為二十大報告在“增進民生福祉,，提高人民生活品質(zhì)”中闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向,，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度”,；更主要是因為社會結(jié)構(gòu)和整體風險偏好，都出現(xiàn)新的調(diào)整,，住房的居住屬性已通過自上而下與自下而上兩個途徑得到強化,，金融屬性則開始褪卻。

這首先緣于中國人口數(shù)量和質(zhì)量結(jié)構(gòu)的調(diào)整,。

日益老齡化少子化的人口數(shù)量結(jié)構(gòu),，預(yù)示著不動產(chǎn)在時間序列軸線上呈現(xiàn)出總量過剩、結(jié)構(gòu)優(yōu)化特征,；從人口質(zhì)量結(jié)構(gòu)上,，接受高教育人口在總?cè)丝谥械恼急蕊@著增加，這些接受高教育的群體,，在全國的自由遷徙上具有更多的優(yōu)勢,，這將加速適齡勞動力在全國范圍內(nèi)尋找匹配崗位的機會。

可見,，人口質(zhì)量和數(shù)量的變化,，會逐漸改變?nèi)藗儗ψ》康恼J知，住房自有率將不再是一個一致性的需求目標,。

區(qū)域發(fā)展不均衡和區(qū)域競爭,，在加速人口流動的同時，使人們開始調(diào)整對住房內(nèi)生價值評價指標,，即住房內(nèi)生價值愈發(fā)基于房租和房租貼現(xiàn)率,，而非基于房價上漲預(yù)期。

由于貼現(xiàn)率圍繞自然利率或國債收益率曲線擺動,，這將逐漸褪卻掉住房的金融屬性,，使其回歸到實用價值的居住屬性。

而隨著股市等權(quán)益市場在制度,、風險定價,、交易和管控等上的日益完善，權(quán)益市場將會逐漸成為居民部門價值儲存的主要配置市場,，這也使逐漸剝離金融屬性的房地產(chǎn)面臨系統(tǒng)性定價重構(gòu),。

社保福利體系的日益完善，也將帶來房地產(chǎn)的定價重估,。

在社保體系覆蓋度不夠的情況下，人們用養(yǎng)兒防老來進行代際交易,，因此購置房產(chǎn)定居就成為了根深蒂固的傳統(tǒng),，因為自有住宅的安居是孝道傳統(tǒng)文化的經(jīng)濟基礎(chǔ)，沒有自有住宅的加持,，孝道的維系成本就很高,。

隨著職工社保、城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老體系等的完善和覆蓋度的提升,，孝道逐漸從經(jīng)濟的跨期交易中解脫出來,，這將從傳統(tǒng)文化和信念方面，改變?nèi)藗儗ψ》康亩▋r邏輯,。

此外,，目前基于金融屬性估值的住房，其高房價抬升了經(jīng)濟社會運行成本,，壓低市場的投資邊際收益率,，加劇房市的有效需求不足，使高房價很難維持,，房地產(chǎn)這一風險資產(chǎn)出現(xiàn)重估定價是遲早的事,，且價值重估越早對經(jīng)濟社會的傷害和拖累越小。

二十大報告強調(diào)房住不炒和租購并舉的背后,，是對經(jīng)濟社會變遷的深刻理解,，投資者需做好不動產(chǎn)定價重估的積極準備，各地應(yīng)把握住政策激勵的頭寸,，避免過猶不及的誘多,，扼殺當?shù)亟?jīng)濟的活力和透支長期的增長潛能,。