原標(biāo)題：第一財(cái)經(jīng)社論：積極做好風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值重估的準(zhǔn)備

報(bào)告強(qiáng)調(diào)房住不炒和租購并舉的背后,，是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)變遷的深刻理解，投資者需做好不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)重估的積極準(zhǔn)備,。

隨著中共二十大和二十屆一中全會(huì)的勝利閉幕,，經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入行則將至的實(shí)干時(shí)期,。

新時(shí)代,、新起點(diǎn),、新征程,，開始落實(shí)到人們觸目可及的經(jīng)濟(jì)社會(huì)日常,。

唯有如此,，個(gè)體對(duì)美好生活的訴求才能匯聚進(jìn)時(shí)代的歷史長河。

這其中較為引發(fā)人關(guān)注的就是房地產(chǎn),。

最新數(shù)據(jù)顯示,，大連等十多個(gè)大中城市的首套房貸利率跌破4%，如大連首套房貸利率降至3.95%,，石家莊等降至3.8%,，清遠(yuǎn)等地則最低觸及3.7%。

9月底,，央行,、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知提出，對(duì)今年6~8月新建商品住房售價(jià)環(huán)比,、同比均連續(xù)下降的城市,，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放住房貸款利率下限,。

若在過往,，如此低的融資成本，可能一石擊浪,，不過,，在需求收縮、供給沖擊,、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等三重壓力下,，如其他風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)一樣，房地產(chǎn)面臨著一場顯見的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)重估和投資邏輯重塑,。

這不僅因?yàn)槎髨?bào)告在“增進(jìn)民生福祉,，提高人民生活品質(zhì)”中闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，“堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,；更主要是因?yàn)樯鐣?huì)結(jié)構(gòu)和整體風(fēng)險(xiǎn)偏好,，都出現(xiàn)新的調(diào)整,，住房的居住屬性已通過自上而下與自下而上兩個(gè)途徑得到強(qiáng)化,，金融屬性則開始褪卻。

這首先緣于中國人口數(shù)量和質(zhì)量結(jié)構(gòu)的調(diào)整,。

日益老齡化少子化的人口數(shù)量結(jié)構(gòu),，預(yù)示著不動(dòng)產(chǎn)在時(shí)間序列軸線上呈現(xiàn)出總量過剩、結(jié)構(gòu)優(yōu)化特征,；從人口質(zhì)量結(jié)構(gòu)上,，接受高教育人口在總?cè)丝谥械恼急蕊@著增加，這些接受高教育的群體,，在全國的自由遷徙上具有更多的優(yōu)勢,，這將加速適齡勞動(dòng)力在全國范圍內(nèi)尋找匹配崗位的機(jī)會(huì)。

可見,，人口質(zhì)量和數(shù)量的變化,，會(huì)逐漸改變?nèi)藗儗?duì)住房的認(rèn)知，住房自有率將不再是一個(gè)一致性的需求目標(biāo),。

區(qū)域發(fā)展不均衡和區(qū)域競爭,，在加速人口流動(dòng)的同時(shí)，使人們開始調(diào)整對(duì)住房內(nèi)生價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo),，即住房內(nèi)生價(jià)值愈發(fā)基于房租和房租貼現(xiàn)率,，而非基于房價(jià)上漲預(yù)期。

由于貼現(xiàn)率圍繞自然利率或國債收益率曲線擺動(dòng),，這將逐漸褪卻掉住房的金融屬性,，使其回歸到實(shí)用價(jià)值的居住屬性。

而隨著股市等權(quán)益市場在制度,、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),、交易和管控等上的日益完善，權(quán)益市場將會(huì)逐漸成為居民部門價(jià)值儲(chǔ)存的主要配置市場,，這也使逐漸剝離金融屬性的房地產(chǎn)面臨系統(tǒng)性定價(jià)重構(gòu),。

社保福利體系的日益完善，也將帶來房地產(chǎn)的定價(jià)重估,。

在社保體系覆蓋度不夠的情況下,，人們用養(yǎng)兒防老來進(jìn)行代際交易，因此購置房產(chǎn)定居就成為了根深蒂固的傳統(tǒng),，因?yàn)樽杂凶≌陌簿邮切⒌纻鹘y(tǒng)文化的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),，沒有自有住宅的加持，孝道的維系成本就很高。

隨著職工社保,、城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老體系等的完善和覆蓋度的提升,，孝道逐漸從經(jīng)濟(jì)的跨期交易中解脫出來，這將從傳統(tǒng)文化和信念方面,，改變?nèi)藗儗?duì)住房的定價(jià)邏輯,。

此外，目前基于金融屬性估值的住房,，其高房價(jià)抬升了經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行成本,，壓低市場的投資邊際收益率，加劇房市的有效需求不足,，使高房價(jià)很難維持,，房地產(chǎn)這一風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)出現(xiàn)重估定價(jià)是遲早的事，且價(jià)值重估越早對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的傷害和拖累越小,。

二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)房住不炒和租購并舉的背后,，是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)變遷的深刻理解，投資者需做好不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)重估的積極準(zhǔn)備,，各地應(yīng)把握住政策激勵(lì)的頭寸,，避免過猶不及的誘多，扼殺當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的活力和透支長期的增長潛能,。