原標題：1月70城房價指數(shù)亮了，深圳二手房回升,！專家：房價回暖動力增強,，后續(xù)止跌回升趨勢明顯

剛剛，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況：

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀1月商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱,，2023年1月份,，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)增加；一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比轉漲,、二三線城市環(huán)比降勢趨緩,，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比下降,。

一線城市中,，北京、上海新建住宅銷售價格環(huán)比和同比均出現(xiàn)上漲,，廣州,、深圳下降；北京,、上海,、深圳二手住宅銷售價格環(huán)比均有所上漲，廣州下降,；此外,，北京、上海二手房住宅銷售價格同比上漲，廣州,、深圳下降,。

房價回暖動力增強？

1月份,，70個大中城市中,，新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲城市有36個，比上月增加21個,；同比上漲城市有15個,，比上月減少1個。

其中,，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為上漲0.2%,，同比上漲2.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%,；同比下降1.1%,，降幅與上月相同。

三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%,，降幅比上月收窄0.2個百分點,；同比下降3.8%，比上月收窄0.1個百分點,。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,，此次新房房價指數(shù)環(huán)比增速首次轉正，雖有一定的季節(jié)性因素,，但也說明房價回暖動力增強,。

整體來說，1月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%,，同比漲幅為-2.3%,，這是2022年2月以來首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，或者說是12個月來首次止跌,。

觀察歷史數(shù)據(jù),，2022年1月也有止跌現(xiàn)象，但后續(xù)繼續(xù)出現(xiàn)下跌,，鑒于2023年較好的樓市環(huán)境和近期觀察到的市場情緒,，嚴躍進認為，此次止跌的動力更強,，房價復蘇條件更好,，這個數(shù)據(jù)，進一步體現(xiàn)了房地產市場向好和趨穩(wěn)的導向,。

從1月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看,，分別為0.2%,、0.1%和-0.1%。

同比漲幅則為2.1%,、-1.1%和-3.8%,。

當前數(shù)據(jù)最大的亮點是，一二線城市已經止跌,，三線城市小跌,。

鑒于房地產市場“欣欣向榮”的趨勢明顯，預計后續(xù)房價止跌轉正的趨勢會更加明顯,。

1月份房價上漲的城市數(shù)量增加,，從上年12月份的15個增加為36個。

出現(xiàn)此類現(xiàn)象,，說明金融16條以后,，房地產市場有趨穩(wěn)的基礎。

第一,、房企資金面在進一步改善,，其有助于增強房企信心，其房價方面也有趨穩(wěn)可能,。第二,、銷售數(shù)據(jù)也總體朝著改善的方向演進。今年一月份部分城市售樓處表現(xiàn)其實還不錯,。第三,、大勢所趨，房價指數(shù)止跌回正是今年上半年可以預期到的,，各個城市對于穩(wěn)房價的信心逐漸增強。

值得注意的是,，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,，從房價上漲的城市來看，可以看出,，尤其是熱點城市和長三角區(qū)域的新房市場正在快速修復,。

新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)從去年12月份的55個，驟降至33個,，環(huán)比上漲城市數(shù)從15個增加至36個,。

漲幅靠前的是上海、合肥,、寧波等長三角城市,，意味著這一區(qū)域新房市場修復和回升的動力較強，東北和內地三四線,、弱二線城市跌幅居前,。

同比方面，1月份房價下跌城市數(shù)量繼續(xù)增加，為55個,，比12月增加了2個,，預計后續(xù)繼續(xù)下跌的城市數(shù)不會增加了。

同比漲幅靠前的是成都,、杭州,、北京、上海,、長沙,，這些都是一二線熱點城市，人口高能級城市,，新房需求的基礎較大,。

深圳二手房市場有回升跡象

1月份，70個大中城市中,，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有13個,，比上月增加6個；同比上漲城市有6個,，個數(shù)與上月相同,。

其中，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.5%轉為上漲0.4%,；同比上漲0.9%,，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%,，降幅比上月收窄0.1個百分點,；同比下降3.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點,。

三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%,，降幅與上月相同；同比下降4.7%,，降幅比上月收窄0.1個百分點,。

值得注意的是，其中,，深圳二手房市場有回升的跡象,，除了深圳以外，熱點城市二手住房都開始出現(xiàn)了反彈的跡象,。

從2021年5月份到現(xiàn)在,，深圳二手住房價格連續(xù)下跌了20個月，這是歷史上最長的下跌周期,。

目前,，實現(xiàn)交易的二手房中,，有一半是低于參考價成交的。

李宇嘉認為,，深圳的二手房實現(xiàn)了擠泡沫,，這是需求回升的主要支撐。

此外,，近期,，按揭利率持續(xù)下行，首套房利率已經降至歷史最低,，國家和各地積極紓困樓市,，希望市場穩(wěn)定下來。

再加上房價已經充分下跌,，部分區(qū)域下跌超過了30%,。

對于剛需和換房人群來說，預期悲觀開始改變了,。

去年疫情連續(xù)沖擊,，很多人的購房需求被迫阻滯，加上疫情沖擊剛需購房,，導致?lián)Q房需求也受到影響,。

今年以來，疫情消散,，重心重回穩(wěn)增長,、穩(wěn)樓市，剛需開始入市,，也帶動了換房需求增長,。

近期，深圳二手房成交平均面積為95平米左右,，比去年下半年的面積略有下降,，李宇嘉認為，這意味著換房需求或改善型需求主導,，并帶動剛需入市,，而剛需入市也促進了二手房流轉,。

但是,，目前深圳這一波需求的規(guī)模較小，很大程度上是滯后釋放的需求,，預計在低位上反彈3個月左右,。

如果沒有后續(xù)的需求接力，或政策利好再次支撐,，考慮到加杠桿動力弱,，居民收入預期不佳,，預計很難有進一步的量的反彈。

多方因素促成房價止跌

李宇嘉認為,，多方因素正在促成房價止跌,。熱點城市房價企穩(wěn)回升，特別是一線城市強勢反彈,，二線企穩(wěn)回升帶動70城房價止跌,。

一方面，前期持續(xù)降低按揭利率,，以及各地積極紓困樓市需求端,，加上疫情形勢好轉好于預期，帶動市場情緒修復,。

另一方面,，前期因價格下跌下的觀望，疫情阻隔等導致的需求開始釋放,，量的增長帶動價格穩(wěn)定,。

此外，70城新房,、二手房價格連續(xù)下跌16個月和17個月,，部分價格水平跌幅在20%-30%，持續(xù)下跌后,，部分需求跌出來了,。

嚴躍進認為，“量決定價”的邏輯會在今年體現(xiàn)出來,，房價指數(shù)是否有回穩(wěn)的可能,，關鍵看市場交易數(shù)據(jù)。

2月份各地市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯,，明顯有較好的交易態(tài)勢,。

且今年相比過去幾年，有一個本質的變化,，即新冠病毒疫情對于樓市交易的干擾沒了,。

這一確定性因素建立，則使得房價回穩(wěn)的基礎非常牢固,。

當前各地售樓處晚上8點不打烊的消息,，進一步說明市場信心逐漸增強，也將進一步促進房價回穩(wěn)向好,。

對于后市,，李宇嘉認為，本輪需求釋放,，多半是滯后和預期適度修復帶動的,，成交結構上,，以剛需和換房需求為主。

這部分需求預計在上半年釋放殆盡,，且對價格較為敏感,，預計后續(xù)價格反彈的力度會比較小。

由于目前加杠桿的情緒比較弱,，收入和工作前景預期并不很樂觀,，后續(xù)樓市企穩(wěn)還有待政策的進一步紓困和居民收入的修復，但這是一個較長的過程,。

整體來看,，今年地產市場或弱勢回升。