陷入流動(dòng)性危機(jī)已久的中國恒大,，終于向市場(chǎng)露出“家底”。7月17日深夜,，中國恒大一次性補(bǔ)發(fā)2021年度,、2022年上半年和2022年度三份業(yè)績財(cái)報(bào)，目前處于“資不抵債”的狀態(tài),，凈資產(chǎn)約為-5991億元。外聘核數(shù)師上會(huì)栢誠會(huì)計(jì)師事務(wù)所談及兩份年報(bào)表示，由于對(duì)“中國恒大未來現(xiàn)金流量的不確定性對(duì)集團(tuán)繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營的能力產(chǎn)生重大疑慮”,，以致對(duì)年報(bào)無法發(fā)表意見。據(jù)最新披露,，中國恒大即將于7月24日至25日舉行多項(xiàng)重組債務(wù)持有人會(huì)議,，境外債務(wù)重組或?qū)⒂瓉硪粋€(gè)明確結(jié)果。

兩年凈虧超8000億

根據(jù)7月17日深夜發(fā)布的公告,，2021年度中國恒大收入為2500.1億元（人民幣,，下同），毛虧損184.5億元,；年內(nèi)經(jīng)營性虧損1137.5億元,，撇減發(fā)展中物業(yè)及持作出售之已完工物業(yè)、投資物業(yè)公平值虧損4049.5億元,，土地被收回有關(guān)的虧損,、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營性虧損1802.0億元，所得稅抵免126.8億元,，凈虧損合計(jì)6862.2億元,。

2022年中國恒大收入為2300.7億元，毛利249.9億元,；年內(nèi)經(jīng)營性虧損433.9億元,，土地被收回有關(guān)的虧損、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營性虧損693.7億元,，所得稅開支130.5億元,，凈虧損合計(jì)1258.1億元。

2021和2022兩年時(shí)間,，中國恒大凈虧損合計(jì)約8120.3億元,。

在負(fù)債方面，截至2022年底,，中國恒大負(fù)債總額24374.1億元,，剔除合約負(fù)債7210.2億元后為17163.9億元；其中,，借款6123.9億元,、應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款項(xiàng)約10022.6億元（含應(yīng)付工程材料款5961.6億元）、其他負(fù)債1017.4億元?，F(xiàn)金方面,，中國恒大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物以及受限制現(xiàn)金總額為143.1億元,。另外，有364.3億元現(xiàn)金已納入政府指定賬戶統(tǒng)一監(jiān)管,，計(jì)入其他應(yīng)收款項(xiàng),。

三份財(cái)報(bào)正式官宣恒大“資不抵債”的狀態(tài)。據(jù)財(cái)報(bào)顯示,，2021年度,，中國恒大總資產(chǎn)約為21071億元，而總負(fù)債為25802億元,，凈資產(chǎn)約為-4731億元,；2022年度，中國恒大總資產(chǎn)約為18383億元,，總負(fù)債約為24374億元,，凈資產(chǎn)約為-5991億元。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出,，恒大的“資不抵債”,，除自身流動(dòng)性陷入停滯外，也與房屋銷售降溫,、債務(wù)房企項(xiàng)目去庫存壓力驟然增大等因素是有關(guān)的,，這是一個(gè)惡性循環(huán)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，恒大本身的問題確實(shí)和恒大經(jīng)營層面的不到位有關(guān),，但某種程度上也和行業(yè)的劇烈調(diào)整有關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,，此類問題不會(huì)是個(gè)案,，有很多房企在負(fù)債方面、盈利方面也有很大的問題,。而且很多問題的化解，在最近3年內(nèi)都無法有效出清,。這是當(dāng)前所需要警惕的內(nèi)容,。此類內(nèi)容若不及時(shí)處置，對(duì)于投資者信心和購房者權(quán)益保護(hù)等都有較大的影響,。

恒大方面對(duì)于三份年報(bào)保持緘默,，但不止一家同處暴雷境遇的同業(yè)房企認(rèn)為“能披露出年報(bào)也算是往前走了一步”。閩系出身,、總部位于華東的某房企品牌負(fù)責(zé)人承認(rèn),，對(duì)于當(dāng)下來說，保交付,、處置資產(chǎn)與點(diǎn)清債務(wù)是暴雷房企同等重要的,?！皞鶆?wù)資產(chǎn)盤不清楚，結(jié)永遠(yuǎn)打不開,，無論結(jié)果如何,，要讓監(jiān)管看到努力?！?/p>

獨(dú)立核數(shù)師“無法發(fā)表意見”

自2022年3月21日開始停牌,，截至目前，中國恒大仍在停牌中,，距離2023年9月20日的最后復(fù)牌期限僅剩2個(gè)月時(shí)間,。雖然成功補(bǔ)齊復(fù)牌所需的三份業(yè)績財(cái)報(bào)，但中國恒大新更換的核數(shù)師上會(huì)栢誠會(huì)計(jì)師事務(wù)所（以下簡稱“上會(huì)栢誠”）并未“給面子”,，2021年報(bào)和2022年報(bào)均出具“無法發(fā)表意見”的報(bào)告,。

今年1月16日，中國恒大披露更換核數(shù)師的公告,，宣布與合作14年之久的普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所“分手”,，自1月16日起生效。同時(shí),，中國恒大委聘上會(huì)栢誠為公司新核數(shù)師,，以填補(bǔ)普華永道辭任后的臨時(shí)空缺，任期直至該公司下屆股東周年大會(huì)結(jié)束為止,。

針對(duì)中國恒大2022年度財(cái)報(bào),，上會(huì)栢誠“無法發(fā)表意見”的理由主要基于兩個(gè)方面，一個(gè)是中國恒大存在有關(guān)持續(xù)經(jīng)營的多項(xiàng)不確定因素,，另一個(gè)則是中國恒大期初余額和比較數(shù)字可能存在錯(cuò)誤表述,。

“我們無法確定董事于編制綜合財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)使用持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是否恰當(dāng)?！?/p>

上會(huì)栢誠認(rèn)為,，中國恒大不僅存在高額虧損及背負(fù)高企負(fù)債，還涉及多起訴訟和仲裁案件,。這些情況表明存在可能對(duì)中國恒大持續(xù)經(jīng)營的能力產(chǎn)生重大疑慮的重大不確定因素,，因此其可能無法在正常業(yè)務(wù)過程中變現(xiàn)其資產(chǎn)和清償其負(fù)債。

據(jù)財(cái)報(bào)披露,，截至2022年12月31日,，中國恒大目標(biāo)金額3000萬以上未決訴訟案件數(shù)量共計(jì)1519件，目標(biāo)金額總額累計(jì)約3953.96億元,。

上會(huì)栢誠稱,，綜合財(cái)務(wù)報(bào)表雖已經(jīng)就此情況作出適當(dāng)披露，但其無法就中國恒大償付到期財(cái)務(wù)責(zé)任的能力獲取足夠?qū)徍藨{證，且有關(guān)持續(xù)經(jīng)營基礎(chǔ)的此等重大不確定性對(duì)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表的潛在累計(jì)影響重大,，以致其無法發(fā)表意見,。

推進(jìn)債務(wù)重組方案

隨著三份業(yè)績財(cái)報(bào)的一次性披露，中國恒大露“家底”的數(shù)字注定不會(huì)好看,。尤其是在負(fù)債,、盈利等指標(biāo)上，頗有些不忍直視的意味,。在關(guān)注“債總額超兩萬億元”之外,，這家大型民營房企能否繼續(xù)走下去同樣值得關(guān)注。

據(jù)財(cái)報(bào)披露,，2021年9月后,，中國恒大的銷售一度陷入停滯。隨著保交樓項(xiàng)目施工逐步重啟,，中國恒大銷售從2022年4月開始逐漸恢復(fù),。2022年全年，中國恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額317億元,，合約銷售面積390.4萬平方米,，全年累計(jì)銷售回款357.9億元。

對(duì)比來看,，317億元的銷售數(shù)據(jù)同樣不好看,，要知道2021年中國恒大提出7500億元的銷售目標(biāo)，317億元尚不足“零頭”,。

今年1-5月,，中國恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額337.67億元，合約銷售面積492.58萬平方米,；累計(jì)交付約12.2萬套房屋,，總建筑面積約1389萬平方米；677個(gè)已售和未交付項(xiàng)目已有效復(fù)工,。與2022年全年相比,，中國恒大在銷售方面目前已有起色。

截至2022年12月31日,，中國恒大擁有土地儲(chǔ)備2.1億平方米,。此外，中國恒大還參與舊改項(xiàng)目79個(gè),，其中大灣區(qū)55個(gè)（深圳34個(gè)）、其他城市24個(gè),。

在債務(wù)重組方面,，據(jù)最新披露，中國恒大即將于7月24日至25日舉行多項(xiàng)重組債務(wù)持有人會(huì)議，境外債務(wù)重組或?qū)⒂瓉硪粋€(gè)明確結(jié)果,。

今年3月,，中國恒大公布了境外債務(wù)重組方案：恒大將境外重組的債務(wù)分為A組與C組，前者包括恒大發(fā)行的境外票據(jù),、債券和所借貸款,，后者包括恒大境外金融負(fù)債（包括擔(dān)保和認(rèn)沽期權(quán)）。其中,，債務(wù)基于A組的全部應(yīng)計(jì)索賠,；C組債務(wù)基于“差額索償”。