經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者陳月芹在“一城一策,、分類指導(dǎo)”的原則下,，一線城市就像那個(gè)班里被特殊輔導(dǎo),、額外加試的尖子生,，如想調(diào)整樓市“四限”（限購,、限貸,、限價(jià),、限售）政策,，須報(bào)各級部門審批和管理。

在其他城市紛紛出臺樓市新政后,，命運(yùn)的齒輪終于轉(zhuǎn)到了它們這里,。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，8月,，一場由高層召集京滬廣深主官的會(huì)議即將召開,，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化,。

各地工具箱似乎已然齊備,，只等一個(gè)信號,，一些更具體的精神，一個(gè)邊界清晰的優(yōu)化空間,。

審慎出手

在政治局會(huì)議定調(diào)“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”3天后,，住建部也于7月27日深夜公開表態(tài)。

住建部部長倪虹在一個(gè)座談會(huì)上表示要大力支持剛性和改善性住房需求,，并具體提到三項(xiàng)措施：降低首套房首付比例和貸款利率,、改善性住房換購稅費(fèi)減免、認(rèn)房不認(rèn)貸等,。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到,，該座談會(huì)于7月10日召開，共有8家企業(yè)參會(huì),，分別是中海,、華潤、萬科,、龍湖,、中國建筑(601668)、中建科技,、南通四建和麥田,，涉及開發(fā)商、建設(shè)方,、中介,。

從7月29日晚開始，北京,、深圳,、廣州、上海依次表態(tài),，但市場未見具體政策細(xì)則,。

自2017年至今，一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)加碼,，尤其是樓市調(diào)控模范生,、執(zhí)行最嚴(yán)限購令的北京，此次率先表態(tài),，被市場解讀為意義重大,。

張亦很久沒見到，自己所在的某一線城市的住建部門像現(xiàn)在這樣備受關(guān)注,。半個(gè)月來,，來自兄弟城市單位,、其他部門、企業(yè),、媒體甚至親朋好友的“關(guān)心”和“詢問”多不勝數(shù),，他只能統(tǒng)一用客套又不失禮貌的表情回復(fù)。

張亦的謹(jǐn)慎,，一方面是由于工作要求,，更重要的是，在更高層級部門定調(diào)前,，所有政策條款充滿變數(shù),。

市場上傳出一些不明來源的“小作文”，透露出諸多調(diào)控細(xì)則,，有板有眼的,，還引得金融部門、稅務(wù)部門主管火線問詢——“你們要這么調(diào)嗎,？”“怎么沒有通知我們,？”

張亦否認(rèn)三連，“我們都是國垂系統(tǒng)直管,，沒有上級授意,，哪里敢輕舉妄動(dòng)啊,？”

實(shí)際上,，城市之間也在相互觀望。

打交道多年,，四個(gè)一線城市間,，一般是北京-上海、廣州-深圳兩兩捉對,、前后跟進(jìn),，而且“向北京看齊”，一般不會(huì)出錯(cuò),。

這次也一樣,。北京市表態(tài)后，深廣滬迅速研判后,，幾乎以一樣的文案“跟帖”,。

精準(zhǔn)調(diào)節(jié)

為了獲準(zhǔn)調(diào)整“四限”政策，四個(gè)一線城市等待多時(shí),，尤其是今年,，每隔一段時(shí)間就叩響上級部門和垂直系統(tǒng)主管部門的門。

一個(gè)方案不行,，換一個(gè)再來,。

操作多年,，官員們深知調(diào)節(jié)哪個(gè)口子能釋放哪部分購買力。眼下,，最重要的是圍繞“支持剛需和改善需求”做文章,。

這句話首先說明，核心城市里的限購不可能全部放開,，至多是分區(qū)域調(diào)整,，或以某個(gè)由頭,，點(diǎn)狀降低門檻,。

政策籌備時(shí)也需要做精準(zhǔn)調(diào)節(jié)。

實(shí)際上,，“四限”中,，對市場影響力度最大的是限購和限貸，限售次之,，而各城市的限價(jià)已趨于柔性,。

住建部部長倪虹在前述座談會(huì)上提到的三點(diǎn)措施，均是與金融政策相關(guān)的限貸端的手段,。

例如,，部委層面首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有非常大的調(diào)整空間,。

所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，通俗概括便是“認(rèn)本地的房，認(rèn)全國的貸”,，名下有房以及全國范圍內(nèi)有過貸款,，再買房都算二套。

目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的十余個(gè)城市中,，北京的力度最嚴(yán),，二套房首付比例最高可以達(dá)到80%、房貸利率可以高達(dá)5.25%,，多年來在抑制投資炒房乃至減少換房交易頻率上效果顯著,。

如果將“外地有貸、北京無房”或者是“賣一買一”人群仍認(rèn)定為首套,，或是從城市外圍直接取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，將釋放一批剛需和改善換房需求，對應(yīng)首付比例最低能降至35%,、房貸利率能降至4.75%,。

許多政策牽一發(fā)而動(dòng)全身。例如,，如果想要降低購房成本,、支持剛需和改善需求,，不需普降首付比例，北京,、上海只需放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)即可,。

北京現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，最核心的一項(xiàng)是,，分區(qū)域地給房子單價(jià),、總價(jià)設(shè)定了區(qū)間：五環(huán)內(nèi)單價(jià)3.96萬元/平方米、總價(jià)468萬元/套,；五環(huán)到六環(huán),，單價(jià)3.17萬元/平方米、總價(jià)374萬元/套,；六環(huán)外則為單價(jià)2.38萬元/平方米,，總價(jià)281萬元/套，即為普通住宅,。

目前,，北京、上海的普宅標(biāo)準(zhǔn),，近10年沒有調(diào)整過,，而房價(jià)已今非昔比。

普通住宅的身份直接關(guān)系到首套房首付比例是35%還是40%（非普宅）,，二套房普宅首付比最低為60%,，非普宅則需80%。

張亦解釋,，調(diào)整普宅認(rèn)定范圍,，有三個(gè)好處：一是首付比例大幅降低，二是交易契稅減少,，三是項(xiàng)目限價(jià)會(huì)有所調(diào)整,。

限售也是住建部門職權(quán)范圍內(nèi)可以調(diào)節(jié)的部分。這是2017年樓市調(diào)控出的新手段,，廈門開頭,，一二線城市均有跟進(jìn)，限售周期2-5年不等,。

部分一線城市盯緊了限售時(shí)間起點(diǎn)這一細(xì)節(jié),。

比如，限售5年,，一般是取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后才解開限售,，這個(gè)節(jié)點(diǎn)如果移到以簽訂商品房買賣合同為起點(diǎn)，限售時(shí)間就會(huì)縮短,。因?yàn)樾路炕静捎妙A(yù)售制,，購房和交樓辦證往往差了一兩年,。

但限售是一把雙刃劍，解開限售后,，掛牌量也會(huì)增加,。張亦解釋，掛牌量增加不一定是壞事,，“只要滾起來,，流動(dòng)性加大，市場就能活躍起來,，尤其對一線有效,，但不能一刀切”。

工具充足

其實(shí),，高層喊話后,，一線城市的政策調(diào)節(jié)反而進(jìn)入了“真空期”——只能等待下一步指令,。

另一位一線城市住建官員馬喬直言,，“只要告訴我能動(dòng)什么，工具箱大把,，連夜都能出方案”,。

“光調(diào)限購，調(diào)哪個(gè)位置,，以什么名義,，甚至只放特定某個(gè)點(diǎn)，我可以想出100個(gè)放松理由,?！泵總€(gè)城市都有像馬喬一樣的調(diào)控“老把式”。

政策從研究到出臺所花時(shí)間,，事關(guān)各地的決策效率,。過去很多城市的調(diào)控政策處于寬松背景時(shí)，市長上午一個(gè)電話,，政策部門連夜就能擬好文件,、走完所有流程，一早便正式發(fā)布,。

多個(gè)不同層級的官員還透露,，部委以及各城市上上下下如此謹(jǐn)慎，其中一個(gè)原因是誰也不愿當(dāng)出頭鳥,。即便是杭州,、成都、西安等新一線城市,，也在觀望別人的尺度,。

一位新一線城市政府官員有自己的顧慮,，其所在城市的供求關(guān)系還算平衡，如果搶先于其他同級別城市出臺,，于情于理不合,，所以，再等等,。

8月3日,，鄭州打響第一槍，推出15條措施,，包括暫停執(zhí)行限售政策,、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、支持青年人才在鄭安居,、實(shí)施多子女家庭購房補(bǔ)貼,、推進(jìn)現(xiàn)房銷售等。

胸懷大局

張亦說,，7月底以前,，四個(gè)一線城市被明確要求保持定力，主要是擔(dān)心,，如果一線城市大幅度放開,，可能把周邊城市的需求虹吸過來，“不能只管自己旺”,，“要有大局觀”,。

馬喬預(yù)判，其所在城市松綁后,，激活市場流量以及把別的城市流量吸過來,，可能兩者都會(huì)發(fā)生，“沒有辦法,，首先得把我們本地的供求激活”,。外圍區(qū)域的問題，不一定是購房者沒資格買或買不起,，而是他們對在本區(qū)域置業(yè)的信心已經(jīng)到底部,，還得重新評估放開后“拉不拉得起來”。

這類擔(dān)憂一直存在,，但誰也沒法給出答案,。張亦說，更多人選擇少干,，這很現(xiàn)實(shí),。

也有人擔(dān)心，如果放開了，新增購買力沒顯現(xiàn),，更加影響市場信心,。

6月以來，張亦和中介,、房企溝通市場情況的頻率越來越高,。從交易端看，大部分城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后,，到訪數(shù)據(jù)和轉(zhuǎn)化率不斷下降,，才是當(dāng)下市場下行的前沿信號。

“到訪量轉(zhuǎn)化到簽約,，可能得等8月,、9月數(shù)據(jù)才會(huì)顯現(xiàn)出來，到時(shí)可能會(huì)是斷崖式下行的結(jié)果,?！?/p>

張亦和馬喬都很著急，因?yàn)檗D(zhuǎn)眼8月中旬了,，“留給我們的時(shí)間已經(jīng)不多了”,。

（應(yīng)受訪者要求，張亦,、馬喬為化名）