“舊改”新探索：多地推行“自主更新”模式

隨著城市更新步伐的加速,，許多城市正積極探索“自主更新”新模式,，讓“舊改”從傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)或開發(fā)商介入轉(zhuǎn)向業(yè)主籌資,、自拆自建自改,。這種模式不僅提升居民居住品質(zhì),，刺激建筑業(yè)投資消費,，也為開發(fā)商提供了新的機遇,。

廣東省廣州市花都區(qū)集群街2號樓的拆除工作近日啟動,，成為廣東省首個業(yè)主自籌資金、自行拆除重建的危破房改造項目,。廣州此舉標志著其在“舊改”領(lǐng)域邁入“自主更新”的探索行列,。

老舊小區(qū)改造作為當(dāng)前住建工作的重點，今年全國計劃改造5萬個小區(qū),。在城市更新的浪潮中,，各地紛紛尋求“舊改”的創(chuàng)新途徑。如杭州548戶居民自籌5億元重建小區(qū),、南京首個“自主更新”項目業(yè)主領(lǐng)證等實例,，展現(xiàn)出“自主更新”模式的興起。該模式摒棄政府兜底,，由業(yè)主自行承擔(dān)改造成本,，其為何能在眾多城市逐漸推廣？是否會成為主流趨勢,？

“自主更新”資金何來,？

以集群街2號樓為例，這棟樓齡約50年的建筑存在多種嚴重老化問題,，被鑒定為D級危房,，亟需整體改造。然而,，拆除重建所需數(shù)百萬元資金如何籌集,？花都區(qū)的危舊房屋拆除重建試點方案給出了答案：改造成本由多產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同承擔(dān)，遵循“誰受益,、誰出資”的原則推進“自主更新”,。

2號樓首層有16間商鋪歸同一業(yè)主所有，2至5層有24戶住宅,，其中9戶為私人產(chǎn)權(quán),，其余屬區(qū)屬國企。為促成業(yè)主共識,，花都區(qū)政府提供了財政支持,，鼓勵居民引入專業(yè)物業(yè)或準物業(yè)管理，并按實際繳存物業(yè)維修資金的50%給予激勵,，以解決老舊小區(qū)缺乏專項維修資金及后續(xù)管養(yǎng)難題,。同時，區(qū)政府還按實際出資的50%比例補貼多項前期費用,。對于經(jīng)濟困難家庭,，政府協(xié)調(diào)銀行提供低利率、長達10年的貸款,。通過多次居民大會,、入戶走訪,，政府成功引導(dǎo)全體業(yè)主達成統(tǒng)一意見。

據(jù)悉,，2023年底,，項目資金已由社區(qū)居委會、業(yè)主代表及企業(yè)代表共同設(shè)立共管賬戶進行管理,。目前,，拆除重建工程正在進行中，預(yù)計年底完成回遷,。

“自主更新”有何益處,？

隨著城市步入“存量時代”，老舊小區(qū)改造日益迫切,，各地紛紛嘗試“自主更新”,。江蘇常熟于2019年啟動城中村“自主更新”改造試點，明確“誰受益,、誰出資”原則,，以多個業(yè)主共同實施改造。截至今年6月,，常熟已批準并實施了30個城中村單元的“自主更新”。而在杭州,，548戶居民自籌資金重建的浙工新村項目于去年11月動工,，成為浙江省首個“自主更新”老舊小區(qū)，采用政府引導(dǎo),、居民出資,、市場參與的多元模式。浙江省正總結(jié)此類改造經(jīng)驗,，推動全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)“自主更新”,。

專家認為，“自主更新”既能消除城市老舊建筑安全隱患,，提升居民生活質(zhì)量,，又能減輕政府財政壓力，有力帶動建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)投資消費,。此外,，開發(fā)商有望借此轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，為新項目提供全程服務(wù)及改造代建服務(wù),。

“自主更新”能否開啟新篇章,？

面對政府主導(dǎo)、開發(fā)商參與的傳統(tǒng)路徑,，“自主更新”能否借政策東風(fēng)開辟“舊改”新道路,？合一城市更新集團董事總經(jīng)理,、廣東省三舊改造協(xié)會副會長羅宇指出，目前“自主更新”尚處摸索階段,，需克服兩大挑戰(zhàn)：

一是確保拆建業(yè)主意見一致及與周邊業(yè)主意見協(xié)調(diào)?，F(xiàn)實中，部分未達危房條件的樓宇業(yè)主也希望改造,，或改造后新增設(shè)施引發(fā)小區(qū)內(nèi)部使用權(quán)爭議,，這些矛盾可能阻礙“自主更新”進程。

二是倚重政府的組織推動與政策支持,?！白灾鞲隆彪m以業(yè)主為主體，但政府角色不可或缺,。政府應(yīng)制定相關(guān)政策標準,，規(guī)范審批流程，根據(jù)實際情況提供財政激勵,，并適時引入專業(yè)第三方機構(gòu),，助力“自主更新”走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化,、高效化,。

近期，廣州市政府正積極籌備相關(guān)政策措施,。3月22日,，《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實施細則》公開征求意見，首次提出舊城鎮(zhèn)改造項目可由房屋所有權(quán)人直接出資并擔(dān)任改造主體,，并明確了相應(yīng)的扶持措施,，允許適度增加套內(nèi)面積等。