今年的樓市,，但凡出現(xiàn)一點微小的波動,，都會被拿來放大解讀。周成交熱度按周分析,、豪宅法拍房拍出高溢價,、部分項目去化率回升,，都有文章可作,。

歸根結(jié)底,，行業(yè)之所以對各種小變化草木皆兵,，還是因為缺少確定性,。

新房銷售領(lǐng)域,，目前政策和市場已經(jīng)開始各論各的了；各個城市出于特定的供需關(guān)系,，市場特征在短期內(nèi),，甚至出現(xiàn)完全相反的表現(xiàn),。大方向缺少確定性，就只能從各個細(xì)節(jié)里尋找市場走向的證據(jù),。

但是和新房市場對比之下,，這兩年，住房租賃市場的確定性,，反而強得可怕,。

首先，是鼓勵租賃性住房發(fā)展的政策出臺,，相當(dāng)?shù)睦讌栵L(fēng)行,。

2023年，中央和地方政府出臺了的租賃相關(guān)政策多達160余條,，涉及政策培育,、金融支持、稅收優(yōu)惠,、市場監(jiān)管,、房源籌集、獎補措施,、租金減免等供需兩端的方方面面,。

其次，在政策的扶持下,，市場的響應(yīng)也很積極,。租賃市場的熱度不斷上升。

根據(jù)邁點數(shù)據(jù),，2023年，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量突破百萬間,，達到114.08萬間,，同比增長30.8%。TOP30企業(yè)累計管理房源量達168.89萬間,，同比增長了48%,。租賃機構(gòu)的規(guī)模增長勢頭，可以說是相當(dāng)強勁,。

今年開年，租賃企業(yè)也迎來了一個結(jié)結(jié)實實的“小陽春”,。根據(jù)克而瑞長租的最新統(tǒng)計，從1月到3月中旬,，22個重點城市就有59個集中式長租公寓新項目亮相,。

政策大力支持,，市場積極響應(yīng)，租賃賽道的發(fā)展顯然已經(jīng)進入了“快車道”,。

再加上近期不少地方國資，親自下場收購存量商品房充作保租房,，將租賃市場作為了新房市場去庫存的緩沖池,，也導(dǎo)致租賃賽道在目前整個房地產(chǎn)行業(yè)格局中，開始擔(dān)當(dāng)起越來越重要的角色,。

長租公寓的商業(yè)模式

基本上跑通了

現(xiàn)在的房地產(chǎn),，其實已經(jīng)到了一個拐點。管房子比蓋房子賺錢的時代,，已經(jīng)來了,。

去年房企業(yè)績大多虧損，但是靠運營收租,，賺管理,、品牌費的公司表現(xiàn)卻很不錯，比如龍湖冠寓,、貝殼租賃都實現(xiàn)了凈利潤的增長,，貝殼租賃為主的新興業(yè)務(wù)收入更是大幅增長了194.8%，凈收入達到了84億,。

華潤有巢的長租公寓業(yè)務(wù)在2023年也實現(xiàn)了營業(yè)額7.0億元,，按年增長9.5%；萬科泊寓也首次實現(xiàn)了年度盈利,。

除了市場化機構(gòu)的盈利能力得到改善,，保租房項目的盈利能力也超預(yù)期。

保租房租金水平僅為公寓租金水平的30%-60%,，但去年已上市的4單保租房REITs,，有三單都實現(xiàn)了收入上漲。息稅折舊及攤銷前利潤2023年預(yù)測完成度全超100%,。

數(shù)據(jù)來源：REIT各季度公告,，ICCRA整理

租賃企業(yè)從暴雷到盈利，最大的根源,，在于現(xiàn)在的環(huán)境和前兩年已經(jīng)完全不一樣了,。

上一輪長租公寓從如火如荼到快速陷入暴雷潮，最根本的原因,，就是在于商業(yè)模式本身存在問題,。

因為之前的長租公寓以“二房東”模式為主，通過低價收購房源進行裝修,，再以高價出租出去,，從而賺取“租金差”,。這種模式的利潤空間非常有限，要想達到一定的盈利水平,，就必須要上規(guī)模,。

這就導(dǎo)致長租公寓企業(yè)，在前端獲取房源的競爭白熱化,，直至出現(xiàn)“高收低賣”的情況,，企業(yè)挪用租客的預(yù)付租金，負(fù)債經(jīng)營,，最終導(dǎo)致暴雷,。

而這兩年，租賃賽道在房源供應(yīng),、資金來源和資金成本方面,，得到了極大的改善。

一是房源來源比過去更加充足了,。

這兩年,，政策面上對租賃供給政策，進行大量改革,，物業(yè)來源渠道豐富了很多,。長租公寓靠高價搶房的情況基本消失了。

一方面農(nóng)村集體土地可以直接入市,，用于建設(shè)大型租賃社區(qū),。不僅土地價格合理，批量建設(shè)也能有效提高運營效率,。

另一方面,，一些老舊廠房也可以改造成商業(yè)、養(yǎng)老和長租公寓,。去年,，長租公寓出現(xiàn)大批量集中供應(yīng)的趨勢,，其中大部分新開項目,，都是“非改租”類的存量改造產(chǎn)品。這些老舊物業(yè)的盤活,，也極大的降低了物業(yè)收儲成本,。

例如北京朝陽區(qū)的方艙醫(yī)院，就被改造成了青年旅舍,，改頭換面為保租房金盞七彩家園開始對外出租,，房租每月1200元。

而且，這兩類渠道都是集中式公寓,，一般來說,，集中式公寓毛利率更高，約在30-40%之間,，分散式公寓毛利率僅在10-30%之間。集中式物業(yè)的獲取難度降低,，顯然也擴大了租賃生意的利潤空間,，讓長租業(yè)務(wù)變得更加性感了。

二是資產(chǎn)價格比前兩年合理很多,。

一般來說,，目前重點城市的市場化住宅租賃的租售比，基本上都在1.5%左右,。也就是說,，如果嚴(yán)格按照過去的市場化模式收購新房，租賃購房貸款的成本是無法被項目收益覆蓋的,。

目前租賃機構(gòu)收購房屋做租賃,，整體項目收益可以平衡，核心關(guān)鍵就在于——低價,。

比如1月份青島收購租賃房項目,，實際收購價格是周邊新房的50-70%，而且房源也多數(shù)來自于國資主體,。大量房企低價拋售資產(chǎn),，大大降低了租賃企業(yè)的收儲成本。

而純租賃用地的價格,，也相較普通住宅開發(fā)用地便宜很多,。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年部分純租賃用地的樓面地價僅為1000-3500元/平方米左右,，約為周邊普通住宅地價的20%-30%,。經(jīng)過測算，項目的IRR基本在5%-6%左右,，已經(jīng)能算過賬了,。

三是有了更低成本的資金渠道。

去年,，中央層面上一口氣出臺了20條和住房租賃相關(guān)的行業(yè)政策,。其中，接近一半都是要加大金融支持,。

包括允許“商改租”“工改租”“集租地”等特殊類型住房租賃資產(chǎn),，按照住房類型貸款；支持大力發(fā)展保租房REITs等等；1000億總額的“租賃住房貸款支持計劃”,，甚至利率不高于3%,。

今年1月，從去年年初開始征求意見的住房租賃「金融17條」,，也正式落地了,。將允許租賃企業(yè)進行團體購房貸款，時間長達30年,，貸款額度達到8成,；以及支持住房租賃企業(yè)發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券等等。

四是長租公寓納保,，打開退出通道,。

自2021年7月保租房被納入公募REITs試點后，為最終退出提供了一條通道,，吸引了不少長租公寓運營商“納?！敝\上市。

如華潤有巢,、萬科泊寓,、招商伊敦、和旭輝瓴寓等,，旗下項目“納?！北壤呀?jīng)不低。

以全國最大的集中式公寓提供商——萬科泊寓為例,，去年萬科泊寓在北京,、天津、深圳,、廈門等23個城市納保147個項目,，涉及房源達到10.15萬間。一年時間里,，納保項目數(shù)增長了122.73%,。目前，納保房源數(shù)已經(jīng)占到已開業(yè)房間數(shù)的一半以上,！

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報,、觀點指數(shù)整理

長租公寓企業(yè)積極“納保”,，一方面有機會獲得公募REITs上市的“通行證”,，另一方面，也有機會享受金融支持,、稅收減免,、財政補貼、改建審批綠色通道，適用民水民電民氣價格等優(yōu)惠政策,。

這一系列操作下來,，影響長租公寓盈利能力的三大障礙——

①租賃房源供應(yīng)不足。

②對租賃企業(yè)經(jīng)營的金融政策支持不足,。

③參與競爭的長租企業(yè),，運營能力不成熟。

基本都得到了改善,，長租公寓的商業(yè)模式基本上能跑通了,。

市場空間巨大

機構(gòu)玩家紛紛下場

盈利障礙逐漸解決，直接帶動了租賃市場的投資熱情,。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2023年全國長租公寓大宗交易投資額110億元,，超過了前兩年的總和,。

《中國長租公寓投資報告》預(yù)計，2030年中國集中式長租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套,，目前市場空間遠遠沒有飽和,，而且機構(gòu)滲透率極低，市場空間巨大,。

一方面,，有政策積極推動，一方面,，市場投資熱情提升,，導(dǎo)致目前租賃賽道的擴張意愿明顯，大量新的租賃品牌,，扎堆入市,。

1、頭部企業(yè),，盈利模式更多元

相較早期長租公寓的“二房東”模式,，目前長租公寓企業(yè)逐漸開始向“重資產(chǎn)”和“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)向。

所謂重資產(chǎn),，就是自持物業(yè),，拿地、開發(fā)建設(shè),、運營服務(wù)一條龍,，再運用金融工具如REITs退出。

目前的大型租賃社區(qū),，就有不少新玩家和資本的身影,，并且盈利模式也更加多元。

例如，珠寶出身的周大福,，就成立了自己的租賃企業(yè)——城璟租住集團,。并且在一年時間里，就完成了兩個重資產(chǎn)長租公寓項目的收購,。

去年6月,，城璟租住集團還收購了上海松江新城核心區(qū)位的獨立宿舍園區(qū)項目。今年3月,，又收購了上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)的三棟獨立樓宇,。

兩個項目均用于開發(fā)宿舍型保租房，進入相對空白的“藍領(lǐng)”市場,，發(fā)力企業(yè)級客戶,，從“ TO C”轉(zhuǎn)向做“TO B”生意。

所謂輕資產(chǎn),，就是只做品牌,、系統(tǒng)和運營管理能力的輸出。

貝殼的“省心租”模式,，就是提供輕托管服務(wù),。房企了過去“二房東”通過金差價獲利的模式，即不通過惡性低價收房,、高價出租來獲取利潤,。

而是，與業(yè)主協(xié)商確定一個無需支付租金的空置期,，通過強運營能力,、縮短空置期來盈利。并向業(yè)主收取一定的服務(wù)費用,，如房屋維修基金等,。

去年，依靠“省心租”模式的輕托管服務(wù),，貝殼的租賃運營規(guī)模突破了20萬套,，實現(xiàn)了新興業(yè)務(wù)194.8%的收入增長，凈收入達到84億,。

另外,，在傳統(tǒng)的長租模式之外，不少租賃企業(yè)也開始探索“日租,、短租”等更靈活的出租模式,。

例如，龍湖冠寓春節(jié)前,，龍湖冠寓推出全國“隨心住”產(chǎn)品,，可在全國24個城市,，100多家門店任意住7天?？梢赃B住,，也可以拆分使用，包含節(jié)假日和周末,。去年9月,、12月，冠寓也分別推出過“國慶7天隨心住”和“華南5城隨心住”產(chǎn)品,。

泊寓,、城家、領(lǐng)寓等頭部租賃企業(yè),，也都推出過短租,、隨心住等主打靈活性的“短”產(chǎn)品。長租公寓變“短”背后,，是租賃企業(yè)正在探索更多的盈利空間,。

2、新品牌扎堆入市,，外資加碼長租

去年全國長租公寓大宗交易投資額達到110億元，超過了前兩年的總和,。大量新品牌入市,，發(fā)力高端公寓、人才公寓市場,。

例如,，去年全球資管巨頭博楓旗下中高端租賃住宅品牌“博鄰blinq”的首個項目——上海五角場博鄰行政公寓入市。面向企業(yè)高管,、精英提供340套公寓客房,，主力戶型為一房，均價在1~1.5萬,。出租率達到80%以上,。

去年8月博楓又收購了朗詩寓運營的靜安區(qū)聚源大廈，同樣打造高端租賃產(chǎn)品,。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),，2023年僅上海中高端集中式長租公寓市場規(guī)模就已接近60億元。中高端賽道利潤更高,、市場潛力大,，已經(jīng)成為不少長租企業(yè)發(fā)力的新賽道。

去年,，城家公寓,、招商伊敦,、樂乎公寓、貝殼等租賃企業(yè)都有新的服務(wù)式產(chǎn)品和高端產(chǎn)品線入市,。

8月,，貝殼推出首個自營中高端長租公寓貝殼·海鹽。11月,，城家也在上海推出了旗下服務(wù)式公寓品牌——瑞貝庭的首家旗艦店,，可提供110間公寓，工期耗時4個月,，房間單間造價達到14萬元,。

此外，不少地方人才公寓,，也成為企業(yè)發(fā)力的新方向,。

去年11月，百瑞紀(jì)集團與南方傳媒中心合作,，定制打造300多套房源的人才公寓產(chǎn)品,，并由窩趣進行經(jīng)營服務(wù)和安全管理。

鄭州城發(fā)安居公司則與樂乎,、百瑞紀(jì),、牛油果三家租賃企業(yè)開展戰(zhàn)略合作，共同運營管理美寓系列人才公寓項目,。萬科泊寓則和西安市航天基地東長安國際項目,，達成了人才公寓的建設(shè)合作，提供1054套租賃房源,。瓴寓和有巢公寓,，也分別在杭州和上海有新拓人才公寓項目。

通過發(fā)力人才公寓,，實現(xiàn)運營服務(wù)輸出的輕資產(chǎn)模式,，也為當(dāng)前住房租賃運營商的業(yè)務(wù)拓展打開了思路。

3,、地方國企逐漸成為供應(yīng)主力,，保租房進入爆發(fā)期

隨著“十四五”保租房計劃的不斷推進，近兩年保租房開始進入到大量入市供應(yīng)的階段,，地方國企開始逐漸成為市場的主流力量,。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年3月新開業(yè)規(guī)模TOP30的租賃企業(yè)中,，已經(jīng)有超過一半都是地方國企,。2024年，也將是保租房供應(yīng)爆發(fā)的大年,，下場的國企數(shù)量和運營規(guī)模,，還將發(fā)生一場大洗牌,。

房地產(chǎn)“租售并舉”新模式的大戲，也將在今年逐漸進入高潮期,。