高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛

房產評估價驟降三分之一,，導致抵押經(jīng)營貸續(xù)貸額度相應縮水，這種現(xiàn)象使廣州購房者李藝遭遇百萬元以上的資金困境,。類似李藝經(jīng)歷的人不在少數(shù)，他們多在2020年至2021年間利用經(jīng)營貸與房貸間的利差,，違規(guī)置換房貸以實現(xiàn)低首付炒房或降低利息支出,。按照這一時間推算，2024年將步入首批此類貸款的續(xù)貸高峰期，而當前房價下跌態(tài)勢下,，新一輪資產評估或將令貸款人承受補足“價差”的痛苦,。高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛。

面對經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象,，監(jiān)管部門已多次出手規(guī)范,。部分業(yè)內人員認為，近年來對這類行為的監(jiān)管日趨嚴格,，加之經(jīng)營貸本身的續(xù)貸周期為3至5年,，故集中到期壓力相對可控。然而,，續(xù)貸高峰來臨之際,，早期利用經(jīng)營貸“降息”及炒房者正遭遇資金缺口的嚴峻挑戰(zhàn)。

以李藝為例,，其于2021年以5.25%房貸利率購入廣州一處價值六百余萬的住宅,，后經(jīng)中介協(xié)助將房貸轉為經(jīng)營貸以節(jié)省利息。今年4月,，當李藝需進行三年一度的續(xù)貸時,，卻因評估價下跌，新發(fā)放貸款金額減少,，導致約100萬元的資金缺口,。

另一案例中的婷婷，2020年在深圳南山區(qū)投資近千萬房產,，當時她堅信房價將持續(xù)上漲,，遂借助經(jīng)營貸拉高杠桿。在中介指導下,，婷婷通過金融公司墊資全款購房,，房產過戶后再抵押給銀行，通過高評高貸套取約1000萬元經(jīng)營貸償還墊資,。未曾想,，房價非但未漲反跌，三年間從千萬跌至800萬,，續(xù)貸金額隨之縮減至約560萬,。婷婷在前期已償還近80萬利息的情況下，如今還需面對400余萬貸款差額的困擾,。

深圳某貸款中介透露,，其客戶中有位2000萬經(jīng)營貸的投資人，現(xiàn)損失更為慘重,。深圳南山,、福田等地炒房客聚集，尤以2020至2021年間在大V引導下高杠桿炒房的人群最為焦慮。

招商銀行廣東某支行負責人表示,，經(jīng)營貸額度通常十年有效，需“三年一續(xù)”或“五年一續(xù)”,，并可選擇不同還款方式,。續(xù)期時須重新評估房產價值，貸款額度可能出現(xiàn)變化,。他建議借款人設立“安全墊”,，避免頂格貸款，如可貸200萬,，則只借出150萬以確保安全,。

盡管目前尚無確切數(shù)據(jù)統(tǒng)計此類到期資金規(guī)模，但從經(jīng)營貸規(guī)模,、RMBS（住房抵押貸款支持證券）平均條件早償率等方面可見端倪,。自2020年起，經(jīng)營貸規(guī)模迅速擴大,。據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù),，2020年末住戶經(jīng)營性貸款余額為13.62萬億元，增長20%,；2021年末增至16.22萬億元,，增長19.1%；至2023年末,，該數(shù)值進一步升至22.15萬億元,，同比增長17.2%。中郵證券宏觀首席分析師袁野指出,，2020年起金融環(huán)境寬松,，經(jīng)營性貸款受益于低利率優(yōu)勢而快速增長，鑒于其周期一般為3至5年,，2024年將進入償債高峰期,。

光大證券研報顯示，2023年RMBS月均早償規(guī)模約為3700億元,，較上年增長近八成,；當年條件早償率為13.9%，較2022年四季度顯著上升,。條件早償率是指當年提前償還本金占當年末應有未償還本金的比例,。

房產評估價下滑與續(xù)貸難題緊密相關。近期市場傳言,，因抵押物評估價大幅下挫,，原本貸款七成的抵押比例已普遍“擊穿”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月全國新建住宅平均成交價為9653元/平方米,，相較于2023年4月峰值的12469元/平方米,，每平方米下降2816元，跌幅達22.6%,。其中,，廣州珠江新城、深圳前海等曾被炒房客熱捧的區(qū)域現(xiàn)已成為“重災區(qū)”,。

銀行評估價雖具有一定滯后性,，但總體與房價走勢保持一致。一名國有大行信貸經(jīng)理透露,，評估價每月更新,，臨近貸款期限會提前通知客戶。續(xù)貸將以新評估價為依據(jù),。盡管部分區(qū)域房產評估價下滑明顯,，但具體還需以續(xù)貸時的實際評估為準。高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛,。

為應對續(xù)貸階段的價差問題,，部分投資者嘗試各種解決方案。李藝考慮將房產轉讓給親戚,，通過簽訂購房協(xié)議重新辦理房貸,，所得貸款用于償還經(jīng)營貸。但此法風險高,、涉及稅費多,，李藝仍在猶豫。市場上還有專門從事續(xù)貸業(yè)務的中介,，聲稱可通過借入消費貸或其他貸款填補缺口,，或通過特殊渠道提高評估價以“絲滑”彌合價差。然而,，深圳一中介坦言,，當前市場環(huán)境下，“高評高貸”操作難度增大,，房價下跌時評估價通常隨之下調,，銀行與合作評估機構會對房產進行細致評估，當房價上漲預期強烈時,，適度上調評估價較為可行,，但在當下市場行情中，難以實現(xiàn)“高評高貸”,。

針對經(jīng)營貸置換房貸的行為,，法律人士提醒購房人,，其間將房產抵押以獲取經(jīng)營貸還房貸，但經(jīng)營貸每隔幾年需對房屋進行評估,，評估價下調意味著續(xù)貸時能申請到的貸款額度減少,，可能導致購房人面臨巨大資金缺口，需先行補足舊貸缺口,，帶來沉重經(jīng)濟負擔,。一些人會選擇中介推薦的過橋貸款或以貸養(yǎng)貸方式填補窟窿，但這會增加額外成本,，一旦后續(xù)資金鏈斷裂，負債可能如滾雪球般迅速累積,。

對于協(xié)助操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或銀行機構,，一旦被查處，將面臨包括刑事處罰在內的嚴厲懲處,。2021年3月,，原銀保監(jiān)會、住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知,，要求加強對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款的風險管理,，對使用房產抵押的貸款加強估值管理，合理確定貸款抵押成數(shù),。2023年2月,，深圳市房地產中介協(xié)會發(fā)布鄭重提示，嚴禁房地產中介機構及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的行為,。