高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛

房產(chǎn)評(píng)估價(jià)驟降三分之一,，導(dǎo)致抵押經(jīng)營貸續(xù)貸額度相應(yīng)縮水,，這種現(xiàn)象使廣州購房者李藝遭遇百萬元以上的資金困境,。類似李藝經(jīng)歷的人不在少數(shù),，他們多在2020年至2021年間利用經(jīng)營貸與房貸間的利差,，違規(guī)置換房貸以實(shí)現(xiàn)低首付炒房或降低利息支出。按照這一時(shí)間推算,，2024年將步入首批此類貸款的續(xù)貸高峰期,，而當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)下,，新一輪資產(chǎn)評(píng)估或?qū)⒘钯J款人承受補(bǔ)足“價(jià)差”的痛苦。高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛,。

面對(duì)經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象,，監(jiān)管部門已多次出手規(guī)范,。部分業(yè)內(nèi)人員認(rèn)為，近年來對(duì)這類行為的監(jiān)管日趨嚴(yán)格,，加之經(jīng)營貸本身的續(xù)貸周期為3至5年,，故集中到期壓力相對(duì)可控,。然而，續(xù)貸高峰來臨之際,，早期利用經(jīng)營貸“降息”及炒房者正遭遇資金缺口的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

以李藝為例，其于2021年以5.25%房貸利率購入廣州一處價(jià)值六百余萬的住宅，后經(jīng)中介協(xié)助將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸以節(jié)省利息,。今年4月，當(dāng)李藝需進(jìn)行三年一度的續(xù)貸時(shí),，卻因評(píng)估價(jià)下跌,，新發(fā)放貸款金額減少，導(dǎo)致約100萬元的資金缺口,。

另一案例中的婷婷,，2020年在深圳南山區(qū)投資近千萬房產(chǎn),，當(dāng)時(shí)她堅(jiān)信房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，遂借助經(jīng)營貸拉高杠桿,。在中介指導(dǎo)下，婷婷通過金融公司墊資全款購房,，房產(chǎn)過戶后再抵押給銀行,，通過高評(píng)高貸套取約1000萬元經(jīng)營貸償還墊資,。未曾想,，房?jī)r(jià)非但未漲反跌，三年間從千萬跌至800萬,，續(xù)貸金額隨之縮減至約560萬。婷婷在前期已償還近80萬利息的情況下,，如今還需面對(duì)400余萬貸款差額的困擾,。

深圳某貸款中介透露，其客戶中有位2000萬經(jīng)營貸的投資人,，現(xiàn)損失更為慘重,。深圳南山、福田等地炒房客聚集,，尤以2020至2021年間在大V引導(dǎo)下高杠桿炒房的人群最為焦慮,。

招商銀行廣東某支行負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)營貸額度通常十年有效,，需“三年一續(xù)”或“五年一續(xù)”,，并可選擇不同還款方式。續(xù)期時(shí)須重新評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值,，貸款額度可能出現(xiàn)變化,。他建議借款人設(shè)立“安全墊”，避免頂格貸款,，如可貸200萬,，則只借出150萬以確保安全,。

盡管目前尚無確切數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)此類到期資金規(guī)模,，但從經(jīng)營貸規(guī)模,、RMBS（住房抵押貸款支持證券）平均條件早償率等方面可見端倪。自2020年起,，經(jīng)營貸規(guī)模迅速擴(kuò)大,。據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù),，2020年末住戶經(jīng)營性貸款余額為13.62萬億元，增長(zhǎng)20%,；2021年末增至16.22萬億元，增長(zhǎng)19.1%,；至2023年末，該數(shù)值進(jìn)一步升至22.15萬億元,，同比增長(zhǎng)17.2%,。中郵證券宏觀首席分析師袁野指出，2020年起金融環(huán)境寬松,，經(jīng)營性貸款受益于低利率優(yōu)勢(shì)而快速增長(zhǎng),，鑒于其周期一般為3至5年,，2024年將進(jìn)入償債高峰期,。

光大證券研報(bào)顯示,，2023年RMBS月均早償規(guī)模約為3700億元,，較上年增長(zhǎng)近八成,；當(dāng)年條件早償率為13.9%,，較2022年四季度顯著上升。條件早償率是指當(dāng)年提前償還本金占當(dāng)年末應(yīng)有未償還本金的比例,。

房產(chǎn)評(píng)估價(jià)下滑與續(xù)貸難題緊密相關(guān),。近期市場(chǎng)傳言,，因抵押物評(píng)估價(jià)大幅下挫,，原本貸款七成的抵押比例已普遍“擊穿”,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月全國新建住宅平均成交價(jià)為9653元/平方米，相較于2023年4月峰值的12469元/平方米，每平方米下降2816元，跌幅達(dá)22.6%,。其中，廣州珠江新城、深圳前海等曾被炒房客熱捧的區(qū)域現(xiàn)已成為“重災(zāi)區(qū)”,。

銀行評(píng)估價(jià)雖具有一定滯后性，但總體與房?jī)r(jià)走勢(shì)保持一致。一名國有大行信貸經(jīng)理透露，評(píng)估價(jià)每月更新,，臨近貸款期限會(huì)提前通知客戶,。續(xù)貸將以新評(píng)估價(jià)為依據(jù),。盡管部分區(qū)域房產(chǎn)評(píng)估價(jià)下滑明顯，但具體還需以續(xù)貸時(shí)的實(shí)際評(píng)估為準(zhǔn),。高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛。

為應(yīng)對(duì)續(xù)貸階段的價(jià)差問題,，部分投資者嘗試各種解決方案,。李藝考慮將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給親戚，通過簽訂購房協(xié)議重新辦理房貸,，所得貸款用于償還經(jīng)營貸,。但此法風(fēng)險(xiǎn)高、涉及稅費(fèi)多,，李藝仍在猶豫,。市場(chǎng)上還有專門從事續(xù)貸業(yè)務(wù)的中介，聲稱可通過借入消費(fèi)貸或其他貸款填補(bǔ)缺口,，或通過特殊渠道提高評(píng)估價(jià)以“絲滑”彌合價(jià)差,。然而，深圳一中介坦言,，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,，“高評(píng)高貸”操作難度增大，房?jī)r(jià)下跌時(shí)評(píng)估價(jià)通常隨之下調(diào),，銀行與合作評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致評(píng)估,，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈時(shí)，適度上調(diào)評(píng)估價(jià)較為可行,，但在當(dāng)下市場(chǎng)行情中,，難以實(shí)現(xiàn)“高評(píng)高貸”,。

針對(duì)經(jīng)營貸置換房貸的行為，法律人士提醒購房人,，其間將房產(chǎn)抵押以獲取經(jīng)營貸還房貸,，但經(jīng)營貸每隔幾年需對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)下調(diào)意味著續(xù)貸時(shí)能申請(qǐng)到的貸款額度減少,，可能導(dǎo)致購房人面臨巨大資金缺口,，需先行補(bǔ)足舊貸缺口,，帶來沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),。一些人會(huì)選擇中介推薦的過橋貸款或以貸養(yǎng)貸方式填補(bǔ)窟窿，但這會(huì)增加額外成本,，一旦后續(xù)資金鏈斷裂,，負(fù)債可能如滾雪球般迅速累積。

對(duì)于協(xié)助操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu),，一旦被查處,，將面臨包括刑事處罰在內(nèi)的嚴(yán)厲懲處。2021年3月,，原銀保監(jiān)會(huì),、住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知，要求加強(qiáng)對(duì)期限超過3年的經(jīng)營用途貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,，對(duì)使用房產(chǎn)抵押的貸款加強(qiáng)估值管理,，合理確定貸款抵押成數(shù)。2023年2月,，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布鄭重提示,，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的行為。