盡管促成一筆二手房交易,，做了8年房地產(chǎn)中介的王鵬仍感忐忑。房子位于北京東城區(qū),，為二環(huán)內(nèi)一套105平方米的中層三居室,，周邊配套多所知名小學(xué)及中學(xué)。貝殼找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，截至4月24日,，該小區(qū)二手房平均掛牌單價為10.3萬元/平方米。然而,，此套房子以總價710萬元成交,，單價約為6.7萬元/平方米，創(chuàng)下了該小區(qū)自2016年來的新低,。短短一個月內(nèi),，同一小區(qū)的成交單價從8.6萬元/平方米驟降至約6.7萬元/平方米,，令王鵬頗感驚訝。

北京二手房市場上,，大幅折價成交的現(xiàn)象并非孤例,。某中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人透露，經(jīng)歷了3月的成交高峰后,，4月北京二手房成交量下滑,，價格跌勢加劇。部分老舊小區(qū)成交價較3月下跌10%-20%,。本輪價格下行自2023年10月起持續(xù)至今,，起初僅在個別小區(qū)顯現(xiàn)，隨后逐漸蔓延,。郊區(qū)房價普遍下跌,，城區(qū)則主要波及老舊小區(qū)，與價格高位相比,，跌幅普遍達(dá)40%-50%。

王鵬經(jīng)手的這套三居室雖客廳小且小區(qū)物業(yè)管理欠佳,，但作為北京二環(huán)內(nèi)的稀缺電梯房,，頗具吸引力。小區(qū)建于上世紀(jì)80年代末,，原為機關(guān)單位公房,，1998年房改后大部分產(chǎn)權(quán)已售出。房主于2023年以高價購入,，本擬留作兒子婚房,，因突遭變故需快速變現(xiàn)。4月上旬,，房子在王鵬的中介公司掛網(wǎng),，因性價比高引來了眾多買家咨詢。

首位買家與房主洽談順利,，敲定總價760萬元,，但需貸款。王鵬指出,，在當(dāng)前市場環(huán)境下,，尋找全款買家需要時間。此時,，第二位買家出現(xiàn),。這位買家年初剛出售通州房產(chǎn)，計劃遷居城區(qū),，認(rèn)為此房樓層,、面積及價格均符合預(yù)期,，但全款最多只能支付710萬元。盡管總價減少50萬元,，但承諾全款七日內(nèi)到賬,，房主最終接受了這一報價。這筆交易創(chuàng)下該小區(qū)自2016年來二手房成交價的新低,。

類似低價成交現(xiàn)象在京城其他區(qū)域亦有發(fā)生,。如4月上旬，西二環(huán)一建于2001年的小區(qū),，一套57平方米小兩居以340萬元總價成交,，單價6萬元/平方米，刷新該小區(qū)自2017年來最低成交單價,。該小區(qū)受益于學(xué)區(qū)優(yōu)勢,，過去兩年價格始終保持在10萬元/平方米左右。附近中介門店負(fù)責(zé)人表示,，3月小區(qū)平均成交單價降至8萬元/平方米左右,，較2023年下跌兩成。

同樣在4月中旬,，北三環(huán)與北四環(huán)間一老舊小區(qū)成交一套67平方米房源,，總價373萬元，單價5.6萬元/平方米,。該房源自2023年11月首次掛牌,，單價為9萬元/平方米，歷經(jīng)多次調(diào)價,，成交前已降至7.5萬元/平方米,。5.6萬元/平方米的成交價使該小區(qū)房價退至2016年下半年水平。

西北五環(huán)外地區(qū),，因大量程序員聚居,，歷來被視為北京房價“天花板”。然而,，4月馬連洼區(qū)域一小區(qū)成交房源單價僅為4.9萬元/平方米,，遠(yuǎn)低于此前該區(qū)域普遍不低于7萬元/平方米的水平；同月,，上地一套學(xué)區(qū)房成交單價也回落至2016年水平,。

面對市場妥協(xié)的業(yè)主

2024年春節(jié)后，北京市亦莊居民程薇萌生換房之意,，但接觸了幾位買家后,，決定放棄。程薇現(xiàn)住兩居室購于2016年,，因孩子即將升初中,，無需學(xué)區(qū),，計劃在同一區(qū)域置換一套大面積非學(xué)區(qū)房改善居住條件。然而,，近一個月來,，程薇接待的買家出價普遍低于其2016年的購房價。3月底,，同小區(qū)同戶型房源成交價約為450萬元,，不足半月，買家出價已普遍低于400萬元,。中介建議程薇降價,，但她決定不再出售。

北京二手房市場并非所有房主都能如程薇般堅守,，許多房主出于種種原因,，最終選擇向市場妥協(xié)。如崇文門區(qū)域一名中介人員介紹的一套房源,，業(yè)主購買公房已居住近30年,，現(xiàn)退休欲賣房與海外女兒團(tuán)聚。2024年1月,，該房首次掛牌總價550萬元,，單價9萬元/平方米。春節(jié)后,，為盡快成交，房主將總價降至500萬元,，并表示仍有議價空間,。盡管房源吸引多人看房，卻始終未能成交,。

步入3月,，北京二手房市場回暖，房主再次將總價下調(diào)至430萬元,，中介認(rèn)為此價格易于成交,，房主也滿懷期待。然而,，結(jié)果仍令人失望,。“房子僅有的不足是位于頂層,，其余條件都很不錯,。”中介人員解釋道,。

4月中旬,，眼看市場再度趨于平靜,，房主決定一次性將掛牌總價降至380萬元，折合單價6.2萬元/平方米,。中介人員透露,，近期已有幾個買家對該房源表現(xiàn)出興趣，與房主展開多輪談判,，成交可能性較大,，成交價預(yù)計還將進(jìn)一步下探?！凹词拱磼炫苾r成交,，也將成為整個片區(qū)的最低價?！彼硎?。

朝陽區(qū)某中介門店置業(yè)顧問透露，健翔橋附近一小區(qū),，同樓層,、同戶型房源，2023年4月掛牌價為10.1萬元/平方米,，而至今年4月,，部分房源已下調(diào)至7萬元/平方米左右。目前,，二手房成交價普遍較掛牌價下浮約10%,，部分區(qū)域、部分房源折扣更大,。4月,，該小區(qū)成交一套房源單價已跌破6萬元/平方米。

某中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人表示,，每位業(yè)主實際情況各異,，賣房態(tài)度亦有所不同?！凹庇谟缅X的,，再低的價格也得賣；對價格不滿意,，可賣可不賣的業(yè)主會選擇不賣,。”他指出,，當(dāng)前低價成交主要集中在兩類業(yè)主：

第一類是置換群體,，買賣同步進(jìn)行，許多人不得不低價出售現(xiàn)有房產(chǎn),；

第二類是急需資金的群體,，如因自身或子女出國需要資金,，或因生意失敗需賣房償債?！敖陙?，因這兩種原因賣房的人日益增多，若不主動出售,，很可能被債主申請法拍,。”他補充道,。

樓市探底

王鵬投身房地產(chǎn)中介行業(yè)之時,，恰逢中國房地產(chǎn)市場開啟最大一輪上行周期的起點。這輪上行周期自2015年末延續(xù)至2023年9月,，期間雖多次出現(xiàn)短暫調(diào)整,，但整體呈上升態(tài)勢。

今年4月,，王鵬查閱近期成交記錄時,，注意到西城區(qū)某小區(qū)3月末的一筆兩居室成交記錄，總價為345萬元,。巧合的是,，王鵬職業(yè)生涯的第一筆成交也發(fā)生在這個小區(qū)。對比兩筆交易,，兩套房源戶型與樓層相近,，2016年初的成交總價為360萬元。王鵬感慨道：“干了8年中介,，房價屢創(chuàng)新高后,，如今又回到了我剛?cè)胄袝r的行情。那時房價每兩三個月就漲一萬元,，覺得自己再怎么努力賺錢也趕不上房價。房價漲起來快,，沒想到跌起來更快,，現(xiàn)在一個月就降了兩萬元?！?/p>

房價還會繼續(xù)下跌嗎,？對此，王鵬心中并無定論,。

上述中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報,，2024年初，公司曾對市場做出預(yù)判,，認(rèn)為若無重大利好刺激,，房價可能回調(diào)至2016年“9·30新政”前后水平,，彼時這一判斷被認(rèn)為偏悲觀。

然而,，4月以來的房價走勢表明這一判斷仍然保守,。上述中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人指出，單從個別小區(qū)看,，低價成交仍是少數(shù),，但從整個市場來看，每個區(qū)域都出現(xiàn)了超出預(yù)期的低價成交案例,，“這些個案的成交價已退回至2016年初水平”,。

在他看來，當(dāng)前市場狀況復(fù)雜,，新房市場中,，郊區(qū)新房成交價格同比下跌約兩成，且成交速度緩慢,；城區(qū)新盤價格相對堅挺,，但銷售普遍未達(dá)預(yù)期。相比之下,，二手房市場變化更為顯著,。郊區(qū)二手房價格普遍出現(xiàn)較大折扣，城區(qū)二手房市場則呈現(xiàn)漲跌不一的局面：老舊小區(qū)跌幅更大,，新小區(qū)跌幅較?。磺捌趦r格上漲幅度較大的小區(qū),，本輪跌幅也大,；前期漲幅平穩(wěn)的小區(qū)，本輪跌幅較??；部分小區(qū)價格甚至出現(xiàn)小幅上漲。

“過去幾年房價漲得太快,，如今正逐步回歸合理區(qū)間,。何為合理區(qū)間并無明確標(biāo)準(zhǔn)，房價不太可能回到2014年水平,，但希望能盡快企穩(wěn),。”上述中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人表示,。

他認(rèn)為,，部分小區(qū)出現(xiàn)大幅折價拋售的原因有二：一是市場供大于求，賣方議價能力減弱，受換房或變現(xiàn)壓力驅(qū)使,，最終向市場妥協(xié),。貝殼找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日,，該網(wǎng)站北京二手房掛牌量達(dá)到14.6萬套的歷史新高,。

二是購房者對價格的接受度隨時期變化。二手房單價從10萬元/平方米降至6萬元/平方米,，對于以10萬元/平方米買入