70后或成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)核心客戶,。75后們可能還沒(méi)有意識(shí)到,，自己已經(jīng)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)的核心客戶了。盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被視為藍(lán)海市場(chǎng)已有些年頭,，市場(chǎng)上也陸續(xù)開(kāi)設(shè)了眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，但人們并沒(méi)有那么明顯地感受到這一行業(yè)的快速崛起。

目前市面上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以分為四類：持續(xù)照料型社區(qū)（CCRC）,、綜合性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（CB）,、護(hù)理院和福利院。護(hù)理院主要以醫(yī)療功能為主,，是醫(yī)院和康復(fù)醫(yī)院的補(bǔ)充,；福利院多為政府運(yùn)營(yíng)，面向有特殊需求的老年人,。真正與市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)相關(guān)的,，是為普通老年人提供的持續(xù)照料型社區(qū)（CCRC）和綜合性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（CB）。

CCRC一般選址在城市郊區(qū)，占地面積較大,，主要面向經(jīng)濟(jì)條件較好的活力老人,，提供一系列服務(wù)，包括生活照護(hù),、醫(yī)療康復(fù),、營(yíng)養(yǎng)餐食、文娛社交和精神關(guān)懷等,。泰康之家·申園和太平·梧桐人家是典型的CCRC項(xiàng)目,，收費(fèi)根據(jù)老人的健康狀況和選擇的服務(wù)浮動(dòng)，平均入住月費(fèi)至少需要1萬(wàn)元,，最高可達(dá)3-4萬(wàn)元,。這類產(chǎn)品對(duì)于當(dāng)前已經(jīng)步入老年的60后及更年長(zhǎng)的老人來(lái)說(shuō)，入住成本較高,，且與他們的養(yǎng)老觀念有所差異,，因此目標(biāo)客群較窄，整體入住率難以達(dá)到預(yù)期,。

相比之下,，CB是多種小體量綜合性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的統(tǒng)稱，分布在城市的各個(gè)角落,，提供生活照護(hù),、餐飲和簡(jiǎn)單的醫(yī)療服務(wù)，娛樂(lè)社交功能較弱,。參與CB投資和建設(shè)的主體非常多元,，包括公立、公建民營(yíng)和民辦屬性的公寓,。王穎和她的先生是一對(duì)分別出生于1972年和1975年的夫婦,，他們認(rèn)為未來(lái)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是很容易接受的事情，并希望養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不要離現(xiàn)在居住的社區(qū)太遠(yuǎn),，要有寬敞的公共活動(dòng)空間和豐富的娛樂(lè)設(shè)施,。徐浩和他的太太也有類似的想法，希望能和朋友一起入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，并且靠近三甲醫(yī)院方便看診,。

聽(tīng)完關(guān)于CCRC和CB兩種類型的養(yǎng)老產(chǎn)品特點(diǎn)介紹，王穎和徐浩都認(rèn)為,，相比離開(kāi)熟悉的居住區(qū)域,，他們更看重養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在生活上的協(xié)助。徐浩表示,，在自己基本自理但開(kāi)始有少量協(xié)助生活需求時(shí)才會(huì)考慮入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu),。

70后和75后已經(jīng)成為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)客戶,。他們中很多人有較高的學(xué)歷,，家庭經(jīng)濟(jì)條件較好,，適應(yīng)市場(chǎng)化產(chǎn)品提供的居住環(huán)境，注重生活品質(zhì)和個(gè)性化需求,。同時(shí),，作為獨(dú)生子女的父母，他們?cè)谟^念上和經(jīng)濟(jì)上更能接受和負(fù)擔(dān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式與費(fèi)用,。

中高端CB已成為近五年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的核心投資標(biāo)的,，尤其是定價(jià)在8000元/月以上的高端產(chǎn)品。在上海,，這類產(chǎn)品的供應(yīng)量相較于上一個(gè)五年增長(zhǎng)了58.6%,，但仍僅占上海CCRC和CB總供給的10%。布局靈活的小體量CB產(chǎn)品更受老年人歡迎,，因?yàn)樗鼈兺ǔＮ挥谑煜さ木幼〗謪^(qū)附近,，便于老年人及其家屬尋找和推薦。

臨近優(yōu)質(zhì)醫(yī)院是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址的重要條件,。目前上海的中高端CB產(chǎn)品基本都能做到5公里內(nèi)三級(jí)醫(yī)院覆蓋,。此外，毗鄰餐飲購(gòu)物,、生活服務(wù)和休閑娛樂(lè)設(shè)施也能提升入住老人的生活質(zhì)量和趣味性,。同等定位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在設(shè)備設(shè)施和服務(wù)提供上相似，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈,。因此,，CB在選址時(shí)會(huì)盡量遠(yuǎn)離同類競(jìng)品。

面向即將大量進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)的70后和75后客群,，中高端CB養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還有一些選址的空間,。綜合考慮居住社區(qū)周邊的養(yǎng)老產(chǎn)品供給缺口、鄰近優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源,、便利的生活?yuàn)蕵?lè)配套以及與同類競(jìng)品保持一定距離等因素,，上海北部區(qū)域及中心城區(qū)存在許多散在的缺口區(qū)位。若不考慮地租成本和土地供給或現(xiàn)有可用物業(yè)的局限性,，中心城區(qū)的老靜安,、衡山路-嘉善路、北外灘以及世紀(jì)公園周邊均展現(xiàn)出成為理想選址的潛力,。而在中環(huán)與外環(huán)周邊,，大寧、彭浦-張廟,、顧村公園,、豐莊-江橋、七寶、莘莊,、三林,、康橋、張江,、金橋等區(qū)域更具性價(jià)比,。在外圍區(qū)域，嘉定新城,、徐涇,、松江新城、老閔行,、川沙等也擁有布局中高端CB的潛力市場(chǎng),。