備受業(yè)內(nèi)關(guān)注的信托財產(chǎn)登記制度取得新進展,。國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局和北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》,，明確北京轄內(nèi)信托公司可以將北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)設(shè)立為不動產(chǎn)信托，該通知自印發(fā)之日起試行一年,。

業(yè)內(nèi)專家表示,，《通知》的發(fā)布有利于促進以家族信托為代表的財富管理服務(wù)信托的發(fā)展,，推動信托行業(yè)回歸本源。隨著信托財產(chǎn)登記制度的不斷完善,，未來管理和轉(zhuǎn)讓過程中可能出現(xiàn)的權(quán)屬爭議將得到有效解決,，我國超過20萬億元的信托資產(chǎn)有望進一步盤活。

《通知》對不動產(chǎn)信托及不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記進行了明確定義,。不動產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu),，由信托機構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù),。不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記則是指委托人將國有土地上已取得合法不動產(chǎn)權(quán)證書的不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu),，并向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請將信托財產(chǎn)權(quán)利和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

根據(jù)《通知》安排,，辦理不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記需要三步：首先,，信托機構(gòu)需在中國信托登記有限責任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記,，取得產(chǎn)品編碼和信托預(yù)登記完成通知書；其次,，委托人與信托機構(gòu)共同簽訂信托文件,，明確信托目的、信托財產(chǎn),、信托期限等內(nèi)容,；最后，雙方共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出登記申請,，完成不動產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移登記,。

用益金融信托研究院研究員喻智認為，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記對部分服務(wù)信托意義重大,，尤其是在非交易性過戶制度方面,，有助于強化風險隔離功能，降低委托人的信托設(shè)立成本,。這不僅支持了服務(wù)信托和公益/慈善信托的發(fā)展,，還能拓展信托業(yè)務(wù)場景，如以房養(yǎng)老的養(yǎng)老金融產(chǎn)品和不動產(chǎn)家族信托等,。

中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,，截至2024年第二季度末，信托資產(chǎn)規(guī)模余額為27萬億元,，但目前信托業(yè)尚未建立完善的信托登記制度,，不利于規(guī)范信托產(chǎn)品的信息披露和信托財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的認定。業(yè)內(nèi)專家認為,，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度的試行是盤活信托資產(chǎn)的重要一步，能夠推動信托行業(yè)回歸本源,。

《通知》要求相關(guān)信托公司和政府部門推進北京市轄內(nèi)信托機構(gòu)規(guī)范開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù),，保障不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的規(guī)范、準確,、完整,，切實保護信托當事人的合法權(quán)益。盡管適用范圍僅限于北京市內(nèi)的信托機構(gòu),，但經(jīng)過一年試點實踐后,，有望形成一套成熟完善的制度，并在全國范圍內(nèi)推廣,。

上海也在探索建立新型信托財產(chǎn)登記機制,。上海市十六屆人大常委會第十四次會議審議了《上海市推進國際金融中心建設(shè)條例（修訂草案）》，明確上海將探索以不動產(chǎn),、股權(quán)等作為信托財產(chǎn)的信托財產(chǎn)登記及相關(guān)配套機制建設(shè),。

除試點區(qū)域擴圍外,，未來信托財產(chǎn)登記的內(nèi)容和影響力也在不斷擴大。北京某知名律師事務(wù)所負責人表示,，《通知》的發(fā)布極大豐富了財富管理與傳承的工具箱,，律師可以根據(jù)委托人的需求靈活選擇保險、資金類信托及不動產(chǎn)信托,，定制財富傳承方案,，規(guī)避繼承風險、債務(wù)風險,、婚姻風險及稅務(wù)風險,，確保傳承順利進行。

我國過去信托業(yè)務(wù)中主要形態(tài)還是資金,，不動產(chǎn)和股權(quán)等財產(chǎn)形態(tài)在法律和理論上完全可以作為信托財產(chǎn),，但在實踐中存在障礙?！锻ㄖ烦雠_為信托行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇,，但也面臨稅收優(yōu)惠等問題。例如,，《通知》提到財產(chǎn)登記文件包括契稅完稅證明,，但不清楚是委托人還是信托公司的完稅證明。

信托財產(chǎn)登記是我國民商事登記制度的重要補充,，2001年頒布的《信托法》和2015年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》雖有相關(guān)規(guī)定,，但具體操作規(guī)則尚不明確。中信信托風險管理部周萍博士建議從立法層面完善信托財產(chǎn)登記制度,，明確信托登記的具體操作規(guī)則和程序,，并出臺專門的信托稅收政策，避免重復(fù)征稅,。