備受業(yè)內(nèi)關(guān)注的信托財(cái)產(chǎn)登記制度取得新進(jìn)展,。國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局和北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，明確北京轄內(nèi)信托公司可以將北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立為不動(dòng)產(chǎn)信托,，該通知自印發(fā)之日起試行一年,。

業(yè)內(nèi)專家表示，《通知》的發(fā)布有利于促進(jìn)以家族信托為代表的財(cái)富管理服務(wù)信托的發(fā)展,，推動(dòng)信托行業(yè)回歸本源,。隨著信托財(cái)產(chǎn)登記制度的不斷完善，未來管理和轉(zhuǎn)讓過程中可能出現(xiàn)的權(quán)屬爭議將得到有效解決,，我國超過20萬億元的信托資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活,。

《通知》對不動(dòng)產(chǎn)信托及不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記進(jìn)行了明確定義。不動(dòng)產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu),，由信托機(jī)構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理,、運(yùn)用和處分的信托業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記則是指委托人將國有土地上已取得合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu),，并向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請將信托財(cái)產(chǎn)權(quán)利和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為,。

根據(jù)《通知》安排，辦理不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記需要三步：首先,，信托機(jī)構(gòu)需在中國信托登記有限責(zé)任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記,，取得產(chǎn)品編碼和信托預(yù)登記完成通知書,；其次,，委托人與信托機(jī)構(gòu)共同簽訂信托文件，明確信托目的,、信托財(cái)產(chǎn),、信托期限等內(nèi)容；最后,，雙方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請,，完成不動(dòng)產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移登記,。

用益金融信托研究院研究員喻智認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記對部分服務(wù)信托意義重大,，尤其是在非交易性過戶制度方面,，有助于強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)隔離功能，降低委托人的信托設(shè)立成本,。這不僅支持了服務(wù)信托和公益/慈善信托的發(fā)展,，還能拓展信托業(yè)務(wù)場景，如以房養(yǎng)老的養(yǎng)老金融產(chǎn)品和不動(dòng)產(chǎn)家族信托等,。

中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,，截至2024年第二季度末，信托資產(chǎn)規(guī)模余額為27萬億元,，但目前信托業(yè)尚未建立完善的信托登記制度,，不利于規(guī)范信托產(chǎn)品的信息披露和信托財(cái)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的認(rèn)定。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度的試行是盤活信托資產(chǎn)的重要一步,，能夠推動(dòng)信托行業(yè)回歸本源。

《通知》要求相關(guān)信托公司和政府部門推進(jìn)北京市轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)規(guī)范開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù),，保障不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的規(guī)范,、準(zhǔn)確、完整,，切實(shí)保護(hù)信托當(dāng)事人的合法權(quán)益,。盡管適用范圍僅限于北京市內(nèi)的信托機(jī)構(gòu)，但經(jīng)過一年試點(diǎn)實(shí)踐后,，有望形成一套成熟完善的制度,，并在全國范圍內(nèi)推廣。

上海也在探索建立新型信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制,。上海市十六屆人大常委會(huì)第十四次會(huì)議審議了《上海市推進(jìn)國際金融中心建設(shè)條例（修訂草案）》,，明確上海將探索以不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財(cái)產(chǎn)的信托財(cái)產(chǎn)登記及相關(guān)配套機(jī)制建設(shè),。

除試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)圍外,，未來信托財(cái)產(chǎn)登記的內(nèi)容和影響力也在不斷擴(kuò)大。北京某知名律師事務(wù)所負(fù)責(zé)人表示,，《通知》的發(fā)布極大豐富了財(cái)富管理與傳承的工具箱,，律師可以根據(jù)委托人的需求靈活選擇保險(xiǎn)、資金類信托及不動(dòng)產(chǎn)信托,，定制財(cái)富傳承方案,，規(guī)避繼承風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),、婚姻風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，確保傳承順利進(jìn)行,。

我國過去信托業(yè)務(wù)中主要形態(tài)還是資金，不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)等財(cái)產(chǎn)形態(tài)在法律和理論上完全可以作為信托財(cái)產(chǎn),，但在實(shí)踐中存在障礙,。《通知》出臺為信托行業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇,，但也面臨稅收優(yōu)惠等問題,。例如，《通知》提到財(cái)產(chǎn)登記文件包括契稅完稅證明,，但不清楚是委托人還是信托公司的完稅證明,。

信托財(cái)產(chǎn)登記是我國民商事登記制度的重要補(bǔ)充，2001年頒布的《信托法》和2015年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》雖有相關(guān)規(guī)定,，但具體操作規(guī)則尚不明確,。中信信托風(fēng)險(xiǎn)管理部周萍博士建議從立法層面完善信托財(cái)產(chǎn)登記制度，明確信托登記的具體操作規(guī)則和程序,，并出臺專門的信托稅收政策,，避免重復(fù)征稅。