2025年中央一號文件發(fā)布,，明確規(guī)定了紅線與禁區(qū)：“不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房,、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房,?！边@與今年1月自然資源部,、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)的通知相一致。兩部門當時發(fā)文要求：嚴禁違法違規(guī)買賣宅基地和違規(guī)搞合作建房,；嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和住房,；不得以所謂的“特殊資格權”、村民決議等變相給回鄉(xiāng)退休干部等非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員分配宅基地建房,。

中國農(nóng)業(yè)大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村法制研究中心主任任大鵬表示,，城鎮(zhèn)居民、退休干部等都不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份，取得宅基地于法無據(jù),。這一規(guī)定旨在保護耕地資源和農(nóng)民的根本權益,。

根據(jù)土地管理法等法律規(guī)定，宅基地的所有權歸農(nóng)民集體,，符合條件的農(nóng)村居民作為集體經(jīng)濟組織成員,，可以以戶為單位依法申請取得農(nóng)村集體土地建住宅。申請取得農(nóng)村宅基地使用權需要具備以下要素：一是申請人必須是農(nóng)村居民,，二是必須以戶為單位申請,，三是要符合法定程序。因此,，城鎮(zhèn)居民和退休干部不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份,，不能到農(nóng)村申請取得農(nóng)民宅基地。農(nóng)村房屋的所有權與宅基地使用權具有不可分割的關系,，按照宅基地確權登記的“房地一體”原則,，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購房必然要以取得宅基地使用權為前提，而這是法律不允許的,。

實踐中確實存在農(nóng)村宅基地私下買賣的現(xiàn)象,，但依據(jù)法律和政策規(guī)定，農(nóng)村宅基地的資格權主體只限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員,。集體經(jīng)濟組織以外的人購買農(nóng)村宅基地,，其行為應屬無效。

中央一號文件的規(guī)定旨在保障公平與保護農(nóng)民利益,。城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購房購宅基地或者退休干部到農(nóng)村建房,，會擠壓有限的農(nóng)村集體建設用地資源，甚至擠占農(nóng)用地,，威脅耕地紅線。此外,，非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地,，會損害農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的法定權利，導致不公平現(xiàn)象,。

對于退休干部返鄉(xiāng)置產(chǎn)的問題,，任大鵬表示，中央政策和相關法律鼓勵各類人才服務鄉(xiāng)村振興,。地方政府應當支持和引導各類人才服務鄉(xiāng)村振興,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體也應當為返鄉(xiāng)入鄉(xiāng)人員提供必要的生產(chǎn)生活服務和相關福利待遇,。然而,，支持人才返鄉(xiāng)與允許其在農(nóng)村購房和購買農(nóng)民宅基地是兩個不同的概念。對人才的支持方式有多種形式，例如租住農(nóng)民的閑置住宅同樣可以解決其必需的生活條件,。

如果允許農(nóng)村房屋和宅基地自由交易,，會損害農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的權利，損害相關法律的權威性,。中央一號文件針對性地禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購房,、購宅基地和退休干部到農(nóng)村占地建房，更具政策導向性和權威性,，有助于深化農(nóng)村土地制度改革,，賦予農(nóng)民更加充分的財產(chǎn)權益。

關于盤活宅基地等農(nóng)村閑置資源的問題,，各地在試點過程中有很多創(chuàng)新和探索。根據(jù)中央要求,，閑置宅基地及其他資源的盤活利用,，必須符合相關法律的規(guī)定，切實做到改革于法有據(jù),。年輕人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)對于鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和文化繁榮具有重要意義,，各地應當采取多種激勵措施引導城市人才下鄉(xiāng)，推動專業(yè)人才服務鄉(xiāng)村,。有條件的地方可以為新農(nóng)人購房或租住農(nóng)民房屋給予補貼,，但不應當允許通過購買農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住宅的方式解決生活條件。留住人才更重要的是提供就業(yè)和發(fā)展機會,，而不是突破法律和政策的邊界,。