3月中旬，李建以420萬元賣掉了某一線城市核心區(qū)的一套房齡近30年的房子,，折合單價(jià)7.9萬元/平方米,。雙方草簽了合同,，買方支付了定金,，并約定在一個(gè)月內(nèi)付清全款。

李建介紹，2024年以來,，其所在小區(qū)房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)的12萬元/平方米跌至8萬元/平方米,，租金降幅超過20%，加之學(xué)區(qū)房效應(yīng)減弱,，他選擇賣掉這套曾帶來穩(wěn)定租金收入的老房子,。

隨著房?jī)r(jià)波動(dòng)和租金收益下滑，一線城市不少業(yè)主選擇出售老舊房產(chǎn),。春節(jié)后,，有一線城市二手房日均新增掛牌房源數(shù)量超過千套，其中大部分為房齡較長(zhǎng)的老房子,。王東平是某一線城市一家中介門店的負(fù)責(zé)人，他提到,，今年以來,，其所在中介平臺(tái)的二手房掛牌房源中，房齡超過20年的老房子占比從五成升至六成左右,。

李建畢業(yè)后進(jìn)入一家金融公司工作,，收入可觀。2015年結(jié)婚時(shí),，父母為他購(gòu)置了這套核心區(qū)的老房子,。房子為一居室，設(shè)施老舊,，但地段優(yōu)越,。2017年，李建的孩子出生,，母親從老家趕來照顧,。由于房子僅有一居室，李建的母親和妻子住在臥室,，李建在客廳搭床休息,。考慮到孩子未來需要獨(dú)立空間,，李建與妻子決定換房,。2017年底，他們購(gòu)入一套期房,。因首付款充足且交房尚有兩年,，夫妻收入也足以承擔(dān)新房月供,，李建沒有出售老房子。

2019年,，李建一家搬入新房,，將老房子出租。彼時(shí)房?jī)r(jià)與租金均處于上行期,，老房子每年增值顯著,，租金收入還能補(bǔ)貼新房月供。這讓他慶幸當(dāng)初保留老房子的決定,。2022年下半年,，老房子的價(jià)格達(dá)到歷史峰值，小區(qū)成交價(jià)突破11萬元/平方米,，其房產(chǎn)估值一度高達(dá)620萬元,。李建當(dāng)時(shí)曾考慮出售，但因傳聞小區(qū)即將改造,，他期待改造后房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲,，最終未把賣房想法付諸行動(dòng)。

2023年末,，小區(qū)房?jī)r(jià)開始下跌,，至年底跌破10萬元/平方米，2024年成交價(jià)進(jìn)一步下探至9萬元/平方米以下,。盡管2024年四季度價(jià)格趨穩(wěn),，但李建擔(dān)憂未來房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌——周邊部分小區(qū)的房?jī)r(jià)已跌至6萬元/平方米。李建算了一筆賬：2023年與2024年兩年間,，老房子租金收入不足20萬元,，但因房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的賬面損失超過150萬元。此外,，2025年春節(jié)后租金降幅超20%,，這讓他下定決心賣房。

另一個(gè)重要原因是,，小區(qū)與周邊次新房?jī)r(jià)格差距持續(xù)拉大,。自2022年高點(diǎn)至今，其老房子價(jià)格下跌約3萬元/平方米,，而周邊次新房跌幅不足2萬元/平方米,。2024年下半年，中央及地方開始大力推動(dòng)“好房子”建設(shè),。李建意識(shí)到,，盡管老房子地段優(yōu)越，但戶型差,、采光不佳等短板使其競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)不及次新房,。未來,，隨著“好房子”供應(yīng)增加，老房子的市場(chǎng)地位可能進(jìn)一步削弱,。李建稱,，盡管夫妻二人均未失業(yè)，但2024年收入大幅縮水,，加之育兒開支攀升,，新房月供壓力日益加重。出售老房子提前償還新房尾款,，可以有效緩解家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),。

2024年年中，李建將老房子委托中介掛牌,，初始標(biāo)價(jià)580萬元,，單價(jià)約11萬元/平方米。當(dāng)時(shí)小區(qū)均價(jià)略超9萬元/平方米,，他的掛牌價(jià)更多是為試探市場(chǎng)反應(yīng),。由于無人看房，李建多次下調(diào)價(jià)格,，每次降幅20萬至30萬元,。至2025年初，小區(qū)房?jī)r(jià)已跌破9萬元/平方米,，其掛牌價(jià)隨之降至500萬元。

2025年春節(jié)后,，李建與中介深入溝通,。雙方一致判斷小區(qū)拆遷可能性極低，未來老房子將愈發(fā)難賣,。李建承諾,，若房子成交，將額外獎(jiǎng)勵(lì)中介5萬至10萬元,。李建深知老房子的優(yōu)劣勢(shì)：地段與學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)支撐其價(jià)格高于同類“老破小”,，但戶型缺陷、采光差與居住舒適性差的問題在學(xué)區(qū)效應(yīng)減弱后愈發(fā)凸顯,。

中介迅速找到意向買家,，僅三次帶看便進(jìn)入議價(jià)環(huán)節(jié)。談判過程異常艱難,，李建期望450萬元成交,，而買家堅(jiān)持420萬元底價(jià)。最終李建妥協(xié),，要求全款支付,，買家爽快同意,。李建于2015年以單價(jià)4.5萬元/平方米購(gòu)入這套老房子，未貸款,，此次出售雖錯(cuò)過峰值,，仍實(shí)現(xiàn)180萬元溢價(jià)，疊加數(shù)年租金收益,，總收益超200萬元,。

多數(shù)城市房?jī)r(jià)從2015年底開始上漲，2016年前買房的業(yè)主,，買入價(jià)相對(duì)較低,，即便房?jī)r(jià)下降，出售房產(chǎn)仍有收益,，但也有一部分房主沒有李建幸運(yùn),。2015年前后，王涵在河北燕郊陸續(xù)全款投資三套房產(chǎn),，其中一套新房購(gòu)入價(jià)為1.5萬元/平方米,，另兩套二手房買得晚，價(jià)格分別為1.7萬元/平方米和1.9萬元/平方米,，三套房市場(chǎng)價(jià)相差不大,。

2021年王涵在北京換房，一度想賣掉燕郊的房子,。但彼時(shí)燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)腰斬,，雖然不至于虧損，但減去稅費(fèi),、中介費(fèi)等成本,，不會(huì)有太多盈利，他不甘心,。2023年初,，王涵被裁員，北京房子的月供太高,，他虧損出售北京房產(chǎn)后遷居燕郊,，自住新房，兩套老房一直出租,。

2024年,，燕郊房?jī)r(jià)開始分化。王涵一套房齡超過20年的老房子單價(jià)跌破萬元,；另一套2007年建成的房子價(jià)格在1.1萬元/平方米左右,；自住房?jī)r(jià)格在1.3萬元/平方米左右。他意識(shí)到價(jià)格分化還將繼續(xù)，決定賣掉兩套老房子,。2025年春節(jié)前后,，王涵先后以單價(jià)約9000元/平方米和1萬元/平方米售出兩套老房，合計(jì)虧損逾百萬元,。三套房子原本價(jià)差不多,，分化后價(jià)差越來越大，目前自住新房所在小區(qū)的成交價(jià)在1.2萬元/平方米左右,。

3月,，王涵稱，當(dāng)前燕郊次新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在1.2萬元/平方米左右,，而其售出的超20年房齡老房所在的小區(qū),，最新成交價(jià)已不足8000元/平方米。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局轉(zhuǎn)變,，特別是“好房子”政策全面推行后,，大量房產(chǎn)持有者意識(shí)到，市場(chǎng)分化將加速老舊房產(chǎn)尤其是非核心區(qū)老房子的貶值壓力,。2025年春節(jié)后,，王東平觀察到，新增掛牌房源量顯著攀升,。此前每日新增掛牌量徘徊在100—400套,，但節(jié)后單日新增量已突破千套。新增房源中,，房齡超20年的老舊住宅占比超八成,。王東平稱，其所在中介平臺(tái)的掛牌房源中,，20年以上房齡的房產(chǎn)占比已從長(zhǎng)期較穩(wěn)定的50%升至近60%,，且仍在持續(xù)增加。從成交結(jié)構(gòu)看,，次新房仍是當(dāng)前二手房交易主力。除個(gè)別學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域外,，多數(shù)區(qū)域房齡超20年的老房子成交占比僅維持在30%左右,。

王東平說，目前市場(chǎng)交易以置換需求為主,，占比約八成,。置換客戶優(yōu)先選擇新房或次新房；部分購(gòu)置老房子的置換需求聚焦于核心區(qū)大戶型（三居室及以上）或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房,。掛牌的老房子,，超八成為一居室或兩居室的小戶型（面積低于80平方米），目標(biāo)客群以預(yù)算有限的剛需為主，此類需求僅占市場(chǎng)總成交量的兩成左右,。

在王東平看來,，核心區(qū)老房子有交通、教育,、醫(yī)療等配套優(yōu)勢(shì),，雖然價(jià)格下挫但抗跌性顯著。非核心區(qū)尤其是郊區(qū)老房子面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),，部分郊區(qū)新房單價(jià)已跌破兩萬元,，老房子的價(jià)格則更低。王東平分析,，決定房?jī)r(jià)的兩個(gè)重要因素,，一個(gè)是新舊維度，新房,、次新房和老房子的市場(chǎng)歡迎度逐漸遞減,；另一個(gè)是區(qū)位維度，核心區(qū),、非核心區(qū),、郊區(qū)的受歡迎度同樣呈遞減趨勢(shì)。

在新市場(chǎng)格局下,，各梯度價(jià)差持續(xù)擴(kuò)大,，尤其在低梯度市場(chǎng)中，供過于求將加速部分老房子資產(chǎn)價(jià)值縮水,?！胺慨a(chǎn)回歸居住屬性，仍是家庭核心資產(chǎn),?！蓖鯑|平表示，無論是將投資性老房子變現(xiàn),，還是置換自住的老房子,，均源于家庭資產(chǎn)優(yōu)化需求。而這場(chǎng)由政策與市場(chǎng)合力推動(dòng)的資產(chǎn)重構(gòu)浪潮,，剛剛拉開序幕,。