3月中旬,，李建以420萬(wàn)元賣(mài)掉了某一線城市核心區(qū)的一套房齡近30年的房子,，折合單價(jià)7.9萬(wàn)元/平方米,。雙方草簽了合同,，買(mǎi)方支付了定金,，并約定在一個(gè)月內(nèi)付清全款,。

李建介紹，2024年以來(lái),，其所在小區(qū)房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)的12萬(wàn)元/平方米跌至8萬(wàn)元/平方米,，租金降幅超過(guò)20%，加之學(xué)區(qū)房效應(yīng)減弱,，他選擇賣(mài)掉這套曾帶來(lái)穩(wěn)定租金收入的老房子,。

隨著房?jī)r(jià)波動(dòng)和租金收益下滑，一線城市不少業(yè)主選擇出售老舊房產(chǎn),。春節(jié)后,，有一線城市二手房日均新增掛牌房源數(shù)量超過(guò)千套，其中大部分為房齡較長(zhǎng)的老房子,。王東平是某一線城市一家中介門(mén)店的負(fù)責(zé)人,，他提到，今年以來(lái),，其所在中介平臺(tái)的二手房掛牌房源中,，房齡超過(guò)20年的老房子占比從五成升至六成左右。

李建畢業(yè)后進(jìn)入一家金融公司工作,，收入可觀,。2015年結(jié)婚時(shí)，父母為他購(gòu)置了這套核心區(qū)的老房子,。房子為一居室,，設(shè)施老舊，但地段優(yōu)越,。2017年,，李建的孩子出生，母親從老家趕來(lái)照顧,。由于房子僅有一居室,，李建的母親和妻子住在臥室，李建在客廳搭床休息,?？紤]到孩子未來(lái)需要獨(dú)立空間,，李建與妻子決定換房,。2017年底，他們購(gòu)入一套期房,。因首付款充足且交房尚有兩年,，夫妻收入也足以承擔(dān)新房月供,，李建沒(méi)有出售老房子。

2019年,，李建一家搬入新房,，將老房子出租。彼時(shí)房?jī)r(jià)與租金均處于上行期,，老房子每年增值顯著,，租金收入還能補(bǔ)貼新房月供。這讓他慶幸當(dāng)初保留老房子的決定,。2022年下半年,，老房子的價(jià)格達(dá)到歷史峰值，小區(qū)成交價(jià)突破11萬(wàn)元/平方米,，其房產(chǎn)估值一度高達(dá)620萬(wàn)元,。李建當(dāng)時(shí)曾考慮出售，但因傳聞小區(qū)即將改造,，他期待改造后房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲,，最終未把賣(mài)房想法付諸行動(dòng)。

2023年末,，小區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌,，至年底跌破10萬(wàn)元/平方米，2024年成交價(jià)進(jìn)一步下探至9萬(wàn)元/平方米以下,。盡管2024年四季度價(jià)格趨穩(wěn),，但李建擔(dān)憂未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌——周邊部分小區(qū)的房?jī)r(jià)已跌至6萬(wàn)元/平方米。李建算了一筆賬：2023年與2024年兩年間,，老房子租金收入不足20萬(wàn)元,，但因房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的賬面損失超過(guò)150萬(wàn)元。此外,，2025年春節(jié)后租金降幅超20%,，這讓他下定決心賣(mài)房。

另一個(gè)重要原因是,，小區(qū)與周邊次新房?jī)r(jià)格差距持續(xù)拉大,。自2022年高點(diǎn)至今，其老房子價(jià)格下跌約3萬(wàn)元/平方米,，而周邊次新房跌幅不足2萬(wàn)元/平方米,。2024年下半年，中央及地方開(kāi)始大力推動(dòng)“好房子”建設(shè),。李建意識(shí)到,，盡管老房子地段優(yōu)越，但戶型差,、采光不佳等短板使其競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)不及次新房,。未來(lái),，隨著“好房子”供應(yīng)增加，老房子的市場(chǎng)地位可能進(jìn)一步削弱,。李建稱(chēng),，盡管夫妻二人均未失業(yè)，但2024年收入大幅縮水,，加之育兒開(kāi)支攀升,，新房月供壓力日益加重。出售老房子提前償還新房尾款,，可以有效緩解家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),。

2024年年中，李建將老房子委托中介掛牌,，初始標(biāo)價(jià)580萬(wàn)元,，單價(jià)約11萬(wàn)元/平方米。當(dāng)時(shí)小區(qū)均價(jià)略超9萬(wàn)元/平方米,，他的掛牌價(jià)更多是為試探市場(chǎng)反應(yīng),。由于無(wú)人看房，李建多次下調(diào)價(jià)格,，每次降幅20萬(wàn)至30萬(wàn)元,。至2025年初，小區(qū)房?jī)r(jià)已跌破9萬(wàn)元/平方米,，其掛牌價(jià)隨之降至500萬(wàn)元,。

2025年春節(jié)后，李建與中介深入溝通,。雙方一致判斷小區(qū)拆遷可能性極低,，未來(lái)老房子將愈發(fā)難賣(mài)。李建承諾,，若房子成交,，將額外獎(jiǎng)勵(lì)中介5萬(wàn)至10萬(wàn)元。李建深知老房子的優(yōu)劣勢(shì)：地段與學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)支撐其價(jià)格高于同類(lèi)“老破小”,，但戶型缺陷,、采光差與居住舒適性差的問(wèn)題在學(xué)區(qū)效應(yīng)減弱后愈發(fā)凸顯。

中介迅速找到意向買(mǎi)家,，僅三次帶看便進(jìn)入議價(jià)環(huán)節(jié),。談判過(guò)程異常艱難，李建期望450萬(wàn)元成交,，而買(mǎi)家堅(jiān)持420萬(wàn)元底價(jià),。最終李建妥協(xié)，要求全款支付,，買(mǎi)家爽快同意,。李建于2015年以單價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米購(gòu)入這套老房子，未貸款,，此次出售雖錯(cuò)過(guò)峰值,，仍實(shí)現(xiàn)180萬(wàn)元溢價(jià)，疊加數(shù)年租金收益,，總收益超200萬(wàn)元,。

多數(shù)城市房?jī)r(jià)從2015年底開(kāi)始上漲，2016年前買(mǎi)房的業(yè)主,，買(mǎi)入價(jià)相對(duì)較低,，即便房?jī)r(jià)下降，出售房產(chǎn)仍有收益,，但也有一部分房主沒(méi)有李建幸運(yùn),。2015年前后，王涵在河北燕郊陸續(xù)全款投資三套房產(chǎn),，其中一套新房購(gòu)入價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米,，另兩套二手房買(mǎi)得晚，價(jià)格分別為1.7萬(wàn)元/平方米和1.9萬(wàn)元/平方米,，三套房市場(chǎng)價(jià)相差不大,。

2021年王涵在北京換房，一度想賣(mài)掉燕郊的房子,。但彼時(shí)燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)腰斬,，雖然不至于虧損，但減去稅費(fèi),、中介費(fèi)等成本,，不會(huì)有太多盈利，他不甘心,。2023年初,，王涵被裁員，北京房子的月供太高,，他虧損出售北京房產(chǎn)后遷居燕郊,，自住新房，兩套老房一直出租,。

2024年,，燕郊房?jī)r(jià)開(kāi)始分化。王涵一套房齡超過(guò)20年的老房子單價(jià)跌破萬(wàn)元,；另一套2007年建成的房子價(jià)格在1.1萬(wàn)元/平方米左右,；自住房?jī)r(jià)格在1.3萬(wàn)元/平方米左右。他意識(shí)到價(jià)格分化還將繼續(xù),，決定賣(mài)掉兩套老房子,。2025年春節(jié)前后,，王涵先后以單價(jià)約9000元/平方米和1萬(wàn)元/平方米售出兩套老房，合計(jì)虧損逾百萬(wàn)元,。三套房子原本價(jià)差不多,，分化后價(jià)差越來(lái)越大，目前自住新房所在小區(qū)的成交價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右,。

3月,，王涵稱(chēng)，當(dāng)前燕郊次新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在1.2萬(wàn)元/平方米左右,，而其售出的超20年房齡老房所在的小區(qū),，最新成交價(jià)已不足8000元/平方米。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局轉(zhuǎn)變,，特別是“好房子”政策全面推行后,，大量房產(chǎn)持有者意識(shí)到，市場(chǎng)分化將加速老舊房產(chǎn)尤其是非核心區(qū)老房子的貶值壓力,。2025年春節(jié)后,，王東平觀察到，新增掛牌房源量顯著攀升,。此前每日新增掛牌量徘徊在100—400套,，但節(jié)后單日新增量已突破千套。新增房源中,，房齡超20年的老舊住宅占比超八成,。王東平稱(chēng)，其所在中介平臺(tái)的掛牌房源中,，20年以上房齡的房產(chǎn)占比已從長(zhǎng)期較穩(wěn)定的50%升至近60%,，且仍在持續(xù)增加。從成交結(jié)構(gòu)看,，次新房仍是當(dāng)前二手房交易主力,。除個(gè)別學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域外，多數(shù)區(qū)域房齡超20年的老房子成交占比僅維持在30%左右,。

王東平說(shuō),，目前市場(chǎng)交易以置換需求為主，占比約八成,。置換客戶優(yōu)先選擇新房或次新房,；部分購(gòu)置老房子的置換需求聚焦于核心區(qū)大戶型（三居室及以上）或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。掛牌的老房子,，超八成為一居室或兩居室的小戶型（面積低于80平方米）,，目標(biāo)客群以預(yù)算有限的剛需為主，此類(lèi)需求僅占市場(chǎng)總成交量的兩成左右。

在王東平看來(lái),，核心區(qū)老房子有交通,、教育、醫(yī)療等配套優(yōu)勢(shì),，雖然價(jià)格下挫但抗跌性顯著,。非核心區(qū)尤其是郊區(qū)老房子面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，部分郊區(qū)新房單價(jià)已跌破兩萬(wàn)元,，老房子的價(jià)格則更低。王東平分析,，決定房?jī)r(jià)的兩個(gè)重要因素,，一個(gè)是新舊維度，新房,、次新房和老房子的市場(chǎng)歡迎度逐漸遞減,；另一個(gè)是區(qū)位維度，核心區(qū),、非核心區(qū),、郊區(qū)的受歡迎度同樣呈遞減趨勢(shì)。

在新市場(chǎng)格局下,，各梯度價(jià)差持續(xù)擴(kuò)大,，尤其在低梯度市場(chǎng)中，供過(guò)于求將加速部分老房子資產(chǎn)價(jià)值縮水,?！胺慨a(chǎn)回歸居住屬性，仍是家庭核心資產(chǎn),?！蓖鯑|平表示，無(wú)論是將投資性老房子變現(xiàn),，還是置換自住的老房子,，均源于家庭資產(chǎn)優(yōu)化需求。而這場(chǎng)由政策與市場(chǎng)合力推動(dòng)的資產(chǎn)重構(gòu)浪潮,，剛剛拉開(kāi)序幕,。