李嘉誠(chéng)旗下北京一豪宅項(xiàng)目御翠園近期打7折拋售,，還豪擲百萬(wàn)給老業(yè)主發(fā)補(bǔ)貼,，表面上是“補(bǔ)償”,，背地里卻被質(zhì)疑是“封口費(fèi)”,。這一舉動(dòng)在樓市中引發(fā)了巨大反響。

御翠園位于北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán),，是李嘉誠(chéng)在北京囤了23年的地皮。從2001年拿地到2024年開(kāi)盤(pán),，中間磨蹭了20多年,，樓面價(jià)從1750元/平方米漲到了備案價(jià)最高9.97萬(wàn)元/平方米的豪宅。今年五一假期,，高層均價(jià)直接砍到7萬(wàn)元/平方米，一套140平方米的房子總價(jià)從去年開(kāi)盤(pán)的1080萬(wàn)降到980萬(wàn),，相當(dāng)于白送100萬(wàn),。開(kāi)發(fā)商還給去年高價(jià)買(mǎi)房的老業(yè)主補(bǔ)裝修或直接補(bǔ)80萬(wàn)到100萬(wàn)的差價(jià)。

這波操作引發(fā)了一些爭(zhēng)議。有人認(rèn)為這是“良心發(fā)現(xiàn)”,，更多人卻嗅到了“封口”的味道,。畢竟，如果去年買(mǎi)房的業(yè)主要鬧起來(lái),，降價(jià)促銷(xiāo)的戲碼就難以繼續(xù),。

實(shí)際上,，這波7折甩賣(mài)對(duì)李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō)是一筆穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。當(dāng)年以7個(gè)億拿下的地,，現(xiàn)在即使打骨折賣(mài)7萬(wàn)/平方米,，單價(jià)還是地價(jià)的40倍。項(xiàng)目中的聯(lián)排別墅單價(jià)從8.6萬(wàn)降到8.5萬(wàn),，雖然降幅不大,，但總價(jià)動(dòng)輒兩三千萬(wàn)，隨便賣(mài)幾套就能回血上億,。這種“低吸高拋”的手法,，與李嘉誠(chéng)之前在上海、成都,、東莞的操作如出一轍,。

這次降價(jià)背后隱藏著幾個(gè)真相,。首先是北京豪宅市場(chǎng)真的扛不住了。御翠園所在的朝陽(yáng)區(qū)，周邊二手房?jī)r(jià)格大幅跳水,，新房市場(chǎng)也更加激烈,。其次是老業(yè)主的補(bǔ)償更像是心理安慰，對(duì)比開(kāi)發(fā)商從地價(jià)暴漲中賺取的利潤(rùn),，這點(diǎn)錢(qián)微不足道,。最后，所謂的“封口”更像是營(yíng)銷(xiāo)手段,，既堵住了老業(yè)主的嘴,，又給新買(mǎi)家制造了緊迫感。

這場(chǎng)降價(jià)狂歡對(duì)市場(chǎng)的影響顯著。御翠園的新房?jī)r(jià)比隔壁二手小區(qū)還低,，逼得業(yè)主們要么降價(jià)賣(mài)房,，要么轉(zhuǎn)行當(dāng)房東。其他開(kāi)發(fā)商也被迫跟風(fēng)打折,，五一期間北京冒出一堆特價(jià)房,，樓市變得像“雙十一”一樣熱鬧。尚未開(kāi)盤(pán)的新項(xiàng)目面臨更大的壓力,，如中建,、金茂聯(lián)合拿下的平房黃衫木店地塊，還沒(méi)亮相就要面對(duì)御翠園的降維打擊,。

李嘉誠(chéng)這波操作展示了商人的精明,。20年囤地賺土地升值的錢(qián),，市場(chǎng)火熱時(shí)高價(jià)開(kāi)盤(pán)，行情轉(zhuǎn)冷就果斷割肉,。普通老百姓需擦亮眼：7折的房子產(chǎn)權(quán)只剩47年,，戶型還是20年前的設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商承諾交房后恢復(fù)原價(jià),，但看看周邊二手房的跌勢(shì),，這話能信幾分？

這場(chǎng)“7折拋售”的大戲,，表面上是個(gè)皆大歡喜的結(jié)局：開(kāi)發(fā)商回籠了資金,，新買(mǎi)家撿了便宜，老業(yè)主拿了補(bǔ)償,。但實(shí)際上,，這全是資本游戲的冰冷邏輯——用時(shí)間換空間，用規(guī)模換現(xiàn)金流，用短期讓利換長(zhǎng)期戰(zhàn)略調(diào)整,。大佬們輕飄飄一句“順應(yīng)市場(chǎng)”,，普通人更該看清：樓市從來(lái)不是慈善場(chǎng)，每一分優(yōu)惠背后都早已算好了價(jià)錢(qián),。