同時(shí)，公告列明：“土地用途涉及住宅的,，執(zhí)行國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)文件。”

注：根據(jù)國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)文件,，自2006年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

“拿地時(shí)有限制條件,，就是70/90面積要求，1.0的容積率按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是造不出來的,?！币晃恢槿耸客ㄟ^電話向每經(jīng)記者透露，“請了普利茲克獎(jiǎng)得主大衛(wèi)·奇普菲爾德操刀設(shè)計(jì),。根據(jù)規(guī)劃,，有幾套是按照整棟銷售的標(biāo)準(zhǔn)，其余是一棟房子多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”,。

開發(fā)商的原計(jì)劃是,，小區(qū)規(guī)模不大,，通過內(nèi)部認(rèn)購就能全部銷售完畢。據(jù)上述人士透露,，這個(gè)項(xiàng)目沒有銷售壓力,，重啟是因?yàn)?024年底相關(guān)部門對這塊地進(jìn)行了規(guī)則調(diào)整，隨后項(xiàng)目重新開啟,。但由于施工周期已長達(dá)10年,，管道、電線等都要重新鋪設(shè),。

對于這一點(diǎn),，天眼查相關(guān)信息也可佐證。

2024年10月開始,，百仕達(dá)頻繁新增行政許可,，涉及長寧區(qū)住房保障管理局、規(guī)劃和自然資源局,、市場監(jiān)督局等,，房屋建設(shè)和銷售節(jié)奏明顯加快。2025年1月,，公司獲得“長寧區(qū)240街坊更新項(xiàng)目（暫名）的《開工放樣復(fù)驗(yàn)審批（房屋建筑）》的核發(fā)”,。

太難建，還是不賺錢,？

“未來開發(fā)完成后,，售價(jià)預(yù)計(jì)為45000元～50000元/平方米（獨(dú)棟別墅）?！边@是2008年土拍之前,，市場對于240街坊地塊產(chǎn)品的預(yù)測。

長寧區(qū)是上海別墅發(fā)展比較早的地區(qū),，特別是在浦東開發(fā)之前,，上海西郊一直是高級(jí)住宅的聚集地，后期也是外銷別墅的集中地,。

但地塊當(dāng)年成交價(jià)僅3.28億元,，時(shí)隔17年，單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了20萬元/平方米,，而由于11棟樓的主力戶型為1000～1100平方米,，總貨值輕松超過20億元。

問題來了,，為何17年前不進(jìn)行開發(fā),？究竟是“容積率≤1、70/90指標(biāo),、建筑密度低于35%”帶來了開發(fā)難度,，還是利潤太低不想開發(fā),？

每經(jīng)記者在工作時(shí)間數(shù)次撥打百仕達(dá)總機(jī)，亮明身份后經(jīng)前臺(tái)轉(zhuǎn)接卻始終無人接聽,。

從業(yè)26年的項(xiàng)目經(jīng)理江先生告訴每經(jīng)記者：“其實(shí)難點(diǎn)并不在于拿出建造方案,，而是能不能賣掉，能不能賺錢,?！?/p>

他給記者算了一筆賬：“在1.36萬平方米,、建筑密度低于35%的情況下,，建筑投影面積不能超過4760平方米，再加上容積率的限制,，因此大約是3層樓,。疊加70/90規(guī)定，要么規(guī)劃小面積的聯(lián)排別墅,，要么建造以90平方米以下戶型為主的多層樓房,，但這樣的產(chǎn)品在西郊很難有市場?！?/p>

每經(jīng)記者注意到,，與寧國府邸一河之隔，2005年建成的野奴涇小區(qū),，占地面積與該地塊非常類似,，該小區(qū)就以4～5層的住宅樓為主，5幢建筑共11個(gè)樓棟單元,，貝殼找房顯示掛牌均價(jià)約6.7萬元/平方米,。

而寧國府邸請來的設(shè)計(jì)師，是大衛(wèi)·奇普菲爾德,，根據(jù)每經(jīng)記者獲取到的產(chǎn)品宣傳冊,，“項(xiàng)目在視覺上構(gòu)建獨(dú)立審美，外墻采用質(zhì)地粗獷的磚石砌筑,，但最終的立面效果極為精致,；立面上深深退進(jìn)的洞口外包表面光滑的石材??”

產(chǎn)品宣傳冊截圖

不過,，就連銷售人員也認(rèn)為,，這樣的設(shè)計(jì)審美“很小眾”。不僅如此,，社交平臺(tái)上有不少中介和分銷曬過參觀視頻,，總有人留言“風(fēng)格難以接受”。

產(chǎn)品宣傳冊截圖

有網(wǎng)友評(píng)論說：“我超好奇設(shè)計(jì)師怎樣說服開發(fā)商蓋這樣一個(gè)玩兒一樣的房子,?！?/p>

即便如此，還是有中介認(rèn)為它能和21萬元/平方米的翠湖六期“掰手腕”,。

但一位資深市場分析師向每經(jīng)記者表示：難,。