原標(biāo)題：北京首個(gè)老舊小區(qū)“物管會(huì)”籌建

廣安門(mén)北街20號(hào)院“張榜納賢”,；西城三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)90%住宅小區(qū)擁有居民自治組織

昨日,，廣安門(mén)北街20號(hào)院,，工作人員入戶宣傳《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》。據(jù)悉,，該院?jiǎn)?dòng)籌建“物管會(huì)”,。新京報(bào)記者王嘉寧攝

5月1日，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行,，首次明確街道辦,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可組建物業(yè)管理委員會(huì)。5月2日,，西城區(qū)廣內(nèi)街道西便門(mén)內(nèi)社區(qū)廣安門(mén)北街20號(hào)院貼出公告,，開(kāi)始籌建“物管會(huì)”。記者探訪發(fā)現(xiàn),，條例實(shí)施前,，已有楓丹麗舍、勁松北社區(qū)對(duì)條例相關(guān)規(guī)定行了探索實(shí)踐,，后者更以“勁松模式”得到推廣,。

新京報(bào)訊5月2日一早，《關(guān)于西便門(mén)內(nèi)社區(qū)廣安門(mén)北街20號(hào)院物業(yè)管理委員會(huì)委員人選推薦的通知》貼出,，組織協(xié)調(diào)指導(dǎo)組建廣安門(mén)北街20號(hào)院物業(yè)管理委員會(huì),，旨在以“物管會(huì)”為核心，牽頭解決該小區(qū)存在的一攬子歷史遺留問(wèn)題,。

“物管會(huì)”歸集公共維修資金統(tǒng)一使用

記者從北京市西城區(qū)了解到,，將廣安門(mén)北街20號(hào)院作為首個(gè)啟動(dòng)籌建“物管會(huì)”的院落，是由于其情況復(fù)雜,。

該院由六家產(chǎn)權(quán)單位于1995年集資建成,。廣內(nèi)街道城市管理辦公室田青松介紹，由于居民沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,，日常生活中面臨困難,，如房屋不能交易,、無(wú)法辦理路側(cè)優(yōu)惠停車。此外,，上下水管線,、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施老化，也令居民生活不便,?！俺闪ⅰ锕軙?huì)’，其實(shí)是為居民,、產(chǎn)權(quán)單位和居委會(huì)搭建了一個(gè)法定的平臺(tái),，有什么問(wèn)題大家坐下來(lái)解決?！?/p>

據(jù)了解,，“物管會(huì)”擬由居民委員會(huì)代表、業(yè)主代表共11人組成,。按照條例規(guī)定,，物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任，副主任由居民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任,，任期三年,。

田青松告訴記者，“物管會(huì)”是一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu),，作用之一，是推動(dòng)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),?！啊锕軙?huì)’會(huì)運(yùn)行三年。三年后,，如果還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的條件,，那么我們會(huì)繼續(xù)組建‘物管會(huì)’?！?/p>

根據(jù)計(jì)劃,，5月6日，將正式選舉“物管會(huì)”成員,，5月中旬,，“物管會(huì)”組建運(yùn)作。

田青松介紹,，社區(qū)正在擬定“問(wèn)題清單”,，為“物管會(huì)”正式組建后畫(huà)出重點(diǎn)任務(wù)?！笆紫茸尫扛牡轿?，還要把D單元的電梯裝上,。”

西城94個(gè)失管小區(qū)今年要有居民自治組織

西城區(qū)房管局物業(yè)科科長(zhǎng)張玉成告訴記者,，西城的小區(qū)大致可分為四類：商品房小區(qū),、保障房小區(qū)、房改房小區(qū)和失管小區(qū),。

其中,，失管小區(qū)就是“三無(wú)小區(qū)”，無(wú)物管,、無(wú)主管部門(mén),、無(wú)人防物防?！斑@些小區(qū)本來(lái)有產(chǎn)權(quán)單位,，但年代久遠(yuǎn)，一些產(chǎn)權(quán)單位不在了,，小區(qū)無(wú)人管理,。”

張玉成介紹,，今年,，西城區(qū)要求社區(qū)和街道，推動(dòng)全區(qū)94個(gè)失管小區(qū)建立“物管會(huì)”或者“業(yè)委會(huì)”,，引入物業(yè)服務(wù)企業(yè),。三年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)90%住宅小區(qū)擁有居民自治組織,。

探訪楓丹麗舍

部分物業(yè)費(fèi)給物業(yè)公司推動(dòng)解決停車難供暖難

根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定,，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)須由物業(yè)與業(yè)主依法協(xié)商一致決定。

近日記者探訪海淀區(qū)楓丹麗舍小區(qū)發(fā)現(xiàn),，受益于酬金制物業(yè)管理模式,，這里的物業(yè)公司能在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中獲得一部分報(bào)酬，從而受到激勵(lì),，積極推動(dòng)解決停車難,、供暖不熱等難題。小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量逐漸“質(zhì)價(jià)相符”,。

物業(yè)繳費(fèi)率上漲物業(yè)企業(yè)酬金就上漲

楓丹麗舍小區(qū)位于北京市海淀區(qū)西三旗地區(qū),，是一個(gè)全低層、中大型商業(yè)住宅小區(qū),，擁有住戶1517戶,。

小區(qū)如今呈現(xiàn)的“洋房花園”風(fēng)貌，與良好的物業(yè)管理不無(wú)關(guān)系。楓丹麗舍小區(qū)業(yè)委會(huì)主任趙慶鋒告訴記者,，自從小區(qū)物業(yè)采取酬金制模式運(yùn)行后,，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)步提升。

趙慶鋒說(shuō),，楓丹麗舍小區(qū)業(yè)委會(huì)按年度收費(fèi)率給予物業(yè)公司浮動(dòng)的物業(yè)服務(wù)管理酬金,，每月計(jì)提基本酬金5%?！叭绻甓任飿I(yè)繳費(fèi)率在80%以下,，實(shí)際酬金就是物業(yè)費(fèi)的5%；如果繳費(fèi)率有95%,，實(shí)際酬金能拿到10%,；如果繳費(fèi)率達(dá)到100%，就能拿12%,?！?/p>

在楓丹麗舍小區(qū)物業(yè)經(jīng)理王進(jìn)看來(lái)，這樣的酬金制模式,，也是對(duì)物業(yè)公司工作的考核,，激勵(lì)的政策可以督促物業(yè)積極履行職責(zé)。

業(yè)委會(huì)組織,、業(yè)主投票確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

趙慶鋒說(shuō),，此前物業(yè)收費(fèi)低，物業(yè)費(fèi)如何使用全部由物業(yè)公司決定,，服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重下滑,。久而久之，許多業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi),，物業(yè)公司沒(méi)有足夠經(jīng)費(fèi)管理服務(wù),，物業(yè)管理問(wèn)題愈發(fā)嚴(yán)重，形成惡性循環(huán),。

調(diào)漲物業(yè)費(fèi)逐漸成為大多數(shù)業(yè)主的基本共識(shí)?！拔覀儺?dāng)時(shí)委托專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)做了一個(gè)評(píng)估,，確定了2.66元/平方米/月、2.93元/平方米/月和3.68元/平方米/月三種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。最后,，經(jīng)過(guò)業(yè)主投票表決決定，確定了2.93元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn),?！?/p>

在趙慶鋒看來(lái)，在確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督物業(yè)管理過(guò)程中，業(yè)委會(huì)應(yīng)該最大程度地發(fā)揮作用,。

推動(dòng)解決停車難,、供暖不熱等難題

小區(qū)物業(yè)工作人員介紹，目前小區(qū)擁有地面停車位1381個(gè),，采取每戶前2輛車停車免費(fèi),、第3輛及以上每輛車每月收150元停車費(fèi)的管理方案，同時(shí)對(duì)外來(lái)車輛每小時(shí)收1元停車費(fèi),，避免外來(lái)車輛擠占業(yè)主停車資源,。

“解決停車難的問(wèn)題也費(fèi)了很多精力?！壁w慶鋒說(shuō),，業(yè)委會(huì)和物業(yè)反復(fù)與業(yè)主們溝通，最后由房管所,、城管部門(mén)等多家政府執(zhí)法機(jī)構(gòu)聯(lián)合執(zhí)法,，強(qiáng)制性拆除了全部500多個(gè)車位地鎖，騰出了原來(lái)全部的1381個(gè)停車位,。

長(zhǎng)期以來(lái),，困擾楓丹麗舍業(yè)主的另一個(gè)難題是北區(qū)的自來(lái)水水管多次爆管，這讓物業(yè)不堪重負(fù),，冬季供熱質(zhì)量逐年下降,，許多業(yè)主家冬天室內(nèi)溫度不足15℃。業(yè)委會(huì)和物業(yè)一起去溝通磋商,。最后,，相關(guān)單位及時(shí)更換了北區(qū)自來(lái)水供水管道和供暖管道。

探訪勁松北社區(qū)

社會(huì)力量參與改造閑置空間“勁松模式”盤(pán)活了老舊小區(qū)

勁松北社區(qū)始建于上世紀(jì)70年代,，是改革開(kāi)放后北京市第一批成建制樓房住宅區(qū),，樓齡已有40余年。

2019年8月,，勁松北社區(qū)引入社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造,。居民的家門(mén)口逐漸干凈整潔，擁有了可以遛彎鍛煉的小公園,，原本閑置的自行車棚,，也部分改造成了便民商店和物業(yè)辦公區(qū)。

業(yè)主見(jiàn)證變化：我們的社區(qū)不一樣了

赫紅色跑道環(huán)繞四周,，乒乓球案,、兒童滑梯、棋牌桌次序排開(kāi),，木質(zhì)圍廊底下,，由居民手工制作的風(fēng)車穿成串掛在圍廊頂部。這個(gè)勁松西街路側(cè)的小公園，是附近居民的主要休閑場(chǎng)所之一,。

物業(yè)負(fù)責(zé)人王永生告訴記者,，眼前的這個(gè)小公園，是改造的示范區(qū)之一,。改造過(guò)程中,，物業(yè)不斷向居民征求意見(jiàn)，增加了兒童滑梯,，塑膠跑道也向南甩了一個(gè)彎,，以免跑步者打擾居民休息。

勁松西街也是改造項(xiàng)目之一,。通過(guò)飛線入地等工程,，勁松北社區(qū)完成了“硬件”的改造。在沿街門(mén)市門(mén)面的改造過(guò)程中,，物業(yè)專門(mén)留出了供居民議事用的“美好會(huì)客廳”,。

家住勁松北社區(qū)127號(hào)樓的劉女士見(jiàn)證了社區(qū)變化，“原來(lái)幾乎談不上什么美感,，改造后,，我們的社區(qū)不一樣了?！?/p>

引入社會(huì)資本解決數(shù)千萬(wàn)改造資金缺口

老舊小區(qū)改造面臨的最大困難一直都是資金問(wèn)題,。“在勁松一,、二區(qū)改造中,，資金缺口高達(dá)數(shù)千萬(wàn)元?！眲潘山值莱墙曝?fù)責(zé)人何海軍介紹,，政府的投入主要在基礎(chǔ)建設(shè)上，對(duì)于居民生活提升類的改造就需要引入社會(huì)資本,。在改造中,，朝陽(yáng)區(qū)房管局、勁松街道授權(quán)愿景集團(tuán)對(duì)社區(qū)閑置低效空間,，改造提升進(jìn)行運(yùn)營(yíng),。

王永生說(shuō)，2019年入駐之后調(diào)查發(fā)現(xiàn),，居民的反饋主要集中在缺少停車位、小區(qū)整體破舊,、缺少綠化,、衛(wèi)生環(huán)境差、缺少公共空間等幾個(gè)方面。推進(jìn)項(xiàng)目的過(guò)程中,，勁松北社區(qū)采用了“五方聯(lián)動(dòng)”工作機(jī)制,，即區(qū)級(jí)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)主導(dǎo),、社區(qū)協(xié)調(diào),、居民議事、企業(yè)運(yùn)作,，共同推進(jìn)社區(qū)綜合整治,。居民議事的制度也發(fā)揮在物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)定價(jià)等方面,?！鞍堰@些標(biāo)準(zhǔn)都定下來(lái)，我們討論了40多輪,?！蓖跤郎f(shuō)。

閑置空間盤(pán)活舊車棚成便民店,、辦公區(qū)

209號(hào)樓的車棚面積約200平方米,，本用來(lái)停放居民的自行車，但近年私人自行車越來(lái)越少,，車棚處于常年閑置的狀態(tài),。如今，車棚的北側(cè)部分改造后出租給了“匠心工坊”便民商店,，為居民提供保姆家政,、家電清洗、針頭線腦以及配鑰匙,、換電池等服務(wù),。

類似的空間盤(pán)活項(xiàng)目在勁松北社區(qū)并不是個(gè)例，在小公園的中心,，原本的設(shè)備房成了居民活動(dòng)室,。疫情發(fā)生之前，社區(qū)里還有消夏市集,、跳蚤市場(chǎng),、公益電影。

“居民對(duì)我們的服務(wù)應(yīng)該是滿意的,，目前,，勁松北社區(qū)物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率超過(guò)了53%?！蓖跤郎f(shuō),，接下來(lái)社區(qū)還有部分項(xiàng)目陸續(xù)推進(jìn),，“推進(jìn)的方法還是一樣，就是傾聽(tīng)居民的意見(jiàn),，把服務(wù)做好,。”