原標(biāo)題：北京首個(gè)老舊小區(qū)“物管會”籌建

廣安門北街20號院“張榜納賢”,；西城三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)90%住宅小區(qū)擁有居民自治組織

昨日，廣安門北街20號院,，工作人員入戶宣傳《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》,。據(jù)悉，該院啟動籌建“物管會”,。新京報(bào)記者王嘉寧攝

5月1日,，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》開始施行，首次明確街道辦,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可組建物業(yè)管理委員會,。5月2日，西城區(qū)廣內(nèi)街道西便門內(nèi)社區(qū)廣安門北街20號院貼出公告,，開始籌建“物管會”,。記者探訪發(fā)現(xiàn)，條例實(shí)施前,，已有楓丹麗舍,、勁松北社區(qū)對條例相關(guān)規(guī)定行了探索實(shí)踐，后者更以“勁松模式”得到推廣,。

新京報(bào)訊5月2日一早,，《關(guān)于西便門內(nèi)社區(qū)廣安門北街20號院物業(yè)管理委員會委員人選推薦的通知》貼出，組織協(xié)調(diào)指導(dǎo)組建廣安門北街20號院物業(yè)管理委員會,，旨在以“物管會”為核心,，牽頭解決該小區(qū)存在的一攬子歷史遺留問題。

“物管會”歸集公共維修資金統(tǒng)一使用

記者從北京市西城區(qū)了解到,，將廣安門北街20號院作為首個(gè)啟動籌建“物管會”的院落,，是由于其情況復(fù)雜,。

該院由六家產(chǎn)權(quán)單位于1995年集資建成。廣內(nèi)街道城市管理辦公室田青松介紹,，由于居民沒有產(chǎn)權(quán)證,，日常生活中面臨困難，如房屋不能交易,、無法辦理路側(cè)優(yōu)惠停車,。此外，上下水管線,、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施老化,，也令居民生活不便?！俺闪ⅰ锕軙?，其實(shí)是為居民、產(chǎn)權(quán)單位和居委會搭建了一個(gè)法定的平臺,，有什么問題大家坐下來解決,。”

據(jù)了解,，“物管會”擬由居民委員會代表,、業(yè)主代表共11人組成,。按照條例規(guī)定,，物業(yè)管理委員會主任由居民委員會代表擔(dān)任，副主任由居民委員會指定一名業(yè)主代表擔(dān)任,，任期三年,。

田青松告訴記者，“物管會”是一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu),，作用之一,，是推動產(chǎn)生業(yè)主委員會?！啊锕軙瘯\(yùn)行三年,。三年后，如果還沒有成立業(yè)委會的條件,，那么我們會繼續(xù)組建‘物管會’,。”

根據(jù)計(jì)劃,，5月6日,，將正式選舉“物管會”成員，5月中旬,，“物管會”組建運(yùn)作,。

田青松介紹,，社區(qū)正在擬定“問題清單”，為“物管會”正式組建后畫出重點(diǎn)任務(wù),?！笆紫茸尫扛牡轿唬€要把D單元的電梯裝上,?！?/p>

西城94個(gè)失管小區(qū)今年要有居民自治組織

西城區(qū)房管局物業(yè)科科長張玉成告訴記者，西城的小區(qū)大致可分為四類：商品房小區(qū),、保障房小區(qū),、房改房小區(qū)和失管小區(qū)。

其中,，失管小區(qū)就是“三無小區(qū)”,，無物管、無主管部門,、無人防物防,。“這些小區(qū)本來有產(chǎn)權(quán)單位,，但年代久遠(yuǎn),，一些產(chǎn)權(quán)單位不在了，小區(qū)無人管理,?！?/p>

張玉成介紹，今年,，西城區(qū)要求社區(qū)和街道,，推動全區(qū)94個(gè)失管小區(qū)建立“物管會”或者“業(yè)委會”，引入物業(yè)服務(wù)企業(yè),。三年內(nèi),，實(shí)現(xiàn)90%住宅小區(qū)擁有居民自治組織。

探訪楓丹麗舍

部分物業(yè)費(fèi)給物業(yè)公司推動解決停車難供暖難

根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定,，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)須由物業(yè)與業(yè)主依法協(xié)商一致決定,。

近日記者探訪海淀區(qū)楓丹麗舍小區(qū)發(fā)現(xiàn)，受益于酬金制物業(yè)管理模式,，這里的物業(yè)公司能在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中獲得一部分報(bào)酬,，從而受到激勵(lì)，積極推動解決停車難,、供暖不熱等難題,。小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量逐漸“質(zhì)價(jià)相符”。

物業(yè)繳費(fèi)率上漲物業(yè)企業(yè)酬金就上漲

楓丹麗舍小區(qū)位于北京市海淀區(qū)西三旗地區(qū),，是一個(gè)全低層,、中大型商業(yè)住宅小區(qū),，擁有住戶1517戶。

小區(qū)如今呈現(xiàn)的“洋房花園”風(fēng)貌,，與良好的物業(yè)管理不無關(guān)系,。楓丹麗舍小區(qū)業(yè)委會主任趙慶鋒告訴記者，自從小區(qū)物業(yè)采取酬金制模式運(yùn)行后,，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)步提升,。

趙慶鋒說，楓丹麗舍小區(qū)業(yè)委會按年度收費(fèi)率給予物業(yè)公司浮動的物業(yè)服務(wù)管理酬金,，每月計(jì)提基本酬金5%,。“如果年度物業(yè)繳費(fèi)率在80%以下,，實(shí)際酬金就是物業(yè)費(fèi)的5%,；如果繳費(fèi)率有95%，實(shí)際酬金能拿到10%,；如果繳費(fèi)率達(dá)到100%,，就能拿12%?！?/p>

在楓丹麗舍小區(qū)物業(yè)經(jīng)理王進(jìn)看來,，這樣的酬金制模式，也是對物業(yè)公司工作的考核,，激勵(lì)的政策可以督促物業(yè)積極履行職責(zé),。

業(yè)委會組織、業(yè)主投票確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

趙慶鋒說,，此前物業(yè)收費(fèi)低,，物業(yè)費(fèi)如何使用全部由物業(yè)公司決定,，服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重下滑,。久而久之，許多業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi),，物業(yè)公司沒有足夠經(jīng)費(fèi)管理服務(wù),，物業(yè)管理問題愈發(fā)嚴(yán)重，形成惡性循環(huán),。

調(diào)漲物業(yè)費(fèi)逐漸成為大多數(shù)業(yè)主的基本共識,。“我們當(dāng)時(shí)委托專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)做了一個(gè)評估,，確定了2.66元/平方米/月,、2.93元/平方米/月和3.68元/平方米/月三種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最后,，經(jīng)過業(yè)主投票表決決定,，確定了2.93元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn),。”

在趙慶鋒看來,，在確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督物業(yè)管理過程中,，業(yè)委會應(yīng)該最大程度地發(fā)揮作用。

推動解決停車難,、供暖不熱等難題

小區(qū)物業(yè)工作人員介紹,，目前小區(qū)擁有地面停車位1381個(gè)，采取每戶前2輛車停車免費(fèi),、第3輛及以上每輛車每月收150元停車費(fèi)的管理方案,，同時(shí)對外來車輛每小時(shí)收1元停車費(fèi)，避免外來車輛擠占業(yè)主停車資源,。

“解決停車難的問題也費(fèi)了很多精力,。”趙慶鋒說,，業(yè)委會和物業(yè)反復(fù)與業(yè)主們溝通,，最后由房管所、城管部門等多家政府執(zhí)法機(jī)構(gòu)聯(lián)合執(zhí)法,，強(qiáng)制性拆除了全部500多個(gè)車位地鎖,，騰出了原來全部的1381個(gè)停車位。

長期以來,，困擾楓丹麗舍業(yè)主的另一個(gè)難題是北區(qū)的自來水水管多次爆管,，這讓物業(yè)不堪重負(fù)，冬季供熱質(zhì)量逐年下降,，許多業(yè)主家冬天室內(nèi)溫度不足15℃,。業(yè)委會和物業(yè)一起去溝通磋商。最后,，相關(guān)單位及時(shí)更換了北區(qū)自來水供水管道和供暖管道,。

探訪勁松北社區(qū)

社會力量參與改造閑置空間“勁松模式”盤活了老舊小區(qū)

勁松北社區(qū)始建于上世紀(jì)70年代，是改革開放后北京市第一批成建制樓房住宅區(qū),，樓齡已有40余年,。

2019年8月，勁松北社區(qū)引入社會力量參與老舊小區(qū)改造,。居民的家門口逐漸干凈整潔,，擁有了可以遛彎鍛煉的小公園，原本閑置的自行車棚,，也部分改造成了便民商店和物業(yè)辦公區(qū),。

業(yè)主見證變化：我們的社區(qū)不一樣了

赫紅色跑道環(huán)繞四周，乒乓球案,、兒童滑梯、棋牌桌次序排開，木質(zhì)圍廊底下,，由居民手工制作的風(fēng)車穿成串掛在圍廊頂部。這個(gè)勁松西街路側(cè)的小公園,，是附近居民的主要休閑場所之一。

物業(yè)負(fù)責(zé)人王永生告訴記者,，眼前的這個(gè)小公園,，是改造的示范區(qū)之一。改造過程中,，物業(yè)不斷向居民征求意見,，增加了兒童滑梯，塑膠跑道也向南甩了一個(gè)彎,，以免跑步者打擾居民休息,。

勁松西街也是改造項(xiàng)目之一。通過飛線入地等工程,，勁松北社區(qū)完成了“硬件”的改造,。在沿街門市門面的改造過程中，物業(yè)專門留出了供居民議事用的“美好會客廳”,。

家住勁松北社區(qū)127號樓的劉女士見證了社區(qū)變化,，“原來幾乎談不上什么美感，改造后,，我們的社區(qū)不一樣了,。”

引入社會資本解決數(shù)千萬改造資金缺口

老舊小區(qū)改造面臨的最大困難一直都是資金問題,?！霸趧潘梢弧⒍^(qū)改造中,，資金缺口高達(dá)數(shù)千萬元,。”勁松街道城建科負(fù)責(zé)人何海軍介紹,，政府的投入主要在基礎(chǔ)建設(shè)上,，對于居民生活提升類的改造就需要引入社會資本,。在改造中,，朝陽區(qū)房管局、勁松街道授權(quán)愿景集團(tuán)對社區(qū)閑置低效空間,，改造提升進(jìn)行運(yùn)營,。

王永生說，2019年入駐之后調(diào)查發(fā)現(xiàn),，居民的反饋主要集中在缺少停車位,、小區(qū)整體破舊,、缺少綠化、衛(wèi)生環(huán)境差,、缺少公共空間等幾個(gè)方面,。推進(jìn)項(xiàng)目的過程中，勁松北社區(qū)采用了“五方聯(lián)動”工作機(jī)制,，即區(qū)級統(tǒng)籌,、街鄉(xiāng)主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)調(diào),、居民議事,、企業(yè)運(yùn)作，共同推進(jìn)社區(qū)綜合整治,。居民議事的制度也發(fā)揮在物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、物業(yè)費(fèi)定價(jià)等方面?！鞍堰@些標(biāo)準(zhǔn)都定下來,，我們討論了40多輪?！蓖跤郎f,。

閑置空間盤活舊車棚成便民店、辦公區(qū)

209號樓的車棚面積約200平方米,，本用來停放居民的自行車,，但近年私人自行車越來越少，車棚處于常年閑置的狀態(tài),。如今,，車棚的北側(cè)部分改造后出租給了“匠心工坊”便民商店，為居民提供保姆家政,、家電清洗,、針頭線腦以及配鑰匙、換電池等服務(wù),。

類似的空間盤活項(xiàng)目在勁松北社區(qū)并不是個(gè)例,，在小公園的中心，原本的設(shè)備房成了居民活動室,。疫情發(fā)生之前,，社區(qū)里還有消夏市集、跳蚤市場,、公益電影,。

“居民對我們的服務(wù)應(yīng)該是滿意的，目前，勁松北社區(qū)物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率超過了53%,?！蓖跤郎f，接下來社區(qū)還有部分項(xiàng)目陸續(xù)推進(jìn),，“推進(jìn)的方法還是一樣,，就是傾聽居民的意見，把服務(wù)做好,?！?/p>