一線城市可買半個(gè)美國(guó),！ 機(jī)構(gòu)撰文提示樓市風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)下，市場(chǎng)最火的就是樓市了,，如何看待當(dāng)前樓市,？海通宏觀的研究員姜超,、顧瀟嘯、梁中華等今日撰文,，通過美國(guó),、日本的前車之鑒，提示目前的中國(guó)樓市恐怕是“非理性繁榮”,。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的估算,，目前，中國(guó)一線城市房屋總價(jià)值可買下半個(gè)美國(guó),。

研究報(bào)告稱,，自去年股災(zāi)以來，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)就開始飆漲,，漲價(jià)背后有理性因素也有非理性因素,。總體來說,，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于下行周期中,。但去年6月份股災(zāi)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)分化,。一線城市房?jī)r(jià)急劇飆升,，背后有一定理性因素驅(qū)動(dòng)，包括人口結(jié)構(gòu)變化和人口內(nèi)部流動(dòng),，中國(guó)的教育,、醫(yī)療等資源相對(duì)集中，導(dǎo)致人口更會(huì)向一線城市流入,，推升房?jī)r(jià),。但一線地產(chǎn)輝煌的背后也有貨幣超發(fā)和風(fēng)險(xiǎn)偏好的非理性因素。經(jīng)過這一輪上漲,，根據(jù)海通宏觀的估算,，目前,，中國(guó)一線城市房屋總價(jià)值可買下半個(gè)美國(guó)。

目前,，一線城市價(jià)格飆漲,，深圳漲幅超越紐約“輝煌”時(shí)期。近一年,，一線城市房?jī)r(jià)的漲幅,，廣州-2.1%，北京8.3%,，上海14.8%,，深圳45%，而紐約房?jī)r(jià)在次貸危機(jī)爆發(fā)前的最大一年漲幅僅15.4%,，東京在上世紀(jì)90年代房?jī)r(jià)暴跌前的最大一年漲幅為86%,，上海與紐約接近，深圳則超過紐約漲幅,，“追趕”東京,。但隨著人口紅利的消失和經(jīng)濟(jì)周期的不可逆轉(zhuǎn)，紐約房?jī)r(jià)和東京房?jī)r(jià)先后大幅下滑,。

而目前中國(guó)人口紅利正在慢慢消失,，老齡化程度加劇。另外,，近幾年一線城市“性價(jià)比”在降低,，人口增速已大幅放緩，支撐一線城市房?jī)r(jià)上漲的力量在減弱,。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì),，上海市2015年外來常住人口同比是在下降的，這是十五年來的首次,。

與此同時(shí),，中國(guó)一線城市的租售比也持續(xù)在高位，比如深圳的售租比這幾年從29倍的水平提升到56倍,，也就是說在深圳買一棟房子,，要居住或者出租接近60年才能回本,。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,，一線城市售租比大幅攀升說明居民購(gòu)房存在非理性因素，風(fēng)險(xiǎn)在積聚,。而根據(jù)2015年房產(chǎn)研究院與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào),、聯(lián)合調(diào)查的數(shù)據(jù)，一線城市住房空置率22%,。這說明對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期會(huì)吸引沒有或者暫時(shí)沒有住房需求的居民也加入購(gòu)房“大軍”,，推升房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)上漲,。

海通宏觀提示：如果一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)暴漲，理論上最終可以把全世界買下來,，但這顯然是荒謬的,。可對(duì)于目前中國(guó)樓市的走勢(shì)將如何,？他們也以“拭目以待”的態(tài)度來靜觀其變,。