原標(biāo)題：北京房產(chǎn)中介費(fèi)一年約300億|深度調(diào)查

在北京、上海,、深圳等大城市的很多街道,，每隔幾百米，人們就很容易看到一兩家甚至好幾家房產(chǎn)中介門店,，有的中介公司甚至直接把門店開在小區(qū)的底商。那么,，火熱的房產(chǎn)中介行業(yè)背后,，究竟有何奧秘？一起來看經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者的調(diào)查——

文｜馬洪超程一猛來源｜經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)（ID：jjrbwx）

記者工作單位的大門旁,，有一家南瓜蛋糕店,，開了約有兩年的光景，每天上下班路過,，總會(huì)看到有人在排隊(duì)等著買新出爐的烤蛋糕,，想必小店的生意還可以。前些日子,，這一帶臨街店鋪?zhàn)鑫７扛脑?，包括蛋糕店、手機(jī)店在內(nèi)的一些店鋪拆后重建,。此后,，多家商鋪陸續(xù)恢復(fù)營業(yè)，可這家蛋糕店卻遲遲沒有開張,。不幾天,，只見這間門臉及旁邊兩間門臉的上方掛了一個(gè)綠底白字的房產(chǎn)中介招牌，裝修一新的中介門店已經(jīng)開業(yè),。

其實(shí),，這里并不缺房產(chǎn)中介。在這家店的對(duì)面不遠(yuǎn)處,，一百米左右的位置,，就有另一家黃底藍(lán)字招牌的房產(chǎn)中介門店，而且已經(jīng)開了多年,。房產(chǎn)中介如此比鄰而居,，并不為這一位置所獨(dú)有,，在北京、上海,、深圳等大城市的很多街道,，每隔幾百米，人們就很容易看到一兩家甚至好幾家房產(chǎn)中介門店,，有的中介公司甚至直接把門店開在小區(qū)的底商,。

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租房子開店，自然是需要交租金的,。盡管蛋糕店難以支撐不斷上漲的房租,，但是房產(chǎn)中介公司卻能“坦然”接受，還不顧馬路對(duì)面就是同行對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力,，可見當(dāng)前房產(chǎn)中介公司盈利能力的強(qiáng)大,。

「中介費(fèi)居高不下」

碩士研究生畢業(yè)后留在北京工作的劉雙，曾和家人于2010年3月份用按揭貸款方式,，在北京南三環(huán)中路購買了一套66.6平方米的一居室,，按照總房款133.5萬元、以2.7%的比例,，付了3萬多元的中介費(fèi),。為了給孩子換學(xué)區(qū)房,，2016年6月份,，劉雙夫婦以259萬元的價(jià)格賣掉了這套一居室，房屋買家向中介付了6萬多元的中介費(fèi),。6年的功夫,，隨著房價(jià)上漲，中介費(fèi)已經(jīng)從3萬多元漲到了6萬多元,。

賣掉自家房子后,，手里無房的劉雙一家人生怕房價(jià)上漲，通過房屋中介加緊選房,，終于在7月下旬簽約了西城區(qū)白紙坊橋附近的一套非重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房,。這是一個(gè)建成于1988年的75平方米的老房子，總房款459萬元,。經(jīng)過與中介艱辛地死纏硬磨,，劉雙終于在2.7%中介服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上爭(zhēng)取到打折優(yōu)惠,，向中介交了10萬元多一點(diǎn)的中介費(fèi)。

劉雙告訴記者,，她賣出的房子是豐臺(tái)區(qū)60多平方米的一居室,，地理位置和教育文化資源等并不占優(yōu)勢(shì)。相比之下,，西城區(qū),、海淀區(qū)核心區(qū)域的房子，單價(jià)和總價(jià)都已經(jīng)高高在上,。

家住北京海淀區(qū)的張先生就面臨著幾十萬元中介費(fèi)的換房問題,。2016年9月下旬，張先生家喜添二孩,，高興之余,，全家人也在考慮著把目前140多平方米的三室兩廳一衛(wèi)，換成四室兩廳兩衛(wèi),，以解決排隊(duì)上廁所,、保姆居住等現(xiàn)實(shí)難題。雖然是就近換房,，但是附近的房子單價(jià)已接近10萬元一平方米,，換成一個(gè)200平方米的房子，總價(jià)在2000萬元,。如果中介費(fèi)是2.7%,，需拿出54萬元的中介費(fèi)。

張先生說,，雖說中介費(fèi)有一定議價(jià)空間,，但即便按照總房款1%計(jì)算，換房子的中介費(fèi)也得20萬元,。他認(rèn)為,，無論成交房屋總價(jià)高低，中介公司干的活都是一樣的,，服務(wù)并沒有增值,，但中介費(fèi)這么高，是不好接受的,；可如果不用中介,，自己去找房子，他又沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)和精力,，而且賣方也不一定能接受,。

就在反復(fù)考慮的過程中，張先生聯(lián)系了中介,，打探自家房子大概能賣多少錢,，并加入了看房隊(duì)伍,。

面對(duì)2016年八九月份的房地產(chǎn)瘋狂漲勢(shì)，北京出臺(tái)了“9·30”樓市新政,，房地產(chǎn)市場(chǎng)頓時(shí)恢復(fù)清醒和理智,。盡管如此，11月初,，張先生之前看中的一套180平方米的房子還是被人簽約買下了,。在跟筆者電話交流中，張先生連連說沒想到交易竟然這么快,，那個(gè)買家想必得付出最少二三十萬元的中介費(fèi),。感慨之余，那種失之交臂的遺憾溢于言表,。

正是有了劉雙,、張先生等購房或換房群體的消費(fèi)需求，每成交一套房,，中介公司就有一筆可觀的進(jìn)賬,。盡管有網(wǎng)上房產(chǎn)中介號(hào)稱“只收一個(gè)點(diǎn)”，但受品牌影響力有限的影響,，這些網(wǎng)上中介難以掌握足夠的房源,，一時(shí)間很難沖擊“綠中介”“黃中介”等老牌中介的壟斷地位，因此房產(chǎn)中介市場(chǎng)目前還難以實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng),。

來自偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2016年，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)27.24萬套,。如果以每套房價(jià)格500萬元,、總房款2.7%的比例計(jì)算中介費(fèi)，那北京市一年的房屋中介費(fèi)用約為367.74億元,；如果打個(gè)折扣,，按照2.2%的比例算，那也有299.64億元,。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù),，目前，北京存量房有800萬套,，每年僅轉(zhuǎn)手3%，低于歐美發(fā)達(dá)國家的水平,。因?yàn)檫@些有利因素,，房產(chǎn)中介門店越開越多，甚至比鄰而居,，就不難理解了,。

「高提成引人入行」

在強(qiáng)大盈利能力的支撐下,，一線城市的房產(chǎn)中介公司對(duì)求職員工的要求在提升，而且中介員工也在積極籠絡(luò),、維護(hù)客戶和房源,，甚至個(gè)別房產(chǎn)中介員工暗地里對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手予以“撬單”。

近日,，北京一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在其微信朋友圈發(fā)布了他們公司的招聘信息,，在申請(qǐng)條件一欄，前兩條分別是“統(tǒng)招本科學(xué)歷”和“20-35周歲”,。其實(shí),，這家房產(chǎn)中介公司在前些年早就要求新入職員工是“統(tǒng)招本科學(xué)歷”了。在崗位要求上,，這家公司除了要求員工完成正常的二手房登記,、帶客戶看房、促成交易,、協(xié)助客戶辦理銀行貸款,、地稅局繳稅、到房產(chǎn)交易大廳辦理過戶登記等工作外,，還要求員工定期參加內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)并通過相關(guān)考試,。與此相對(duì)應(yīng)，中介公司給予的薪酬福利也頗為優(yōu)厚,。

在這名經(jīng)紀(jì)人所發(fā)的招聘信息里,，筆者看到，該公司規(guī)定除了給新入職者繳納社保五險(xiǎn)（公積金為自選項(xiàng)目）,，新人實(shí)習(xí)期（助理經(jīng)紀(jì)人）內(nèi)可享受無責(zé)任底薪4000元/月+5%師傅業(yè)績,，最長6個(gè)月，“轉(zhuǎn)正后經(jīng)紀(jì)人可享受《最低收入保障計(jì)劃》,，分為2500元,、4000元、6000元三檔”,。該中介公司還提出,，轉(zhuǎn)正經(jīng)紀(jì)人最低“提傭”（也就是“提成”）是所促成交易房屋中介費(fèi)的30%至75%不等。

在北京等一線城市房價(jià)如此高位的情況下,，三成至七成的中介費(fèi)成為促成交易員工的當(dāng)月業(yè)績提成,，可謂豐厚甚矣！以劉雙所買房屋花費(fèi)的10萬多元中介費(fèi)為例,，其中的3萬元至7萬元,，將會(huì)成為促成簽約成交的員工提成；如果張先生通過中介簽約買到一套2000萬元的房子，那張先生所繳納20萬元至54萬元不等的中介費(fèi)中,，將有最低6萬元,、最高40萬元的提成歸促成交易的中介員工。

在如此大力度提成的吸引下,，近些年,，越來越多的大學(xué)畢業(yè)生加入到房產(chǎn)中介隊(duì)伍，馮磊就是其中的一員,。今年32歲的馮磊老家在山東,，幾年前本科畢業(yè)后，他和女朋友的哥哥一起在北京做生意,，因?yàn)樯獠豁?、感情破裂，他落了個(gè)凈身出戶的慘境,。一時(shí)間,，馮磊沒有找到合適的工作，于是就硬著頭皮向一家房產(chǎn)中介公司發(fā)了簡歷郵件,，并順利通過面試,，成為了這家公司的員工。

馮磊說,，干中介工作很辛苦,，有時(shí)候帶人看房都顧不上吃飯，還不好意思告訴老家的人自己的職業(yè),，但是這份收入跟付出成正比,。特別是遇到市場(chǎng)行情好的時(shí)候，有的業(yè)務(wù)經(jīng)理一年能收入三四十萬元,，更出色的可以賺到六七十萬元,，若是升級(jí)到店長或商圈經(jīng)理并同時(shí)干著一線業(yè)務(wù)，有人一年能掙到近百萬元?，F(xiàn)在,，他們公司里很多店長和商圈經(jīng)理已經(jīng)開上了寶馬、奔馳等高級(jí)轎車,。這些人的收入就是靠成交二手房的中介費(fèi)獲得的提成,。由于收入可觀、學(xué)歷要求提高,，公司里一些達(dá)不到統(tǒng)招本科學(xué)歷的老員工早已不敢輕易辭職,。

「對(duì)撬單者要嚴(yán)懲」

面對(duì)高誘惑，有人開始鋌而走險(xiǎn),。2016年8月到9月份,，北京樓市迎來了當(dāng)年第二波漲勢(shì),，而且比春季第一波來得更猛,，有的區(qū)域漲幅達(dá)30%至40%,。在北京“9·30”樓市新政前，很多剛需族在恐慌之下加速出手,，賣家則趁機(jī)坐地漲價(jià),，個(gè)別簽了買賣協(xié)議但流程沒有走完的賣家甚至選擇違約。

記者注意到一個(gè)二手房交易維權(quán)的微信群,，這個(gè)群主要接受北京地區(qū)被賣家違約的二手房買家,。從去年9月初到2017年1月初，群里的人數(shù)從42人迅速增長到145人,，其間還經(jīng)過群主嚴(yán)格把關(guān)入群審核,，還有些人因糾紛得到解決退出了群。

據(jù)這個(gè)微信群里的維權(quán)買家反映,，一部分賣家之所以違約,，就是因?yàn)榉績r(jià)上漲，一些房產(chǎn)中介個(gè)別員工許以漲價(jià)再賣的挑唆,，致使賣家沒有守住誠信底線,，不愿出賣已經(jīng)簽了合同的房屋。這些被違約的買家,，處境尷尬,，內(nèi)心焦慮，不得不拿起法律武器去維權(quán),。他們普遍鄙視失去底線,、公然違約的賣家，也憎恨那些見利忘義,、企圖撬單的不良中介人員,。

看來，二手房交易中中介費(fèi)偏高,，已經(jīng)不是個(gè)小事情,，除了會(huì)增加買房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至還會(huì)促使一些道德底線不堅(jiān)強(qiáng)的人違約違法,，增加交易糾紛,。有關(guān)方面應(yīng)該出臺(tái)完善相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)管理規(guī)定，保障市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng),，促進(jìn)中介費(fèi)合理收取,，并對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員嚴(yán)格管理，以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)中介市場(chǎng)健康發(fā)展,。

「房源真的稀缺嗎,？」

大學(xué)時(shí)曾選修過一個(gè)學(xué)期的經(jīng)濟(jì)學(xué)，印象比較深的是，第一節(jié)課老師就講了經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)基本假設(shè)——資源是稀缺的：與人們無限的,、多樣的需求相比,，各類資源相對(duì)來說總是不夠的，人們?nèi)∮觅Y源時(shí)要面臨各種選擇,，要付出相應(yīng)代價(jià),。聽到這個(gè)概念時(shí)，很有一種豁然開朗的感覺,，因?yàn)橹吧钪杏龅降?、各種無法解釋的生活現(xiàn)象，仿佛一瞬間迎刃而解,。

雖然對(duì)“稀缺”這個(gè)概念有了初步了解,，對(duì)很多困惑也找到了答案，但是在此后的生活中卻沒有太多直接的,、深刻的感受——既沒有追趕過搶鹽潮,，也沒有搶過板藍(lán)根，即便是前幾年春節(jié)回家的火車票,，雖然難買一點(diǎn),，但也并沒覺得多么“稀缺”、多么緊迫,?？墒牵罱诟课葜薪楣ぷ魅藛T看房過程中,，“稀缺”這個(gè)詞語不時(shí)從腦子里蹦出來,。

去年下半年，國內(nèi)部分城市房價(jià)經(jīng)歷了一輪迅猛的上漲,，讓很多人扼腕嘆息,，很為自己沒有在之前“搭上車”而遺憾,。隨著之后各個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)系列調(diào)控措施,，最近幾個(gè)月,，這些城市的房價(jià)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)（或溫和上漲）的狀態(tài)，很多人尤其是不少剛需人群開始關(guān)注房源,，關(guān)注房價(jià)變動(dòng)信息,，留意各類關(guān)于房價(jià)走勢(shì)的言論，跟著房屋中介人員到各個(gè)小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看房子,。

筆者最近也跟著幾位房屋中介工作人員看了10余套房子,，有時(shí)是陪同朋友,，有時(shí)是自己,。一旦進(jìn)入看房的圈子,，這些中介人員會(huì)經(jīng)常打電話來約時(shí)間去看房,，話語中著重強(qiáng)調(diào)新房源的獨(dú)特性,、經(jīng)濟(jì)條件上的可得性以及“搶手性”,。聽他們的敘述，幾乎所有房子都不愁賣,。

在與這些中介人員打交道的過程中，類似下面這樣的話語會(huì)不斷出現(xiàn)：“這個(gè)房子戶型好,，很搶手，肯定會(huì)很快成交的?！薄吧洗挝覀?nèi)タ吹哪莻€(gè)XX小區(qū)的房子已經(jīng)成交了?！薄艾F(xiàn)在附近的房源不太多,。”……這些有意無意的強(qiáng)調(diào)或“灌輸”,，給人一種“房不我待”之感,，也不斷強(qiáng)化客戶已經(jīng)形成的一個(gè)認(rèn)識(shí)：房源是稀缺的。有時(shí)候中介工作人員還會(huì)幫助客戶分析其經(jīng)濟(jì)條件與附近房源條件的對(duì)比,，讓客戶形成一種“適合自己的房源更稀缺”的印象,。

除了中介人員不遺余力的強(qiáng)調(diào)，中介公司APP上房源的不斷變動(dòng),，也強(qiáng)化了我們這些看房人頭腦中房源的“稀缺性”,。在中介公司APP上，可以關(guān)注自己感興趣的小區(qū)或房源,，并實(shí)時(shí)查看房源動(dòng)態(tài)。如果關(guān)注一批房源一段時(shí)間，就會(huì)發(fā)現(xiàn),，“已停售”“已成交”等字樣會(huì)頻繁出現(xiàn)。對(duì)于“已停售”的房子,，帶筆者看房的中介工作人員解釋說：“有些資料不全,，不符合政策要求,，得下架”；而對(duì)于“已成交”的房子,，中介人員說,，“除非業(yè)主不誠心想賣，否則所有房子最多兩三個(gè)月都能成交”。

通過最近一兩個(gè)月的觀察,，整體上看，房源雖然稀缺,，卻總是有新的房源上市,，所以這種稀缺也是相對(duì)的,。房價(jià)由房子的地段,、戶型,、年代,、面積等綜合變量形成,，如果降低變量要求,，不同類型的房源還是會(huì)有的,。

經(jīng)歷幾輪看房,，筆者還有了一個(gè)新的感受,。以前，在媒體上或網(wǎng)絡(luò)上閱讀關(guān)于房價(jià)趨勢(shì)的分析文章或議論爭(zhēng)論時(shí)，不會(huì)有很強(qiáng)烈的傾向性或代入感,，但在自己看房的過程中,，再看關(guān)于房價(jià)的這些觀點(diǎn)或論斷,，心理上也有了變化，傾向性和代入感更強(qiáng)。這是不是消費(fèi)心理學(xué)的研究范疇呢,？

2017《中國企業(yè)家》雜志“兩會(huì)調(diào)查”已正式啟動(dòng),，我們誠摯邀請(qǐng)您參與此次問卷調(diào)查！

此次兩會(huì)調(diào)查主題為“實(shí)體經(jīng)濟(jì)如何破局”。實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難已經(jīng)討論了很多年,，我們認(rèn)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了破局的臨界點(diǎn),，未來將會(huì)出現(xiàn)一大批有競(jìng)爭(zhēng)力的新型實(shí)業(yè)公司,。那么實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)到底面臨什么困難,，什么樣的公司能夠脫穎而出,？歡迎您來貢獻(xiàn)您的智慧。

本次調(diào)查結(jié)果將形成一份調(diào)研報(bào)告,，在3月3日“兩會(huì)沙龍”活動(dòng)中發(fā)布和討論,，并刊登在《中國企業(yè)家》雜志上。

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