原標(biāo)題：北京房產(chǎn)中介費一年約300億|深度調(diào)查
在北京、上海,、深圳等大城市的很多街道,，每隔幾百米，人們就很容易看到一兩家甚至好幾家房產(chǎn)中介門店,，有的中介公司甚至直接把門店開在小區(qū)的底商,。那么，火熱的房產(chǎn)中介行業(yè)背后,，究竟有何奧秘,？一起來看經(jīng)濟(jì)日報記者的調(diào)查——
文｜馬洪超程一猛來源｜經(jīng)濟(jì)日報（ID：jjrbwx）
記者工作單位的大門旁,，有一家南瓜蛋糕店，開了約有兩年的光景,，每天上下班路過,，總會看到有人在排隊等著買新出爐的烤蛋糕，想必小店的生意還可以,。前些日子,，這一帶臨街店鋪做危房改造，包括蛋糕店,、手機(jī)店在內(nèi)的一些店鋪拆后重建,。此后，多家商鋪陸續(xù)恢復(fù)營業(yè),，可這家蛋糕店卻遲遲沒有開張,。不幾天，只見這間門臉及旁邊兩間門臉的上方掛了一個綠底白字的房產(chǎn)中介招牌,，裝修一新的中介門店已經(jīng)開業(yè),。
其實，這里并不缺房產(chǎn)中介,。在這家店的對面不遠(yuǎn)處,，一百米左右的位置，就有另一家黃底藍(lán)字招牌的房產(chǎn)中介門店,，而且已經(jīng)開了多年,。房產(chǎn)中介如此比鄰而居，并不為這一位置所獨有,，在北京,、上海、深圳等大城市的很多街道,，每隔幾百米,，人們就很容易看到一兩家甚至好幾家房產(chǎn)中介門店，有的中介公司甚至直接把門店開在小區(qū)的底商,。
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租房子開店,，自然是需要交租金的。盡管蛋糕店難以支撐不斷上漲的房租,，但是房產(chǎn)中介公司卻能“坦然”接受,，還不顧馬路對面就是同行對手的競爭壓力,，可見當(dāng)前房產(chǎn)中介公司盈利能力的強(qiáng)大。
「中介費居高不下」
碩士研究生畢業(yè)后留在北京工作的劉雙,，曾和家人于2010年3月份用按揭貸款方式,，在北京南三環(huán)中路購買了一套66.6平方米的一居室，按照總房款133.5萬元,、以2.7%的比例,，付了3萬多元的中介費。為了給孩子換學(xué)區(qū)房,，2016年6月份,，劉雙夫婦以259萬元的價格賣掉了這套一居室，房屋買家向中介付了6萬多元的中介費,。6年的功夫,，隨著房價上漲，中介費已經(jīng)從3萬多元漲到了6萬多元,。
賣掉自家房子后,，手里無房的劉雙一家人生怕房價上漲，通過房屋中介加緊選房,，終于在7月下旬簽約了西城區(qū)白紙坊橋附近的一套非重點小學(xué)的學(xué)區(qū)房,。這是一個建成于1988年的75平方米的老房子，總房款459萬元,。經(jīng)過與中介艱辛地死纏硬磨，劉雙終于在2.7%中介服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上爭取到打折優(yōu)惠,，向中介交了10萬元多一點的中介費,。
劉雙告訴記者，她賣出的房子是豐臺區(qū)60多平方米的一居室,，地理位置和教育文化資源等并不占優(yōu)勢,。相比之下，西城區(qū),、海淀區(qū)核心區(qū)域的房子,，單價和總價都已經(jīng)高高在上。
家住北京海淀區(qū)的張先生就面臨著幾十萬元中介費的換房問題,。2016年9月下旬,，張先生家喜添二孩，高興之余,，全家人也在考慮著把目前140多平方米的三室兩廳一衛(wèi),，換成四室兩廳兩衛(wèi)，以解決排隊上廁所,、保姆居住等現(xiàn)實難題,。雖然是就近換房,，但是附近的房子單價已接近10萬元一平方米，換成一個200平方米的房子,，總價在2000萬元,。如果中介費是2.7%，需拿出54萬元的中介費,。
張先生說,，雖說中介費有一定議價空間，但即便按照總房款1%計算,，換房子的中介費也得20萬元,。他認(rèn)為，無論成交房屋總價高低,，中介公司干的活都是一樣的,，服務(wù)并沒有增值，但中介費這么高,，是不好接受的,；可如果不用中介，自己去找房子,，他又沒有這方面的經(jīng)驗和精力,，而且賣方也不一定能接受。
就在反復(fù)考慮的過程中,，張先生聯(lián)系了中介,，打探自家房子大概能賣多少錢，并加入了看房隊伍,。
面對2016年八九月份的房地產(chǎn)瘋狂漲勢,，北京出臺了“9·30”樓市新政，房地產(chǎn)市場頓時恢復(fù)清醒和理智,。盡管如此,，11月初，張先生之前看中的一套180平方米的房子還是被人簽約買下了,。在跟筆者電話交流中,，張先生連連說沒想到交易竟然這么快，那個買家想必得付出最少二三十萬元的中介費,。感慨之余,，那種失之交臂的遺憾溢于言表。
正是有了劉雙,、張先生等購房或換房群體的消費需求,，每成交一套房，中介公司就有一筆可觀的進(jìn)賬。盡管有網(wǎng)上房產(chǎn)中介號稱“只收一個點”,，但受品牌影響力有限的影響,，這些網(wǎng)上中介難以掌握足夠的房源，一時間很難沖擊“綠中介”“黃中介”等老牌中介的壟斷地位,，因此房產(chǎn)中介市場目前還難以實現(xiàn)充分競爭,。
來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年,，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)27.24萬套,。如果以每套房價格500萬元、總房款2.7%的比例計算中介費,，那北京市一年的房屋中介費用約為367.74億元,；如果打個折扣，按照2.2%的比例算,，那也有299.64億元,。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)，目前,，北京存量房有800萬套,，每年僅轉(zhuǎn)手3%，低于歐美發(fā)達(dá)國家的水平,。因為這些有利因素,，房產(chǎn)中介門店越開越多，甚至比鄰而居,，就不難理解了,。
「高提成引人入行」
在強(qiáng)大盈利能力的支撐下，一線城市的房產(chǎn)中介公司對求職員工的要求在提升,，而且中介員工也在積極籠絡(luò),、維護(hù)客戶和房源，甚至個別房產(chǎn)中介員工暗地里對競爭對手予以“撬單”,。
近日,，北京一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在其微信朋友圈發(fā)布了他們公司的招聘信息,，在申請條件一欄,，前兩條分別是“統(tǒng)招本科學(xué)歷”和“20-35周歲”。其實,，這家房產(chǎn)中介公司在前些年早就要求新入職員工是“統(tǒng)招本科學(xué)歷”了,。在崗位要求上，這家公司除了要求員工完成正常的二手房登記,、帶客戶看房,、促成交易、協(xié)助客戶辦理銀行貸款,、地稅局繳稅,、到房產(chǎn)交易大廳辦理過戶登記等工作外,，還要求員工定期參加內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)并通過相關(guān)考試。與此相對應(yīng),，中介公司給予的薪酬福利也頗為優(yōu)厚,。
在這名經(jīng)紀(jì)人所發(fā)的招聘信息里，筆者看到,，該公司規(guī)定除了給新入職者繳納社保五險（公積金為自選項目）,，新人實習(xí)期（助理經(jīng)紀(jì)人）內(nèi)可享受無責(zé)任底薪4000元/月+5%師傅業(yè)績，最長6個月,，“轉(zhuǎn)正后經(jīng)紀(jì)人可享受《最低收入保障計劃》,，分為2500元、4000元,、6000元三檔”,。該中介公司還提出，轉(zhuǎn)正經(jīng)紀(jì)人最低“提傭”（也就是“提成”）是所促成交易房屋中介費的30%至75%不等,。
在北京等一線城市房價如此高位的情況下,，三成至七成的中介費成為促成交易員工的當(dāng)月業(yè)績提成，可謂豐厚甚矣,！以劉雙所買房屋花費的10萬多元中介費為例,，其中的3萬元至7萬元，將會成為促成簽約成交的員工提成,；如果張先生通過中介簽約買到一套2000萬元的房子,，那張先生所繳納20萬元至54萬元不等的中介費中，將有最低6萬元,、最高40萬元的提成歸促成交易的中介員工,。
在如此大力度提成的吸引下，近些年,，越來越多的大學(xué)畢業(yè)生加入到房產(chǎn)中介隊伍,，馮磊就是其中的一員。今年32歲的馮磊老家在山東,，幾年前本科畢業(yè)后,，他和女朋友的哥哥一起在北京做生意，因為生意不順,、感情破裂,，他落了個凈身出戶的慘境。一時間,，馮磊沒有找到合適的工作,，于是就硬著頭皮向一家房產(chǎn)中介公司發(fā)了簡歷郵件，并順利通過面試，成為了這家公司的員工,。
馮磊說,，干中介工作很辛苦，有時候帶人看房都顧不上吃飯,，還不好意思告訴老家的人自己的職業(yè),，但是這份收入跟付出成正比。特別是遇到市場行情好的時候,，有的業(yè)務(wù)經(jīng)理一年能收入三四十萬元,，更出色的可以賺到六七十萬元，若是升級到店長或商圈經(jīng)理并同時干著一線業(yè)務(wù),，有人一年能掙到近百萬元?，F(xiàn)在，他們公司里很多店長和商圈經(jīng)理已經(jīng)開上了寶馬,、奔馳等高級轎車,。這些人的收入就是靠成交二手房的中介費獲得的提成。由于收入可觀,、學(xué)歷要求提高,，公司里一些達(dá)不到統(tǒng)招本科學(xué)歷的老員工早已不敢輕易辭職。
「對撬單者要嚴(yán)懲」
面對高誘惑,，有人開始鋌而走險,。2016年8月到9月份，北京樓市迎來了當(dāng)年第二波漲勢,，而且比春季第一波來得更猛,，有的區(qū)域漲幅達(dá)30%至40%。在北京“9·30”樓市新政前,，很多剛需族在恐慌之下加速出手,，賣家則趁機(jī)坐地漲價，個別簽了買賣協(xié)議但流程沒有走完的賣家甚至選擇違約,。
記者注意到一個二手房交易維權(quán)的微信群,，這個群主要接受北京地區(qū)被賣家違約的二手房買家。從去年9月初到2017年1月初,，群里的人數(shù)從42人迅速增長到145人,，其間還經(jīng)過群主嚴(yán)格把關(guān)入群審核，還有些人因糾紛得到解決退出了群,。
據(jù)這個微信群里的維權(quán)買家反映,，一部分賣家之所以違約,，就是因為房價上漲,，一些房產(chǎn)中介個別員工許以漲價再賣的挑唆，致使賣家沒有守住誠信底線，不愿出賣已經(jīng)簽了合同的房屋,。這些被違約的買家,，處境尷尬，內(nèi)心焦慮,，不得不拿起法律武器去維權(quán),。他們普遍鄙視失去底線、公然違約的賣家,，也憎恨那些見利忘義,、企圖撬單的不良中介人員。
看來,，二手房交易中中介費偏高,，已經(jīng)不是個小事情，除了會增加買房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，甚至還會促使一些道德底線不堅強(qiáng)的人違約違法,，增加交易糾紛。有關(guān)方面應(yīng)該出臺完善相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)管理規(guī)定,，保障市場的充分競爭,，促進(jìn)中介費合理收取，并對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員嚴(yán)格管理,，以實現(xiàn)房產(chǎn)中介市場健康發(fā)展,。
「房源真的稀缺嗎？」
大學(xué)時曾選修過一個學(xué)期的經(jīng)濟(jì)學(xué),，印象比較深的是,，第一節(jié)課老師就講了經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個基本假設(shè)——資源是稀缺的：與人們無限的、多樣的需求相比,，各類資源相對來說總是不夠的,，人們?nèi)∮觅Y源時要面臨各種選擇，要付出相應(yīng)代價,。聽到這個概念時,，很有一種豁然開朗的感覺，因為之前生活中遇到的,、各種無法解釋的生活現(xiàn)象,，仿佛一瞬間迎刃而解。
雖然對“稀缺”這個概念有了初步了解,，對很多困惑也找到了答案,，但是在此后的生活中卻沒有太多直接的、深刻的感受——既沒有追趕過搶鹽潮,，也沒有搶過板藍(lán)根,，即便是前幾年春節(jié)回家的火車票,，雖然難買一點，但也并沒覺得多么“稀缺”,、多么緊迫,。可是,，最近在跟著房屋中介工作人員看房過程中,，“稀缺”這個詞語不時從腦子里蹦出來。
去年下半年,，國內(nèi)部分城市房價經(jīng)歷了一輪迅猛的上漲,，讓很多人扼腕嘆息，很為自己沒有在之前“搭上車”而遺憾,。隨著之后各個城市陸續(xù)出臺系列調(diào)控措施,，最近幾個月，這些城市的房價進(jìn)入相對平穩(wěn)（或溫和上漲）的狀態(tài),，很多人尤其是不少剛需人群開始關(guān)注房源,，關(guān)注房價變動信息，留意各類關(guān)于房價走勢的言論,，跟著房屋中介人員到各個小區(qū)現(xiàn)場看房子,。
筆者最近也跟著幾位房屋中介工作人員看了10余套房子，有時是陪同朋友,，有時是自己,。一旦進(jìn)入看房的圈子，這些中介人員會經(jīng)常打電話來約時間去看房,，話語中著重強(qiáng)調(diào)新房源的獨特性,、經(jīng)濟(jì)條件上的可得性以及“搶手性”。聽他們的敘述,，幾乎所有房子都不愁賣,。
在與這些中介人員打交道的過程中，類似下面這樣的話語會不斷出現(xiàn)：“這個房子戶型好,，很搶手，肯定會很快成交的,。”“上次我們?nèi)タ吹哪莻€XX小區(qū)的房子已經(jīng)成交了,。”“現(xiàn)在附近的房源不太多,?！薄@些有意無意的強(qiáng)調(diào)或“灌輸”，給人一種“房不我待”之感,，也不斷強(qiáng)化客戶已經(jīng)形成的一個認(rèn)識：房源是稀缺的,。有時候中介工作人員還會幫助客戶分析其經(jīng)濟(jì)條件與附近房源條件的對比，讓客戶形成一種“適合自己的房源更稀缺”的印象,。
除了中介人員不遺余力的強(qiáng)調(diào),，中介公司APP上房源的不斷變動，也強(qiáng)化了我們這些看房人頭腦中房源的“稀缺性”,。在中介公司APP上,，可以關(guān)注自己感興趣的小區(qū)或房源，并實時查看房源動態(tài),。如果關(guān)注一批房源一段時間,，就會發(fā)現(xiàn)，“已停售”“已成交”等字樣會頻繁出現(xiàn),。對于“已停售”的房子,，帶筆者看房的中介工作人員解釋說：“有些資料不全，不符合政策要求,，得下架”,；而對于“已成交”的房子，中介人員說,，“除非業(yè)主不誠心想賣,，否則所有房子最多兩三個月都能成交”。
通過最近一兩個月的觀察,，整體上看,，房源雖然稀缺，卻總是有新的房源上市,，所以這種稀缺也是相對的,。房價由房子的地段、戶型,、年代,、面積等綜合變量形成，如果降低變量要求,，不同類型的房源還是會有的,。
經(jīng)歷幾輪看房,，筆者還有了一個新的感受。以前,，在媒體上或網(wǎng)絡(luò)上閱讀關(guān)于房價趨勢的分析文章或議論爭論時,，不會有很強(qiáng)烈的傾向性或代入感，但在自己看房的過程中,，再看關(guān)于房價的這些觀點或論斷,，心理上也有了變化，傾向性和代入感更強(qiáng),。這是不是消費心理學(xué)的研究范疇呢,？
2017《中國企業(yè)家》雜志“兩會調(diào)查”已正式啟動，我們誠摯邀請您參與此次問卷調(diào)查,！
此次兩會調(diào)查主題為“實體經(jīng)濟(jì)如何破局”,。實體經(jīng)濟(jì)困難已經(jīng)討論了很多年，我們認(rèn)為實體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了破局的臨界點,，未來將會出現(xiàn)一大批有競爭力的新型實業(yè)公司,。那么實業(yè)經(jīng)濟(jì)到底面臨什么困難，什么樣的公司能夠脫穎而出,？歡迎您來貢獻(xiàn)您的智慧,。
本次調(diào)查結(jié)果將形成一份調(diào)研報告，在3月3日“兩會沙龍”活動中發(fā)布和討論,，并刊登在《中國企業(yè)家》雜志上,。
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