央廣網(wǎng)北京12月11日消息（記者王晶）中央經(jīng)濟工作會議12月8日至10日在北京舉行,。此次會議，對于房地產(chǎn)發(fā)展,，在繼續(xù)強調(diào)“堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位”的同時,，新提出“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

這將對明年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響,？記者就此采訪了多位業(yè)內(nèi)專家,。

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堅持底線！連續(xù)多年堅持“房住不炒”定位

繼2016年中央經(jīng)濟工作會議戰(zhàn)略性地以“房子是用來住的,、不是用來炒的”,，重新定位了中國房地產(chǎn)市場后，今年中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“房住不炒”,。

中央經(jīng)濟工作會議要求,，要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式,。

此次會議再次強調(diào)這一定位,，在當(dāng)前環(huán)境下有著不一樣的意義,。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進12月11日接受央廣網(wǎng)記者采訪時表示，后續(xù)若是在合理購房需求釋放的過程中,，地方政府無底線放松購房政策,、甚至通過炒房市場來拉動房地產(chǎn)，依然要面臨問責(zé)的可能,。這也要求各地后續(xù)對于合理住房需求和投資投機炒房需求的界限,，要嚴格區(qū)別，以真正打擊違法的,、保護合法的,。

他同時認為，實際上,，在“共同富?！蹦繕?biāo)下，房地產(chǎn)稅后續(xù)也會積極進行試點,，所以對于各類炒房的做法,，依然會進行嚴打。

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新提法“探索新的發(fā)展模式”系最大亮點之一

此次中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場定調(diào)還有一大亮點是,，提出“探索新的發(fā)展模式”這一概念,。

如何理解？對此,，嚴躍進認為有多層含義,，首先并購并舉的發(fā)展模式會進一步得到推進，“十四五”期間購房市場和租房市場將并軌發(fā)展,、商品房市場和保障房市場也將共同發(fā)力,。所以，對于包括保障性租賃住房的發(fā)展等,，預(yù)計會出臺更多的政策支持,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責(zé)人王小嬙表示，探索新的發(fā)展模式,，也將推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型,。王小嬙提到，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)結(jié)束了快速發(fā)展進入了平穩(wěn)發(fā)展期,，增量市場的增速趨緩,，房企快周轉(zhuǎn)、高杠桿的發(fā)展模式已成為過去式,。

嚴躍進同樣認為,，增量市場會逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式。尤其是存量市場的發(fā)展會提速,，包括城市更新,、老舊小區(qū),、物業(yè)管理、租賃市場四大市場會發(fā)力,，將更好發(fā)展存量房市場,。

值得一提的是，對地方政府而言,，過去依賴房價,、地價上漲驅(qū)動的“土地財政”模式也亟需轉(zhuǎn)變。嚴躍進進一步解釋稱,，包括房地產(chǎn)稅等推進依然會進行,，將進一步引導(dǎo)住房消費觀念扎根，扭轉(zhuǎn)住房投資,、炒房盈利的錯誤思想,，包括房企和購房者等都應(yīng)該積極理解這個新發(fā)展模式。

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重點發(fā)力：保障性租賃住房供應(yīng)比例有望加大

對于保障性租賃住房,，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào),，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè),，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,。記者關(guān)注到，這里將“保障性住房”放在了“商品房”前面,。

據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示,，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比2018年推遲了2-3年左右,，很多租客租住時間或超過10年,，未來家庭化租賃需求逐步顯現(xiàn)。

王小嬙告訴記者,，由于較高的購房壓力,，鼓勵居民以租代售，以往還提出“租售同權(quán)”,，但中國的租賃市場仍處在發(fā)展初期階段,，2018年興起長租公寓，緊接著又迎來長租公寓的集中“爆雷”,，長租公寓作為多渠道的住房供應(yīng)來源,，未來會加強監(jiān)管和建設(shè)。

她同時預(yù)測,，保障性租賃住房供應(yīng)比例有望加大,。保障房是住房市場的供應(yīng)來源之一，首要目的是解決低收入群體的住房問題,，是政策關(guān)注的重點之一,。

記者注意到,，近期,，北京市十五屆人大常委會對《北京市住房租賃條例（草案）》進行了審議,，未來，租售并舉有望獲進一步的政策支持,。此前,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽也表示，“十四五”期間,，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點,，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給,。

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“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”位置互換新增“因城施策”表述

中央經(jīng)濟工作會議指出,，要因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

與以往相比,，有一個細節(jié)值得注意,，嚴躍進稱，此次房地產(chǎn)政策的表述進一步細化,，“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”位置互換,，“良性循環(huán)”前置。對此,，嚴躍進解釋,，良性循環(huán)是健康發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會更好地健康發(fā)展,，他稱“這句表述對于后續(xù)的政策變動有非常重要的影響,。”

不過,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬,，嚴躍進分析，這說明“市場—企業(yè)—居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢,，導(dǎo)致房地產(chǎn)運行效率不高,、房地產(chǎn)風(fēng)險明顯增大，只有這三者之間實現(xiàn)了良性循環(huán),，房地產(chǎn)才能真正迎來健康發(fā)展的空間,。

而各地要實現(xiàn)這個目標(biāo)，就應(yīng)該落實因城施策的思路,?！皳Q句話說，市場矛盾不同,，政策也將不同,?！眹儡S進坦言，過于僵硬地理解和執(zhí)行相關(guān)政策,，并不是因城施策的理念,，最終也會損害房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

他舉例,，比如說,，對于一些城市住房庫存壓力比較大，則要積極創(chuàng)造更好的去庫存環(huán)境和政策,。對于一些城市房價上漲壓力過大,、房價容易炒作的，則要基于良性循環(huán)的發(fā)展更好落實穩(wěn)房價的政策,?！斑@也說明，后續(xù)對于各地房地產(chǎn)市場基本面的判斷很關(guān)鍵,，只有這樣才能更好落實差異化的政策,。”嚴躍進說,，這也就意味著,，房價上漲壓力較大的城市調(diào)控或?qū)膰馈?/p>