原標題：公積金政策優(yōu)化,，影響幾何

優(yōu)化公積金政策是各城市支持住房消費的重要舉措之一,。近期，全國多個城市出臺公積金貸款“帶押過戶”,、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款,、允許提取公積金支付首付款等政策，加大公積金對購房者的支持力度。對于購房者來說,，這些新變化能夠帶來多大的支持作用,？買賣雙方、銀行都有哪些風險需要規(guī)避,？政策執(zhí)行過程中,，還要注意什么問題？

出現(xiàn)新變化

據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),，2022年以來,，已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，其中部分城市支持公積金貸款“帶押過戶”,。記者查詢發(fā)現(xiàn),，目前已有江蘇南京、浙江寧波,、福建漳州,、安徽六安、湖北襄陽,、河南駐馬店等地推出公積金貸款“帶押過戶”相關政策,。

所謂公積金貸款“帶押過戶”，即在二手房交易過程中,，對于存在公積金貸款抵押的房產(chǎn),，向金融機構提交申請后，可在無需還清貸款解除抵押的情況下直接辦理不動產(chǎn)過戶和抵押登記手續(xù),。

“在傳統(tǒng)模式下,，賣方須還清原住房貸款、解除抵押,、辦理交易過戶,、買方重新設立抵押等多個環(huán)節(jié)?！畮а哼^戶’簡化了交易流程,，縮短了交易時間，減輕了繳存職工籌措資金的壓力,，有助于縮短房產(chǎn)交易周期,，滿足剛性和改善性住房需求?！必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤苷f,。

今年1月份，陜西省咸陽市住房公積金管理中心發(fā)布《個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實施細則》,，并于2月22日完成首筆“商轉(zhuǎn)公”貸款的不動產(chǎn)登記,。據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計,，目前已有深圳、青島,、長春,、福州、重慶,、武漢,、昆明、廣東東莞,、河南洛陽等超20城推出了“商轉(zhuǎn)公”政策,。

“商貸和公積金貸款之間的利差比較大，開展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務,，將有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力,，切實發(fā)揮公積金在住房保障方面的作用。部分城市公積金可支配規(guī)模較大,，通過‘商轉(zhuǎn)公’盤活存量公積金,，有助于購房者減輕還貸壓力?！?8安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟說,。

此外，多地還推出了提取公積金作為購房首付款的政策,。2022年至今,，福州、廣東中山,、四川達州等20余城陸續(xù)出臺政策,，允許購買商品住宅職工提取住房公積金支付首付款，出臺此項政策的城市持續(xù)擴圍,。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,，這將減輕購房者前期資金周轉(zhuǎn)壓力，有助于住房需求的釋放,。

需多方配合

和此前住房公積金提取存在一定局限性的情況相比,，當前各個城市因城施策、精準施策,，除上述變化外,，還有提高公積金貸款額度和延長還款年限、“一人購房全家?guī)汀钡日摺?/p>

不過,，在具體執(zhí)行中,，相關業(yè)務還需要多方配合。劉麗杰告訴記者,，比如公積金“帶押過戶”,，需要公積金中心和銀行的配合，當前公積金“帶押過戶”主要在同一銀行間進行,，即業(yè)主住房抵押銀行和買房客戶貸款銀行須為同一銀行,。“支持公積金作為首付款,，需要賣房業(yè)主同意,。‘商轉(zhuǎn)公’需要銀行和公積金中心配合,，同時受到公積金貸款額度限制,。目前，多數(shù)城市相關業(yè)務仍在試運行階段,?！眲Ⅺ惤苷f。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪提醒,，“商轉(zhuǎn)公”對降低月供成本等有積極作用,，但該政策具有階段性，與公積金是否充裕有關,，購房者要密切關注公積金的資金狀況,。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會研究中心主任龍葉指出，雖然“商轉(zhuǎn)公”有明顯優(yōu)點,，但在操作過程中仍存在亟需解決的問題,。例如，在多個啟動房貸“商轉(zhuǎn)公”政策的城市,，申請的條件設定較高,，目前只覆蓋購買首套房或首次申請公積金貸款的當?shù)乩U存職工家庭。此外,，由于公積金貸款的額度比較有限,，通常情況下低于購房者原有的商業(yè)貸款總額，因此很多“商轉(zhuǎn)公”之后的購房者依然面臨自籌資金的問題,。

針對提取住房公積金作為首付款的情況,，有業(yè)內(nèi)人士表示，部分城市住房公積金個貸率,，也就是住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比已經(jīng)處于高位,，政府仍需進一步加強監(jiān)管，防范公積金流動性不足的風險,。

“在這些政策中,，‘帶押過戶’破解了二手房交易難點，讓解除抵押工作更順暢,；‘商轉(zhuǎn)公’則可以優(yōu)化服務,、降低成本,；公積金支付首付款有助于提振住房消費。公積金對房地產(chǎn)市場的支持越來越多,?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，要注意的是,，使用公積金作為首付可能會讓購房者加杠桿購房,。

如何規(guī)避相關風險？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，對購房者而言,，盡管公積金可以付首付，但也要考慮到自己未來的收入現(xiàn)金流是否足夠覆蓋月供,；對銀行而言,，要通過收入證明、銀行流水等方式核實購房人的月供能力及其可持續(xù)性,?！笆褂霉e金作為首付，意味著購房者的首付能力是不足的,，月供壓力也較大,，銀行需要考慮到這種風險，如有必要,，銀行可以提出提高首付的要求,，或者對不具備加杠桿條件的人群,，貸款審批要更加嚴格,。”李宇嘉說,。

效果正顯現(xiàn)

確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓,、保民生、保穩(wěn)定”各項工作，是2023年房地產(chǎn)行業(yè)的一項重點任務,。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示,，全國多城調(diào)整住房公積金政策，大力支持剛性和改善性住房需求,，能有效提振市場信心。目前政策效果初步顯現(xiàn),，多地房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升,。在一系列政策支持下,，2023年開年后的房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出復蘇企穩(wěn)的運行態(tài)勢,。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，2月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加,，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲,，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲,，二三線城市同比降幅收窄。陳文靜認為,，短期來看,，各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實際情況因城施策，優(yōu)化公積金相關政策的城市或繼續(xù)擴圍,。

隨著越來越多的城市出臺公積金優(yōu)化調(diào)整政策,，短期內(nèi)會在一定程度上激活房地產(chǎn)市場需求，加速當?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存進度,。

“不過，由于目前公積金政策調(diào)整主要集中在三四線城市，這些城市房地產(chǎn)市場面臨經(jīng)濟發(fā)展后勁不足,、人口凈流出,、住房供給過剩等問題，化解風險,，提振住房消費,，還需有更多方法,?！壁w慶祥建議,，在具體政策方面,，提高公積金繳存覆蓋率、優(yōu)化公積金申請流程、放寬對異地貸款的限制；在宏觀政策方面,，合理規(guī)劃改善性住房建設,、不斷完善發(fā)展租房市場,、提升醫(yī)療教育服務保障、建立城市核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，通過供需兩方面促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展,。

有專家表示，多地陸續(xù)出臺公積金新政，有利于減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒，不斷促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)向好,。（本文來源：經(jīng)濟日報作者：中國經(jīng)濟網(wǎng)記者李方）