今天（15日）,，廣東廣州首個(gè)住房“以舊換新”活動(dòng)在花都區(qū)開展,。活動(dòng)意在打通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、中介機(jī)構(gòu)與換房人三方壁壘,，加快推進(jìn)交易達(dá)成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，目前全國(guó)已有60多個(gè)城市或地區(qū),，包括上海、深圳,、青島,、南京等，開始支持住房“以舊換新”政策,。各地在相關(guān)政策上有什么差異,？有哪些創(chuàng)新點(diǎn)值得進(jìn)一步推廣？

住房“以舊換新”

各地有不同模式

今年4月初,，江蘇無(wú)錫市梁溪區(qū)試點(diǎn)推出商品房“以舊換新”,。5月11日晚,，首批次超過(guò)40位換房人完成了交易,。無(wú)錫市民鄒先生是其中之一。

鄒先生說(shuō)：“我們的二手房如果要賣出去的話,，要花很長(zhǎng)時(shí)間,，‘以舊換新’的政策對(duì)我們來(lái)說(shuō)很好，我們可以把舊的房子置換掉,，馬上去換一個(gè)更好的房子,，住得更舒適?！?/p>

△鄒先生的舊房（左）與鄒先生置換新房所在樓盤的樣板間（右）

無(wú)錫市梁溪區(qū)采用的方式直接而清晰,。根據(jù)細(xì)則,，在梁溪區(qū)范圍內(nèi),，指定主體負(fù)責(zé)回購(gòu)居民存量二手商品住房，居民在5個(gè)指定樓盤新購(gòu)商品住房,。置換房源須一對(duì)一,，一套存量二手商品房置換一套新房，存量二手房總價(jià)不高于新購(gòu)房源的60%,。經(jīng)手鄒先生這一單,，對(duì)于商品房項(xiàng)目銷售經(jīng)理?xiàng)顦s榮來(lái)說(shuō)，也是“第一次”,。

楊榮榮：鄒先生是我們“以舊換新”成交的第一單,，他的房子參與了評(píng)估之后，補(bǔ)充了150萬(wàn)元,，拿下了一套128平方米的房子,。截至目前，我們這邊所有的“以舊換新”已經(jīng)成交了超40套,，轉(zhuǎn)化率85%,。

△梁溪區(qū)的5個(gè)“以舊換新”指定樓盤之一

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，去年以來(lái)，包括上海,、深圳等一線城市在內(nèi),，全國(guó)已有60多個(gè)城市或地區(qū)支持住房“以舊換新”。

■中介幫賣舊房模式

這些城市或地區(qū)中,，最常見的“以舊換新”模式是中介幫賣舊房模式,，即購(gòu)房者先與房企達(dá)成購(gòu)買意向，再由中介機(jī)構(gòu)采用線上流量?jī)A斜,、線下聚焦推廣等方式優(yōu)先銷售舊房,，若一定期限內(nèi)舊房順利售出，即可按照流程推進(jìn)新房購(gòu)買手續(xù),，否則房企將返還購(gòu)房者意向金,。目前，上海,、深圳等城市都采取了這一模式,。

以深圳為例，今年4月,，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì),、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合啟動(dòng)為期一年的“換馨家”活動(dòng)，首批有13個(gè)新房樓盤,、21家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與,。深圳某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)彭雙表示,，“以舊換新”項(xiàng)目已初見成效。

■企業(yè)收購(gòu)舊房模式

第二種模式由企業(yè)直接收購(gòu)舊房,，舊房款項(xiàng)用于購(gòu)買指定的樓盤新房,，收購(gòu)的舊房則可用作保障性住房、人才公寓等,。

鄭州同時(shí)采用了“企業(yè)收購(gòu)舊房”模式和“中介幫賣舊房”模式,。收購(gòu)主體鄭州城市發(fā)展集團(tuán)二手住房“賣舊買新”收購(gòu)工作專班工作人員杜晶晶介紹，以這兩種方式換購(gòu)新房,，在年底前都可享受相關(guān)契稅補(bǔ)貼,。

△鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)

■“舊轉(zhuǎn)保”模式

廣東肇慶日前發(fā)布的《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》中,，針對(duì)住房“以舊換新”提出獨(dú)特模式：存量房屋持有人通過(guò)“舊轉(zhuǎn)保”（舊房轉(zhuǎn)保障性住房）的形式交由政府統(tǒng)租,，由此獲得政府指定機(jī)構(gòu)支付的一定年限租金,，并將其全部用于購(gòu)買商品房。

■補(bǔ)貼模式

此外,，多地還對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新房的居民給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)減免,，目前各地補(bǔ)貼方式有所不同。同在江蘇,，徐州對(duì)符合條件的換房家庭,，按照新購(gòu)商品房合同價(jià)，給予0.8%或1.2%的補(bǔ)貼,；揚(yáng)州則給予新購(gòu)商品住宅不超過(guò)1.5%的契稅補(bǔ)貼,。

“以舊換新”政策仍有優(yōu)化空間

打通一二手房置換鏈條、助力房地產(chǎn)去庫(kù)存,，住房“以舊換新”無(wú)疑是重要的抓手,。河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)、鄭州工程技術(shù)學(xué)院副教授胡鈺分析,，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性,，必然會(huì)帶動(dòng)上下游眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。

胡鈺：通過(guò)各種舉措來(lái)激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力,，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)——建材行業(yè)、家裝行業(yè)還有其他行業(yè)的發(fā)展,。?

有觀點(diǎn)認(rèn)為,，相比而言，回購(gòu)舊房模式的市場(chǎng)反響比較積極,，而中介幫賣模式和直接補(bǔ)貼模式,，目前對(duì)住房銷售的拉動(dòng)效果有待進(jìn)一步觀察,。不少城市住房“以舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,，在各地住房“以舊換新”的政策執(zhí)行初期,，盡快找到讓交易鏈條上各方能夠共贏的成熟模式至關(guān)重要，不僅要從房源本身的質(zhì)量著手,，提供優(yōu)質(zhì)住房,，還要在交易流程、搭建平臺(tái)等方面做好“針線活”,。

李宇嘉：對(duì)政府而言,，優(yōu)化流程是必要的，抵押過(guò)戶是很好的突破口,。如果有了貸押過(guò)戶,，二手房還有貸款沒(méi)還，也可以過(guò)戶,，中間的包括貸款贖樓,、取消抵押、過(guò)戶再辦抵押等流程可以在后臺(tái)一次性完成,。

李宇嘉還表示,，需要搭建一個(gè)強(qiáng)有力的平臺(tái)，建立“以舊換新”的房源庫(kù),。只有大家看到的是“真房源,、真客戶、真價(jià)格”,，才能更好地匹配供需,，降低交易的信息成本。與此同時(shí),，如果還能減免稅收和經(jīng)紀(jì)費(fèi)率,，給予新房?jī)r(jià)格折扣，就可以更好地促成交易,。