存量房“收儲”加速落地 有何影響,？哪些難題有待破解,？

上周，廣州宣布,，將在全市范圍內(nèi)收購滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房,，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。截至目前，全國已有超過60個城市表態(tài)支持存量商品房收儲工作,，超過30個城市落地首批房源征集細則,，明確了商品房收儲需滿足的條件。

政府“收儲”存量房,，是指由政府收購已建成的存量商品房,，將其用作保障性住房。根據(jù)中指研究院的最新數(shù)據(jù),，截至目前,，全國已有超過60個城市發(fā)布了收購存量商品房用作保障性住房的征集公告。

記者梳理這些城市的房源征集公告后發(fā)現(xiàn),，各地都根據(jù)本地實際相對應(yīng)地提出了針對性條件。比如：

廣州明確優(yōu)先選取整棟或整單元未售,、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目,；

杭州提出收購后用于保障性租賃住房的，面積以不超過70平方米的小戶型為主,，收購后用于配售型保障性住房的,，面積以不超過125平方米的戶型為主；

哈爾濱要求房源性質(zhì)為住宅,，單套建筑面積小于120平方米,，優(yōu)先選取整棟或整單元未售的樓棟項目；

銀川明確房源配套設(shè)施齊全完善,、權(quán)屬清晰無糾紛,、具備出售條件。

重慶大學副校長劉貴文：因為保障的對象往往是中低收入家庭,，往往是一些新市民、新青年,。各地政策還要充分考慮所收購的商品房,，它所在的區(qū)位、交通條件,、配套設(shè)施,、教育醫(yī)療等方面,。

在收購價格上

像蘭州、銀川,、青島等不少城市,，都以同地段保障性住房重置價格作為參考上限，即土地劃撥成本和建筑安裝成本加不超過5%的利潤,。

在收儲模式上

地方國企目前是各地收購存量商品房的主力軍,。

截至目前，已有30多個城市發(fā)布了相關(guān)執(zhí)行細則,，部分城市收儲的項目甚至已經(jīng)開始投入保障房運營當中,。在重慶，當?shù)匾咽召弮膳?4個項目用作保障性租賃住房,，目前已經(jīng)有100多套房源投入使用,，單月租金約為1000元。記者看到,，這些由國企批量收購商品房用作租賃住房的項目,，大多是30至40平方米的小戶型，里面配備了一些基本的家具和電器,。

重慶市九龍坡區(qū)租戶謝珂：選擇這個地方是因為交通方便，這邊的辦公環(huán)境,，還有一個健身娛樂的環(huán)境是非常好的,。

除了重慶,，鄭州目前也已累計收購近1000套住房,，而福州則已收購商品房9501套用作保障性住房，第一批改建的戶型,，已經(jīng)面向社會配租,。

“收儲”

有利于緩解房地產(chǎn)庫存水平

隨著各地收購存量商品房用作保障房力度加大，在為居民提供更多住房保障的同時,，也有利于降低當?shù)胤康禺a(chǎn)庫存水平,，緩解當前市場下行的壓力。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，截至10月末,，我國商品房待售面積7.3億平方米，同比增長12.7%,，其中,，住宅待售面積3.7億平方米，增長19.6%,，已竣工未售商品房規(guī)模較大,。

重慶大學副校長劉貴文：目前商品房庫存的壓力還是比較大的,。通過收購商品房來轉(zhuǎn)化為保障房,，是一個非常有利的促進去庫存非常現(xiàn)實的方式。給市場傳遞一個信號,，對于保障房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是有堅定的信心,，同時有足夠的政策工具實現(xiàn)。

加快商品房去庫存的同時,，收儲還將有利于加快保障房的供應(yīng)速度,，盡快解決部分群體的實際住房困難。

按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求,，各地在收儲過程中，應(yīng)準確摸清需求,，合理確定可用作保障性住房的商品房房源,，避免盲目收購。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜：并不是到處都需要,，可能就是城市的核心地區(qū)，需要一部分去做一些相應(yīng)的配置保障房,，在這個過程中提出以需定購,，我覺得這是一個很重要的基本原則。每個城市要根據(jù)自己的實際情況,，確定是不是需要收購商品房,。

收購存量商品房

尚有難題待破解

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，雖然各地收儲商品房用作保障房推進速度比較快,，甚至部分項目已順利入市,。但具體實施過程中，仍然有難題亟待政策細化進一步解決,。

各地政策雖然都對房源的基本條件提出了要求,，如單套面積、已取得竣工驗收備案證明,、權(quán)屬清晰且可交易等,，但符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間仍存在匹配難度。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民：因為各地的情況也都不一樣,，而且每個城市不同區(qū)域的情況差別也很大，收誰的房子,，不收誰的房子,。另外在房源里面，很多地方存量的商品房戶型都偏大,，如果說按照保障房相關(guān)要求,，都面臨一個改造的問題。

此外,，各地在實施收儲過程中，主要阻礙還包括對房源的定價問題,。記者發(fā)現(xiàn),，多數(shù)城市未明確具體定價規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進行定價,，比如：

惠州提出“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”

杭州臨安表示“以不超過周邊房源,、車位的評估價作為本次收購的最高限價”

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民：對于價格來講,，它實際上是決定了收儲政策成敗,，既要確保政府能以合理成本和價格把它收儲進來，另一方面它還得保障開發(fā)商愿意以這個價格成交,，面臨政府和開發(fā)商之間的平衡,。

針對這些情況，政策層面目前也在持續(xù)發(fā)力,。9月底,，央行3000億元保障性住房再貸款中，央行資金支持比例由60%提高至100%,，這意味著央行將提供全額資金支持,，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風險。同時,，財政部近日也明確表示,，支持專項債券支持回收閑置存量土地,、新增土地儲備,，以及收購存量商品房用作保障性住房方面。

增量資金不斷加入

存量房收購加速落地

在財政部,、中國人民銀行的政策支持下，各地存量商品房收儲工作正在加速落地,。在河北,，首單收購存量商品房用作保障房貸款近日正式落地。

國家開發(fā)銀行吉林省分行也成功發(fā)放吉林省首筆支持收購存量商品房用作保障性住房貸款4.29億元,；

湖北已組織金融機構(gòu)加快投放符合條件的住房租賃團體購房貸款和保障性住房收購貸款，累計為18個項目授信24.2億元,。

為了加快收購進度,，中國工商銀行重慶市分行，成立了審查綠色通道,，對收購存量商品房用作保障性住房的項目優(yōu)先受理,、快速審批。

（總臺央視記者 楊瀟 譚振華 李洪淼 張波?。?/p>