存量房“收儲(chǔ)”加速落地 有何影響,？哪些難題有待破解？

上周,，廣州宣布,，將在全市范圍內(nèi)收購滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房,，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。截至目前,，全國已有超過60個(gè)城市表態(tài)支持存量商品房收儲(chǔ)工作,，超過30個(gè)城市落地首批房源征集細(xì)則，明確了商品房收儲(chǔ)需滿足的條件,。

政府“收儲(chǔ)”存量房,，是指由政府收購已建成的存量商品房,，將其用作保障性住房,。根據(jù)中指研究院的最新數(shù)據(jù),，截至目前，全國已有超過60個(gè)城市發(fā)布了收購存量商品房用作保障性住房的征集公告,。

記者梳理這些城市的房源征集公告后發(fā)現(xiàn)，各地都根據(jù)本地實(shí)際相對(duì)應(yīng)地提出了針對(duì)性條件,。比如：

廣州明確優(yōu)先選取整棟或整單元未售,、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目,；

杭州提出收購后用于保障性租賃住房的,，面積以不超過70平方米的小戶型為主,，收購后用于配售型保障性住房的,，面積以不超過125平方米的戶型為主,；

哈爾濱要求房源性質(zhì)為住宅,，單套建筑面積小于120平方米,，優(yōu)先選取整棟或整單元未售的樓棟項(xiàng)目,；

銀川明確房源配套設(shè)施齊全完善,、權(quán)屬清晰無糾紛,、具備出售條件,。

重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文：因?yàn)楸Ｕ系膶?duì)象往往是中低收入家庭,，往往是一些新市民、新青年,。各地政策還要充分考慮所收購的商品房,，它所在的區(qū)位、交通條件,、配套設(shè)施,、教育醫(yī)療等方面。

在收購價(jià)格上

像蘭州,、銀川、青島等不少城市,，都以同地段保障性住房重置價(jià)格作為參考上限,，即土地劃撥成本和建筑安裝成本加不超過5%的利潤(rùn)。

在收儲(chǔ)模式上

地方國企目前是各地收購存量商品房的主力軍,。

截至目前,，已有30多個(gè)城市發(fā)布了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則，部分城市收儲(chǔ)的項(xiàng)目甚至已經(jīng)開始投入保障房運(yùn)營(yíng)當(dāng)中,。在重慶,，當(dāng)?shù)匾咽召弮膳?4個(gè)項(xiàng)目用作保障性租賃住房，目前已經(jīng)有100多套房源投入使用,，單月租金約為1000元,。記者看到，這些由國企批量收購商品房用作租賃住房的項(xiàng)目,，大多是30至40平方米的小戶型,，里面配備了一些基本的家具和電器。

重慶市九龍坡區(qū)租戶謝珂：選擇這個(gè)地方是因?yàn)榻煌ǚ奖?，這邊的辦公環(huán)境，還有一個(gè)健身娛樂的環(huán)境是非常好的,。

除了重慶，鄭州目前也已累計(jì)收購近1000套住房,，而福州則已收購商品房9501套用作保障性住房,，第一批改建的戶型，已經(jīng)面向社會(huì)配租,。

“收儲(chǔ)”

有利于緩解房地產(chǎn)庫存水平

隨著各地收購存量商品房用作保障房力度加大,，在為居民提供更多住房保障的同時(shí)，也有利于降低當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存水平,，緩解當(dāng)前市場(chǎng)下行的壓力,。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月末,，我國商品房待售面積7.3億平方米,，同比增長(zhǎng)12.7%，其中,，住宅待售面積3.7億平方米,，增長(zhǎng)19.6%，已竣工未售商品房規(guī)模較大,。

重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文：目前商品房庫存的壓力還是比較大的。通過收購商品房來轉(zhuǎn)化為保障房,，是一個(gè)非常有利的促進(jìn)去庫存非?，F(xiàn)實(shí)的方式。給市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào),，對(duì)于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是有堅(jiān)定的信心,，同時(shí)有足夠的政策工具實(shí)現(xiàn),。

加快商品房去庫存的同時(shí)，收儲(chǔ)還將有利于加快保障房的供應(yīng)速度,，盡快解決部分群體的實(shí)際住房困難,。

按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求,，各地在收儲(chǔ)過程中,，應(yīng)準(zhǔn)確摸清需求，合理確定可用作保障性住房的商品房房源,，避免盲目收購,。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：并不是到處都需要,，可能就是城市的核心地區(qū),，需要一部分去做一些相應(yīng)的配置保障房，在這個(gè)過程中提出以需定購,，我覺得這是一個(gè)很重要的基本原則,。每個(gè)城市要根據(jù)自己的實(shí)際情況，確定是不是需要收購商品房,。

收購存量商品房

尚有難題待破解

采訪中記者發(fā)現(xiàn),，雖然各地收儲(chǔ)商品房用作保障房推進(jìn)速度比較快，甚至部分項(xiàng)目已順利入市,。但具體實(shí)施過程中,，仍然有難題亟待政策細(xì)化進(jìn)一步解決。

各地政策雖然都對(duì)房源的基本條件提出了要求,，如單套面積、已取得竣工驗(yàn)收備案證明,、權(quán)屬清晰且可交易等,，但符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間仍存在匹配難度。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民：因?yàn)楦鞯氐那闆r也都不一樣,，而且每個(gè)城市不同區(qū)域的情況差別也很大，收誰的房子,，不收誰的房子,。另外在房源里面，很多地方存量的商品房戶型都偏大,，如果說按照保障房相關(guān)要求,，都面臨一個(gè)改造的問題。

此外，各地在實(shí)施收儲(chǔ)過程中，主要阻礙還包括對(duì)房源的定價(jià)問題,。記者發(fā)現(xiàn),，多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià),，比如：

惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”

杭州臨安表示“以不超過周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購的最高限價(jià)”

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民：對(duì)于價(jià)格來講,，它實(shí)際上是決定了收儲(chǔ)政策成敗，既要確保政府能以合理成本和價(jià)格把它收儲(chǔ)進(jìn)來,，另一方面它還得保障開發(fā)商愿意以這個(gè)價(jià)格成交,，面臨政府和開發(fā)商之間的平衡。

針對(duì)這些情況,，政策層面目前也在持續(xù)發(fā)力。9月底,，央行3000億元保障性住房再貸款中,，央行資金支持比例由60%提高至100%，這意味著央行將提供全額資金支持,，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí)，財(cái)政部近日也明確表示,，支持專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地,、新增土地儲(chǔ)備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面,。

增量資金不斷加入

存量房收購加速落地

在財(cái)政部,、中國人民銀行的政策支持下，各地存量商品房收儲(chǔ)工作正在加速落地,。在河北,，首單收購存量商品房用作保障房貸款近日正式落地。

國家開發(fā)銀行吉林省分行也成功發(fā)放吉林省首筆支持收購存量商品房用作保障性住房貸款4.29億元,；

湖北已組織金融機(jī)構(gòu)加快投放符合條件的住房租賃團(tuán)體購房貸款和保障性住房收購貸款,，累計(jì)為18個(gè)項(xiàng)目授信24.2億元。

為了加快收購進(jìn)度,，中國工商銀行重慶市分行,，成立了審查綠色通道，對(duì)收購存量商品房用作保障性住房的項(xiàng)目?jī)?yōu)先受理,、快速審批,。

（總臺(tái)央視記者 楊瀟 譚振華 李洪淼 張波俊）