冷清的售樓處

來源：央視財(cái)經(jīng) 《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》

宿州是安徽北部的一個(gè)地級(jí)市,。與東部地區(qū)的大部分地級(jí)市比較起來，宿州的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于起步比較晚的,，直到2012年左右,，當(dāng)?shù)貥鞘胁庞瓉砹艘徊ㄍ顿Y熱潮,。一時(shí)間,，宿州市區(qū)遍布密集的高層住宅和一座座正在施工的塔吊,。然而,，熱度僅僅維持了兩年,，從2014年下半年開始,，宿州樓市開始降溫,。

樓市遇冷,，樓盤滯銷,，宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)“亞歷山大”

央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者來到位于宿州市拂曉大道附近的一個(gè)樓盤。記者注意到,，盡管是周末,，售樓處里卻顯得十分冷清,，除了工作人員,，幾乎看不到前來看房的顧客,。然而眼前的這位銷售人員卻告訴記者,，這個(gè)規(guī)劃建筑面積超過70萬方的商業(yè)綜合體項(xiàng)目,，于2014年10月開盤，由于房源銷售火爆,，明年價(jià)格還會(huì)上漲,。

盡管是周末，但是售樓處顯得十分冷清,，幾乎看不到前來看房的顧客,。

宿州某樓盤銷售經(jīng)理：過年以后，這個(gè)價(jià)格還會(huì)漲上去,，本來房源還剩個(gè)八九百套,，就這么多了。

記者隨后在宿州市房管局的官方網(wǎng)站上看到,，止到2015年12月24日,，這個(gè)項(xiàng)目納入網(wǎng)上銷售的商品房數(shù)量是5891套,，而當(dāng)前可售套數(shù)是3349套，根據(jù)2015年該項(xiàng)目的月均銷售商品房數(shù)量為100套左右計(jì)算,，按照目前的銷售速度,，剩余房源的去化周期大約還需要30個(gè)月的時(shí)間。

記者決定再去別的售樓處看看,。剛一出門,，幾個(gè)騎電瓶車的大姐就圍了上來。

樓盤推銷人員：你要想買房子,，多了解了解,，一個(gè)帶你，一個(gè)帶他,，你上哪去,，我送你。

為了拓展客戶,，每個(gè)售樓處附近,，都分布著一些其它樓盤的工作人員，一旦有客戶看房出來,，他們便上前推銷起自己的樓盤,，這些人還有一個(gè)專門的名字，叫做：小蜜蜂“拓客”,。

幾番勸說之下,，記者答應(yīng)跟其中一名“拓客”過去看看，而其他的拓客,，也都一起跟了過來,。

記者：你跟著我們干嗎？

樓盤推銷人員：跟著你要看不上她的,，再上我們那看看,，你要看上她的，就算了,，反正跟她們一樣,，就是一定要拉人來,。

在去售樓處的路上,，一位拓客告訴記者，每天拉客戶看房是他們的任務(wù),，客戶買房成功了,，他們還有提成。

樓盤推銷人員：如果你要買房子,，我們能提上180塊錢,，你要不買,，一分錢提不上，這就是俺的任務(wù),，俺給人發(fā)單頁(yè)，一天50塊錢,，必須得給人家?guī)丝捶孔印?/P>

記者跟著這些拓客又走了幾個(gè)樓盤，售樓處幾乎都是冷冷清清的,，沒有什么人氣,。

記者跟著拓客走了幾個(gè)樓盤,，售樓處幾乎都是冷冷清清的，沒有什么人氣,。

宿州某樓盤銷售經(jīng)理：今年說實(shí)話,，房市的話應(yīng)該是沒有前兩年好了，但是該買房子還得買,，賣的話肯定不會(huì),，像你說的賣得多難。

帶著記者到處看房的小蜜蜂“拓客”,，也都抱怨起自己的工作不好做。

樓盤推銷人員：我上午等半天,，也沒有人來,，下午碰見你們進(jìn)去 （就）過來。

那么眼下,，宿州當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商到底面臨怎樣的庫(kù)存壓力呢？

在拂曉大道兩旁，寫滿樓盤促銷標(biāo)語(yǔ)的巨幅廣告,。當(dāng)?shù)厝苏f,，拂曉大道是宿州市樓市發(fā)展的縮影,。那么這些如雨后春筍般迅速崛起的樓盤,，都是從什么時(shí)候拿地開發(fā)的呢,？

拂曉大道是宿州樓市發(fā)展的縮影，充斥著拔地而起的高層住宅,，正在施工的塔吊和樓盤促銷的巨幅廣告,。

安徽省宿州市誠(chéng)信置業(yè)有限公司代理中心執(zhí)行經(jīng)理華昆明：2012年、 2013年開始往后,，就會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐一些房企開發(fā)的體量也都是比較大的。從那個(gè)時(shí)候,，開始有一些庫(kù)存的積淀,。

從事房地產(chǎn)行業(yè)七年的華昆明,，目睹了宿州樓市近幾年的變化。在華昆明門店的墻上,，貼著一張宿州樓市地圖,。上面密密麻麻標(biāo)注的都是宿州市2015年在售的樓盤,。華昆明告訴記者，這些樓盤大部分都是最近兩三年才拿地開發(fā)的新盤,。

宿州樓盤大部分都是最近兩三年才拿地開發(fā)的新盤,。

華昆明告訴記者,，前幾年樓市火爆時(shí)，大量開發(fā)商涌入宿州,，導(dǎo)致許多新的樓盤集中入市,，然而2014年開始，宿州樓市開始明顯降溫,，樓盤銷售變得困難，庫(kù)存壓力也日益明顯,。

華昆明：在西南方向有一個(gè)底盤,，到現(xiàn)在大概有五六年了,，當(dāng)時(shí)整體的項(xiàng)目體量，應(yīng)該是40多萬平方米,，現(xiàn)在目前也就是銷了一二十萬,，現(xiàn)在大概也還有一半的庫(kù)存。

在記者走訪的過程中,，很多開發(fā)商都表示,，2015年宿州樓市的銷售量下滑十分明顯,，庫(kù)存積壓很大。

安徽省宿州市錦潤(rùn)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理黃偉：（現(xiàn)在月成交量）大概是在20套左右,，有時(shí)候稍微好一點(diǎn)的，比如說10月份,，我們的成交量到了30套,，到了11月份的時(shí)候，只有十幾套,，說實(shí)話,，還是挺有壓力的,。

黃偉告訴記者,，他們公司在2014年拿地開工建設(shè)不久,，便遭遇宿州樓市的寒冬,。如今售樓處每天的到訪量大幅減少，成交額表現(xiàn)慘淡，由此帶來最直接的影響,，就是樓市庫(kù)存不斷積壓和去化周期的延長(zhǎng)。

黃偉：今年年初,，我們計(jì)劃是在兩年到兩年半的時(shí)間,，就可以把我們?nèi)康模ǚ吭矗┙o銷售完畢,，但是如果是根據(jù)今年下半年的這種去（庫(kù)存）化速度的話，可能要三年半,，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

銷售不旺,，資金回籠不足，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大壓力,。

孫錫章是安徽龍登置業(yè)公司的總經(jīng)理,，在宿州建有兩個(gè)在售樓盤,，總體規(guī)劃建筑面積近90萬方,。2011年,，孫錫章從安徽池州轉(zhuǎn)戰(zhàn)宿州房地產(chǎn)市場(chǎng),。然而，還有很多的開發(fā)商也在同一時(shí)間進(jìn)入了宿州,。大量同質(zhì)化的樓盤項(xiàng)目,，在同一區(qū)塊接連上市,，加上樓市遇冷，直接導(dǎo)致了幾個(gè)樓盤的滯銷,。

從事房地產(chǎn)行業(yè)8年的他向記者坦言,，這是他入行樓市以來遭遇的最難熬的冬天,。

孫錫章向記者坦言，這是他入行樓市以來遭遇的最難熬的冬天,。

安徽省龍登置業(yè)有限公司總經(jīng)理孫錫章：2015年,，我們感覺這個(gè)市場(chǎng)是最不好的一年，無論是認(rèn)籌或者是成交各個(gè)方面,，同比上一年度下滑了很多,。

就在距離孫錫章的樓盤只有一公里之遙的首鋼首御小區(qū)售樓處,，營(yíng)銷總監(jiān)羅洋也直言庫(kù)存壓力很大,。

安徽省首御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)羅洋：從這個(gè)體量來看的話，我們目前對(duì)外銷售的,，確定下來了有20萬平方米，一個(gè)庫(kù)存量,。還有四五號(hào)地待開發(fā)的,，最初的規(guī)劃將近是有50萬平方米，加在一起有,，將近70萬平方米的，一個(gè)庫(kù)存量,。

羅洋告訴記者,，由于開發(fā)商不僅要考慮在售的房源的銷售,，還要考慮企業(yè)后期項(xiàng)目的跟進(jìn),，因而實(shí)際庫(kù)存量比市場(chǎng)上顯性的庫(kù)存壓力還要大。宿州前所未有的樓市行情,，讓很多業(yè)內(nèi)人士都感受到了巨大的壓力。

由于開發(fā)商不僅要考慮在售的房源的銷售,，還要考慮企業(yè)后期項(xiàng)目的跟進(jìn)，因而實(shí)際庫(kù)存量比市場(chǎng)上顯性的庫(kù)存壓力還要大,。

而不斷沉淀難以消化的樓市庫(kù)存，正給很多企業(yè)帶來資金周轉(zhuǎn)上的困難,。

孫錫章：最大的困難肯定是資金，如果是這樣繼續(xù)不好下去,，不光是我們企業(yè),，我相信這個(gè)宿州很多樓盤,，都是很吃力的,。

面對(duì)不斷加大的庫(kù)存壓力,，很多房地產(chǎn)企業(yè)也開始想盡一切辦法，刺激消費(fèi),、拓展客源,。不僅大街上到處是樓盤促銷的廣告，就連華昆明的中介公司也幫開發(fā)商賣起了新房,。

面對(duì)不斷加大的庫(kù)存壓力,，大街上到處是樓盤促銷的廣告。

華昆明：當(dāng)時(shí)是在4月中旬,，西北方向一個(gè)樓盤，他們找到我們就是說,。想做一個(gè)分銷代理的合作，主要是為了盡快地銷售他們剩余的房源,。

華昆明告訴記者,，今年以來，宿州的一些樓盤迫于強(qiáng)大的庫(kù)存壓力,，為了盡快消化庫(kù)存,，開發(fā)商找到了他們公司,，想通過二手房中介的渠道,，來拓展客源。

這天下午,，華昆明要帶兩個(gè)客戶去他們公司代理的樓盤看房,。雖然這兩個(gè)客戶已經(jīng)來過一次，但還是猶豫不決,。在這樣的市場(chǎng)行情下,，成交一套房源確實(shí)不易，華昆明不想輕易放棄,。他再三跟售樓處申請(qǐng),，破例帶客戶到還沒有結(jié)束施工的樓層去看一看。

華昆明不想放棄銷售的機(jī)會(huì),，破例帶客戶到還沒有結(jié)束施工的樓層去看一看,。

購(gòu)房者王先生：我看樓盤看多了，這個(gè)房型我來兩次了,。

記者：別的區(qū)塊呢,？看過嗎？

王先生：轉(zhuǎn)了一圈了,，看房子看了有三個(gè)多月了,，一直沒定。

華昆明說,，由于現(xiàn)在宿州整體樓市庫(kù)存較大,，可選房源較多，很多客戶買房也更加謹(jǐn)慎挑剔,。華昆明耐心地講解了半天,，客戶還是打算回去考慮考慮再做決定,。

每周，華昆明和他的同事都會(huì)帶幾組客戶去看新房,。這已成為他們的重要業(yè)務(wù)之一,。從2015年4月份代理銷售新房到現(xiàn)在，他們中介已經(jīng)幫代理樓盤賣掉了120多套房子,。華昆明說,，在當(dāng)前冷淡的市場(chǎng)行情下，這已經(jīng)是個(gè)相當(dāng)可觀的銷售業(yè)績(jī)了,。

庫(kù)存增加,，消化周期延長(zhǎng)，樓市前景不容樂觀

王亞東主管的信息中心,，每天都會(huì)匯總分析最新的宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù),。

工作人員：昨天數(shù)據(jù)，總體成交還可以,，成交了104套,，住宅占了77套，均價(jià)是5169,。

從信息中心出來,，王亞東決定再到三樓的房地產(chǎn)交易中心去看看。

王亞東告訴記者,，房地產(chǎn)交易大廳是宿州樓市交易的重要環(huán)節(jié),，也是他們對(duì)樓市數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控的最前端體現(xiàn)。房地產(chǎn)交易大廳的登記備案情況,，會(huì)對(duì)后期市場(chǎng)數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響,。王亞東幾乎每天都會(huì)過來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看。

房地產(chǎn)交易大廳是宿州樓市交易的重要環(huán)節(jié),，是對(duì)樓市數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控的最前端體現(xiàn),。

安徽省宿州市房管局不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任王亞東：每天都會(huì)到各個(gè)窗口，看一看材料的情況,，如果材料比較少,，我們就要再分析數(shù)據(jù)，在后端就要多留意,，這個(gè)數(shù)據(jù)的走勢(shì),。

從最近兩天的成交數(shù)據(jù)來看，宿州房地產(chǎn)銷售穩(wěn)中有升,，但是王亞東卻還高興不起來,，在2015年11月最新的宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里， 11月又新增了十幾萬方的庫(kù)存，王亞東心里的壓力瞬間大了起來,。

王亞東：增加了12萬方,，達(dá)到了119萬平方米。

根據(jù)最新報(bào)告顯示,，2015年1到11月,，宿州市區(qū)商品房庫(kù)存面積265萬平方米，其中住宅119萬平方米,，非住宅146萬平方米,，比去年同期增加47.2%。王亞東說這樣的庫(kù)存數(shù)字,，對(duì)宿州樓市來說是前所未有的,。

面對(duì)不斷累積的房地產(chǎn)庫(kù)存，最近,，王亞東正在對(duì)宿州當(dāng)前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)做一個(gè)細(xì)致的分析,，形成報(bào)告，然后向市政府?dāng)M訂一份去化庫(kù)存的建議方案,。

王亞東：近階段我們積極地,。在跟政府建議，能不能通過房交會(huì)相關(guān)的活動(dòng),，政府給一些補(bǔ)貼政策,，來促進(jìn)當(dāng)前市場(chǎng)的這個(gè)庫(kù)存量（去化）,，進(jìn)一步消化庫(kù)存，通過去年搞的,，我們2014房交會(huì)活動(dòng),，應(yīng)該說效果還是不錯(cuò)的,，當(dāng)時(shí)新建商品房，成交了3000多套,，效果還是很好的。

王亞東告訴記者,，宿州市每年一度的房展會(huì)是當(dāng)?shù)刂匾姆慨a(chǎn)銷售季,。2014年,，宿州市實(shí)行了房展會(huì)期間購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策，較大地刺激了購(gòu)房需求,，促進(jìn)了交易量的提升。而很多房地產(chǎn)企業(yè),，也希望借助房展會(huì)的契機(jī),，消化庫(kù)存,，減輕壓力。

安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李慧秋：宿州主要是以農(nóng)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)的一個(gè)城市,，它的人口流出的多,，流入的少，這樣使它房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力就不是很多,，所以外來的人在這個(gè)宿州購(gòu)買商品房的幾率比較小,，再加上近幾年,，宿州引進(jìn)了大量的房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè),，那么建設(shè)量又逐步地增加,，所以使市場(chǎng)的庫(kù)存量就逐步增大。

同時(shí),，李慧秋也表示,，在安徽面臨房地產(chǎn)庫(kù)存壓力的城市,，并不只有宿州一個(gè),。

李慧秋：安徽省有16個(gè)市，其它將近10個(gè)城市,，都是庫(kù)存壓力很大的,，有的甚至我們說,，去化率（周期）要達(dá)到,，二三十個(gè)月才可以,，全部地去化,，所以這個(gè)壓力非常大,。

在宿州這樣一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主的城市，開發(fā)商們也對(duì)即將到來的這個(gè)春節(jié)格外看重,。他們希望,，通過推動(dòng)這些農(nóng)民工進(jìn)城買房有效緩解庫(kù)存壓力；他們也期盼著,，樓市這個(gè)寒冷的冬天,，能盡早過去,。

春節(jié)臨近,，為了迎接返鄉(xiāng)潮推動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城買房,，開發(fā)商們也推出了各種優(yōu)惠,。

羅洋：我們宿州市當(dāng)?shù)乜赡芡獬龅膭?wù)工人口數(shù)量還是比較高的,，因?yàn)榈侥甑椎臅r(shí)候有一波返鄉(xiāng)潮針對(duì)于小面積的小戶型更相對(duì)來說比較實(shí)際一點(diǎn)的就是一口價(jià)給予了優(yōu)惠。

半小時(shí)觀察：房地產(chǎn)進(jìn)入加速去庫(kù)存階段

為支持居民住房需求,，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，就在12月28日,，宿州第12屆房展會(huì)補(bǔ)貼政策及細(xì)則也正式出臺(tái)：1、對(duì)于個(gè)人購(gòu)買普通商品住房的,，政府按實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)款的2%給予購(gòu)房補(bǔ)貼,；2、農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)買普通商品住房,，并進(jìn)城落戶轉(zhuǎn)移為城鎮(zhèn)居民戶口的,，除享受第一條規(guī)定的購(gòu)房補(bǔ)貼外,，政府另外再給予一定的補(bǔ)貼,，使累計(jì)享受補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到每平方米160元；3,、個(gè)人購(gòu)買商業(yè)、金融和信息類用房,，政府按實(shí)際購(gòu)房款的2%給予購(gòu)房補(bǔ)貼,；4、政府對(duì)以上房屋的購(gòu)房補(bǔ)貼單戶累計(jì)最高不超過2.3萬元,。

今年,，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”成為今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議引人注目的關(guān)鍵字眼，并且成為明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一,。這其中,，農(nóng)民工進(jìn)城買房，再一次被提到了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的政治高度,。根據(jù)中國(guó)社科院日前發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》預(yù)測(cè)，按照未來5年1億人口城鎮(zhèn)化計(jì)算,，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房,，按照人均33.3平方米測(cè)算,，每年以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年將達(dá)到23億平方米,。然而我們還應(yīng)該注意到,，雖然通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,，可以擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,，但是購(gòu)買力會(huì)成為其中的一大障礙。這需要政府和開發(fā)商清楚,，“農(nóng)民工進(jìn)城買房”還應(yīng)該包括公租房在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)等多種形式,，做好政策設(shè)計(jì)，保持足夠的耐心,，把去庫(kù)存這篇大文章,，做好做扎實(shí)。

責(zé)任編輯：蘇未然 SN226