本報(bào)記者 沈浪 上海報(bào)道

一線城市醞釀新政箭在弦上,，上海樓市收緊山雨欲來,。

近期，上海高層對(duì)上海樓市展開了密集調(diào)研,，積極為上海新政儲(chǔ)備作基礎(chǔ)工作,。繼3月4日上海住建委調(diào)研之后,，3月8日，上海發(fā)改委再度舉行了一次常規(guī)研討會(huì),，這次研討會(huì)看似常規(guī),，實(shí)則不“常規(guī)”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲得信息顯示,，與會(huì)人員包括有上海發(fā)改委國(guó)民經(jīng)濟(jì)處,、上海銀監(jiān)局,、央行上海總部,、上海住建委等多部門核心領(lǐng)導(dǎo),。

此次會(huì)議上述多名領(lǐng)導(dǎo)提出“限購(gòu)政策從嚴(yán)、重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批,、備案,、針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策、收緊非普通住房的房貸政策”等,，各部門還分別對(duì)實(shí)施細(xì)則提出了不同意見,。

雖然尚處調(diào)研階段，但可以說,，研討會(huì)基本為上海樓市下一步政策走向初步指出方向,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過多方求證、梳理,，還原出一份上海史上最嚴(yán)厲的多層面調(diào)控路線圖,。

　　上海史上最嚴(yán)調(diào)控隱現(xiàn)

“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)陳政高表示,，目前一線城市北京,、上海,、廣州,、深圳變化非常大，相關(guān)部門正與這四個(gè)城市保持密切聯(lián)系,。

3月8日調(diào)研會(huì)上,，住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在陳政高的觀點(diǎn)基礎(chǔ)上做了一些細(xì)化和落地性的例舉措施，他們認(rèn)為市場(chǎng)供求矛盾導(dǎo)致上海市場(chǎng)持續(xù)上漲,，以土地供應(yīng)為例,，近幾年上海商品住宅土地平均供應(yīng)規(guī)劃建筑面積600 萬(wàn)平方米，而銷售量則達(dá)到了800萬(wàn)平方米左右,，這表明市場(chǎng)每年有200萬(wàn)平方米供應(yīng)缺口,。

“3·30政策”執(zhí)行層面松動(dòng)也和這輪市場(chǎng)上漲有關(guān)系，因此住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)建議上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購(gòu)政策,，比如新房只簽約不登記不行了,，在購(gòu)房資格審核這塊也會(huì)加強(qiáng)；重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批,、備案,，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤過熱帶動(dòng)樓市過快上漲,。

來自上海房管局與多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，就在上周（2月29日－3月6日），上海商品住宅“零供應(yīng)”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉,，這是因?yàn)閳?bào)批的都是高端樓盤,，所以相關(guān)部門沒有批，最終“零供應(yīng)”,。實(shí)際上,，最近很多房企怕政府實(shí)施控價(jià)，都想乘“兩會(huì)”還沒結(jié)束趕緊申請(qǐng)項(xiàng)目報(bào)價(jià),。

通過多個(gè)可靠信源,，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了此次調(diào)研會(huì)上，多部門的建議與措施,，此次上海樓市新政定調(diào)收緊是大概率事件,。

首先，將要收窄“3·30 新政”的執(zhí)行力度,。比如上海去年執(zhí)行是無論普通住宅還是非普通住宅都可以享受到 “3·30 新政”的二套房貸政策,，2016 年上海的二套房貸政策可能嚴(yán)格按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以調(diào)節(jié)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu),，穩(wěn)定房?jī)r(jià),。類似的觀點(diǎn)，今年住建委已經(jīng)在上海高層小范圍內(nèi)傳播過至少兩次,，這次調(diào)研會(huì),，住建委方面還提出了針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策。

其次,，對(duì)于影響上海樓市深遠(yuǎn)的資金杠桿問題,，多部門建議加強(qiáng)業(yè)務(wù)監(jiān)管，涉及P2P,、首付貸,、中介等。比如,，不允許 P2P 資金進(jìn)入首付貸領(lǐng)域,，除了按揭貸款其他資金不能進(jìn)入樓市；房地產(chǎn)中介不允許從事首付貸業(yè)務(wù),，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)執(zhí)照當(dāng)中并沒有這項(xiàng)內(nèi)容,；收緊公積金貸款政策審核。

加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管,，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié),，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，比如速銷房,、壟斷房源哄抬房?jī)r(jià),、捂盤惜售等現(xiàn)象,。

此前中介為了幫買賣雙方避稅，二手房交易估價(jià)和稅收估價(jià)偏低,，是否強(qiáng)化監(jiān)管尚在討論之中,。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉則指出，從首付貸的資金來源來看,，比如 P2P 資金運(yùn)用可能存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。

來自上海相關(guān)部門調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，P2P公司中涉及首付貸業(yè)務(wù)的客戶的轉(zhuǎn)化率為 2%-3%,，盡管比例并不高,，但是鑒于目前樓市的波動(dòng)，上海多部委仍然覺得有進(jìn)一步監(jiān)管的必要性,。

多部委也提出強(qiáng)化有關(guān)首付貸消費(fèi)金融的業(yè)務(wù)監(jiān)管,，防范首付貸款引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為,，春節(jié)之后市場(chǎng)突然火熱起來,，與地方媒體報(bào)道炒作也有一點(diǎn)關(guān)系。

此外,，上海銀監(jiān)局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策,。不過，從行政管理角度來看,，這要看上海市政府的具體做法,。

再次，限購(gòu)資格應(yīng)該提前認(rèn)證,，看是否具備購(gòu)房資格再買,。二套房實(shí)行差別化的政策,，未來建議收緊,。

　　長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)暗涌

此類會(huì)議說明上海政府對(duì)于目前高房?jī)r(jià)的問題有足夠的認(rèn)識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范。當(dāng)然,，今年房?jī)r(jià)快速上漲,，和金融機(jī)構(gòu)的動(dòng)向也有關(guān)系，所以銀監(jiān)部門的意見可能也是此次會(huì)議的一個(gè)重點(diǎn)聽取的內(nèi)容,。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，此次高層也希望通過對(duì)房地產(chǎn)管理、金融,、房企,、中介等層面的調(diào)研，為穩(wěn)定樓市提出更切合實(shí)際的政策,?？傮w上看,，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展路徑總體是明確和清晰的。后續(xù)總體原則應(yīng)該是維持市場(chǎng)活躍度,，同時(shí)打擊各類炒房因素,。

目前，令上海相關(guān)部門感到困惑的是,，當(dāng)前首付貸的問題很難監(jiān)管,。一是政府（上海金融辦）沒有足夠的人手；二是監(jiān)管部門也摸不清楚首付貸規(guī)模,、風(fēng)險(xiǎn)狀況,，所以沒有辦法對(duì)癥下藥；三是監(jiān)管的確有難度,。

實(shí)際上,，目前各大商業(yè)銀行對(duì)上海支行的購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)是支持的，包括額度上還是寬松的,，利率上海也是較低的,。2015年及2016 年房貸規(guī)模都較大。當(dāng)前房貸仍然是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款,，銀行間競(jìng)爭(zhēng)較激烈,，上海當(dāng)前首套房平均利率為基準(zhǔn)利率的八九折。

由于房貸的收益率仍大于理財(cái)產(chǎn)品,，所以銀行仍然較為青睞房貸,。上海房?jī)r(jià)上漲較快，有泡沫,，房?jī)r(jià)的上漲速度應(yīng)該和收入匹配,。股市的場(chǎng)外配資被打擊完后，資金沒有出路,，于是到了樓市,，樓市出現(xiàn)了場(chǎng)外配資，也就是首付貸,。打擊樓市場(chǎng)外配資不是根本的解決問題措施,，關(guān)鍵是為這些閑置的資金找到資金投向和出路。

事實(shí)上,，上海的房?jī)r(jià)波動(dòng)已經(jīng)傳導(dǎo)到周邊多個(gè)城市,，上海出臺(tái)更嚴(yán)調(diào)控為時(shí)并不晚。近期杭州,、蘇州,、南京等地房?jī)r(jià)接力上漲。來自易居研究院數(shù)據(jù)顯示,，以今年2月房?jī)r(jià)均價(jià)同比漲幅來看,，杭州漲3.18%,，蘇州漲23.07%，南京超過10%,。

克而瑞研究中心分析師陳開朝指出,，政策一旦收緊，成交量會(huì)馬上縮水,。早幾年,，上海樓市還是剛需驅(qū)動(dòng)，所以政策即使收緊,，整體成交量不會(huì)劇烈波動(dòng),。而現(xiàn)在是改善和中高端、豪宅驅(qū)動(dòng),，政策收緊又主要針對(duì)這一塊,。所以政策收緊的效果對(duì)成交量的影響會(huì)比以往更顯著。

鏈家網(wǎng)杭州市場(chǎng)品牌中心總監(jiān)潛雄斌認(rèn)為,，目前杭州抬頭的恐慌性購(gòu)房行情,，是因?yàn)檎叩牟粩嗬茫罱K導(dǎo)致了購(gòu)房者的心理預(yù)期的逆轉(zhuǎn),，從而快速轉(zhuǎn)換成了市場(chǎng)成交,。這一波行情可能并不一定持久。

觸覺敏銳的房企們,，已經(jīng)預(yù)感今年樓市走勢(shì)不明朗,。被稱為業(yè)內(nèi)黑馬的旭輝控股（00884.HK）執(zhí)行董事兼行政總裁林峰接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，一線城市樓市政策收緊,，影響將會(huì)非常大,，但預(yù)計(jì)新政不會(huì)一刀切，更多利用行政手段,，例如通過定價(jià)審批,、項(xiàng)目審批等行政手段控制市場(chǎng)供應(yīng)。據(jù)其透露,，實(shí)際上上海去年已經(jīng)開始在價(jià)格審批上有所動(dòng)作,。他指出,，真正對(duì)上海樓市成交體系有影響的,，是首付款門檻抬高會(huì)導(dǎo)致資金杠桿降低。