二線樓市資料圖

導(dǎo)讀

在東部二線城市的土地市場，以往很少出現(xiàn)十幾家企業(yè)競爭同一宗地塊的現(xiàn)象,，價格也甚少出現(xiàn)翻倍。這種情況從去年年底就已出現(xiàn),，今年以來尤甚,。中信建投認(rèn)為，隨著一線城市調(diào)控政策加碼,，二線城市具有更大的杠桿空間,。

本報記者張敏北京報道

3月24日，合肥舉辦2016年春節(jié)后首場土拍，在“政務(wù)區(qū)ZWQTA-027-1”地塊的出讓中,，融創(chuàng)力壓其余12家競爭對手,，以27.51億元的價格拿下，折合樓面價3.9萬元/平方米,，溢價率高達(dá)400%,。

這成為近期二線樓市火爆的縮影。在上海,、深圳等地陸續(xù)出臺緊縮政策之后,，東部核心二線城市開始“接棒”，出現(xiàn)住宅,、土地市場雙雙大漲的行情,。

有業(yè)內(nèi)人士將之稱為資本傳導(dǎo)效應(yīng)，即在一線城市門檻漸高,、政策壓力的背景下,，過剩資金流向周邊，并將這些經(jīng)濟體量較大,、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”,。機構(gòu)認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下,，這種趨勢可能還將延續(xù),。

二線城市“接棒”

在合肥拍出高價地之前，南京,、杭州等地的“地王”已經(jīng)陸續(xù)面世,。

3月18日，南京迎來節(jié)后首批土地拍賣,，6宗土地共拍出92.72億元,。其中，“鼓樓濱江G01商住混合用地”成交樓面價達(dá)29899元/平方米,，成為鼓樓區(qū)“地王”,；“江浦G02宅地”成交樓面價22435元/平方米，成為江北“地王”,。

前者共吸引了23家企業(yè)前來競拍,，最終溢價率為86.2%；后者則有19家企業(yè)競買,，溢價率達(dá)到163.5%,。

3月23日，杭州機床廠地塊也拍出“天價”,。經(jīng)過56輪競價,，綠城以37.35億元競得,，樓面價達(dá)45368元/平方米，刷新杭州宅地樓面價紀(jì)錄,。參與該地塊競拍的企業(yè)有16家，溢價率109%,。

另一個熱點二線城市蘇州,，近期并未大規(guī)模推地。但在2月26日,，蘇州“摩天輪公園”地塊曾以10.25億,、溢價181.91%的價格競出，其間共經(jīng)過120輪激烈競價,。且按照要求,，開發(fā)商要支付約1.1億元給園區(qū)政府指定的單位。

某上市房企華東區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,，在東部二線城市的土地市場,，以往很少出現(xiàn)十幾家企業(yè)競爭同一宗地塊的現(xiàn)象，價格也甚少出現(xiàn)翻倍,。他表示,，這種情況從去年年底就已出現(xiàn)，今年以來尤甚,。

與 此同時,，二線城市住宅市場同樣火爆。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,，3月以來截至20日,，全國54個城市的住宅簽約套數(shù)高達(dá)22.9萬套，同比上漲72.3%,。 其中,，一線城市的同比漲幅為43.8%，二線城市漲幅達(dá)106.7%,，三四線城市的漲幅分別為5.3%和4.6%,。

而在今年1-2月，54城市合計住宅簽約達(dá)41.4萬套,，同比上漲11%,。其中，一線城市漲幅為11.0%,，二線城市漲幅15.5%,。

也即，二線城市住宅成交的升溫,，是從3月開始出現(xiàn),。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的說法,，出現(xiàn)這種情況，既有恐慌性心態(tài)作祟,，也和一線城市門檻漸高,、政策打壓力度較大有關(guān)。

錯位的周期

在這背后,，是一種錯位的周期,。

一位不愿透露姓名的分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，相比很多中西部城市,，自2012年以來,，南京、蘇州,、天津,、杭州等二線城市的土地供應(yīng)相對節(jié)制，這些城市的房地產(chǎn)市場也處于健康狀態(tài)：供需關(guān)系平衡,，房價未現(xiàn)大幅波動,。

以南京為例，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),，自2012年至2014年,，南京市成交的住宅用地規(guī)劃建筑面積維持在3000-3500萬平方米之間的穩(wěn)定水平。

因2014年房地產(chǎn)市場交易低迷,，南京市政府調(diào)減了2015年的供地規(guī)模,。當(dāng)年南京的宅地實際成交量為2680萬平方米，降幅接近20%,。

但在國家層面,，除連續(xù)降息外，首套房和二套房的首付比例也明顯下調(diào),，并刺激需求大量釋放,。

這一變化令市場猝不及防。去年南京商品住宅成交量升至11萬套,，同比漲幅超過40%,，供應(yīng)出現(xiàn)明顯缺口。按照當(dāng)?shù)匾幻麖臉I(yè)者的觀點,，此前“節(jié)制和理性”的供地節(jié)奏,，反而因政策周期的調(diào)整而打破，導(dǎo)致市場短期供應(yīng)不足,，并間接推動了房價上漲,。

與之相對應(yīng)的是，前幾年供地并不節(jié)制的長沙,、貴陽,、沈陽等二線城市,，本輪房價并未出現(xiàn)大漲。

根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計,，截至今年2月,，35個城市新建商品住宅庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)5個月環(huán)比下跌、連續(xù)7個月同比下跌,。其中,，南京、蘇州,、合肥等二線城市的去化周期不足4個月。在很多業(yè)內(nèi)人士看來,，造成該現(xiàn)象的主因,，在于去年來的大量去化，并非由于供應(yīng)端出現(xiàn)問題,。

因此,，盡管二線樓市存在一定程度的過熱現(xiàn)象，仍有不少業(yè)內(nèi)人士看好這些市場,。

恒隆集團主席陳啟宗近日在“致股東函”中表示,，當(dāng)前是“中國數(shù)代以來最健康的樓市，尤以最主要的二線城市為然,?！逼淅碛稍谟冢€城市出現(xiàn)了過去20多年來少見的理想狀況：價格未大起大落,，房屋和土地成交均適度旺盛,。

陳啟宗認(rèn)為，一線城市仍然熾熱,；三四線城市則存在嚴(yán)重的供過于求,，可能需要四至五年方能紓解。以金額計算,，迄今中國樓市的最大銷量來自二線城市,，而其整體供求情況較為平衡。他還表示,，部分發(fā)展商預(yù)期今年二線城市的前景頗佳,。

資本溢出效應(yīng)

歷史上，二線城市的樓市變化有跡可循,。在本輪大漲之前,，杭州、南京等二線樓市曾在2008年遭遇重創(chuàng),，房價也一度出現(xiàn)斷崖式下跌,。此后直至2015年上半年,，這些城市的房地產(chǎn)市場一直處于不溫不火的狀態(tài)。

對 于此輪二線樓市升溫,，中信建投認(rèn)為,，從人口遷徙角度，省會城市或者區(qū)域核心城市往往是遷徙者的第一目的地,，其次才是北京,、上海、深圳等一線城市,。因此,，即 使處在人口凈流出的大環(huán)境下，這些城市依然能把握住產(chǎn)業(yè)和人口的機遇,。其代價是,，周邊三四線城市的人口流失難以逆轉(zhuǎn)。

從市場傳導(dǎo)角度,，該機構(gòu)指出,，一線城市因具備更高的政策、金融敏感性,，趨勢變化領(lǐng)先于全國,，二線城市往往在這種傳導(dǎo)作用下隨之升溫。

中信建投認(rèn)為,，隨著一線城市調(diào)控政策加碼,，二線城市具有更大的杠桿空間。也即,，在市場反彈期,，二線城市與一線城市的共振更為迅速。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將其稱為“溢出效應(yīng)”,，或“傳導(dǎo)效應(yīng)”,。意為在流動性相對過剩的情況下，這類二線城市最容易作為“避風(fēng)港”,，承接從一線城市溢出的資金,。

這部分資金不僅來自房企、保險機構(gòu)等,，還有大量的民間投資需求,。“恐慌”和“敏感”是共同特征,。

有業(yè)內(nèi)人士將東部二線樓市特征稱為“類一線城市”,，具體表現(xiàn)為：具備一定的經(jīng)濟規(guī)模、區(qū)域吸引力強,、供需關(guān)系相對緊張,。因此其成為資本覬覦的對象并不為怪,。

中 信建投指出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場走進(jìn)了新的一段以政策為先導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)大周期：近期持續(xù)寬松的流動性環(huán)境,，10年以來難出其右的行業(yè)扶持政策,。在目前整體經(jīng)濟增速 下滑的考驗下，房地產(chǎn)基本面繼續(xù)升溫是大概率事件,。因此該機構(gòu)認(rèn)為熱度的傳導(dǎo)與擴散還有延續(xù)性,，二線城市承接實屬必然。

但嚴(yán)躍進(jìn)指出,，二線城市已進(jìn)入新的周期,。后續(xù)要健康發(fā)展，增加土地供應(yīng)量是關(guān)鍵,。更為重要的是,，鑒于二線城市整體購房環(huán)境較寬松，所以后續(xù)市場層面需要警惕投資投機需求的釋放,。有業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)心，若二線樓市持續(xù)高溫,，有可能也招來政策壓制,。