合肥、蘇州和南京 這些二線城市房價還要漲,？

林小昭

在樓市成交火爆的情況下,，一些核心城市的庫存不斷減少，比如同處于泛長三角的3個二線城市合肥,、蘇州和南京,，3月份庫存去化周期只有兩三個月，明顯供不應(yīng)求,，后續(xù)房價上漲壓力加大,。

上海易居房地產(chǎn)研究院18日發(fā)布的35個城市住宅庫存報告顯示，截至2016年3月底,，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24928萬平方米,，環(huán)比減少1.3%，同比減少6.2%,。

這35個城市包括北京、上海,、廣州,、深圳4個一線城市；長春,、沈陽,、天津,、太原、濟(jì)南,、青島,、南京、蘇州,、杭州,、寧波、合肥,、南昌,、長沙、福州,、廈門,、貴陽、南寧,、西安,、蘭州、西寧20個二線城市,；淮南,、馬鞍山、濟(jì)寧,、煙臺,、常州、南通,、溫州,、九江、荊門,、茂名,、北海11個三線城市。

3月,，35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2667萬平方米,，3月份新增成交量為3007萬平方米。新增供應(yīng)小于新增成交,，促使3月份的庫存出現(xiàn)了下滑,。

報告指出，2015年下半年開始,，全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,，今年1~3月繼續(xù)下滑。目前庫存規(guī)模已連續(xù)6個月環(huán)比下跌、連續(xù)8個月同比下跌,，說明相對全國水平,，這35個城市去庫存效果更佳。

分城市來看,，35個城市中三線城市3月份新增供應(yīng)量為349萬平方米,，而新增成交量為349萬平方米，新增供應(yīng)量和成交量持平,，這使得庫存變動幅度不大,。總體上看,，三線城市的去庫存任務(wù)依然艱巨,。

一線城市2015年總體庫存規(guī)模持續(xù)下滑，去庫存效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他城市,。從一季度的數(shù)據(jù)可以看出,，庫存環(huán)比和同比雙雙下滑。對一線城市來說,，后續(xù)增加供應(yīng)的需求仍十分迫切,。

與一線城市相似的還有二線核心城市。35個城市中,，有22個城市的庫存同比下滑,，其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大,，跌幅分別為58.4%,、54.3%和42.0%。這3個城市庫存明顯不足,，這也說明在一線城市收緊調(diào)控之后,，部分資金已經(jīng)轉(zhuǎn)移到周圍的二線核心城市。

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的《3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示,，有62個城市房價止跌或上漲,。其中廈門、合肥,、上海,、深圳和南京五個城市的房價環(huán)比增幅最大。北京,、廣州,、杭州、天津和福州的增幅也較大,，位列前10位,。

相比此前深圳房價的持續(xù)上漲,，3月份廈門和合肥房價顯得最為“高調(diào)”，環(huán)比分別上漲5.4%和4.6%,。

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財經(jīng)日報》分析，一線城市房價偏高,，一線城市收緊調(diào)控后,，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，進(jìn)入二線核心城市,，這使得此類城市的價格漲幅開始超越一線城市,。從另一個角度看，這也會增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險,。

從反映去化壓力的存銷比方面,，3月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.5,，這也意味著市場需要用11.5個月的時間才能消化完這些庫存,，該數(shù)值相比2月份12.6個月收窄了1.1個月的水平。目前存銷比數(shù)值大體相當(dāng)于2013年8月份的水平,。

嚴(yán)躍進(jìn)說,，目前存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續(xù)上漲的市場邏輯,。2016年上半年預(yù)計該指標(biāo)總體上會在低位徘徊,，也意味著后續(xù)房價將繼續(xù)上漲。房企看好住房銷售市場,，因此相應(yīng)的房地產(chǎn)投資和新開工等節(jié)奏也會加快,。

他分析，對于目前部分庫存不足的城市而言,，后續(xù)增加供應(yīng)的需求和動力會增強(qiáng),，這會通過房企的積極拿地而得到體現(xiàn)。但要警惕在這過程中地王現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)的風(fēng)險,。